Текст книги "Предоставление жилья по договорам найма"

– имеется наниматель;

– сохраняется предмет найма (жилого помещения).

Смерть одиноко проживавшего нанимателя, а также утрата (разрушение) жилого помещения ведут, как это предусмотрено ч. 5 ст. 83 ЖК РФ, к прекращению договора найма. Во всех остальных случаях прекращение жилищных прав и обязанностей по новому ЖК РФ допустимо только через расторжение договора найма жилого помещения по инициативе любого из участников этого договора. Основания, порядок и последствия расторжения договора найма достаточно подробно урегулированы гл. 8 ЖК РФ.

Жилищный кодекс РФ не содержит последствия прекращения договора социального найма. Поэтому при возникновении на практике спорных ситуаций прекращения договора социального найма в случае смерти лица, суд должен исходить из общих правил. А именно, жилое помещение по договору социального найма в соответствии с законом предоставляется нанимателю для личного пользования, поэтому права и обязанности, вытекающие из договора социального найма жилого помещения как неразрывно связанные с личностью нанимателя, не входят в состав наследства и в порядке универсального правопреемства не переходят к его наследникам. Жилое помещение в этом случае становится юридически свободным и может быть в общем порядке передано другому нанимателю, но при условии, что права на него не оспариваются другими лицами.[5]5
  «Рассмотрение судами дел о предоставлении другого жилого помещения по требованию нанимателя связи с прекращением либо расторжением договора социального найма» А.Ф. Ефимов М..2005.


[Закрыть] Такая практика получила свое широкое распространение в связи с удовлетворением Европейским Судом по правам человека Постановлением от 18 ноября 2004 г. жалобы «Прокопович против России» (Prokopovich v. Russia) № 58255/00. Признавая нарушение требований ст. 8 Европейской Конвенции о защите прав человека и основных свобод по этому делу, Европейский Суд исходил из того, что заявительница Прокопович состояла в гражданском браке с гражданином Д. Вместе они более 10 лет проживали на площади его квартиры, предоставленной ему государством. Районный суд отказал Прокопович в иске о признании ее членом семьи умершего и праве на его жилую площадь по тем причинам, что она имела регистрацию по другому адресу – в квартире по месту жительства ее дочери.

Не вдаваясь в существо спора о праве Прокопович на квартиру умершего Д., основное нарушение Европейский Суд усмотрел в том, что несмотря на ее длительное проживание в спорной квартире компетентными органами было принято решение «…о скоропалительном перезакреплении квартиры за другим лицом всего через семь дней после смерти бывшего ответственного квартиросъемщика» до разрешения спора о праве заявительницы на эту квартиру. Все это послужило основанием для вывода о нарушении ст. 8 Конвенции, гарантирующей каждому право «…на уважение его личной и семейной жизни, его жилища и его корреспонденции».[6]6
  Бюллетень Европейского Суда по правам человека. 2005. № 4. С. 41.


[Закрыть]

При возникновении спорной ситуации в связи с расторжением договора социального найма жилого помещения по такому основанию как утрата или разрушение предмета договора социального найма дело обстоит гораздо сложнее. Как известно предметом договора социального найма является жилое помещение.

Так, дом, находившийся на балансе Колюбакинского игольного завода, в результате пожара был полностью уничтожен. Рузский городской суд, сославшись на ст. 37 ЖК РСФСР, удовлетворил иск проживавшего в этом доме К. и обязал игольный завод предоставить ему однокомнатную квартиру в соответствии с санитарными и жилищными нормами. В кассационном порядке указанное решение было отменено по тем причинам, что суд не учел положения ст. ст. 31 и 37 ЖК РСФСР, согласно которым лицам, имеющим право на внеочередное получение жилья, оно предоставляется местными органами исполнительной власти по месту жительства.

По другому делу тот же суд при рассмотрении иска жильцов сгоревшего дома, возложил обязанность по обеспечению их жилыми помещениями на Мособлсовет профсоюзов, на балансе которого находился санаторий, где располагался сгоревший дом. Кассационная жалоба на это решение была оставлена без удовлетворения. Отменяя в порядке надзора состоявшиеся судебные постановления по последнему делу, президиум Московского областного суда указал, что городской суд при удовлетворении иска исходил из того, что Мособлпрофсовет являлся собственником сгоревшего дома, поэтому именно на нем лежит обязанность обеспечить жильем нанимателей уничтоженного пожаром дома, так как они в силу ст. 37 ЖК РСФСР имеют право на внеочередное предоставление жилья. Между тем названная норма не содержит указаний, кто конкретно и из каких фондов должен предоставить гражданину жилое помещение. (Из судебной практике по рассмотрению жилищных споров).

При надлежащем рассмотрении дела совсем не исключалась гражданско-правовая ответственность Колюбакинского игольного завода и Мособлсовета профсоюзов по представлению гражданам других жилых помещений, при условии установления их вины в разрушении (пожаре) жилых домов. В то же время вне зависимости от причин пожара и виновных лиц по этим делам можно с определенностью сказать, что обязанность по предоставлению другого жилого помещения пострадавшим гражданам, являющимся нанимателями в домах, принадлежащих самостоятельным предприятиям и организациям, на органы местного самоуправления не может возлагаться. На них лежит другая обязанность, предусмотренная законом, но не связанная с договором социального найма жилого помещения – поставить таких лиц на учет для предоставления жилья во внеочередном порядке.[7]7
  «Рассмотрение судами дел о предоставлении другого жилого помещения по требованию нанимателя в связи с прекращением либо расторжением договора социального найма» А.Ф. Ефимов М..2005.


[Закрыть]

Следует обратить внимание на примерный образец договора социального найма жилого помещения:

В _________ районный (городской) суд

_________ области (края, республики)

Истец: _______________ (Ф.И.О., адрес)

паспорт _______________

проживает _______________

телефон _______________

Ответчик: _______________ (Ф.И.О., адрес)

паспорт _______________

проживает _______________

телефон _______________

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о расторжении договора поднайма жилого помещения,

предоставленного по договору социального найма

Истец _______________ (Ф.И.О.) в соответствии с договором социального найма является нанимателем изолированного жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: _______________.

Вместе с Истцом проживают члены его семьи: _______________, _______________, _______________.

«___» ________ _______ г. Истец заключил с Ответчиком договор поднайма изолированного жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, состоящего из ___________, общей площадью __________ кв. м, расположенного по адресу: ______________.

На протяжении ____ месяцев Ответчик бесхозяйственно относится к жилому помещению:

1. _______________ (указать факты),

2. _______________,

3. _______________,

а также допускает его разрушение:

1. _______________ (указать факты),

2. _______________,

3. _______________.

Истец письменно предупредил Ответчика о недопустимости бесхозяйственного отношения к жилому помещению (Приложение № 4). Ответчик на предупреждения не отреагировал, меры по устранению недостатков не принимает.

На основании вышеизложенного и в соответствии с ч. 4 ст. 79 Жилищного кодекса Российской Федерации

ПРОШУ:

Расторгнуть договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма от «___» ________ _______ г., между Истцом и Ответчиком.

Приложение:

1. Копия договора социального найма от «___» ____________ _______ г.

2. Копия договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма от «___» ________ _______ г.

3. Копии документов, подтверждающих бесхозяйственное обращение с жилым помещением.

4. Копия акта осмотра жилого помещения.

5. Копия письменного предупреждения Истцом Ответчика о недопустимости бесхозяйственного обращения с жилым помещением.

6. Квитанция об уплате государственной пошлины.

7. Копии искового заявления для Ответчика.

___________

(подпись)

«___» ________ _______ г.[8]8
  Исковое заявление о расторжении договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Поисково – правовая система «Гарант». 2006.


[Закрыть]

Споры при расторжении договора социального найма по требованию нанимателя

Удельное число спорных ситуаций возникает при расторжении договора по требованию нанимателя. Как известно, для расторжения договора социального найма необходимо волеизъявление сторон. Это может быть как волеизъявление наймодателя, так и нанимателя. Трудностей при разрешении споров при волеизъявлении наймодателя, как правило, не возникает. Сложнее решается вопрос при волеизъявлении нанимателя. Согласно жилищному законодательству такая сторона договора социального найма, как наниматель жилого помещения имеет право, с письменного согласия совместно проживающих с ним членов семьи вправе в любое время расторгнуть договор социального найма жилого помещения. Выезд нанимателя в другое место жительства приравнивается к расторжению договора социального найма жилого помещения. В данном случае имеет место отказ нанимателя от дальнейшего пользования жилым помещением, который не обусловлен согласием наймодателя либо иными обстоятельствами, кроме волеизъявления самого нанимателя и членов его семьи. Наймодатель же имеет право на расторжение договора социального найма только в судебном порядке при наличии следующих оснований: как невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев, разрушение или повреждение жилого помещения, систематическое нарушение прав соседей, а также использование жилого помещения не по назначению.

В ____________ районный (городской) суд

____________ области (края, республики)

Истец: ____________ (наименование органа власти, организации-наймодателя)

адрес ____________

телефон ____________

Ответчик: ____________ (Ф.И.О., адрес)

паспорт ____________

проживает ____________

телефон ____________

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о расторжении договора найма специализированного жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев по требованию наймодателя

Ответчик ____________ (Ф.И.О.) в соответствии с договором найма специализированного жилого помещения, является нанимателем специализированного жилого помещения ____________ (указать тип специализированного жилого помещения), расположенного по адресу: ____________.

Вместе с Ответчиком проживают члены его семьи: ____________, ____________, ____________.

На протяжении ______ месяцев Ответчик не вносит плату за специализированное жилое помещение и (или) коммунальные услуги, что является невыполнением обязанностей нанимателя жилого помещения по договору найма специализированного жилого помещения.

На основании вышеизложенного и в соответствии с п. 3 ст. 101 Жилищного кодекса Российской Федерации

Прошу:

Расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения, жилого помещения ____________ (указать тип специализированного жилого помещения), расположенного по адресу: ____________, между Истцом и Ответчиком.

Приложение:

1. Копия договора найма специализированного жилого помещения от «___» ____________ _______ г.

2. Копия документов, подтверждающих невыполнение Ответчиком своих обязанностей.

3. Выписки из домовой книги, копии лицевых счетов.

4. Квитанция об уплате государственной пошлины.

5. Копии искового заявления для Ответчика.

____________ / ____________

«___» ____________ _______ г.[9]9
  Исковое заявление о расторжении договора найма специализированного жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев по требованию наймодателя. Поисково – правовая система «Гарант». 2006.


[Закрыть]

В ____________ районный (городской) суд

____________ области (края, республики)

Истец: ____________ (наименование органа власти, организации-наймодателя)

адрес ____________

телефон ____________

Ответчик: ____________ (Ф.И.О., адрес)

паспорт ____________

проживает ____________

телефон ____________

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с использованием жилого помещения не по назначению по требованию наймодателя

Ответчик ____________ (Ф.И.О.) в соответствии с договором социального найма является нанимателем изолированного жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: ____________.

На протяжении _____ месяцев Ответчик использует жилое помещение не по назначению, что выражается в:

1) ____________ (указать факты использования жилого помещения не по назначению),

2) ____________,

3) ____________,

4) ____________.

На требования наймодателя Ответчик не реагирует, мер по восстановлению надлежащего порядка не принимает.

На основании указанных фактов и в соответствии с п. 4 ч. 4 ст. 83 Жилищного кодекса Российской Федерации,

ПРОШУ:

Расторгнуть договор социального найма жилого помещения по адресу: _______________, между Истцом и Ответчиком.

Приложение:

1. Копия договора социального найма от «___» ____________ _______ г.

2. Копии документов, подтверждающих факт использования жилого помещения, расположенного по адресу: ____________, не по назначению.

3. Выписки из домовой книги, копии лицевых счетов.

4. Квитанция об уплате государственной пошлины.

5. Копии искового заявления для Ответчика.

__________ (подпись)

«___» ____________ _______ г.

В ____________ районный (городской) суд

____________ области (края, республики)

Истец: ____________ (наименование органа власти, организации-наймодателя)

адрес ____________

телефон ____________

Ответчик: ____________ (Ф.И.О., адрес)

паспорт ____________

проживает ____________

телефон ____________

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о расторжении договора найма специализированного жилого помещения в связи с разрушением или повреждением жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, по требованию наймодателя

Ответчик ____________ (Ф.И.О.) в соответствии с договором найма специализированного жилого помещения, является нанимателем специализированного жилого помещения, ____________ (указать тип специализированного жилого помещения), расположенного по адресу: ____________.

Вместе с Ответчиком проживают члены его семьи: ____________, ____________, ____________.

На протяжении_____ месяцев Ответчиком и членами его семьи предприняты действия, которые привели к (указать разрушения и повреждения жилого помещения):

1) ____________,

2) ____________,

3) ____________,

4) ____________,

что является нарушением обязанностей нанимателя специализированного жилого помещения по договору найма специализированного жилого помещения.

На основании вышеизложенного и в соответствии с п. 3 ст. 101 Жилищного кодекса Российской Федерации

Прошу:

Расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения __________ (указать тип специализированного жилого помещения) расположенного по адресу: ______________, между Истцом и Ответчиком.

Приложение:

1. Копия договора социального найма от «___» ____________ _______ г.

2. Копия акта осмотра жилого помещения от «___» ____________ _______ г., расположенного по адресу: ____________.

3. Выписки из домовой книги, копии лицевых счетов.

4. Квитанция об уплате государственной пошлины.

5. Копии искового заявления для Ответчика.

____________ / ____________

«___» ____________ _______ г.[10]10
  Поисково – правовая система «Гарант». 2006.


[Закрыть]

Наряду с вышеперечисленными основаниями, по инициативе наймодателя данный договор, может быть расторгнут в связи с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, если занимаемое жилое помещение признано непригодным для проживания (подп. 3 ст. 85, ст. 87 ЖК РФ).

Ранее действующий кодекс не включал такое основание как непригодность жилого помещения в число оснований для расторжения договора. Поэтому при возникновении спора в данной области суд должен руководствоваться следующими положениями. В соответствии с Положением, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 4 сентября 2003 г. N 552, непригодными для проживания признаются дома, которые находятся в ветхом либо аварийном состоянии, а также дома, в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.

Критерии и технические условия отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории ветхих или аварийных утверждаются Росстроем.

Признание жилых домов непригодными для проживания по причине вредного воздействия факторов среды обитания предусматривается государственными санитарно-эпидемиологическими правилами и нормами.

По действующему на сегодня Положению, утвержденному Приказом министра ЖКХ РСФСР от 5 ноября 1985 г. № 529 и согласованному со всеми заинтересованными ведомствами, к непригодным для постоянного проживания домам относятся:

1) каменные дома с физическим износом свыше 70 %;

2) деревянные дома и дома со стенами из местных материалов с физическим износом свыше 65 %.

Независимо от этого, к непригодным для проживания относятся жилые дома:

– расположенные в пределах санитарно-защитных, пожаро– и взрывоопасных зон промышленных предприятий, транспорта, инженерных сетей и в других зонах с особыми условиями, запрещенных к застройке;

– после аварии, пожара, стихийного бедствия в том случае, если проведение восстановительных работ технически невозможно или нецелесообразно с экономической точки зрения.

Исходя из анализа судебной практике, следует отметить, что такое основание как непригодность проживание нередко используют наниматели, для расторжения договора социального найма. Это положение вполне объяснимо.

Свердловский районный суд г. Перми принял к своему производству исковое заявление гр-ки А. к АО «Интар» о предоставлении другого жилого помещения в связи с решением Пермского горисполкома об отнесении дома, в котором она проживала, к ветхому жилью и возложением на прежнего владельца жилого фонда, ответчика по делу, обязанности по расселению жильцов. Полагая, что отсутствие в нормах ГК РФ положения о недопустимости возложения на прежнего собственника каких-либо обременений ведет к неопределенности их содержания и к возникновению противоречивой судебной практики, а также нарушает принцип равной защиты всех форм собственности, Свердловский районный суд обратился с запросом в Конституционный Суд РФ. В запросе районного суда содержалась просьба проверить конституционность ст. ст. ст. 209, 210 ГК РФ, подлежащих применению при разрешении этого дела. Конституционный Суд РФ Определением от 13 ноября 2001 г. № 254-О отказал в принятии запроса к рассмотрению. В своем Определении он сослался на то, что исходя из ст. 675 ГК РФ, переход права на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма и должен нести все его обязанности. В силу ст. 210 ГК РФ именно собственник по общему правилу несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Поэтому Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что указанная заявителем неопределенность в нормах ГК РФ отсутствует, и разрешение поставленного вопроса Конституционному Суду неподведомственно.[11]11
  Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. 2002. № 2. С. 51.


[Закрыть]

Если происходят изменения условий договора, например наниматели жилого помещения по договору социального найма объединяются в одну семью, наймодатель обязан заключить договор на новых условиях с одним из нанимателей. В случае, когда наймодатель по каким-либо причинам препятствует такому порядку, заинтересованные лица могут обратиться в суд со следующим исковым заявлением:

В ____________ районный (городской) суд

____________ области (края, республики)

Истец-1: ____________ (Ф.И.О.)

паспорт ____________

проживает ____________

телефон ____________

Истец-2: ____________ (Ф.И.О.)

паспорт ____________

проживает ____________

телефон ____________

Ответчик: ____________ (наименование органа власти, организации-наймодателя)

адрес ____________

телефон ____________

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

об изменении договора социального найма жилого помещения в связи с объединением нанимателей в одну семью

Истец-1 ____________ (Ф.И.О.) в соответствии с договором социального найма является нанимателем изолированного жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: ____________.

Истец-2 ____________ (Ф.И.О.) в соответствии с договором социального найма является нанимателем изолированного жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: ____________.

«___» ____________ _______ г. между Истцом-1 и Истцом-2 зарегистрирован брак.

Истец-1 и Истец-2 как граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, обращались к Ответчику с просьбой заключить с Истцом-1 один договор социального найма всех занимаемых ими жилых помещений, но «___» ____________ _______ г. получили отказ (в течение _____ не получили ответа).

На основании вышеизложенного и в соответствии с частью 1 статьи 82 Жилищного кодекса Российской Федерации,

Просим:

Обязать Ответчика заключить с Истцом-1 договор социального найма на изолированное жилое помещение в многоквартирном доме, расположенное по адресу: ____________.

Приложение:

1. Копия договора социального найма № ___ от «___» ____________ _______ г.

2. Копия договора социального найма № ___ от «___» ____________ _______ г.

3. Копия свидетельства о браке № ___ от «___» ____________ _______ г.

4. Выписки из домовой книги, копии лицевых счетов.

5. Квитанция об уплате государственной пошлины.

6. Копии искового заявления для Ответчика.

__________ / __________

«___» ____________ _______ г.[12]12
  Поисково-правовая система «Гарант». 2006.


[Закрыть]

Аналогичная ситуация происходит при смене такой стороны договора социального найма, как наниматель. В этом случае наймодатель не вправе отказать дееспособному члену семьи нанимателя об изменении условий договора. С учетом, что данная смена является обоюдным решением совместно проживающих членов семьи. В противном случае, указанное лицо может обратиться в суд иском:

В __________ районный (городской) суд

__________ области (края, республики)

Истец: __________ (Ф.И.О., адрес)

паспорт __________

проживает __________

телефон __________

Ответчик: __________ (наименование органа власти, организации-наймодателя)

адрес __________

телефон __________

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

об изменении договора социального найма жилого помещения (дееспособный член семьи нанимателя заключает договор вместо прежнего нанимателя)

Наниматель __________ (Ф.И.О.) в соответствии с договором социального найма является нанимателем изолированного жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: __________>.

Вместе с нанимателем проживают члены его семьи: __________, __________, __________.

«___» ____________ _______ г. Истец, являясь дееспособным членом семьи нанимателя, с согласия всех членов семьи нанимателя (включая нанимателя) подал Ответчику заявление с требованием о признании его нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя.

«___» ____________ _______ г. Истец получил отказ Ответчика на свое заявление (или не получил ответ в течение ____________).

На основании вышеизложенного и в соответствии с частью 2 статьи 82 Жилищного кодекса Российской Федерации,

Прошу:

Обязать Ответчика признать Истца нанимателем по ранее заключенному договору социального найма жилого помещения, расположенного по адресу: ____________, вместо первоначального нанимателя.

Перезаключить договор социального найма № ____ от «___» ____________ _______ г. с Истцом ____________ (Ф.И.О.) как новым нанимателем.

Приложение:

1. Копия договора социального найма № ___ от «___» ____________ _______ г.

2. Копии заявлений о согласии всех членов семьи нанимателя (включая нанимателя).

3. Выписки из домовой книги, копии лицевых счетов.

4. Квитанция об уплате государственной пошлины.

5. Копии искового заявления для Ответчика.

__________ / ___________

«___» ____________ _______ г.[13]13
  Поисково-правовая система «Гарант». 2006.


[Закрыть]

Нередки споры в области поднайма жилого помещения. В соответствии с законодательством, с согласия наймодателя наниматель вправе передать по договору поднайма на срок, не превышающий срока договора найма жилого помещения (пяти лет), часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю возмездно (за плату, не являющуюся лимитированной). Как и временные жильцы, поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. За его действия, нарушающие условия договора найма, заключенного между наймодателем и нанимателем, ответственность несет наниматель.

В качестве примера спора в этой области следует привести следующее дело:

Горжилуправление обратилось в суд с иском о признании Б. утратившим право на жилую площадь. В обоснование иска сделана ссылка на то, что ответчик, являющийся нанимателем комнаты площадью 17,1 кв. м в двухкомнатной квартире, с 1993 г. в ней не проживает, сдает помещение другим лицам. Решением Дмитровского городского суда Московской области от 18 сентября 1995 г. иск был удовлетворен. Президиум Московского областного суда постановлением от 5 декабря 1995 г. отменил это решение и направил дело на новое рассмотрение, обратив внимание на следующие имеющие существенное значение для разрешения дела обстоятельства: суд не дал оценки тому, что Б. своевременно вносил плату за жилое помещение и по его утверждению не проживание в этом помещении было вынужденным, он постоянно выезжал в другие населенные пункты для выполнения работ по договорам, другой жилой площади не имеет.

В соответствии со ст. 2 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятия или оперативном управлении учреждения (ведомственный фонд), по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность, в том числе совместную и долевую. Если бывший супруг нанимателя жилого помещения перестал быть членом его семьи, но право на жилое помещение не утратил, то и в этом случае его согласие на приватизацию данного помещения обязательно[14]14
  Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 1993. № 11. С. 6.


[Закрыть]

Споры, возникающие при выселении граждан

Важно обеспечить защиту охраняемым законом жилищных прав граждан при предъявлении к ним в суд исков о выселении. Существование таких споров, которые связаны с выселением граждан, являются традиционными для данной области. Как известно, выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:

1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;

2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;

3) без предоставления других жилых помещений (ст. 84 ЖК РФ).

По делам о выселении граждан с предоставлением им другого благоустроенного жилого помещения суды при рассмотрении спора устанавливают, отвечает ли предоставляемое помещение общей степени благоустройства в данном населенном пункте. Предоставляемое помещение должно находиться в черте этого населенного пункта в доме капитального типа. Если наниматель занимал отдельную квартиру, ему должна быть предоставлена также отдельная квартира. По размеру помещение должно быть не менее того, которое занимал наниматель, включая дополнительную площадь, если он имеет на нее право и фактически пользовался ею, однако с учетом предусмотренных законодательством норм жилой и дополнительной площади. При выселении из жилого помещения, размер которого меньше нормы предоставления, действующей в данном населенном пункте, выселяемому предоставляется жилое помещение с учетом этой нормы. Решая вопрос о количестве предоставляемых комнат, необходимо иметь в виду, что не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов. Следует также учитывать состояние здоровья выселяемых граждан и другие заслуживающие внимания обстоятельства, затрудняющие пользование предоставляемым жилым помещением.

При удовлетворении исков о выселении перечисленных категорий граждан указанные обстоятельства должны быть мотивированы ссылкой на бесспорные доказательства. Лица, подлежащие выселению без предоставления другого жилого помещения за невозможностью совместного проживания, могут быть обязаны решением суда взамен выселения произвести обмен занимаемого помещения на другое жилое помещение, указанное заинтересованной в обмене стороной.[15]15
  Рассмотрение судами дел по жилищным спорам п. трубников. М., 2006.


[Закрыть]

Согласно п. 4 ст. 71 и п. 3 ст. 74 СК РФ ребенок, в отношении которого родители (один из них) лишены родительских прав либо в отношении которого родители (один из них) ограничены в родительских правах, сохраняет право пользования жилым помещением (право собственности на жилое помещение).

При разрешении подобных споров, суд должен руководствоваться положениями о выселении, которые закреплены в ЖК РФ, а также учитывать все обстоятельства дела.