Текст книги "Недвижимость за рубежом. Правовые вопросы. Учебное пособие"

А. В. Губарева, А. Н. Латыев
Недвижимость за рубежом
Правовые вопросы
Учебное пособие

[email protected]

ИНФОРМАЦИЯ О КНИГЕ

УДК 347.214.2(1-87)(075.8)

ББК 67.404.12я73

Г93

Рецензенты:

Р. С. Бевзенко, кандидат юридических наук, начальник Управления законодательства Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации;

М. С. Абраменков, кандидат юридических наук, доцент Ульяновского государственного университета;

В. В. Голофаев, кандидат юридических наук, доцент Уральской государственной юридической академии

А. В. Губарева, А. Н. Латыев

Рассматриваются наиболее существенные институты, определяющие правовой режим недвижимости в зарубежных странах, раскрываются подходы к определению недвижимого имущества и его отдельных разновидностей, обозначаются публично-правовые ограничения оборота недвижимости, описывается система прав на недвижимое имущество в разных странах. Особое внимание уделено различным системам регистрации прав на недвижимость и влиянию регистрационных систем на материальное право, способам защиты прав на недвижимое имущество. В приложении систематизированы данные о правовом режиме недвижимости в ряде стран.

Студентам, аспирантам, научным работникам, а также практикующим юристам, интересующимся мировым опытом правового регулирования отношений по поводу недвижимого имущества.

УДК 347.214.2(1-87)(075.8)

ББК 67.404.12я73

© А. В. Губарева, А. Н. Латыев, 2014

© ООО «Проспект», 2014

ВВЕДЕНИЕ

Спецкурс «Правовой режим недвижимости по законодательству зарубежных стран» предназначен для специализированной подготовки студентов, обучающихся в профильных группах, с целью выработки у них необходимых практических навыков и создания теоретической базы, позволяющих правильно разрешать дела с иностранным элементом, а также проводить научные исследования по указанной тематике. Кроме того, спецкурс призван сформировать у студентов общее представление о действующих в иностранных правовых системах нормах, регулирующих отношения, складывающиеся в связи с недвижимым имуществом. Среди них нормы, определяющие само понятие недвижимости, ограничивающие права собственников и иных владельцев недвижимости в публичных целях, нормы о праве собственности и иных вещных правах на недвижимое имущество. В рамках учебного курса подробно рассматриваются также различные системы регистрации недвижимости, влияние такой регистрации на материальное право, способы защиты прав на недвижимость от нарушений.

Освоение студентами данного учебного курса поможет им лучше понять не только сущность правовых отношений, складывающихся в связи с недвижимым имуществом в других странах, но и российское право при сравнении отечественных институтов с аналогичными или же функционально схожими, но содержательно совершенно отличными зарубежными институтами. Тем самым изучение правового регулирования недвижимости за границей стимулирует расширение кругозора студентов, открывает им новый подход к решению практических задач, в том числе встающих в рамках российской правовой системы.

Разумеется, жанр учебного пособия накладывает ряд ограничений. Так, нами сознательно использованы некоторые упрощения, опущены детали, не существенные для общего понимания регулирования отношений, связанных с недвижимостью, в той или иной стране. Изложение материала максимально приспособлено для понимания студентами российских юридических вузов за счет аналогий с отечественным правом.

ГЛОССАРИЙ

Auflassung – в немецком праве – формальный документ о передаче или установлении права на недвижимость.

Briefhypothek – письменная ипотека (нем.), оформляемая особой ценной бумагой – закладной.

Buchhypothek – книжная ипотека (нем.), при которой не оформляется закладная.

Cédule hypothécaire – закладная (фр.). Название используется в Швейцарии.

Conversion – присвоение (англ.). В англосаксонском праве – деликт, заключающийся в том, что ответчик распоряжается чужой недвижимостью как своей или иным образом создает видимость того, что она принадлежит ему.

Conveyance – в англосаксонском праве – формальный акт передачи владения имуществом.

Detinue – удержание (англ.). В англосаксонском праве – деликт, заключающийся в неправомерном удержании чужого имущества, влекущий ответственность в виде возмещения убытков.

Dispossession – лишение владения (англ.). В англосаксонском праве – деликт, заключающийся в неправомерном захвате чужого имущества, влекущий возврат имущества собственнику в натуре.

Fixtures – в англосаксонском праве – предметы, являющиеся движимыми, но неразрывно связанные с недвижимостью, в силу чего они признаются частью недвижимости.

Grundschuld – см. земельный долг.

Hypothekenbrief – закладная (нем.). Название используется в Германии.

Mortgage – англосаксонская форма залога, при которой право собственности на предмет залога считается переходящим к залогодержателю. Прекращение залога происходит путем выкупа залогодателем права собственности у залогодержателя.

Nuissance – зловредность (англ.). В англосаксонском праве – деликт в виде любых помех в пользовании имуществом. При защите от этого деликта титул истца не проверяется.

Personal property – в англосаксонском праве – имущество, права на которое защищаются личными исками – только против конкретного нарушителя. Противопоставляется real property.

Real property – в англосаксонском праве – имущество, права на которое защищаются вещными исками – против любого лица. Противопоставляется personal property.

Rentenschuld – см. рентный долг.

Schuldbrief – закладная (нем.). Название используется в Швейцарии.

Tenures – традиционные англосаксонские земельные титулы.

Trespass – в англосаксонском праве – деликт в виде вторжения на земельный участок или иное вмешательство во владение недвижимостью. При защите от этого деликта титул истца не проверяется.

Абстрактное обеспечение – реальное обеспечение, действительность и существование которого не зависят от действительности и существования обеспечиваемого требования и не следуют судьбе последнего. Противопоставляется акцессорному обеспечению.

Акцессорное обеспечение – реальное обеспечение, действительность и существование которого зависят от действительности и существования обеспечиваемого требования и следуют судьбе последнего. Противопоставляется абстрактному обеспечению.

Антихрез – разновидность залога, при котором заложенное имущество используется кредитором, а доходы от такого использования идут в погашение процентов или основной суммы кредита.

Вещные выдачи – ограниченное вещное право, заключающееся в получении за счет недвижимого имущества регулярных выдач в натуральной форме (продуктами питания и т. п.).

Владельческая защита – см. посессорная защита.

Земельный долг – Grundschuld (нем.). Абстрактная форма реального обеспечения (залог недвижимости), при которой требования кредитора обеспечиваются исключительно за счет стоимости заложенной недвижимости. Взыскание не может быть обращено на другое имущество должника. Ср. с ипотекой.

Земельный реестр – Grundbuch (нем.). Реестр, в котором учитываются права на недвижимое имущество. Ср. с кадастром.

Инскрипция – во Франции – краткая запись в земельном реестре о совершенном юридическом акте с указанием только некоторых его существенных моментов. Ср. с транскрипцией.

Ипотека – акцессорная форма реального обеспечения (залог недвижимости), при которой требования кредитора обеспечиваются как за счет заложенного недвижимого имущества, так и за счет иного имущества должника. Ср. с земельным долгом.

Кадастр – реестр, в котором отражаются технические характеристики недвижимости, в основном земельных участков: расположение, площадь, характеристики почв, наличие растительности, водоемов и т. п. Ср. с земельным реестром.

Книжная давность – разновидность приобретательной давности, при которой неосновательно внесенное в земельный реестр право становится бесспорным по истечении определенного периода времени.

Петиторная защита – защита, при которой от истца требуется доказывание его права на имущество. Противопоставляется посессорной защите.

Посессорная защита – защита, при которой от истца не требуется доказывания его права на имущество. То же самое, что владельческая защита. Противопоставляется петиторной защите.

Рентный долг – ограниченное вещное право, заключающееся в получении регулярных денежных выплат за счет недвижимого имущества.

Суперфиций – ограниченное вещное право, обеспечивающее неограниченное использование здания, сооружения, находящегося на чужом земельном участке.

Существенная составная часть земельного участка – в Германии – здания, сооружения и иные объекты, неразрывно связанные с земельным участком.

Талон – в регистрационной системе Торренса – копия листа земельного реестра, выдаваемая собственнику недвижимости, без предъявления которой регистратор не может вносить новые записи в реестр.

Транскрипция – во Франции – запись в земельном реестре в виде полного воспроизведения документа. Ср. с инскрипцией.

Узус – ограниченное вещное право, предоставляющее его обладателю возможность пользоваться имуществом без извлечения из него плодов или доходов.

Узуфрукт – ограниченное вещное право, предоставляющее его обладателю возможность пользоваться имуществом и извлекать из него плоды и доходы.

Хабитация – разновидность узуса – право проживания в чужом жилом помещении, обычно пожизненное.

Чиншевое право – см. эмфитевзис.

Эмфитевзис – ограниченное вещное право, предоставляющее его обладателю возможность неограниченного сельскохозяйственного использования земельного участка за небольшую фиксированную плату – чинш, ценз.

См. также чиншевое право.

Глава 1
ВВЕДЕНИЕ В КУРС

Хозяйственное значение недвижимости. Недвижимость как средство производства и как капитал. Ограниченность предложения как критерий ценности недвижимости.

Необходимость изучения правового регулирования недвижимости за рубежом. Аспект международных экономических связей и аспект развития собственной правовой системы.

Сложность сравнительно-правового исследования прав на недвижимое имущество. Большая доля национальной специфики по сравнению с более космополитичными разделами гражданского права – обязательственным правом и правом на результаты интеллектуальной деятельности. Сложность вещно-правовых категорий в целом. Отсутствие многих институтов в российском праве.

Во все времена и во всех странах недвижимость считалась одним из основных активов национальной экономики, источником и показателем имущественного благополучия отдельного гражданина. Разумеется, сегодня уже нельзя однозначно утверждать, что только недвижимое имущество является наиболее ценным или самым значимым объектом гражданских прав: не меньшую, а порой и намного большую ценность в современной экономике имеет денежный капитал, ценные бумаги, нематериальные объекты различного рода – от произведений искусства до патентов на изобретения, от секретов производства до товарных знаков. Однако и сейчас сохраняется такая показательная характеристика недвижимости, в первую очередь земельных участков, как ее стабильность. «Единственным имуществом, не подвластным огню и воде» называли землю в средние века. Так же и ныне – в периоды кризисов и экономических потрясений, приводящих в расстройство фондовые рынки и денежную систему, недвижимость сохраняет свою стоимость и остается надежным инвестиционным активом.

Помимо экономического аспекта недвижимость выполняет и важную политическую роль. В отличие от других видов имущества, которые могут быть достаточно свободно перемещены в другое государство, как, например, денежный капитал, недвижимость неразрывно связана с той страной, где она находится. Вполне естественно, что собственник недвижимого имущества заинтересован в защите своих прав, а значит, и в стабильности государства, обеспечивающего такую защиту, нерушимости его границ и государственного строя. Неудивительно, что землевладельцы становились первыми, кому в ходе исторического развития доверялось участвовать в управлении государственными делами, предоставлялось право голоса.

Имущественный актив, играющий столь существенную роль в национальной экономике, да и не только экономике, не мог остаться без внимания законодателя. Издревле во всех странах мира складывались системы правовых норм, регулирующих отношения по поводу недвижимого имущества, прежде всего норм частноправовых, определяющих пределы права собственности на него и самую возможность такого права, виды и содержание иных вещных прав, основания и порядок приобретения и прекращения прав на недвижимость, согласовывающих интересы соседних собственников, а также публично-правовых норм, налагающих на владельцев недвижимости обязанности уплачивать налоги, сохранять экологическое разнообразие, соблюдать строительные и иные нормы, обеспечивающие безопасность самих владельцев недвижимости и третьих лиц, и многое другое.

Даже краткий обзор иностранного законодательства о недвижимом имуществе, при всем его разнообразии, показывает, что законодатель, как правило, весьма благосклонно относится к владельцам недвижимости, предоставляя им широкие возможности по использованию своего имущества. Но в то же время к ним предъявляются и весьма строгие требования, обусловленные высокой экономической и социальной ценностью принадлежащего им имущества. Именно баланс этих дозволений и требований, с одной стороны, обеспечивает сохранность земель и иных объектов недвижимости, а с другой – гарантирует возможность нормального поземельного оборота, позволяющего использовать недвижимое имущество в современной капиталистической экономике. Отклонения в ту или иную сторону обычно заканчиваются печально, приводя либо к варварскому отношению к своей, а потом и к чужой недвижимости, либо к чрезмерной заурегулированности, парализующей оборот. Примеры последнего можно наблюдать в странах, следующих социалистическому пути развития, одним из первейших требований которого является национализация земли. Как показывает история, ничего хорошего из этого, как и из любой другой крайности, не выходит. В рамках настоящего учебного курса мы будем рассматривать правовое регулирование оборота недвижимости только в тех странах, где действуют законы капитализма, ибо там, где они не действуют, ни о каком обороте и говорить не имеет смысла.

При регулировании отношений, связанных с недвижимостью, в первую очередь с земельными участками, законодатели всех стран исходят из двух аспектов.

Во-первых, недвижимость является основным средством производства. Без использования земельных участков невозможно сельскохозяйственное производство, на земле строятся производственные здания, жилые дома, торговые центры и офисы, из земли добываются полезные ископаемые. Без эксплуатации зданий и сооружений, построенных на земле, невозможно существование промышленности, да и просто жизнь человека немыслима. Исходя из этого, законодатель устанавливает нормы, упорядочивающие использование недвижимости: правила о целевом использовании земельных участков; строительные нормы; сервитуты, обеспечивающие возможность доступа к земельным участкам; права, позволяющие несобственникам пользоваться чужой недвижимостью. Наконец, правовая система дает средства защиты от таких нарушений прав на недвижимость, которые препятствуют нормальному ее использованию.

Во-вторых, в современной экономике недвижимость выступает в роли капитала. Обладая высокой ликвидностью, недвижимое имущество часто служит гарантом возврата кредитов, полученных на развитие того же производства или на иные цели. В случаях недостаточности финансовых ресурсов недвижимое имущество может быть продано. Учитывая это обстоятельство, законодатели разных стран предусматривают различные нормы, регулирующие оборот недвижимости: позволяющие закладывать и продавать ее, обеспечивающие надежность приобретенных прав, защищающие от таких посягательств на недвижимое имущество, которые, быть может, не затрудняя его фактическое использование, делают невозможным распоряжение им.

Если первый из названных аспектов традиционно упоминается в отечественной литературе, то второму до недавнего времени уделялось сравнительно мало внимания. Между тем его следует постоянно иметь в виду при изучении иностранного законодательства, поскольку именно второй аспект зачастую является основным руководящим началом при организации системы правового регулирования поземельных отношений за рубежом. Без учета данного обстоятельства многие иностранные правовые институты могут показаться бессмысленными и удивительными, однако они сразу же занимают подобающее им место в системе права, как только в расчет принимается необходимость капитализации недвижимого имущества, т. е. использования его не только (и, быть может, не столько) как средства производства, но и как одного из основных видов капитала.

Так, если для хозяйственного использования недвижимости вполне можно обходиться чрезвычайно сложными и длительными способами оформления правопреемства (в принципе, в таком случае необязательно и законодательное допущение самого права собственности на нее – пользоваться землей можно и в условиях исключительной государственной собственности), то для использования той же самой недвижимости как капитала насущным является, во-первых, допущение самого оборота недвижимости, а во-вторых, обставление его как можно меньшими обременительными в финансовом и временно́м плане формальностями. Отсюда – развитие различных систем регистрации прав на недвижимость, которые будут подробно рассмотрены далее.

При определении стоимости земли существенным моментом является ее ограниченность. Действительно, территория отдельного государства, да и всей суши на Земле, представляет собой относительно постоянную величину; опыты по отвоеванию суши у моря, несмотря на отдельные локальные выдающиеся достижения (например, известно, что значительная часть Нидерландов искусственно освобождена от морской воды; попытки создания искусственных островов предпринимаются в Японии и странах Персидского залива), все-таки остаются ничтожно малой величиной в общемировом измерении. В связи с этим появление на рынке новых земельных участков маловероятно. В сфере правового регулирования это приводит к тому, что современное законодательство содержит относительно мало норм о первоначальном возникновении прав на недвижимость (в отличие, скажем, от древних правовых систем, в принципе допускавших завоевание как способ первоначального приобретения земель), но большое количество норм, определяющих условия и порядок перехода прав на земельные участки и гарантирующих надежность приобретенных прав.

Несмотря на разнообразие правовых систем, можно выделить основные вопросы, которые необходимо рассмотреть при изучении правового регулирования отношений, связанных с недвижимым имуществом: это вопросы самого определения недвижимости, публично-правовых ограничений, налагаемых на собственников и других владельцев недвижимости, системы прав на недвижимость, их регистрации и защиты, а также модификации материального права под влиянием регистрационной системы.

Настоящий учебный курс можно рассматривать как дисциплину сравнительно-правового характера. Как и любая такая дисциплина, она преследует две основные цели.

Во-первых, изучение курса позволяет получить представление о нормах, регулирующих поземельные отношения в других странах. Это может быть полезно в будущей практической деятельности: как было показано выше, недвижимость является важным имущественным активом, в наше время нередки ситуации, когда российские граждане или организации приобретают недвижимость за границей, принимают ее в залог, вступают в иные отношения, для надлежащего оформления которых необходимо иметь представление о системе регулирующих их норм.

Во-вторых, знания о правовых институтах зарубежных стран расширяют кругозор юриста, позволяют ему видеть новые перспективы развития отечественной правовой системы. В настоящее время под эгидой Президента РФ разрабатываются предложения по совершенствованию российского гражданского законодательства. В частности, в 2003 г. увидела свет Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе^[1], при разработке которой широко использовался иностранный опыт. Знакомство с иностранными институтами позволит юристу при изменении законодательства лучше понимать смысл и цель вносимых изменений, представлять механизмы функционирования этих институтов.

Сравнительно-правовой анализ норм, регулирующих отношения, связанные с недвижимым имуществом, достаточно сложен в силу нескольких причин. Прежде всего это связано с тем, что основные изучаемые институты принадлежат к такой подотрасли гражданского права, как вещное право. Вообще в рамках гражданского права можно выделить космополитичные подотрасли, институты которых в разных странах весьма схожи. В первую очередь к таковым принадлежат институты, регулирующие права на результаты интеллектуальной деятельности, в основном за счет того, что эти институты относительно молоды и основаны во многом на положениях всемирных международных конвенций. Довольно унифицированы также и нормы международного частного права. Весьма схожи в разных странах нормы обязательственного права, особенно регулирующие так называемые торговые отношения. В ходе международной торговли выработан ряд правил, практически совпадающих в различных странах. В то же время в сфере частного права немало институтов, носящих ярко выраженный национальный характер. Главным образом это относится к семейному и тесно связанному с ним наследственному праву – здесь расхождения в правовом регулировании между государствами намного сильнее, поскольку названные подотрасли теснейшим образом связаны с национальными традициями, особенностями исторического развития страны, структурой семейных отношений, свойственными данному обществу ценностями.

Интересующее нас вещное право в этой системе располагается примерно посередине: с одной стороны, оно значительно менее, чем семейное или наследственное, связано с национальным духом, традиционными ценностями, с другой – оно все-таки значительно более национально, нежели обязательственное право или права на результаты интеллектуальной деятельности. Как было отмечено, недвижимость издавна рассматривается как одна из основ национальной экономики, а значит, и нормы, регулирующие связанные с ней отношения, начали складываться в разных странах уже давно и успели пройти большой эволюционный путь, в ходе которого нормы одних стран все сильнее отличались от норм других. Кроме того, важное политическое значение недвижимости также обусловливает различие в подходах к ее правовому регулированию.

Немаловажно и то, что вещное право само по себе является достаточно сложной для изучения подотраслью гражданского права. Так, при составлении Германского гражданского уложения (ГГУ) раздел о вещном праве был размещен после раздела об обязательственном праве, причем в качестве основания для такого размещения, отступающего от традиций пандектной системы, авторы Уложения ссылались на то, что институты вещного права сложнее институтов права обязательственного. Здесь, вероятно, имелось в виду следующее обстоятельство: если обязательственные права, будучи относительными, затрагивают лишь ограниченный круг лиц, то вещные права, как абсолютные, имеют значение для всех и каждого, а потому требуют от законодателя большей взвешенности и осторожности в подходах. Пренебрежение этим обстоятельством со стороны отечественного законодателя, обусловленное практически полувековым забвением концепции вещных прав^[2], привело к тому, что ныне действующий Гражданский кодекс России (ГК РФ) весьма беден в вещно-правовом плане и сейчас – по прошествии десяти лет со дня принятия – требует реформы.

Наконец, названная бедность отечественного законодательства в вещно-правовом плане вызывает еще одну сложность в изучении настоящего учебного курса: в иностранных правовых системах, даже принадлежащих к той же правовой семье, что и российская, довольно много институтов либо вообще неизвестных отечественному праву, либо существующих в нашей стране в весьма упрощенном виде. Это можно оценить, например, по тому разнообразию залоговых прав, которое существует в немецком праве, или обилию ограниченных вещных прав, известных праву Латвии. Очевидно, что юристу, воспитанному на традиционных для его собственной страны представлениях, довольно сложно воспринять иные конструкции и идеи, о которых, быть может, он даже не догадывался.