Текст книги "Закон притяжения богатства. Привычки, которые сделают вас миллионером"

Глава 8. Сопоставление стилей жизни с активами и доходами

Прийти к новым идеям легко; сложнее отказаться от того, что работало еще два года назад, но вскоре устареет.

Роджер фон Эйк

Создание богатства требует стиля жизни, основанного на активах. Чтобы продемонстрировать разницу между стилем жизни, основанным на денежном потоке, и стилем жизни, основанным на наличии активов, рассмотрим ситуации с двумя счастливчиками, выигравшими в лотерею. Каждый из них получил миллион долларов после уплаты налогов.

Один человек в течение десяти лет получает с этого миллиона доход в 100 000 долларов в год. Возможно, у него выходит немного больше из-за инфляции, скажем, 120 000 долларов в год в течение десяти лет. Это отличные десять лет: он прекрасно живет, покупает хорошую машину и прекрасный дом. Он отдыхает все десять лет и вообще не работает. Его жизнь прекрасна, пока эти десять лет не пройдут. Затем ему приходится продать дом и машину, потому что они ему больше не по карману. Он возвращается на работу, но ему хотя бы есть что рассказать.

Второй человек (это женщина) берет всю сумму и инвестирует ее в недвижимость. Она довольно консервативна, поэтому покупает десять домов стоимостью в 150 000 долларов каждый и берет в долг 500 000 долларов. Она сдает жилье в среднем примерно за 1800 долларов в месяц. Это приносит ей суммарный доход в 18 000 долларов в месяц. 40 %, или 7200 долларов в месяц, уходит на ремонт, налоги и простой без арендатора, оставляя ей 10 800 долларов в месяц. Кроме того, она должна выплачивать 500 000 долларов, которые взяла под 5 % годовых на 15 лет. Это обходится еще в 4000 долларов в месяц, включая досрочную выплату основного долга. После этого ей остается 6000 долларов в месяц, или 72 000 долларов в год. Она живет хорошо, но денег у нее значительно меньше, чем у другого победителя лотереи. Однако она еще вносит дополнительный платеж в 4000 долларов в год, то есть живет примерно на 5500 долларов в месяц, или на 60 % от дохода человека из первой ситуации.

В отличие от первого победителя она не увольняется с работы и не меняет свою жизнь, лишь развивает некоторые навыки по управлению недвижимостью, сдаваемой в аренду. Благодаря дополнительному платежу ей удается выплатить 500 000 долларов за десять лет. По прошествии тех же десяти лет у нее есть десять домов, каждый из которых вырос в цене на 50 000 долларов. Ее собственный капитал теперь составляет 2 миллиона долларов, пассивный доход со скромной арендной платы вырос, а долг полностью выплачен. Теперь она дополнительно будет получать 144 000 долларов в год пожизненно, а также владеть активами, которые со временем растут в цене.

Образ жизни человека из первой ситуации основан на денежном потоке, а из второй – на наличии активов. Женщина жила за счет доходов, производимых ее активами. Очень немногие выигрывают в лотерею. Большинство дважды в месяц получают зарплатный чек. Если вы живете от зарплаты до зарплаты, то ведете образ жизни, основанный на денежном потоке. Если вместо этого вы живете на сумму меньше ваших доходов и вам удается сэкономить дополнительные средства, вы можете использовать их на приобретение дополнительных активов. Это приведет вас к стилю жизни, основанному на наличии капитала. Практикуя такой подход, вы получите денежный поток от активов и в конечном итоге сможете жить за счет этих доходов. Именно таков путь к благополучной жизни, и он открыт для вас!

Катализатор богатства

Самый простой способ построения богатства – тратить меньше, чем вы получаете, и разумно инвестировать избыточные средства из потока. Чем раньше вы накопите деньги, которые можно вложить, тем раньше вы научитесь инвестировать. Но вот что абсолютно точно: не создавая активов, вы практически наверняка никогда не разбогатеете.

Богатство приходит волнами

Знайте, что богатство приходит волнами. Представьте, что вы добавили активы в свой портфель – разумные, выгодно размещенные активы. Вместо линейного роста с повышением общей стоимости на 3–5 % ежегодно они могут стоять на месте в течение пяти лет, а затем возрасти в цене на 50 % за два года. Рынки растут и падают рывками, практически никогда не показывая стабильный рост.

Приобретайте активы, которые смогут пережить большинство падений рынков с положительным сальдо.

«Как можно применить эту информацию? Накапливайте выгодные активы с доходностью, которая растет вместе с рынком, но не падает при его снижении. Как? Покупайте активы, которые смогут пережить падения рынков с доходом. Накапливайте как можно больше интеллектуальных активов, и когда рынок вырастет, вы сможете получить значительную прибыль от его роста».

Мы оба используем базовые приемы инвестирования и понимаем, что ни один из нас не может точно предсказать поведение рынка. Мы покупаем «умные» активы на любом рынке. Не пытаясь предсказать ситуацию на рынке, мы продолжали пополнять портфели, приобретая недвижимость до и во время кризиса 2008–2011 годов. Затем после того, как в 2012–2013 годах рынок начал расти, чистая стоимость наших активов увеличилась значительно сильнее, чем в любой другой период жизни. Примерно двадцать лет мы жили на суммы ниже своих доходов и накапливали «умные» активы. И когда рынки подскочили, наш капитал вырос вместе с ними.

Мы определяем «умные» активы как активы, которые либо приобретаются по цене ниже рыночной стоимости, либо которым нужны небольшие изменения, чтобы прибавить в стоимости, и которые приобретаются с «умными» долгами либо без долгов. Долг является «умным», если ваш общий денежный поток больше с долгом, чем он был бы без него, и если у вас есть финансовая «подушка безопасности» на случай, если актив подешевеет. При этих условиях ваш финансовый поток покрывает долг, даже когда рынок падает.

Какой образ жизни вы ведете: основанный на наличии активов или на денежном потоке?

Давайте проясним: очень немногие люди живут на средства, полученные за счет их активов. Недавно мы проанализировали доходы 1 % самых богатых американцев. Их диапазон меняется в зависимости от того, в какой части страны живет человек. Мы были в шоке, выяснив, что, чтобы входить в элитную группу населения, живя в Шарлотте в Северной Каролине, нужно зарабатывать лишь 384 000 долларов, а живя в Нью-Йорке, вам потребуется для этого 608 000 долларов. Но сколько внутри этой очень небольшой группы людей тех, у кого достаточно доходных активов, чтобы удовлетворять 100 % их трат? Мы бы очень удивились, если бы такой возможностью обладали более 1 % из этого топового 1 %.

Как перейти от образа жизни, основанного на денежном потоке, к образу жизни, основанному на наличии активов? Первым шагом является раздельный подсчет доходов, которые вы получаете от работы и от активов. Затем создайте «бюджет мечты». Наконец, соотнесите реальные источники дохода в ваш бюджет с «бюджетом мечты». Потом спланируйте будущее, в котором доход от ваших денежных активов покрывает ваш бюджет.

Мы потратили десятилетия на накопление активов и наконец достигли той точки, в которой наш пассивный доход многократно превысил расходы на жизнь. Первый – и в какой-то мере самый главный шаг – это необходимость измерить доходы и расходы и проанализировать имеющиеся резервы. Мы рекомендуем разделить доход на два типа. Первый – это деньги за работу, или постоянный доход. Второй – это деньги от активов, или «пассивный доход». После проведения такого анализа у нас обнаружился огромный разрыв. Необходимо проводить такой анализ, даже если у вас нет активов, приносящих доход, ведь вы все равно можете измерить разрыв. Чтобы преодолеть его, мы начали с простой стратегии: решили всегда убеждаться, что зарабатываем немного больше, чем нам необходимо для жизни, и никогда не тратить все, что заработали. Следуя квадранту денежного потока Роберта Кийосаки[5]5
  Кийосаки, Роберт. Квадрант денежного потока. – ООО «Попурри», 2016.


[Закрыть], мы практиковали данную стратегию и работали над ее освоением.

Мы решили всегда убеждаться, что зарабатываем немного больше, чем нам необходимо для жизни, и никогда не тратить все, что заработали.

Следующий шаг включал в себя ежегодное вложение средств с отсроченным платежом налога на наши пенсионные счета. Хороший план, но это лишь начало. Жизнь по средствам – прекрасный старт для построения богатства. Затем мы оба предпочли создавать активы и богатство. Мы начали инвестировать деньги в область, в которой относительно неплохо разбирались, – в недвижимость, используя средства, вложенные друзьями и членами семьи. Это называется «синдикация», и она является одним из наиболее быстрых способов создания активов.

Катализатор богатства

Во-первых, всегда максимизируйте свои счета с отложенным налогообложением. Это прекрасный способ, но – лишь начало пути к образу жизни, основанному на активах. Затем используйте один или несколько самых быстрых способов накопления капиталов, приносящих доход: используйте средства других людей (часто обозначаются как «СДЛ»); беритесь за работу, где есть и зарплата, и отчисления, позволяющие создавать активы; создайте бизнес, приносящий пользу инвесторам.

Недвижимость служит прекрасным инвестиционным инструментом, позволяющим использовать средства других людей. Это объясняется тем, что каждый (имея необходимое руководство) может оценить вложения в недвижимость и сделать хороший выбор.

Создайте приносящий доход капитал, чтобы начать жить за счет своих активов

Некоторые сделки с недвижимостью называются «девелоперскими сделками». Они могут выглядеть следующим образом: есть незастроенная территория. Давайте ее купим, что-то построим и понадеемся, что появятся квартиросъемщики. Даже при такой весьма рискованной сделке с недвижимостью вы можете предварительно договориться об аренде. На самом деле большинство девелоперов уже имеют базу арендаторов еще до того, как начинают тратить деньги на сделку. В отличие от ресторанного бизнеса это выглядит почти как мошенничество. Можете ли вы представить себе открытие ресторана с предпродажей 80 % пиццы по фиксированной цене, которая не меняется в течение 10 лет?

Так как же нам удалось продать нашу идею инвесторам? Это было не очень сложно. Мы просто показали им имеющуюся собственность, реальные доходы и расходы и фактическую текущую прибыль. Затем мы представили прогнозируемую стратегию повышения доходов и сокращения расходов, что, в свою очередь, должно привести к повышению прибыли, дохода, а также объема инвестиций. Далее, вы можете создать кредитное плечо для увеличения прибыли на капитал, используя часть или все средства инвесторов, вложенные ими в качестве первоначального взноса, плюс деньги, взятые в банке.

Это именно тот способ, которым мы десятилетиями пользовались для создания богатства. По прошествии долгого времени, в течение которого мы создавали капитал или богатство, мы поняли, что все еще не получаем достаточного дохода, чтобы полностью обеспечивать свою жизнь. Мы двигались к цели построения богатства, но не к цели получения пассивного дохода, и впервые ясно увидели это, когда начали разбивать наши личные финансовые отчеты и отчеты о доходах на доходы от активных и пассивных источников.

Сделав это, мы увидели, что доход от активных источников возрос (мы стали работать усерднее, поумнели и расширили консультативную деятельность). Также оказалось, что растет наш собственный капитал, поскольку стоимость активов в недвижимости с каждым годом увеличивалась из-за ее подорожания в сочетании с ежемесячной оплатой ипотечных кредитов. Однако фактический денежный поток от пассивных источников рос недостаточно быстро, чтобы соответствовать цели получать больше от пассивного дохода, превышающего наш активный доход и покрывающего наши расходы, которые увеличивались с течением времени.

И тогда, примерно семь лет назад, мы решили сконцентрироваться на создании активов, которые бы способствовали увеличению денежного потока. Мы стали больше работать в тех областях, где занимали лучшие позиции, зарабатывая деньги и капитал. Также мы стали за свои деньги покупать недвижимость, ориентированную на денежный поток.

Катализатор богатства

Поддерживайте осведомленность. Убедитесь в постоянном обновлении собственной финансовой отчетности. Это просто перечень всех ваших активов, долгов (обязательств) и всего, что дает вам чистый капитал. Затем создайте отчет о прибыли и убытках (ПиУ), или отчет по доходам. Это – список всех ваших доходов, разделенный на две категории: доход от пассивных источников и доход от работы, или активных источников. В отчете ПиУ также должны быть перечислены все ваши расходы.

Комбинация таких действий привела нас к точке, в которой мы наконец смогли получать от пассивных источников дохода больше, чем от своей работы. И сейчас один этот пассивный доход прекрасно покрывает наши траты. Если бы сегодня мы перестали работать, то наш доход от активных источников стал бы равен нулю. Но наш пассивный доход покрывал бы расходы, и нам не пришлось бы менять образ жизни или инвестиционные стратегии.

Активы дают возможность извлекать преимущества из спадов

Реальность спадов такова, что они зачастую помогают богатым стать богаче. В действительности в 2013 году, всего через несколько лет после великой рецессии, количество миллионеров побило все мировые рекорды. Почему? Почему богатые люди преуспевают после спада?

Причина проста. Даже несмотря на то, что кризис бьет и по богатым (число миллионеров в 2008 и 2009 годах сократилось), денег у них все еще достаточно для того, чтобы приобретать активы, когда цена на них сильно падает. И если продолжать покупать, то вы станете гораздо богаче, когда экономика восстановится. В 2008 и 2009 годах цены на активы, в особенности на недвижимость, упали на 30–40 %, а иногда даже больше. Правительство стало проводить политику крайне низких ставок, чтобы помочь перезапустить экономику. В течение какого-то времени это не помогало, поскольку царила всеобщая паника, но в конечном итоге привело к повышению цен на активы.

Когда вы покупаете дом, то важна не только цена, если только вы не покупаете его за наличные. Значение имеет комбинация цены и процентной ставки. В действительности вы покупаете платеж. Когда ставки низкие, вы можете купить дом большего размера либо купить аналогичный по стоимости дом с меньшим ежемесячным платежом. Постепенно, когда соотношение цены и процентной ставки сделало покупку жилья доступной, люди вновь начали его приобретать. К 2016 году рынок недвижимости раскалился докрасна. Цены быстро росли, и все, кто купил что-либо в период с 2010 по 2013 годы, процветали. Кто вероятнее всего станет покупателем недвижимости на низком рынке? Ведь чтобы купить что-то при падении рынка, вам нужно немного наличных денег и большой кредит. У кого были обе составляющие? У богатых людей. Итак, они становились богаче, если покупали активы при снижении рынка.

Поскольку мы оба работали в сфере недвижимости, нам становилось все более очевидным, что в период между 2009 и 2011 годами рынок в этой сфере упал. Мы видели, что цены на недвижимость будут расти. И мы были не единственными, кто так думал. Множество инвесторов видели такую же возможность, и это подняло рынок недвижимости и создало условия для роста, который пришелся на 2013 год. Мы оба активно инвестировали в это «окно». И именно поэтому 2012 и 2013 годы стали одним из наших лучших периодов в построении богатства.

Катализатор богатства

Как правило, экономические циклы продолжаются примерно семь лет. Чтобы сориентироваться в этих циклах и использовать все возможности, начинайте копить деньги, когда ситуация выглядит нагретой. После резкого падения рынка подождите немного, пока «рассеется пыль», и начинайте скупать активы по значительно меньшей цене. Падения всегда жестче и быстрее периодов роста. Как следствие, цены снижаются куда сильнее и быстрее, когда ситуация ухудшается. Если вы знакомы с циклами и стали экспертом в своей сфере, возможности материализуются.

Энди Бил из Beal Bank во время последнего бума сидел и играл в карты. У него было хорошее соотношение денег и активов, а Федеральная корпорация страхования депозитов не давала ему покоя, пытаясь одолжить часть этих денег. В действительности он считал, что в период с 2001 по 2007 год рынок был слишком нагрет, поэтому он пережидал этот период, ежедневно играя в бридж и не инвестируя. Когда рынок рухнул, он пошел ва-банк, скупая тонны активов по пенни за доллар. В 2016 году его чистый капитал оценивался в 9 миллиардов долларов.

Горизонтальный и вертикальный доход

Ральф Уолдо Эмерсон[6]6
  Ральф Уолдо Эмерсон – американский эссеист, поэт, философ, пастор, лектор, общественный деятель; один из виднейших мыслителей и писателей США.


[Закрыть] сказал: «Разум, однажды пораженный новой идеей, больше никогда не вернется к изначальному состоянию». Идея, которой мы поделимся с вами, не только поразит разум, но и позволит развить ваш бизнес.

Друг Дэвида Тим Роуд сказал ему спустя некоторое время после их встречи, что получил за месяц 18 чеков. «Как такое возможно?» – спросил Дэвид. «Очень просто, – ответил Тим. – У меня есть 18 активов, которые приносят мне доход ежемесячно».

После этого Дэвид никогда не воспринимал свои вложения иначе, как чеки. Почему чек должен быть всего один? Теперь он тратит много времени на поиск того, что мы называем «горизонтальным доходом». Сегодня он получает более 30 чеков в месяц.

Развивайте ту часть вашего мозга, которая воспринимает доход только как деньги, полученные от работы («вертикальный доход»). Все мы можем иметь несколько источников горизонтального дохода. В конечном итоге люди будут получать деньги от социального обеспечения, возможно, рабочую пенсию, какой-то процент от фиксированного дохода, дивиденды по 401 (k)[7]7
  Наиболее популярный пенсионный план частной пенсионной системы в США. Свое название план получил по номеру статьи Налогового кодекса США. – Прим. ред.


[Закрыть], а также доход от сдачи в аренду любых имеющихся у них в собственности помещений. Если вы уловили эту мысль (что ваше финансовое будущее основано на «горизонтальном доходе»), то почему бы не запланировать сегодня развитие его источников?

Сопоставление «вертикального» (заработанного) и «горизонтального» (пассивного) дохода

Концепция «вертикального дохода» – это именно то, чему нас учат в школе: приобрети навык или получи профессию, выйди с ней на рынок и зарабатывай. Со временем, возможно, ты будешь получать больше, совершенствуясь в своем мастерстве. «Вертикальный доход» – это то, что приходит к нам естественным образом, он есть практически у каждого.

Рисунок 8.1

В отличие от «вертикального дохода», «горизонтальный» поступает из инвестиционных источников. У большинства людей есть лишь «вертикальный доход». Это – краеугольный камень плана вашей финансовой свободы и показатель прогресса на пути к образу жизни, основанному на наличии активов.

Катализатор богатства

Не дожидайтесь пенсии, чтобы позаботиться о «горизонтальном доходе» и о создании нескольких источников пассивного дохода. Начните сейчас, сконцентрировавшись на том, каким образом создать несколько источников дохода, которые будут служить вам на протяжении всей жизни!

Воспринимайте «вертикальный доход» как инструмент для создания «горизонтального дохода», где «вертикальный доход» за вычетом ваших расходов – это те деньги, которые можно инвестировать. Если вы научитесь грамотно вкладывать деньги, то сможете изменить свое финансовое будущее. И вместо того чтобы думать о том, как получить 5 %-ную прибавку к зарплате («вертикальный доход»), создайте финансовый план, который гарантированно приведет вас к настоящей, устойчивой финансовой свободе.

Рисунок 8.2

Какой уровень «горизонтального дохода» считается достаточным?

Ответ прост: тот, который соответствует вашему образу жизни. Он должен также включать деньги, которые можно инвестировать, отложить и вложить. Другими словами, ответ упирается не в сами деньги, а в то, сколько вам нужно, чтобы делать то, что вы хотите, когда вы этого хотите.

Создавая «горизонтальный доход», держите в голове следующие советы:

• Будьте терпеливы. Создавайте ваш портфель активов постепенно.

• Используйте заемный капитал (финансовый долг), когда это имеет смысл, но не слишком увлекайтесь (не создавайте лишний риск).

• Будьте «стопроцентником», то есть стремитесь покрыть 100 % своих расходов за счет потоков «горизонтального дохода».

• Не позволяйте рынку тянуть вас за собой вниз. Имейте достаточное количество собственного капитала в виде недвижимости и достаточное количество источников собственных денег, чтобы убедиться, что все счета будут оплачены и при падении рынка вам ничего не грозит.

• Тратьте меньше, а зарабатывайте больше. Будьте осторожны с тратами: не позволяйте им сравняться с доходами.

• Переключите мышление с зарабатывания денег на зарабатывание богатства.

• Переключите мышление с дохода до вычетов или бонусов на чистый доход и деньги, которые остаются на инвестиции.

• Создайте видение, план, цель и группу единомышленников и несите за все это ответственность.

• Осознавайте и открывайте для себя новые возможности.

• Если у вас недостаточно денег, ищите партнеров и объединяйте ресурсы. И если получится, делайте это так, чтобы вы могли использовать все возможности.

• 1 доллар пассивного дохода равняется 10 долларам заработанного.

Рисунок 8.3

ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ ИНФОРМАЦИЯ

Волны дохода

Богатство приходит волнами, и вы можете либо оседлать волну, либо утонуть в ней. Наш дополнительный онлайн-материал к данной главе использует три сценария, которые дадут вам необходимую информацию, как успешно оседлать волну богатства. Получите дополнительный материал, перейдя по ссылке: www.wealthcantwait.com/waves.

Переключите мышление с зарабатывания денег на зарабатывание богатства.