Текст книги "Думай как миллиардер. Все, что следует знать об успехе, недвижимости и жизни вообще"

Часть 1
Недвижимость

На сегодняшний день фамилия Трамп у многих ассоциируется с двумя словами: «богатство» и «недвижимость». Поэтому, несмотря на то что данная книга посвящена способам создания богатства и получения радости от него, мне приходится начинать с самых основ. А по моему глубокому убеждению, основы эти неразрывно связаны с недвижимым имуществом. Недвижимость – это сердцевина практически любого вида бизнеса, и именно она является фундаментом состояния многих богатых людей. Для того чтобы создать богатство и сделать свой бизнес «здоровым и красивым», необходимо освоить азы обращения с недвижимостью.

Ниже вы найдете ряд бесценных советов, включая несколько полезных рекомендаций тем, кто впервые решил арендовать жилье, а также тем, кто уже является домовладельцем. Итак, читайте!

Как выбрать местоположение

Я не выношу фразу: «Местоположение, местоположение и еще раз местоположение!» В своей жизни я встречал множество глупцов, которые умудрялись испортить прекрасные земельные участки, равно как и множество гениев, сумевших извлечь огромную прибыль из земель, расположенных в самых скверных местах. Можно приобрести изумительный участок, подобный тому, где расположено здание Trump Tower (поверьте, это и по сей день лучшее место в Нью-Йорке), и гарантирую: всегда найдется безумец, который умудрится обезобразить его.

Но если речь заходит о вашем собственном жилье, вы обязательно должны выбрать наилучшее местоположение. Заплатить больше денег за участок в отличном районе разумнее, чем в погоне за копеечной выгодой поселиться в каком-нибудь сомнительном месте. Далеко ли оно находится от места вашей работы? Каков уровень преступности: не опасен ли этот район или, каждый раз идя на работу и возвращаясь домой, вы будете рисковать жизнью? Имеются ли вблизи места вашего предполагаемого жилья рестораны, продовольственные и промтоварные магазины, банки? Импонирует ли вам окружающая обстановка или вы чувствуете себя в ней чужим? Я первый буду настаивать на том, что следует со всей серьезностью подходить к поиску места, если вы намерены вкладывать средства в недвижимое имущество. В значительной мере выбор происходит интуитивно. Вы должны быть уверены в его правильности, иначе вас постигнет неудача и есть риск нажить большие проблемы.

Отвечая на вопрос, насколько выбранное место соответствует вашему укладу жизни и положению в обществе, будьте честны с собой. Если понравившиеся вам квартира, дом или офис находятся в районе, до которого вам и вашим знакомым придется добираться слишком долго, или если сервис там крайне дорогостоящий, следует отказаться от такого места и продолжать поиски. Я понимаю, что не все могут позволить себе проживание в Trump Tower (хотя это было бы весьма выгодным для меня), но, если у вас есть возможность выбора, ищите место, которое будет работать на вас.

Потратьте время на прогулку по окрестностям. Выясните, каков образ жизни местных обитателей. Когда тут встают и ложатся спать? Какая категория людей живет в этом районе, где они работают? Не забудьте приехать сюда и в выходные дни. На Манхэттене есть много мест, в которых в рабочие дни наблюдается огромный людской поток, но в выходные они словно вымирают. Бывает и наоборот. Вдруг вы поселитесь в приглянувшейся вам квартире, а потом выяснится, что через дорогу находится ночной клуб, где каждую ночь светится неоновая вывеска и гремит музыка? А если возле вашего дома рано утром на стоянку возвращаются мусоровозы после рейдов к местам складирования отходов? Вы либо сойдете с ума, либо быстро переедете в более тихое место.

Большое значение имеет вид из окон. Никогда не встречал желающих всю жизнь любоваться глухой кирпичной стеной соседнего дома или вентиляционной шахты. Если есть выбор, старайтесь найти место с приятным видом из окон. Здесь тоже следует проявить осмотрительность. Предположим, вид из окон радует глаз, но вдруг ваше блаженство продлится недолго, потому что окна выходят на не застроенный пока участок или парк? А что будет, если через неделю там начнется строительство? В таких динамичных городах, как Нью-Йорк, новые здания возводятся со скоростью один дом в день. В связи с этим, прежде чем сделать окончательный выбор, убедитесь, что вам все известно о ближайших планах в отношении застройки этого района.

Если вы занимаетесь спекуляцией недвижимостью или инвестируете в эту сферу, то есть речь не идет о поиске места для вашего жилья или офиса, я рекомендую вам обратить внимание на непрестижные районы, где недвижимость можно купить или арендовать за низкую цену. Возможно, в скором времени там начнется оживленное строительство и участки подорожают. Таким образом, вы сэкономите на налогах, внесете существенный вклад в возрождение района и обеспечите себе перспективу хорошей прибыли в долгосрочном плане. Если вы располагаете временем, обладаете терпением и силой духа, я рекомендую именно этот подход. В конце концов, когда я приобретал участок Уэст-сайд-ярдс, многие считали меня сумасшедшим, но я на практике доказал, что они ошибались, успешно застроив это на первый взгляд провальное место. На сегодняшний день это один из самых востребованных и дорогостоящих районов на Манхэттене.

Как арендовать квартиру

Многие подходят к этому вопросу недостаточно серьезно. Я не понимаю таких людей. Несмотря на то что это не покупка, а всего лишь наем жилья, это место будет долгое время служить вам домом, поэтому выбирать его следует тщательно. И не только потому, что дом, в котором вы живете, во многом влияет на ваше душевное состояние, он еще является тем атрибутом, по которому другие судят о вашем благополучии. Даже миллиардеры, которые предпочитают жить в арендованных апартаментах, серьезно подходят к их выбору, не жалея своего времени. И вы должны поступать так же.

В Нью-Йорке, рынок наемного жилья которого я прекрасно знаю, люди просто счастливы, если им удается найти себе что-нибудь подходящее. Спрос на жилье огромен, иногда сотни людей мечутся по улицам города в поисках безумно дорогих квартир размером чуть ли не со спичечный коробок, объявления об аренде которых они нашли в The New York Times. И притом многие из них во всеоружии – с рекомендательными письмами, справками о состоянии банковского счета и о наличии средств на кредитных карточках, а также с поистине охотничьим азартом. Так что накал страстей велик. Чтобы преуспеть в этом секторе рынка, а также в любом другом сегменте рынка недвижимости, следует хорошо подготовиться. Прежде всего, вы должны иметь ясное представление о своих финансовых возможностях и четко сформулированные требования к жилью. Бродить наудачу от одного дома к другому – значит, терять время, причем, заметьте, ваше собственное!

Я твердо убежден в том, что арендовать жилье следует при помощи опытного брокера по недвижимости. Можно и не прибегать к его услугам, но, по-моему, это все равно что заниматься лечением, не советуясь с врачом, или попытаться выиграть дело в суде без адвоката. Иными словами, это возможно, но непрактично. Брокеры хорошо знают рынок жилья в любом районе, включая цены на недвижимость, преимущества и недостатки конкретных жилых зданий, правовые аспекты аренды и специфику ценообразования, а также все детали и подробности практической стороны аренды. Брокеры имеют соответствующее образование и разрешение на осуществление данного вида деятельности, и в этом есть своя логика. Они способны оградить вас от ошибок, которые могут стоить вам тысячи, а в некоторых случаях – и миллионы долларов, что значительно больше вознаграждения, которое брокеры возьмут за свои услуги. Они также сэкономят ваше время, предложив варианты, соответствующие вашим требованиям.

При этом никогда не следует верить всему, что говорит вам брокер. Каким бы заботливым и предупредительным он вам ни казался, в конце концов, брокер лишь посредник, заинтересованный в получении комиссионных. А уж когда речь заходит о размере этих комиссионных, будь то продажа, покупка или аренда жилья, всегда торгуйтесь. Иногда брокер действительно великолепно выполняет свою работу и заслуживает высокого вознаграждения, но в любом случае, прибегая к его услугам, следует с самого начала оговорить условия сотрудничества. Иными словами, о размере комиссионных всегда лучше договориться еще «на берегу».

Если вы не можете позволить себе оплатить услуги брокера или хотите самостоятельно заняться поиском сдаваемого в аренду жилья, просмотрите газеты или бюллетени объявлений. Расспросите знакомых, походите по району, который вас заинтересовал. Я слышал самые невероятные истории о том, как в Нью-Йорке люди вдруг находили пустующие съемные квартиры. Эти чудеса сродни тому, как в проливной дождь накануне Нового года вам вдруг удается в центре Нью-Йорка найти свободное такси. Это чудо возможно, но шансы, что удача улыбнется именно вам, очень малы. В фильме «Когда Гарри встретил Салли» (When Harry Met Sally) главный герой в исполнении Билли Кристала в поисках квартиры просматривал в газетах отдел некрологов, чтобы попытаться занять место, освободившееся после умершего арендатора. Если вы не хотите обращаться к брокеру, попробуйте этот способ, каким бы диким он вам ни показался.

Независимо от того, собираетесь ли вы воспользоваться услугами брокера или хотите решить проблему сами, сначала найдите место, в котором вам было бы комфортно жить в течение долгого времени. Переезд с места на место каждые два года слишком хлопотен и требует денежных затрат. Не менее важно заранее решить, какого рода жилье вы можете себе позволить. Хотя ко мне это и не относится, но я бы никогда не стал платить за съемное жилье больше четверти своего заработка, какими бы фантастическими ни были найденные апартаменты. Не следует забывать, что каждый доллар, потраченный вами на оплату аренды, мог быть использован на другие цели, будь то сбережения, или оплата коммунальных услуг, или удовольствия. Можно, конечно, предположить, что через несколько лет ваш заработок увеличится и вы сможете позволить себе оплачивать это понравившееся вам дорогостоящее жилье. Разумнее допустить возможность, что арендная плата будет увеличиваться теми же темпами, что и ваша зарплата. Арендатор, который не может оплатить свою квартиру, быстро вылетит в трубу и, конечно, никогда не сможет стать членом «клуба миллиардеров».

Как правильно читать рекламу и список предложений квартир

Часто люди, желающие снять квартиру или дом, просматривают систематические рекламные объявления и другие источники о предложении жилья, сдаваемого в аренду. Не будьте наивными! В Нью-Йорке рекламодатели могут расписать, например, кишащий крысами подвал, словно это пентхаус в Trump Tower. Научитесь читать между строк, чтобы не тратить свое время на просмотр «апартаментов», которые более пригодны под снос, чем под заселение. Этим рекламодателям лучше писать романы, если они так щедро одарены талантом беллетристов.

Обращайте внимание на такие эпитеты в рекламных объявлениях, как «очаровательный» или «классный (клевый)», которые, как вы должны понимать, на общепринятом языке означают «полуразвалившийся, ветхий» и «непригодный для проживания». Обещание сдать «недавно отремонтированную» квартиру, как правило, означает, что домовладелец просто заменил дверные ручки в ванной комнате. К числу прочих фраз, которые должны сразу вас насторожить, относятся: «выдержанный в духе старины» (читай «обветшалый»), «уютный» (означает «тесный»), «свежеокрашенный» (читай «об этой квартире нечего сказать, кроме того, что на стены нанесен новый слой краски»). Любое объявление, звучащее слишком хорошо, чтобы быть правдой, – обман, особенно когда речь идет о квартире, предназначенной для сдачи внаем.

Кроме того, обратите внимание на то, какая информация отсутствует. Например, если не указан номер квартиры, логично предположить, что она расположена на первом этаже (где в любом случае жить плохо из-за угрозы воровства и неизбежного шума). Если же отсутствуют данные об общей площади, это означает, что рекламодателю просто неловко указывать ее. Вас также должно насторожить отсутствие в объявлении фотографии жилья. Имейте в виду, что даже самое тесное и неуютное жилое помещение можно выгодно представить на снимке, поэтому следует проявить бдительность, если данное объявление в отличие от остальных не содержит фотографии.

Дом, квартиру или офис, которые вы намереваетесь арендовать или купить, сначала следует тщательно осмотреть и «прочувствовать». Рекламные объявления помогут сделать шаг в правильном направлении, тем не менее вы обязаны сами тщательно ознакомиться с помещением, которое привлекло ваше внимание.

Как покупать дом

Рынок недвижимости может быть увлекательным и вместе с тем абсолютно непредсказуемым, и именно это одна из причин, по которым я так нежно люблю его. Но если дело касается самого ценного вашего имущества – дома, то этот рынок способен преподнести весьма неприятные сюрпризы. Он меняется ежедневно, иногда даже ежеминутно! Тем, кто собирается приобрести дом, особенно если он делает это один раз и на всю жизнь, не стоит и пытаться прогнозировать состояние рынка в ожидании удачного момента для покупки – это пустая трата времени. Любое даже небольшое колебание цены на ваш дом через десять, двадцать или сорок лет не приведет к значительным изменениям в вашем финансовом положении.

Придерживайтесь следующих советов. Если дом вам нравится, если вы можете себе позволить его покупку и брокер заверяет вас, что это разумная рыночная цена, – не сомневайтесь: вы платите лучшую цену. Когда речь идет о вашем доме, не бойтесь заплатить больше, если вы уверены в том, что поселитесь в нем навсегда и будете жить счастливо. Иногда «эмоциональная» цена, которую вы приписываете дому, может превышать его рыночную стоимость. Но не забывайте, что покупка собственного дома не имеет ничего общего с экономическими соображениями инвестирования средств в недвижимость. Если же вы исключительно по финансовым причинам не можете купить понравившийся вам дом, не стесняйтесь торговаться; иногда продавец может приятно удивить вас своей уступчивостью.

До того как приступать к поискам дома и даже прежде, чем решать, сколько вы можете потратить на его покупку, отложите некоторую сумму, создайте резервный фонд. Если вы сможете при необходимости увеличить сумму аванса за дом, брокер и продавец недвижимости будут воспринимать вас как серьезного человека, что усилит ваши позиции при переговорах. Покупка дома – серьезное мероприятие, в котором банки и кредиторы будут готовы поддержать вас.

У обычного покупателя дома нет возможности оплатить сразу полную стоимость покупки, поэтому вы должны иметь возможность стать кредитором для самого себя. Размер аванса должен соответствовать вашему личному отношению к дому. Не забывайте взвесить все «за» и «против», не ленитесь просматривать чеки – в конечном итоге все это обернется вашими личными финансовыми выгодами или потерями.

Конечно, планируя покупку дома, следует контролировать собственные расходы, однако старайтесь не переусердствовать в своем стремлении к экономии. Не пытайтесь экономить деньги на необходимом: не следует отказываться от отчета об инспектировании объекта недвижимости, если он нужен, не стоит также доверять брокерам, чья репутация у вас вызывает сомнения или о деятельности которых вы ничего не слышали. Повторяю, не пытайтесь выгадать на существенных элементах процесса покупки дома. Люди часто по незнанию пытаются экономить при закрытии сделки с недвижимостью, хотя потом непременно возникнет необходимость в корректировке условий, пересчетах и проч. В общем, когда речь идет о покупке собственного дома, не прибегайте к уловкам с целью экономии. Это не принесет желаемого результата.

Просто, прежде чем окунуться в процесс приобретения дома, отложите немного средств (пусть это будет вашим резервным фондом), тогда в случае возникновения финансовых и правовых проблем не придется экономить. Словом, не подрывайте с самого начала процесс приобретения собственного дома мелкой экономией, что в конечном счете обернется сожалением и досадой.

Экспертная оценка и осмотр здания инспектором технадзора

Предположим, вам удалось найти дом своей мечты. Он расположен в прекрасном месте, его архитектура выразительна, а цена привлекательна. Идеальный вариант. Но будьте осторожны. Не позволяйте эмоциям брать верх над вашим разумом, не торопитесь (и не разрешайте брокеру запугивать вас тем, что на дом есть и другие покупатели и, следовательно, нужно спешить с принятием решения). Лучше в самом начале рассмотреть все детали и отказаться от покупки, если вам что-то не понравилось, чем потом сожалеть об ошибке.

Лучшей проверкой будет проведение оценочной экспертизы. У того, кто предоставляет вам кредит, всегда есть свой оценщик, хотя оплачивать его услуги будете вы. Не следует рассматривать такую экспертизу как напрасную трату средств, которая выгодна только вашему кредитору. Вам это полезно ничуть не меньше. Оценщик – это профессионал, который способен увидеть многие детали, ускользающие от внимания большинства покупателей недвижимости. Конечно, некоторые детали вы можете уточнить сами, используя собственные познания в этой области, но затем обязательно обратитесь к оценщику. Некоторые его заключения могут стать для вас неприятной неожиданностью, но его работа в том и заключается, чтобы давать объективную оценку недвижимости, а не радовать приятными новостями. Беспристрастная оценка пойдет вам только на пользу.

На место, где расположен облюбованный вами дом, могут распространяться меры государственного регулирования (например, против наводнений). Другие факторы, такие как близость к линиям электропередачи, могут быть как явными, так и неочевидными. Конечно, вам вряд ли подсунут нечто вроде дома семьи Лутц из фильма «Ужас Амитивилля» (Amityville Horror), но не следует думать, что каждый продавец недвижимости с готовностью расскажет вам обо всех недостатках продаваемого здания. Лучше допустить возможность, что он постарается скрыть, забыть некоторые вещи, прибегнуть к уловке. Если вы не верите мне, возьмите в видеопрокате фильм «Прорва» (The Money Pit) и убедитесь, к каким печальным последствиям может привести отказ от независимой экспертизы недвижимости.

Если на покупку дома вы берете ипотечный кредит, вам, вероятнее всего, потребуется, чтобы его осмотрел инспектор государственного технического надзора за жилыми помещениями. Этот осмотр обычно проводится в соответствии с установленными правилами, однако вы сами можете настоять на этой процедуре. Опытный инспектор гостехнадзора, имеющий соответствующую лицензию, в состоянии определить, правильно ли функционирует отопительная система, все ли в порядке с вентиляцией, не требуется ли дополнительный насос и проч. Рассматривайте техническую инспекцию здания как рентген; инспектор способен профессионально осмотреть все системы обеспечения и выявить существующие и потенциальные проблемы. Например, он сразу скажет, из какого материала выполнен трубопровод – из оцинкованного металла, латуни, меди или из пластика. Оцинкованные трубы подвержены коррозии и служат не так долго, как латунные, которые, в свою очередь, не столь долговечны, как медные. Ну а последние уступают по прочности синтетическим. Только инспектор технадзора сможет оценить такие детали дома или квартиры.

Если вы заметили, что инспектор проводит осмотр поверхностно, обратитесь к другому специалисту. Техническая инспекция – слишком важное дело, чтобы пренебрегать ею или относиться к ней несерьезно.

Иногда неисправности, выявленные инспектором технадзора, легко устранимы за вполне умеренную плату, но бывают случаи, когда такие проблемы невозможно решить без общей реконструкции здания или даже его демонтажа. После осмотра инспектор представит объективный независимый отчет о техническом состоянии здания, который может влиять (равно как и не влиять) на его стоимость; но в любом случае, основываясь на результатах технического осмотра, вы можете потребовать скорректировать цену на дом.

И еще один совет. Некоторые инвесторы допускают ошибку, считая, что недавно построенное здание не нуждается в техническом осмотре. Это неверно! Именно в новых зданиях иногда имеются крупные проблемы, особенно если строительство велось небрежно или неопытным подрядчиком. Помимо проблем, связанных с дефектами постройки, сантехникой и электрикой, новое здание может быть не защищено от насекомых и плесневых грибков и иметь прочие проблемы, присущие капитальным строениям.