Текст книги "Думай как миллиардер. Все, что следует знать об успехе, недвижимости и жизни вообще"

Как продать дом

Если вы решили продать свой дом, но ваше предложение не вызывает интереса у покупателей, пересмотрите заявленную вами цену. Рынок чрезвычайно подвижен, цены на нем меняются ежедневно. Когда речь идет о ценах на недвижимость, я всегда вспоминаю известное выражение: «Старые распечатки, как старые солдаты, никогда не умирают, они просто теряют силу». Пусть вас также не беспокоит конкуренция – она может даже пойти вам на пользу, привлекая в данный сектор рынка недвижимости потенциальных покупателей.

Будучи уверенными в ценности принадлежащего вам объекта недвижимости, проявите терпение. При условии, что его стоимость реальна, на него обязательно найдется покупатель. Мар-а-Лаго долго дожидалось своего покупателя, прежде чем я увидел это чудесное поместье и захотел приобрести его. Я правильно оценил выгоду от его приобретения и выбрал удачный момент для покупки – в конечном итоге эта сделка оказалась выгодной и для продавца.

Просто продемонстрируйте, что вы предлагаете самое лучшее, и больше ни о чем не беспокойтесь. Если вы пользуетесь услугами брокера по недвижимости, убедитесь, что он имеет представление о выставленной на продажу недвижимости. Но не проявляйте упрямство, если брокер считает, что ваша недвижимость стоит гораздо меньше, чем вам кажется. Прислушайтесь к мнению специалиста, ведь вы платите ему не только за услуги, но и за консультации.

Брокер-профессионал организует стратегическую рекламу продажи вашей недвижимости. Вместе с тем повышенный интерес, вызванный рекламой, не всегда приносит пользу; опасайтесь специалиста, который не умеет отсеивать ненужных претендентов на покупку, позволяя толпам любопытствующих ходить по вашему дому. Хороший посредник проведет тщательный отбор покупателей, предварительно оценив их финансовые возможности, сумеет договориться о самой выгодной для вас цене, выполнит все необходимые юридические и финансовые процедуры. Вы платите брокеру хорошие комиссионные (как правило, не менее 6 % от стоимости сделки), поэтому он должен постараться отработать свое вознаграждение.

Некоторые собственники недвижимости пытаются продать ее, не прибегая к услугам брокера. Я рекомендовал бы избегать такой стратегии. Но если вы уверены в своих силах, добро пожаловать ко мне. Я дам вам лучший из всех имеющихся у меня советов: действуйте как брокер. Для этого потребуется много сил, ума и терпения.

В статье Линнли Браунинг «Шипы и розы продажи недвижимости самим ее владельцем» (The Sweet and Sour of «For Sale by Owner»), размещенной в номере The New York Times от 6 июня 2004 г., ясно показано, насколько трудным (но вместе с тем экономным) делом является самостоятельная продажа собственного дома. Прочитайте эту статью и изучите также хотя бы несколько книг по этой теме. Это пригодится вам на вашем преисполненном трудностей пути. Вам потребуется изучить юридические аспекты операций купли-продажи недвижимости, конъюнктуру рынка, ценовые тенденции. Понадобится также знание особенностей законодательства вашего штата в отношении обязанностей по раскрытию информации, чтобы избежать угрозы судебного процесса, если после вашего отъезда в доме, например, обнаружится плесневой грибок или произойдет просадка потолков. Для меня все это лишняя головная боль, поэтому я всегда рекомендую обращаться к брокерам.

Как найти хороший офис

Когда речь заходит о поиске офиса, самое главное, на что следует обратить внимание, – это его местоположение. Деловые поездки и встречи, предоставление сервисных услуг, привлечение клиентов – все это может вырасти в огромную проблему, если ваш офис расположен в неправильном месте. Вы и ваши сотрудники должны получать удовольствие от работы в этом месте, а клиенты – от нахождения в нем. Попытка же сэкономить на местоположении офиса, разместив его в каком-нибудь захолустье, – верный способ погубить свой бизнес.

Сначала продумайте, какая площадь вам потребуется. Желательно учесть перспективу возможного расширения, чтобы через год-другой не пришлось переезжать в более просторное помещение. Если вам посчастливится найти свободное помещение в пределах желаемого района, в будущем это принесет большую выгоду. Поиск может потребовать от вас больших затрат времени и тщательного планирования, но, поверьте, в дальнейшем эти хлопоты обернутся для вас финансовыми и профессиональными преимуществами.

Кроме того, важно, чтобы офис располагался в здании с хорошим техническим обслуживанием и оснащением. Не пользуется ли домовладелец дурной славой за то, что в доме регулярно отключается система отопления? Исправны ли лифты и достаточно ли часто производится уборка помещений? Я не знаю ни одного человека, который желал бы работать в неудобном офисе.

Комфортность здания, в котором расположен ваш офис, имеет не меньшее значение. Относитесь к выбору офиса так, словно вы ищете собственный дом, и вы потом будете рады, что выбрали именно этот подход. Я проработал в одном и том же офисе в Trump Tower более двадцати лет. Его местоположение и внутренняя отделка работают на меня так же успешно, как и два десятилетия назад. И это не слепая удача. Уже в ту пору я четко знал, что и через двадцать лет буду здесь работать.

Как построить отношения с брокером

Зачем дилетанту пробовать оценить величайшее произведение искусства, если существуют те, кто умеет делать это на профессиональном уровне? Выбирайте брокера по тем же критериям, с какими вы бы подошли к поиску арт-дилера. И здесь, как и во многом другом, успех определяется взаимопониманием, согласованностью действий тандема. Сохраняйте контроль над ситуацией, убедитесь, что ваш брокер всегда честен с вами. Хороший брокер внимательно выслушает вас и своевременно отреагирует на ваши требования. Если у него уходит несколько дней на то, чтобы перезвонить вам по вашей же просьбе, если он систематически опаздывает на встречи, воспользуйтесь моей фирменной фразой, которую я часто произношу в своем телешоу: «Вы уволены!» Поверьте, есть огромное количество брокеров, достойных того, чтобы доверить им ваш бизнес. В конце концов, клиент всегда прав!

Лучшие брокеры твердо знают – что хорошо для клиента, хорошо и для них. Они получают вознаграждение только по завершении сделки, поэтому отличные посредники не стараются продать или арендовать недвижимость побыстрее, чтобы получить вожделенные комиссионные. Мой вам совет – найдите хорошего брокера, с солидной репутацией, который за последние несколько лет существенно упрочил свое положение на рынке и именно в том районе, где вы хотите поселиться или снять офис. Как и специалисты в любом бизнесе, брокеры имеют специализацию. Зачем тратить время на общение с посредником, который хорошо знаком только с рынком дорогого жилья, если вы ищете для себя небольшую квартиру со скромной спальней?

Лучшие брокеры всегда неплохие психологи или, по крайней мере, отличаются проницательным умом. Хорошо представлять себе ваши требования и пожелания – их профессиональная обязанность, но для того, чтобы они правильно поняли вас, вы должны быть с ними предельно откровенными. Не стесняйтесь признаться, что у вас недостаточно средств для покупки того или иного дома, не бойтесь сказать, что вам не нравится предложенное брокером место. Опытные специалисты рассказывали мне, что понять, серьезен ли клиент, можно уже после двух вопросов к нему и это служит им ориентиром для построения дальнейшего сотрудничества с покупателем.

Никогда не следуйте совету брокера, если он проявляет излишнюю настойчивость. Такое поведение должно вас насторожить или даже заставить отказаться от его услуг. Я знаю некоторых брокеров, которые искренни, сдержанны, обходительны и по-настоящему заинтересованы в вашем благополучии. Например, Сьюзен Джеймс, возглавляющая офис продаж в Trump International Hotel and Tower, – одна из самых очаровательных женщин, каких я знаю, причем она никогда не пускает свое очарование в ход, чтобы завоевать ваше признание. Сьюзен сохраняет дружбу с бывшими клиентами в течение многих лет после того, как они счастливо обустроились на новом месте. Она честна с вами постоянно – до, во время и после заключения сделки. Это признак великого брокера.

Найдите такого превосходного специалиста, и ваши шансы удачно приобрести или продать недвижимость возрастут до ста процентов. А сумма, которую вы заплатите такому посреднику, будет одной из самых выгодных ваших инвестиций.

Как найти юриста

При совершении сделок с недвижимостью во многих случаях невозможно обойтись без адвоката. Поэтому, если у вас хорошее финансовое положение, наймите юриста, даже когда ситуация на первый взгляд представляется вам совсем простой. Лично я никогда не подписываю договор, не посоветовавшись с юристами, а ведь мой рабочий день полностью посвящен заключению сделок и подписанию контрактов. Сделки с недвижимостью могут сопровождаться сложными правовыми коллизиями; некоторые из них восходят еще к феодальному праву. Если вы не можете позволить себе оплачивать услуги юриста по установленному тарифу и при этом ситуация, на ваш взгляд, достаточно проста, многие адвокаты будут готовы обсудить вопрос выплаты гонорара на договорной основе. Но если ситуация в процессе сделки усложнится и юрист попросит увеличить вознаграждение, вам не следует высказывать недовольство. Напротив, это означает, что вам повезло, поскольку вы, вероятнее всего, избежали крупных проблем, которые невозможно было предвидеть заранее.

Как же найти хорошего адвоката, если вы не знаете, кому можно, а кому нельзя доверять? Позвоните в любую адвокатскую коллегию – практически в каждой имеется справочная служба. Но никогда не просите своего ипотечного брокера порекомендовать вам юриста. Несмотря на то что каждый брокер знаком со многими юристами, работа с кем-либо из них чревата конфликтом интересов между ними: юрист может посоветовать клиенту отказаться от сделки и тогда брокер лишится своих комиссионных. Поэтому лучше воспользоваться услугами юриста, специализирующегося на операциях с тем типом недвижимости, о котором идет речь, и притом рекомендованного вам незаинтересованными лицами. Обратитесь за советом к кому-нибудь из ваших хороших знакомых, которым вы доверяете.

Как добиться лучших условий ипотечного кредита

Даже миллиардерам часто приходится обращаться к кредиторам; за годы работы я много узнал о том, что такое ипотека – получение кредита под залог недвижимости. Прежде всего, следует хорошо обдумать, на что будут потрачены эти деньги. Понимаю, что эти слова банальны, но вы тоже удивились бы, если бы узнали, сколько людей старается получить ипотечный кредит на цели, о которых они имеют весьма смутное представление.

О том, как получить ипотечный кредит на наилучших условиях, написано множество книг. В них содержится большое количество полезных советов, но большинство этих рекомендаций бесполезны на практике. В любой общественной библиотеке найдется не менее дюжины книг, посвященных ипотеке. Все, что в них написано, возможно, и верно, но там нет главного, а именно: что думают о займах, недвижимом имуществе и о вас те, кто предоставляет вам деньги для покупки недвижимости. Речь идет о служащих банков и страховых компаний. Эти кредитные учреждения, как правило, зарабатывают на недальновидных клиентах огромные деньги, поэтому, прежде чем впервые обратиться к ним, посвятите время изучению этой области.

Как и в случае с приобретением недвижимости, получение ипотечного кредита требует предварительного обдумывания. Обратитесь к знакомым, попытайтесь выяснить как можно больше и всегда, всегда торгуйтесь. Ипотечный рынок предоставляет для этого бесчисленные возможности, и ваша задача заключается в том, чтобы найти такой вариант, который был бы более всего выгоден для вас – для ваших банковского счета, зарплаты, планов на будущее. Ипотека – это такой же товар, как дом или автомобиль, поэтому еще до того, как вы решили совершить покупку, вам необходимо как можно больше узнать о нем. Изо всех сил боритесь за выгодные для вас условия, проявляйте жесткость, не стесняйтесь дать твердый отказ, хлопнуть дверью.

Сотрудники кредитного учреждения могут быть настойчивыми, предлагая вам разные проценты и условия сделок по ипотеке. Но запомните: никогда не следует принимать первое предложение, всегда требуйте более выгодных условий. Ведите переговоры, торгуйтесь, иначе вы рискуете «быть съеденными живьем». Даже если кредитор А предложил вам выгодные условия, отправляйтесь к кредитору Б, узнайте, не предложит ли он чего-нибудь получше. В конце концов, каждый кредитор пытается продать один товар – деньги, так не все ли равно, у кого их покупать?! Ипотечный кредит предполагает возможность торговаться о его условиях, и отказываться от этого – все равно что бросать деньги на ветер.

Если вы берете ипотечный кредит на покупку дома для своей семьи или многоквартирного здания, вам нужно хорошо представлять себе все финансовые последствия такого шага. Это, естественно, хорошо знает ипотечный банк, к которому вы обращаетесь. Поэтому я дам вам для начала несколько полезных рекомендаций.

1. Проконсультируйтесь у бухгалтера. Юрист и брокер также могут помочь вам профессиональными советами в этой области.

2. Узнайте в подробностях налоговую историю данного объекта недвижимости, изучите любые прогнозы в отношении возможного повышения налогов. Потребность в новой школе, грядущая переоценка, разрушенная система канализации или неоплаченные обязательства – верные показатели будущего роста налогов на этот объект недвижимости. Если уж вы решили взять на себя все трудности, связанные с ипотечным кредитом, то огромные налоги на приобретаемую недвижимость – это последнее, что вам нужно.

3. Попытайтесь выявить скрытые издержки. Таковые всегда найдутся, и, если вы не будете осмотрительны, они впоследствии могут пустить вас по миру. По этой причине обязателен тщательный, всеобъемлющий анализ издержек. Например, может оказаться, что купленное вами здание невозможно застраховать по нормальной рыночной ставке. Также следует выяснить, как в течение года варьируются затраты на оплату тепло-, водо– и энергоснабжения, санитарно-гигиеническую обработку здания. Попытайтесь просчитать все возможные варианты развития событий, которые могли бы поставить вас на грань финансового кризиса.

Ваш ипотечный банк также призван помочь вам. Если объект недвижимости, выбранный вами для покупки, вызывает сомнения у сотрудника банка, вам он тоже должен «разонравиться». Специалисты банка, как правило, опытнее вас и сталкивались с множеством объектов недвижимости, которые превратились в настоящий кошмар для тех, кто получал для их приобретения ипотечные кредиты.

Следует также помнить о том, что ипотечные банки имеют обыкновение продавать ипотеки другим банкам, корпорациям или Федеральной национальной ипотечной ассоциации. Поэтому вы, вероятно, будете получать извещения с указанием той организации, на имя которой вам следует направить очередной чек, и в течение нескольких лет названия этих организаций могут меняться.

Как правило, вы несете личную ответственность за ипотечный кредит на приобретение семейного жилья, и вполне вероятно, что вам придется давать гарантию при приобретении любого другого объекта недвижимости. Поручительство может потребоваться, когда рынок нестабилен, вследствие природных катаклизмов и наступления любых страховых случаев.

Следует также подробно обсудить с юристом вопрос страхования своих прав на выбранный для ипотеки объект недвижимости, чтобы защитить себя от такого вида мошенничества, как подлог, и от прочих имущественных преступлений, которые ранее могли иметь место в отношении данной недвижимости. Не позволяйте застать вас врасплох.

Недвижимость предоставляет огромные возможности, которые можно реализовать через механизмы ипотечного кредита, путем использования кредита для различных финансовых сделок и даже, вероятно, управляя абсентеистской[4]4
  Абсентеистская – отсутствующая, неосязаемая собственность. – Прим. пер.


[Закрыть] собственностью. Однако не стоит всерьез верить в легкость осуществления этих возможностей. Как и любое серьезное дело, операции на рынке недвижимости требуют постоянного внимания, осмотрительности, упорного труда и в некоторой степени удачливости. В сущности, это не так уж и сложно.

Вы наверняка видели по телевизору множество рекламных роликов, в которых герои гордо заявляют, что удачная покупка, продажа или аренда недвижимости позволили им уйти на покой и поселиться где-нибудь на Гавайских островах. Знайте: те, кто продает этот рекламный мусор, зарабатывают на нем гораздо больше, чем могли бы получить от продажи недвижимости или ипотечных операций с ней. Эти отлакированные рекламные байки никогда не расскажут вам о клубке проблем, связанных с покупкой недвижимости и ее владением.

Как найти ипотечного брокера

Лучший способ быстро получить ипотечный кредит – заплатить специалисту за эту операцию. Изучение ипотечного рынка и сопоставление условий кредитования разных банков занимает много времени, поэтому в целях его экономии можно обратиться за помощью к профессионалу. Найдите ипотечного брокера, но только хорошего специалиста. Такие люди живут в мире ипотеки, а это означает, что им известно, кто может предложить самый выгодный процент, лучшие условия и, вообще, где выгоднее всего ее использовать.

Привлечение ипотечного брокера означает в долгосрочном плане экономию ваших средств, поскольку он сможет распознать все скрытые затраты и избавить вас от различных проблем. Более того, ипотечные банки всегда стремятся поддерживать свою репутацию в глазах тех, на ком держится их бизнес. Кроме того, имеется множество технических моментов, например таких, как срок ипотеки, необходимость гарантий, санкции в случае невыполнения обязательств по ипотечному кредиту, о чем ипотечный брокер и ваш юрист своевременно поставят вас в известность.

Попросите брокера по недвижимости рекомендовать вам ипотечного брокера или прислушайтесь к советам знакомых, друзей, коллег, соседей, недавно воспользовавшихся кредитом. Ипотечный брокер, как и юрист и брокер по недвижимости, должен быть человеком, с которым вам будет комфортно работать. Вы должны быть уверены, что он не поступится вашими личными интересами в угоду собственным финансовым выгодам.

Как договориться о процентной ставке и размере авансового платежа

Ставка процента по ссуде – не такая уж сложная вещь, как кажется на первый взгляд, но прежде чем заняться операциями с недвижимостью, следует побольше узнать о том, что это такое. Я всегда представляю себе ссудный процент просто как «плату за пользование деньгами». Это все равно что ежегодный членский взнос или регулярно оплачиваемый счет за коммунальные услуги. Это та сумма, которую вы ежегодно платите за право пользоваться ипотечным кредитом. Это как принадлежность к эксклюзивному гольф-клубу, в котором вы являетесь одним из немногих владельцев ключа от помещения клуба.

Кредитные организации могут предложить вам регулируемую процентную ставку, в результате чего размер выплат по ипотечному кредиту будет меняться в зависимости от состояния экономики. Если вы не ждете ничего хорошего от перемен и желаете минимизировать свои риски, я бы порекомендовал вам фиксированный процент. За последние двадцать с небольшим лет ставки процента постоянно понижались, и есть вполне реальные основания полагать, что в краткосрочной перспективе они начнут расти. Некоторые должники по ипотечному кредиту с регулируемой ставкой процента будут вынуждены отказаться от прав на недвижимость, если платежи по процентам станут слишком высокими. Если подобная перспектива пугает вас (а она, несомненно, должна внушать опасения), зафиксируйте в ипотечном договоре тот размер ссудного процента, который сможете погашать в течение всего периода действия ипотеки.

Остерегайтесь слишком заманчивого размера ссудного процента. По правде говоря, процентная ставка хотя и существенный, но не самый главный критерий при выборе кредитного учреждения. Сегодня для того, чтобы найти выгодную ставку, можно воспользоваться различными источниками информации. Интернет просто изобилует такими сведениями (хотя и здесь следует проявлять осторожность и не забывать о том, что некоторая информация в глобальной сети может быть недостоверной). Кроме того, в газетах также публикуются данные о предлагаемых ссудных процентах.

Если вы договорились о ставке процента ниже рыночного уровня, ждите серьезных трудностей впоследствии. Компания, предоставившая вам ипотечный кредит, может уйти с рынка недвижимости к моменту закрытия сделки, а возможно, она намеревается взять с вас в результате этого соглашения возмутительно большую сумму. Известно, что за любую операцию с ипотекой кредитор взимает соответствующую плату, поэтому с финансовой точки зрения предусмотрительным будет заранее удостовериться в том, что вас не хотят надуть. Запомните полезное правило: чем ниже ссудный процент, тем выше возможная плата при закрытии сделки. Всегда читайте в контракте текст, напечатанный мелким шрифтом. Старайтесь договориться о низкой процентной ставке, но не забывайте, что низкий процент может в конечном итоге обойтись вам гораздо дороже.

Что касается аванса, то его размер должен в основном определяться состоянием вашего бюджета. Чем меньше аванс, тем выше платежи по ипотеке, и наоборот. В зависимости от того, где вы живете, размер аванса может колебаться в пределах 20 % от общей суммы займа. В Нью-Йорке с его жесточайшей конкуренцией в сфере недвижимости этот процент, естественно, будет гораздо выше. Если вы искусны в ведении переговоров и хотели бы оставить как можно больше свободных средств, постарайтесь договориться о более низком авансовом платеже.