Текст книги "Думай как миллиардер. Все, что следует знать об успехе, недвижимости и жизни вообще"

Как и когда производить реконструкцию

Намереваясь заложить принадлежащее вам недвижимое имущество, убедитесь, что здание находится в хорошем состоянии. Если речь идет о многоквартирном доме, необходимо уделить внимание буквально каждой детали, включая состояние крыши, лестниц, лифтов, подвалов, котельной и многое другое. Нужно ли говорить, что, если строение требует ремонта, опытный сотрудник ипотечного банка не станет давать под его залог кредит. Точно так же банк не предоставит заем под объект недвижимости, если не будет уверен в том, что вы обеспечите надлежащее содержание и сохранность переданного ему в качестве обеспечения имущества. Да и зачем ему рисковать?

Если вы приняли решение о залоге собственного недвижимого имущества, не следует ограничиваться только косметическими отделочными работами. Сделайте капитальный ремонт, а затем продавайте или закладывайте вашу недвижимость, но уже за бóльшую стоимость. Приведите в порядок кухню, заново оборудуйте ванную комнату, сделайте свежую покраску. Мой отец говорил, что любое здание, которое предполагается продать, должно сверкать как новенькая монета. Он все время повторял эти слова, и это один из лучших советов, которые мне дал мой отец. В конце концов, ведро краски ценой не более 15 долл. может увеличить стоимость вашего дома на целую тысячу долларов, тогда как та же тысяча, вложенная в ландшафтное обустройство прилегающей к нему территории, повысит ее на 10 тыс. долл. А если уж вложить эти 10 тыс. долл. в реконструкцию, стоимость дома возрастет уже на 100 тыс. долл. Думаю, идея понятна?

Помимо обновления капитального строения перед продажей есть и другие варианты – произвести ремонт сразу после приобретения недвижимости или, живя в другом месте, постепенно обустраивать здание, делая его более пригодным для проживания или работы. Реконструкция здания может потребовать много денег и времени, поэтому, прежде чем вплотную заняться ремонтом, важно заранее решить, стоит ли вообще затевать его. Обновление здания может быть успешным только в том случае, если вы готовы вложить в него душу и содержимое своего бумажника. Если же вы внутренне не готовы к этому, любой ремонт обернется бесконечной чередой труднопреодолимых препятствий. Ведь известно, что переделать здание порой бывает гораздо сложнее, чем выстроить его заново.

Я не раз убеждался, что искусство реконструкции заключается в умении так подобрать материалы, чтобы сохранить в неприкосновенности оригинальное оформление здания, что очень и очень сложно. Иногда для этого приходится осуществлять большой объем поисково-исследовательских мероприятий. В моем поместье Мар-а-Лаго есть работник, который изо дня в день занимался только тем, что подбирал по узору испанские изразцы для облицовки дома. Всего их насчитывается около 36 тыс., большинство из которых датируются XV в. Я понимаю, что это может показаться нелепым, но одни только изразцовые плитки требуют скрупулезного внимания, и будьте уверены – оно им уделяется. Нельзя проявлять небрежность к деталям в деле, в которое вложены огромные средства; ваша инвестиция может обернуться потерей денег. Поэтому, начиная серьезный проект по реконструкции недвижимости, будьте готовы уделять такое же пристальное и неустанное внимание этому процессу.

Мар-а-Лаго можно считать классическим примером подобной реконструкции. Помимо того что Мар-а-Лаго имеет историческую ценность и является образцом архитектурного изящества, даже совершенством, это еще и объект поистине беспрецедентных инвестиций, который стал намного более ценным, вобрав в себя самоотверженный труд моих работников. Теперь Мар-а-Лаго – это не просто объект недвижимости или инвестиций, это истинное произведение искусства, которое требует беспрестанной кропотливой работы, вызывающей также огромный духовный подъем. Я всегда добиваюсь, чтобы там все делалось на высшем уровне, потому что Мар-а-Лаго по мастерству и красоте оформления ничуть не уступает какому-нибудь венецианскому палаццо, а следовательно, заслуживает только самого лучшего.

Производя реконструкцию здания, вы должны доводить проработку деталей чуть ли не до абсурда, а иначе провалите все начинание. Я, например, едва ли не восемь месяцев посвятил выбору стульев для бального зала в Мар-а-Лаго. Площадь зала – примерно 1,6 тыс. кв. м, поэтому дизайн стульев играет существенную роль в его интерьере. Я просмотрел несколько сотен моделей. Стулья должны были точно вписаться в общий стиль оформления, чтобы весь эффект от этого огромного зала не уменьшился или вообще не потерялся. Позолота на стульях должна сочетаться с позолотой элементов, украшающих весь зал, а кроме того, они должны быть красивыми по форме и удобными. Призываю вас уделять такое же пристальное внимание деталям, независимо от масштабов вашего проекта.

Существует еще один момент. Он очевиден, но я все же отмечу его: никогда не производите сколько-нибудь существенного ремонта недвижимости, которую вы арендуете, и не начинайте переговоров о реконструкции здания до тех пор, пока не погасите весь ипотечный кредит. Это может негативно отразиться на вашем финансовом положении и обернуться потерей времени.

Телешоу The Apprentice… Трамп: «Это реалити-шоу было передано Таиланду, где за него берут намного меньше… Вы уволены!»

Как обустроить прилегающую территорию

Предположим, что вы уже подобрали здание под собственное жилье или офис. Теперь обратитесь к услугам заслуживающей доверия компании по ландшафтному дизайну, чтобы она помогла вам обустроить территорию вокруг приобретенного строения. Это повысит ценность вашей недвижимости. Знаете ли вы, что Trump Tower – одно из наиболее часто посещаемых приезжими зданий Нью-Йорка? А то, что среди прочего их привлекает красота деревьев, живописным кольцом обрамляющих нижнюю часть фасада? Если вы собираетесь посетить Нью-Йорк в первый раз, Trump Tower должна стать первой достопримечательностью, которую вы обязаны осмотреть. От вида этой башни захватывает дух.

Удивительно, как деревья, кустарники, декоративные скалы и цветы могут превратить унылое здание в настоящее произведение архитектурного искусства. Декоративное оформление территории может повысить ценность здания настолько, что затраты на материалы и оплату рабочей силы окупятся сторицей. Если вы не можете позволить себе ландшафтного дизайнера, займитесь этим делом сами. Я всегда шучу, что ландшафтный дизайн, выполненный своими силами, – это двойной выигрыш: и дешево, и полезно для здоровья.

Если же вы не любите физический труд, так же как и я, наймите того, кто способен сделать для вас эту работу. Сложность заключается лишь в том, чтобы найти человека, вкусы которого соответствовали бы вашим и который смог бы уложиться в смету и намеченные вами сроки. Не забывайте, что самое дешевое не означает самое лучшее. Здесь, как и с подрядчиками, необходимо сразу добиваться качественной работы. Плохо выполненную работу придется переделывать или, что еще хуже, исправлять самому, а это может обернуться для вас истинным бедствием. Выбирая ландшафтного дизайнера, постарайтесь найти компанию с хорошей репутацией – обратитесь за советом к соседям или другим владельцам недвижимости.

Также побывайте на участках, которые оформил выбранный вами ландшафтный дизайнер. Если вы увидите, что работа выполнена некачественно, ищите другого специалиста. Можно обратить внимание на инструменты и оборудование, которые использует кандидат. Если они кажутся слишком старыми или неисправными, велика вероятность, что и работа будет соответствующего качества.

И наконец, убедитесь в том, что созданный декоративный ландшафт можно будет сохранить на долгие годы при минимальном уходе. Вряд ли кто-то захочет каждый год заново высаживать растения. Квалифицированный ландшафтный дизайнер может великолепно выполнить свою работу, но если через какие-нибудь шесть месяцев пейзаж за окном будет иметь неухоженный вид, значит, вы зря потратили деньги.

Конечно, средства и ваш авторитет сильно способствуют успеху данного мероприятия. Мне нравится покупать саженцы красивых деревьев для озеленения полей для гольфа. Иногда я приобретаю их в питомниках, а порой нахожу на заднем дворе какого-нибудь частного дома. Иногда, проезжая по загородному шоссе, я замечаю на участке отличное дерево и прошу шофера остановиться. Я выхожу из машины и стучусь в дверь дома. На стук откликается, как правило, женский голос: «Кто там?» Я отвечаю: «Здравствуйте, леди, мне очень понравилось одно дерево в вашем саду, я хотел бы его купить». Она открывает дверь и узнает меня: «Боже мой, да это же Дональд Трамп! Глазам своим не верю!» И тогда я рассказываю этой доброй женщине, что строю неподалеку гольф-клуб, такой же, как и тот, что я соорудил в Лос-Анджелесе прямо на берегу Тихого океана… Обычно мне удается приобрести приглянувшееся мне дерево. Таким нехитрым способом я купил множество прекрасных растений, их можно встретить на созданных мною полях для гольфа по всей стране. Как известно, счастье за деньги не купишь, но, черт возьми, на них можно накупить великолепных деревьев.

Как оформить интерьер

К дизайнерам интерьеров я отношусь так же, как к брокерам по недвижимости. Я считаю, что они заслуживают каждого уплаченного им доллара. Если у вас есть вкус, наймите профессионала, который поможет вам отточить его и создаст отличные интерьеры вашего офиса или дома.

Если вам понравилось внутреннее оформление какого-нибудь дома, ресторана или офиса, обязательно поинтересуйтесь именем архитектора. Хорошего декоратора, равно как подрядчика или брокера, нужно искать по отзывам знакомых и друзей; можно выбрать специалиста, который обладает сходными с вашим вкусом и эмоциональным настроем. Убедитесь, что декоратор, которого вы пригласили, готов учитывать ваши интересы, а не только руководствоваться собственными соображениями. Его работа в том и заключается, чтобы понять ваши вкусы и предпочтения, будь то на уровне интуиции или с помощью вопросов, и найти лучший способ выразить их в убранстве помещений.

Многие люди ошибочно считают, что пользование услугами дизайнеров интерьеров свидетельствует о расточительности, но, поверьте мне, они сэкономят ваши время и деньги. Не следует думать, что декорирование интерьеров сводится к тому, чтобы прийти в магазин мебели и указать пальцем на пару кресел и журнальный столик. Хороший дизайнер обладает талантом гармоничной организации внутреннего пространства помещения, выбора подходящей цветовой гаммы и материалов и, что немаловажно, дипломатическими способностями. Лучшим представителям этой профессии присуще столь редко встречающееся сочетание артистизма и деловой хватки.

Даже для такого простого дела, как выбор ковра, может потребоваться многодневное перелистывание каталогов с образцами. Трудно представить себе более нудное занятие. А хороший декоратор избавит вас от этих мук, он сам обойдет все склады, антикварные магазины, мебельные выставочные залы и придет к вам с уже готовым планом оформления вашего помещения, представив образцы материалов, красок, а также общие наброски и основную идею оформления. Доверив свой дом лучшему из дизайнеров интерьеров, вы будете просто сидеть в своем кабинете и говорить: «Отлично. Мне это никогда не пришло бы в голову».

Многие декораторы работают за комиссионное вознаграждение (составляющее от 10 до 15 %, а иногда даже до 20–25 %). Но все же вместо того, чтобы ворчать по поводу процентов, посмотрите на светлую сторону сотрудничества с представителем этой профессии. Он сэкономит не только ваше время, но и деньги (во-первых, потому, что избавляет вас от многих ошибок, исправление которых может обойтись очень дорого, а во-вторых, дилеры и магазины-склады часто предоставляют декораторам неплохие скидки, недоступные простым покупателям). Простой арифметический расчет показывает, что гораздо выгоднее уплатить комиссионные за приобретение софы, на которую декоратору предоставлена профессиональная скидка размером в 50 %, чем покупать ее за полную стоимость. Например, декоратор нашел для вас софу ценой 2000 долл., однако продавец предоставляет ему скидку для профессионалов. Таким образом, цена снижается до 1000 долл. Если декоратор оказывает услуги за 20 % комиссионных, софа в общей сложности обойдется вам в 1200 долл. Даже тупица поймет, что такая сделка гораздо выгоднее покупки софы по ее магазинной цене. Если же владелец недвижимости является эстетом, экономия будет еще больше. И все же, ведя переговоры с декоратором, попытайтесь договориться о более скромном размере комиссионных.

Пользуясь услугами дизайнера, всегда следите за тем, чтобы он показывал вам все счета. Независимо от положительной оценки его порядочности, вы должны проверять и перепроверять все оплачиваемые вами счета. Вполне уместно попросить специалиста отчитаться по некоторым расходам, но при этом не проявляйте мелочность, потому что высококачественные материалы обычно стоят больших денег. Если интерьер выполнен на высоком уровне, он долгие годы будет радовать вас. Экономия же на деталях отделки может испортить весь замысел, и тогда придется что-то подправлять или вообще переоформлять помещение, что, разумеется, тоже потребует денег.

Однажды я воспользовался услугами дизайнера интерьеров, чьи предыдущие работы впечатлили меня. Тогда я был очень загружен делами и не мог наблюдать за ходом его работ. Я просто исходил из того, что оформление интерьера будет выполнено на том же уровне, что и другие работы из его портфолио. Результат получился отвратительным, с чем я какое-то время пытался смириться. Но через месяц, поняв, что больше не могу этого выдержать, я приказал все демонтировать. Мне пришлось приглашать нового специалиста и заново заказывать ему дизайн. Это обошлось мне чуть ли не в целое состояние, но зато я получил урок на всю жизнь. Я хороший ученик, поэтому не нуждаюсь в повторном уроке. Таким образом, резюме будет следующим: во-первых, нужно правильно выбрать специалиста, а во-вторых – постоянно наблюдать за тем, как и что он делает.

Как вести переговоры с подрядчиками

Если вам кажется, что работа с брокерами по недвижимости и дизайнерами будет нервировать вас, проведите со мной один день и понаблюдайте, как я работаю с подрядчиками. Представители этих профессий обычно ведут себя как лошадь на скаковой дорожке – сначала вам кажется, что она еле перебирает ногами, чем выводит вас из себя, а затем вдруг несется вскачь, первой приходит к финишу, несказанно удивляя окружающих. И середины здесь практически не существует. Подрядчиками действительно довольно трудно управлять, но если вы морально подготовлены к тому, что вам предстоит, ваша совместная работа будет намного успешнее и приятнее. Не следует забывать, что каждый из них только и думает, как бы половчее надуть вас. И если вы уличите их в обмане, они, ничуть не смутившись, быстро согласятся и все поправят. Словом, это довольно странная «компания». Говоря об этом так открыто, я не хочу кого-нибудь обидеть – им все это известно не хуже, чем мне.

Одни могут сотворить настоящее чудо. Другие никогда не будут стараться, работая на вас, и вы лишь спустя время узнаете об этом. По этой причине самое правильное – пригласить подрядчика, с которым вы уже работали или который имеет хороший послужной список. Если вы новичок в этом деле, попросите друзей, знакомых, соседей или коллег порекомендовать вам кого-нибудь из специалистов, чьими услугами они воспользовались. Будьте готовы к тому, что девять из десяти опрошенных напугают вас жуткими историями о подрядчиках; у того, кто не станет этого делать, обязательно спросите имя и телефон подрядчика.

Требуйте рекомендации заказчиков, с которыми подрядчик работал ранее. Попросите, чтобы он назвал вам десять частных лиц или организаций, для которых выполнял работы в прошлом году. Заказы, которые подрядчик выполнил четыре-пять лет назад, не могут служить надежным показателем его квалификации: рекомендации должны быть свежими. И еще раз повторю: просите назвать именно десять имен, а не два. Не так уж трудно угодить двум клиентам, но лишь отличный подрядчик сможет удовлетворить требованиям целых десяти заказчиков.

Предположим, вам удалось нанять хорошего подрядчика и договориться с ним о цене. Тогда мой следующий совет – в отношениях с ним проявляйте твердость, с самого начала не давайте ему спуску. Иначе ваши такт и дипломатичность он воспримет как признаки слабости и решит, что с вами можно не церемониться. Необходимо сразу проинформировать подрядчика о том, чего вы от него ожидаете. Четко укажите на необходимость соблюдать установленные вами сроки, дайте понять, что ваш бюджет не резиновый. Если вы будете постоянно наблюдать за его работой и при этом производить впечатление уверенного человека, хорошо знакомого с проблемами строительства, у вас будет больше шансов внушить подрядчику уважение и получить хорошо выполненную работу.

Я был знаком с подрядчиками, у которых не менее двух месяцев уходило только на переоборудование одной-единственной душевой комнаты, потому что за это время у них возникало столько «непредвиденных ситуаций», что, казалось, им, бедным, не остается времени доделать хоть что-нибудь из того, за что они взялись. Некоторые наивные люди искренне верят всем этим байкам и даже угощают бедолаг домашним печеньем, шоколадными пирожными с орехами и лазаньей. Эти страдальцы умудрялись прибавить по десять фунтов веса, прежде чем обманутые заказчики наконец понимали, что творится! И только тогда лентяи проявляли проворство и переоборудовали несчастный душ всего за пару дней. Вообще, в этом бизнесе творятся странные, а подчас даже криминальные вещи.

Как добиться роста цены на ваше недвижимое имущество

Бережное и любовное отношение к своей недвижимости позволит вам со временем повысить ее стоимость. Когда, наведываясь в одно из построенных мною зданий, я замечаю неполадки, на большинство которых можно обратить внимание, только пристально вглядываясь, я всегда требую, чтобы их тут же устранили. Иногда это несущественные недочеты, например облупившаяся краска, небольшое пятно на обивке мебели или перегоревшая лампочка, но, если не содержать здание в идеальном порядке, оно очень быстро обветшает. Мелкие проблемы имеют обыкновение быстро множиться.

Только вы и ваши соседи по дому или коллеги по работе можете сделать так, чтобы здание находилось в наилучшем состоянии. Эта забота – гимн творческому отношению, энергии, экономической расчетливости и таланту. Прекрасное здание становится символом своей эпохи и отражением взгляда на мир построивших его людей. В таком здании, как в капле воды, отражается состояние экономики и дух времени, в которое оно было возведено. Построенные с вдохновением и по высокому стандарту здания могут представлять собой огромный вклад в общественное благополучие, они останутся, когда нас уже не станет, и со временем будут все больше расти в цене.

Таким образом, вложение ваших сил и средств в собственную недвижимость, обеспечивающее рост ее стоимости, – не только важный шаг на пути к «званию миллиардера», это также ваш гражданский долг. Сам я убежденный филантроп, вносящий свою лепту в благотворительность. Но иногда я думаю, что наибольший вклад в общественное благо я обеспечиваю тем, что строю для людей великолепные здания. Один ценный объект недвижимости оказывает благотворное влияние на весь район. Например, каждое здание, носящее имя Trump, увеличивает экономическую и культурную ценность всего прилежащего к нему района.

Помимо уже рассмотренных способов увеличения ценности объекта недвижимости (к числу которых относятся обустройство ландшафта, оформление интерьеров, реконструкция) вам следует воздействовать на сознание владельцев соседних зданий, чтобы они имели те же цели, что и вы. Мой совет: организуйте ассоциацию жителей района или вступите в уже существующую. Такие ассоциации помогают контролировать криминальную и транспортную обстановку в районе, поддерживают порядок в местах общественного отдыха, следят за качеством таких коммунальных услуг, как вывоз мусора и утилизация отходов.

Не забывайте – вы выглядите настолько хорошо, насколько хороша окружающая вас среда. Вы можете надеть костюм от Brioni, но если вы обуты в стоптанные туфли, а на шее у вас отвратительный галстук, пиджак и брюки потеряют всякую ценность. Тот же принцип распространяется и на недвижимость. Мне часто приходилось видеть прекрасное здание, а рядом – дом, неприглядность которого бросается в глаза: стены с облупившейся краской, неухоженные газоны и вдобавок брошенный проржавевший автомобиль, доживающий свои дни прямо перед фасадом. Это оказывает плохую услугу домовладельцу. Поэтому старайтесь агитировать тех, кто живет по соседству, поддерживать имидж района – тем самым вы содействуете эффективности собственных инвестиций в недвижимость.

Кроме того, если вы видите, что вашей собственности угрожает серьезный ущерб, обращайтесь в письменном виде к своему конгрессмену и другим политикам, живущим в этом районе. Лишь несколько дней назад я написал письмо мэру Нью-Йорка Блумбергу, чтобы обратить его внимание на прискорбное состояние Пятой авеню на Манхэттене. Уличные торговцы разрушают имидж этой центральной улицы города. Объявляя себя ветеранами, они добиваются налоговых льгот на торговлю вразнос безделушками и грошовыми сувенирами, хотя на самом деле вряд ли участвовали в какой-нибудь войне. Разве в Париже на авеню Монтень вам доводилось когда-либо видеть уличных торговцев? Думаю, что нет.