Текст книги "Сублизинг, или Как я украл свой бизнес"

Специализация сдаваемых площадей под определенные виды предпринимательской деятельности

Этот бизнес может быть гораздо шире, нежели организация торгового центра. И в этом случае я должен заметить, что вот сейчас мы начинаем приближаться к основной нашей теме – Сублизингу.

На арендованной территории можно организовать фитнес-центр, который будут занимать (арендовать) тренеры со своими группами согласно заранее составленному расписанию. Это же помещение подойдет для проведения лекций и семинаров – надо лишь убрать спортивный инвентарь, расставить стульчики, повесить экран для презентации.

Можно оборудовать зал для салона красоты и сдавать мастерам в субаренду кресло и столик с зеркалом. Большинство умельцев из «красивого бизнеса» владеют собственным инвентарем, удобным персонально для их специализации, поэтому можно не тратиться на покупку фенов и парикмахерских инструментов. Есть отличные примеры работы массажных салонов, организованных по этому же принципу; арендатор готовит места для массажистов – ставит кушетки, необходимую мебель, разделяет их перегородками и сдает в аренду. Один из очень выгодных видов бизнеса на аренде – предоставление офисных помещений.

Как видите, этот вид бизнеса – довольно серьезное дело, требующее времени, сил и затрат. Подведем итоги:

1. Этот вид предпринимательства требует правильной оценки коммерческой недвижимости, исходя из оценки перспектив экономического развития района размещения ТЦ, а также качественных характеристик самого объекта недвижимости.

2. Сублизинг подразумевает объединение субарендаторов на основе их спецификации.

3. Основная задача арендатора – обеспечить субарендатора всем необходимым для успешной коммерческой деятельности. Надо помнить как о конкретной площади, которая сдается клиенту, так и о всей территории, так как от этого зависит работа торгового центра в целом.

4. Бизнес на субаренде не обязательно ограничивается сдачей в аренду торговых площадей. Можно подготовить помещение для услуг разного рода – массажных, косметологических и так далее.

Итак, мы подошли к понятию Сублизинга и сворачивать с этого пути уже нет никакого смысла. Что же это такое – Сублизинг – и чем он отличается от представленного выше бизнеса?

Можно сказать, что Сублизинг – это бизнес на субаренде, но с творческим подходом. Причем под творческим подходом подразумевается коммерчески направленная креативность, когда предприниматель не просто создает то, что считает полезным, а разрабатывает точно выверенную концепцию будущего бизнеса, закладывая в свою идею потенциальное развитие нового предприятия.

Приведем такой пример из нашей с коллегами деятельности. В тот период, когда я поднимался от этапа бизнеса на аренде на новый уровень, Сублизинг, стало совершенно очевидно, что новая бизнес-концепция позволяет решить несколько задач.

Во-первых, благодаря Сублизингу каждый предприниматель получает в руки инструмент для начала интересного бизнеса, который приносит доход здесь и сейчас, а также обещает неплохие перспективы в будущем.

Во-вторых, с помощью этой концепции построения бизнеса появляется возможность не погружаться в какой-то род деятельности с головой, а делегировать узко специализированные задачи людям, которые собаку съели в своей области. Действительно, всех знаний в мире не получишь и лучше уж разбираться в своей области, нежели углубляться в каждую встречающуюся проблему (их на пути предпринимателя всегда немало).

В-третьих, благодаря такому подходу мы может позволить себе вести сразу несколько различных бизнесов одновременно. Если мы видим интересную задачу, то всегда располагаем необходимым ресурсом для ее решения.

Между строк замечу, что к тому моменту я уже около десяти лет занимался бизнесом в чистом виде и вот уже пару лет как отказался от всех видов предпринимательства, кроме Сублизинга – именно эта схема подходит мне и моим партнерам более других.

Итак, вернемся к нашему иллюстрирующему примеру. Один предприниматель побывал на выставке начинающих художников, в которой участвовали работы его старшего сына. Выставка ему понравилась, он решил прогуляться по району со своим юным дарованием и заметил изобилие самых разных образовательных учреждений: от школы искусств, где занимается его сын, до колледжа связи, окруженного толпой молодежи.

Каждый из нас когда-то учился в учебном заведении и может вспомнить себя в подростковом или юношеском возрасте – растущий организм постоянно хотел есть. Конечно, мы не голодали по-настоящему. Были столовые, то есть нам был обеспечен нормальный завтрак, обед, полдник и так далее, но постоянно ощущалась необходимость в подпитке дополнительными источниками энергии. Например, пончиками или булочками.

Вспомнив юные годы, проницательный предприниматель поинтересуется: «А есть ли в округе кафе, булочные, ларьки с выпечкой или фастфудом?» И если их нет (а их как раз не было в том районе!), то он обязательно задумается, как извлечь из данного факта пользу.

«А что, если…» – размышляет дальновидный бизнесмен, подыскивая глазами подходящее помещение.

…В центре района стоял небольшой торговый центр. В нем были отделы нижнего белья, бижутерии, одежды для полных дам, элитных подарков. Предприниматель осмотрел этот ТЦ, познакомился с владельцем торговых площадей и выяснил, что почти все предприниматели крайне недовольны тем, как идет торговля. И почти все они уже подыскивают новые точки продаж, намереваясь съехать. Нетрудно было догадаться, что бизнес не развивался, так как молодежь – большинство посетителей ТЦ – мало интересовалась нижним бельем и другими «взрослыми» товарами.

Вечером состоялось активное осмысление перспектив, что привело к ясному пониманию: в этом районе просто необходимо открыть ресторанный дворик, в котором объединятся на одной площади пекарня, магазинчик, предлагающий «кофе с собой», будет работать бургерная, а также продаваться шаверма и фалафель.

Заранее, еще на этапе планирования, предприниматель, работающий по схеме Сублизинг, всегда выясняет, как оборудовать будущее предприятие таким образом, чтобы его субарендаторам было хорошо и удобно торговать в этом месте. Для этого он консультируется с людьми, которые уже занимаются производством «быстрых блюд», интересуясь, как должна выглядеть кухня для приготовления блюд на вынос? Какое оборудование потребуется? Скорее всего, плиты и холодильники, раковины для мытья посуды и так далее. Все пожелания будущий организатор ресторанного дворика фиксирует в аудиозаписи, чтобы переслушать позже и обдумать.

Затем следует выяснить, какие документы понадобятся для предъявления в надзорные органы, как их получить, в какие сроки. Некоторое время уходит на изучение рынка и привлечение будущих арендаторов. Замечу кстати, что очень важно найти контакты со многими потенциальными партнерами. В любой момент кто-то из тех, с кем вроде бы уже есть договоренность об аренде, может отказаться, а площадь не должна оставаться пустой!

Примерно месяц уходит на работу с договором между арендующим площадь предпринимателем и владельцем торговой территории. Как уже говорилось выше, надо детально расписать права и обязанности сторон, учесть разные повороты событий и форс-мажоры.

В это время прежние арендаторы площадей ТЦ съезжают, освобождая пустое (порядком обшарпанное) помещение, требующее приличных вложений. Еще месяц обычно уходит на ремонт, разделение общей площади на отделы, поставку и наладку оборудования, организацию лаундж-зоны, где смогут посидеть за чашкой кофе с булочкой сотрудники и посетители торгового центра.

Попутно следует также договориться с администрациями образовательных учреждений о возможности размещения небольших рекламных плакатов на досках объявлений. В своих буклетах следует представить потенциальные хиты продаж ресторанного дворика, рассказать об акциях. Это важнейшая часть работы организатора бизнеса, так как он должен обеспечить трафик, посещаемость ресторанного дворика или другого предприятия. От себя добавлю, что иногда предприниматели, работающие по бизнес-концепции Сублизинг, не уделяют должного внимания этому аспекту, но так быть не должно.

После всех проверок и комиссий предприниматель получает право открыть ресторанный дворик и этот волнительный момент наступает!

Можно не сомневаться, что на данный момент бизнес-идея определена правильно. Ситуация просчитана и на перспективу: государственные колледжи, школы, детские центры, спортивные клубы для молодежи редко закрываются.

Расчет сразу же подтвердился практикой. В начале работы ресторанного дворика выяснилось, что родителям, которые ждут детей после занятий, тоже понравилось проводить время в лаундж-зоне. А как только появилась точка доступа Wi-Fi, банкоматы и детская зона с аниматором для малышей – посетителей стало в полтора раза больше. Как видите, если вложить силы, ресурсы, а главное – мыслить творчески, успех прилетает словно бы на крыльях.

А в его основе – Сублизинг!

На основе приведенного примера гораздо проще увидеть, чем хороша это концепция по сравнению с обычным бизнесом на субаренде.

Сублизинг:

• предприниматель изначально видит будущий бизнес и создает его, исходя из потребностей рынка, а не просто готовит помещение для случайных субарендаторов;

• организатор будущего бизнеса объединяет субарендаторов, которые ведут свой бизнес в какой-то единой тематике;

• предприниматель заранее просчитывает плюсы коммерческой недвижимости и строит свое дело, опираясь на полученные данные;

• предприниматель целенаправленно собирает будущую команду субарендаторов, понимая их потребности и цели, организуя их совместную деятельность;

• предприниматель берет на себя рекламу будущего предприятия, заранее обеспечивая своих субарендаторов трафиком потенциальных покупателей и клиентской базой.

Как видите, работая по схеме Сублизинга, изначально приходится вкладывать в свое дело гораздо больше сил и средств, чем в других случаях, но эти затраты быстро окупаются. И вот по каким причинам: Сублизинг обеспечивает больший контроль за развитием нового бизнеса, возможность корректировок, единое руководство деятельностью субарендаторов. Например, изначально организатор бизнеса не планировал устраивать в ресторанном дворике детскую развлекательную зону, но когда понял, что это важно, сделал бэби-корт, моментально увеличив число клиентов за счет семей, которые приходят поесть и отдохнуть вместе с детьми. В результате предприниматель получает успешное предприятие, которое приносит доход, а субарендаторы – новые возможности развития. И не надо забывать о главных покупателях – местные школяры и их родители теперь могут вкусно перекусить и провести время в приятном местечке.

Теперь, когда основная суть понятия «Сублизинг» ясна, следует ответить на очень важный вопрос: какие еще преимущества дает эта бизнес-концепция?

Глава 3
Почему именно сублизинг?

Эта книга написана для людей деловых и практичных, продумывающих свои действия на несколько шагов вперед, поэтому стоит сразу обсудить самый важный вопрос: почему я считаю, что Сублизинг – перспективный вид бизнеса?

Скажу больше: Сублизинг – это вид малого бизнеса, который фактически лишен недостатков. Это утверждение кажется вам неубедительным? Тогда читайте дальше!

Преимущества бизнес-модели «Сублизинг» можно разделить на две основные группы:

• для предпринимателя;

• для экономики в целом.

Начнем с первой группы – ни один деловой человек даже не подумает заниматься новым бизнесом, если он не увидит в нем практической выгоды и интересных перспектив, а иначе нет никакого смысла начинать деловое предприятие.

Сублизинг не требует большого стартового капитала

Отсутствие необходимости больших вложений представляет собой большое преимущество, которое часто перевешивает все другие аргументы, ведь предприниматель обычно не располагает бездонными карманами, наполненными пачками денег. Брать кредит тоже не всегда хочется – его придется отдавать с процентами! В системе Сублизинга все иначе – вам только надо заплатить владельцу помещения, а также провести ремонт помещения за свой счет. И всегда есть возможность оптимизации расходов. Допустим, у вас есть возможность купить стройматериалы по низкой цене, вы обладаете навыками штукатура или дизайнера. А может, умеете ловко торговаться и у вас получится снизить цену аренды?..

Есть и такой вариант. В некоторых случаях – например, если вы арендуете неликвидное помещение – можно договориться с владельцем об отсрочке платежа или разбивке выплаты за аренду на несколько частей. Как говорят финансовые консультанты, получить «каникулы». Этот же способ поможет привлечь интересных для сотрудничества субарендаторов – им также можно предложить «каникулы» по платежам за субаренду. Но только в том случае, если вы можете позволить себе сделать подобный широкий жест!

Назвать конкретные цифры для примера этого преимущества Сублизинга довольно сложно, но я встречал таких предпринимателей, которые исхитрялись обойтись суммой в 50 000 рублей! Впрочем, это исключительные ситуации и большая удача. Тем не менее, сравните (цены 2019 года, по личным наблюдениям автора): для открытия колбасного цеха необходимо около миллиона рублей, кофейни – около двух миллионов, большого автосервиса – пять миллионов.

Быстрая окупаемость

Вторым по значимости приоритетом Сублизинга следует назвать быструю финансовую окупаемость. Владелец начинает получать деньги от субарендаторов уже через месяц после запуска бизнеса. В зависимости от того, какой род деятельности он избрал, чистая прибыль становится возможна уже через 3-5 месяцев после начала делового предприятия.

В этом пункте важно подчеркнуть следующее: вы должны заранее составить бизнес-план и загодя продумать все возможные форс-мажоры.

Небольшие трудозатраты на всех этапах

Несмотря на то, что Сублизинг сложнее, чем обычный бизнес на аренде, когда арендатор вообще может ничего не делать с помещением (но при этом он вряд ли сумеет достойно заработать), он не требует глобального приложения сил. Арендатор должен найти помещение и подготовить его для будущих субарендаторов согласно тому концепту, который он создал.

Важно понять, что одному человеку трудно одно, а другому – совсем иное. Беритесь за бизнес по концепции «Сублизинг», если вы любите организовывать, продумывать, если обладаете способностью творчески подходить к своему бизнесу. Смотрите на ситуацию, помещение, людей, которые живут и работают в данном районе. Анализируйте информацию. Что нужно людям? За какую услугу или товар они готовы заплатить уже сейчас? Есть идея – просчитайте ее досконально, убедитесь, что она сработает. И смело воплощайте!

По мере того, как механизм делового предприятия раскручивается, а затем начинает работать, владелец бизнеса вкладывает в него все меньше усилий. Со временем предприниматель ограничивает свою деятельность контролем за работой системы в целом и решением споров, если они возникают.

Независимость бизнеса

Начиная бизнес по принципу «Сублизинг», вы получаете полную свободу воплощать все свои идеи и извлекать законную прибыль. Все решения принимаются только вами, вы не ждете одобрения своего плана, не обязаны отсчитываться за проведенную работу. Вам просто не перед кем отсчитываться!

Наверняка большинство из тех, кто когда-либо работал под руководством других людей, испытывал желание получить самостоятельность. Пусть это означает повышение уровня ответственности, но такова цена независимости.

Невысокий уровень риска

Нельзя сказать, что, начиная строить свое дело по системе Сублизинга, предприниматель полностью защищает себя от неудачи. В случае ошибки он потеряет вложенные материальные средства и время, что иной раз гораздо печальнее потери денег.

Приведу пример такой деятельности. Предприниматель снимает помещение с целью организовать своего рода ателье по ремонту телефонов. В подготовленное им помещение «вселяются» пятеро мастеров с разными специализациями. Вскоре становится ясно, что организатор бизнеса не учел специфики места: его мастерская находится в промышленной зоне и если человеку нужно починить телефон или купить какие-то аксессуары, то он поищет мастерскую поближе к дому, а не поедет на край города.

Мастера, арендовавшие у предпринимателя рабочие места, потихоньку перебираются в другие торговые центры, а арендатор остается один на один со своим пустым красивым помещением и эффектной вывеской. Он зря заплатил владельцу помещения за аренду и напрасно сделал ремонт.

Кажется, организатор ателье по ремонту телефонов проиграл. Но это только на первый взгляд. У него есть выход из сложившейся ситуации. Он должен просто забыть о неудаче и «переквалифицировать» свое помещение под другие цели.

Как поступить предпринимателю, который «прогорел» с мастерской по ремонту телефонов? Например, можно просто убрать из офиса все, связанное с телефонной связью, и организовать в этом же самом помещении центр по ремонту техники для бумажного делопроизводства, в котором будут работать индивидуальные предприниматели, занимающиеся починкой ксероксов, факсов, принтеров и прочего офисного хозяйства. Скорее всего, это дело пойдет хорошо – в промзоне полным-полно небольших фирмочек, которым постоянно надо что-то чинить, настраивать, заправлять картриджи для копировальной техники и т. д.

И еще один момент. Обычно в бизнесе бывает так: чем выше независимость, тем больше риск. Партнер, «материнская» компания и другие вовлеченные в ваш бизнес люди делят вместе с вами ответственность за начатое дело, но если вы работаете самостоятельно, то и поддержать вас в случае каких-то неприятностей окажется некому. Но Сублизинг – исключение из этого правила. Эта бизнес-модель абсолютно устойчива и независима.

Заметьте такой нюанс: организатору бизнеса все равно, чем будут заниматься его субарендаторы. Он просто должен обладать хорошим предпринимательским чутьем, чтобы понимать, какой именно род деятельности принесет наибольшую выгоду в этом месте и в этот момент. И теперь пришло время упомянуть еще одно преимущество Сублизинга.

Нет необходимости досконально изучать тот род деятельности, для которого вы готовите помещение

Об этой особенности Сублизинга говорилось и ранее, к ней мы будем возвращаться в дальнейшем. Сейчас же есть смысл обсудить три проистекающих из этого пункта преимущества бизнес-системы «Сублизинг».

• Вы не ограничены собственной профессиональной спецификацией при выборе наиболее продуктивного вида предпринимательской деятельности, для которой снимаете помещение и создаете условия.

Обычно предприниматель рассуждает так: «Сейчас очень выгодно торговать спортивным питанием, но я не буду этим заниматься, так как ничего в этом не смыслю!» И ему приходится либо отбросить прибыльную идею, либо изучить этот вопрос досконально, затратив несколько месяцев только на то, чтобы начать как-то адаптироваться в этом вопросе. А вот владеющий принципами Сублизинга предприниматель скорее откроет зал для фитнеса с несколькими точками торговли и сдаст их в аренду частникам, которые уже много лет занимаются спортивным питанием. И станет получать свою прибыль!

• Вы можете вести одновременно несколько деловых предприятий по этой схеме, так как не тратите время на постижение нюансов. Это не значит, что можно совсем не заниматься делами. Сублизинг упрощает схему ведения дел, но не решает за вас все проблемы.

Однако если на первоначальном этапе дело потребует от вас много энергетических затрат, то со временем, если вы наладите свой бизнес должным образом, он будет отнимать у вас полтора-два часа в день. То есть, вы можете начать второй сходный бизнес. Кстати, если воспользуетесь предложением от автора, о котором рассказано в главе «Делай, как мы!», то вам под силу будет вести даже не два, а три или четыре предприятия…

Обратите внимание на тот факт, что Сублизинг позволяет создавать новые рабочие места для индивидуальных предпринимателей. И это в то время, когда они всё чаще оказываются в самом невыгодном положении, так как большое количество мини-рынков закрывается.

• Бизнес по системе «Сублизинг» может стать вашим дополнительным источником дохода. Допустим, у вас есть крутая специальность и интересная работа, которая не приносит вам достаточно денег. Тогда вы можете организовать свой бизнес по правилам, которые описываются в этой книге и зарабатывать неплохие деньги, продолжая выполнять свою любимую, но не доходную работу.