Текст книги "Сборник выступлений казанского экономиста в федеральных и региональных СМИ. Вторая часть, с мая 2022 по август 2023"

Ипотека вернулась? Реально ли в Казани купить квартиру по выгодной ставке или есть риск потерять все

11.08.2022 г.

Мария Короткова

В мае в Татарстане произошло рекордное падение спроса на покупку недвижимости. Тогда в республике было оформлено всего 698 ипотек. Это самый низкий показатель за последние четыре года. Даже в мае 2020 года при начале пандемии ковида спрос на ипотеку был в два раза больше. Причем падение спроса не смогло предотвратить даже снижение ставки по льготной ипотеке с 1 мая с 12 до 9%. В середине июля Президент России Владимир Путин поручил сделать ставку по ней не более 7%. Возрастет ли теперь спрос на покупку недвижимости? И реально ли сейчас выгодно взять ипотеку? Об этом корреспондент Prokazan поговорила с руководителем центра разработки бизнес-планов «Позитив Консалтинг» Иреком Галямовым.

СПРОС НА ИПОТЕКУ

Эксперт прогнозирует рост спроса на недвижимость и в частности, на ипотеку.

«В августе – сентябре, скорее всего, будет оживление рынка недвижимости. Я думаю, что будет и бум продаж залоговых квартир, но попозже – ближе к зиме. Люди пока ожидают снижение стоимости жилья, каких-то гарантий, каких-то стабилизационных моментов по геополитической ситуации. Сейчас мы видим более-менее благоприятную ситуацию на продовольственном рынке: сильного повышения цен (такого, чтобы они в разы увеличились), не произошло», – говорит Ирек Галямов.

«ВЗЯЛИСЬ – А ПОТОМ НЕ ПОЛУЧАЕТСЯ»

Прежде чем планировать ипотеку, важно взвесить свои возможности. Сейчас в этом плане проще – реальный уровень доходов скрыть от банка не удастся. А раньше люди часто подделывали справки о доходах и впрягались в ипотеку, не имея даже необходимого для нее уровня заработка, отмечает экономист. А выплачивать ее до конца не у всех получается. Иреку Галямову как специалисту по консалтингу хорошо знакомы такие ситуации.

«В моей практике было несколько случаев, когда люди переоценили свои возможности по выплате ипотеки. Взялись – а потом не получается. Кто-то из них перепродал квартиру, кто-то переоформил договор на меньшую площадь», – рассказал финансовый эксперт.

ИПОТЕЧНЫЙ ПУЗЫРЬ В США

Такие ситуации, когда люди не смогли оплачивать ипотеку, были очень распространены при крахе фондового рынка в США в 2008 году. Тогда лопнул «ипотечный пузырь». В общем смысле, ипотечным пузырем называется ситуация, при которой заемщики не только не могут вернуть кредит, но и не способны компенсировать расходы банка по нему своим залоговым объектом недвижимости или другим имуществом. И чем большее количество кредитополучателей оказываются неспособны вернуть долг, тем больших размеров достигает такой пузырь, и тем значительнее негативные последствия от его «взрыва».

«При крахе фондового рынка в США было надувание „ипотечного пузыря“ через синтетические акции, облигации. Собирались кредитные обязательства и под них выпускались ценные бумаги. Эти ценные бумаги имели котировку. Рейтинговые агентства конкурировали между собой. И долгое время под такие синтетические акции и облигации выпускали синтетические бумаги и были высокие рейтинги. А потом „пузырь“ лопнул. Многие люди потеряли работу, а к тому времени они уже успели набрать много ипотек правдами и неправдами, и произошел такой коллапс. Из-за этого рухнул фондовый рынок», – рассказал Галямов.

РЕАЛЬНО ЛИ СЕЙЧАС ВЫГОДНО ВЗЯТЬ ИПОТЕКУ

В КАЗАНИ

Насколько выгодна ипотека, зависит от каждого конкретного случая, говори экономист. При принятии такого важного решения нужно ориентироваться на такие моменты:

1) Первоначальный взнос

2) «Финансовая подушка безопасности»

3) Ситуация, которая может возникнуть при так называемом стресс-тесте (падение уровня жизни, падение доходов, проблемы со здоровьем)

4) Насколько человек уверен в стабильности своего финансового положения, в том, что он не потеряет работу.

Фото: «Ведомости. Недвижимость»

Если у человека есть пассивный источник дохода, он более защищен в финансовом плане в случае потери заработка.

Помимо всего прочего, тем, кто берет ипотеку, важно также правильно планировать семейный бюджет, воздерживаться от различных импульсивных трат, отмечает Галямов.

А вот в каком случае реально выгоднее брать ипотеку – это когда в семье из района республики или других городов родители рассчитывают на то, что их сын или дочь по окончании школы будет учиться и работать именно в Казани.

«Есть риелторские расчеты, которые показывают, что с точки зрения экономической эффективности брать в ипотеку квартиру в новостройке выгоднее, чем снимать жилье. Поэтому если люди понимают, что их дети будут учиться и в дальнейшем развиваться в Казани и у них есть возможность выплатить первоначальный взнос, лучше брать ипотеку», – говорит Галямов.

Если же человек сомневается, есть ли смысл брать ипотеку, можно обратиться к финансовому консультанту.

«Люди перестали верить в Россию и особо не вкладываются»: как шоки 2022 года отразятся на доходах Татарстана?

8 августа 2022 г.

Алия Резванова

По мнению руководителя центра разработки бизнес-планов «Позитив Консалтинг» Ирека Галямова, во многих частях расходной части бюджета происходит недофинансирование. Особенно это заметно в медицине, образовании и социальных сферах. По его словам, льготникам уже сейчас не хватает бесплатных лекарств, приобрести их можно только за деньги. Развитие практически всех сфер экономики замедлилось, а это может отразиться в виде социальных резонансов.

Галямов считает, что пока еще действует инерционный эффект экономики и последствия рушащихся связей мы увидим во второй половине года. Но снижение экономической активности можно заметить уже сейчас: покупательная способность населения снизилась, кредиты все еще остаются дорогими, а предприниматели еще не наладили логистику и не нашли новые каналы сбыта. Сильно пострадал строительный сектор.

– Инвесторы перестали вкладываться в российскую недвижимость и предпочитают рассматривать недвижимость Турции и других стран. Люди перестали верить в Россию и особо не вкладываются, – сказал эксперт.

Экономист предположил, что падение уровня жизни в России вскоре составит 30—40%. Если пополняемость бюджета останется в рамках плановых значений, это уже будет большое достижение, считает Галямов, ведь падение ВВП страны неизбежно. Он обеспокоен снижением доходов и ростом расходов населения, а также ростом теневой безработицы. После шоков 2022 года экономике придется восстанавливаться около 10 лет.

Падение цен из-за покупательской способности или взлет? Что происходит с рынком недвижимости Казани

04 августа 2022 г.

Мария Короткова

Эксперты дают прямо противоположные прогнозы по ценам на недвижимость. Так, например, АБН пишет, что у граждан РФ нет свободных денег или сбережений для покупки квартир и что на фоне снижения покупательской способности цены на них в России будут падать. Другие же эксперты, наоборот, прогнозируют повышение стоимости жилья по стране в среднем на 10% в связи с увеличением спроса. Свою точку зрения они аргументируют тем, что по итогам июля текущего года продажи жилья в стране возросли на 13% в сравнении с июнем и на 20% в сравнении с апрелем. Так кому верить? Чего в итоге можно ожидать от цен на недвижимость? Об этом корреспондент Prokazan поговорила с руководителем центра разработки бизнес-планов «Позитив Консалтинг» Иреком Галямовым.

СПРОС НА НЕДВИЖИМОСТЬ

По мнению экономиста, спрос на недвижимость в разных слоях населения разный. Люди, получающие низкую зарплату, не могут позволить себе покупку жилья, даже по ипотеке. Но для среднего класса такая возможность есть.

«Для тех слоев населения, которые получают 25 – 30 тысяч, сумма для покупки жилья становится неподъемной», – говорит Ирек Галямов. – «И сейчас перестают работать социальные лифты. Условно говоря, если ты родился бедным, сложно будет от этого уйти. Потому что у тебя не будет возможности получить хорошее жилье либо ты его будешь брать в кредит и потом расплачиваться до глубокой старости. Как в США, когда люди в молодости спокойно берут кредиты за жилье и образование и только к 40 – 45 годам с ними расплачиваются. Но там экономическая модель и экономическая ситуация совершенно другая, по сравнению с нашей…»

Сейчас многие привыкли жить в кредит, но такой вариант несет в себе массу рисков, отметил экономист. Поскольку человек может потерять работу или же заболеть. И при отсутствии страховых инструментов в этом случае кредит будет очень обременителен для него.

А средний класс может позволить себе вкладываться в недвижимость.

«А для среднего класса ситуация иная. У них есть возможности, например, уехать в страну на какое-то время, активно пользоваться инструментами инвестирования. То есть в разных странах поднимать капитализацию своего имущества, своей собственности», – говорит Галямов.

ЦЕНЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

По мнению Ирека Галямова, в России можно ожидать медленного роста цен на жилье.

«Цены, скорее всего, будут потихоньку расти», – считает эксперт. – «Я прогнозирую, что уровень жизни упадет на 30 – 40%. Такое было в Иране, который тоже подвергся санкционному воздействию. А в Иране самые стабильные возможности для инвестирования. На первом месте недвижимость, на втором – фондовый рынок. У нас недвижимость остается как менее рискованный и понятный вариант для инвестирования, а фондовый рынок для россиян менее ясен и привычен».

Галямов также отметил, что сейчас нельзя купить до доллар по той цене, которую он стоит.

«Доллар живой, а мы его купить не можем – за ту цену, которую он стоит. А ту цену, по которой он котируется на бирже, он явно не стоит. Если где-то его попытаться купить, он будет на порядок дороже. Если реально открыть рынок, доллар очень сильно поднимется в цене. А чтобы не допускать таких событий, правительство его регламентирует, регулирует и всячески поддерживает».

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В КАЗАНИ

Что же касается ситуации с недвижимостью в Казани, экономист прогнозирует расширение рынка для федеральных застройщиков, которые могут потеснить наших, региональных.

«Сейчас в Казань активно входят федеральные застройщики. Это «Пик», «Самолет. И они составляют конкуренцию местным застройщикам», – отмечает Галямов. – «Я вижу такую тенденцию, что федералы будут потихоньку пожирать региональные компании. У них и денег побольше. А Казань очень привлекательна для федеральных застройщиков. Это, во-первых, город с историей. Здесь комфортная среда для молодежи. Казань – студенческий город. У нас много парков, скверов. И за казанский рынок недвижимости федеральные застройщики будут конкурировать не только с местными застройщиками, но и друг с другом».

Очень важно, чтобы в новых жилых комплексах имелась вся необходимая инфраструктура, с чем в Казани бывают проблемы, отметил экономист.

«Но что можно увидеть в результате активного строительства жилья? Появляются такие вот человейники без инфраструктуры. Точечная застройка создает дополнительную нагрузку и на детские сады, и на школы, и на больницы. Так что этому вопросу нужно обязательно уделять внимание», – говорит Галямов.

Пломбир за 100 рублей и выше: в чем причины резкого повышения цен на мороженое в Татарстане

27 июля 2022 г.

Мария Короткова

По данным сервиса «АТОЛ Онлайн», с января 2022 года средняя стоимость 100 граммов мороженого выросла на 27% и составила 61,9 рублей, а мороженое в вафельном стаканчике еще к маю подорожало на 20%. Сейчас цены на мороженое не где-нибудь в парках, а в обычных продовольственных сетях составляют от 39 рублей до 149 рублей. Правда, среди ценников резко выделялся один вариант по 16 рублей, но это продукт с заменителем животного жира. Натуральное же мороженое стоит от 60 рублей и выше.

В чем причины такого резкого повышения стоимости этого продукта? Об этом корреспондент Prokazan поговорила с руководителем центра разработки бизнес-планов «Позитив Консалтинг» Иреком Галямовым.

ПОЧЕМУ ПОДНЯЛИСЬ ЦЕНЫ НА МОРОЖЕНОЕ?

Экономист выделяет такие причины подорожания мороженого:

– Из-за закрытия границ между Россией и некоторыми другими странами сбились логистические потоки

«Начиная с марта для производителей усложнились экономические условия – сначала мы увидели рост валютного курса, затем изменение логистических путей, что вкупе привело тоже к значительному увеличению стоимости ингредиентов для мороженого. Но когда курс упал, то цены на них сильно уже не упали», – говорит замгендиректора Союза мороженщиков России Наталья Уткина.

– Значительно повысилась себестоимость мороженого

Ее рост составил 25—30% относительно прошлогодних показателей.

«Очень сильно поднялись цены на такие важнейшие составляющие мороженого, как масло, сахар и сухое молоко», – пояснил Ирек Галямов. – «Так, масло в прошлом году стоило 300 рублей, а сейчас стоит 500 рублей. Цены на сухое молоко поднялись с 200 рублей до 315 рублей. То, что весной творилось с сахаром, все помнят: огромные очереди, то, что люди закупали его в большом количестве. И цены на него повысились с 50 рублей до 82 рублей».

Кроме того, себестоимость мороженого поменялась и из-за некоторых его импортных компонентов, говорит экономист. Таких как, например, эмульгаторы и стабилизаторы, которые, по словам экономиста, раньше привозили из Дании, Франции и Турции, заменители молочные жира, основными поставщиками которых являются Малазия и Индонезия.

Цены на мороженое увеличились и в прошлом году. Но тогда их рост был на уровне инфляции – 5 – 6%, что в порядке вещей, говорит экономист.

– Сезонность

Лето традиционно является временем высокого спроса на мороженое.

ПРИБЫЛЬ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕЙ

По словам Галямова, при повышении себестоимости мороженого пострадали не только потребители, но и предприниматели, прибыль которых также упала.

«Сейчас ситуация такая, что производителю часть затрат приходится брать на себя, чтобы покупатели брали мороженое», – говорит эксперт.

ПРОГНОЗЫ ПО ДАЛЬНЕЙШЕЙ СИТУАЦИИ

НА РЫНКЕ МОРОЖЕНОГО

При сложившейся геополитической обстановке российские производители мороженого попытаются переориентироваться на продукцию дружественных стран или перейти на самостоятельное изготовление отдельных его компонентов, которые прежде поставлялись из-за границы, говорит Галямов.

«Сейчас производители смотрят в сторону Белоруссии и других дружественных стран, которые готовы это все нам поставлять», – отметил экономист. – «А может быть, мы увидим на прилавках и полностью российское мороженое с измененной рецептурой, которое будет более натуральным. И покупатель, зная, что это мороженое более высокого качества и российское, будет готов за него платить».

А вот на западные бренды теперь не стоит полагаться.

«Импортные бренды мороженого, скорее всего, буду один за другим уходить с российского рынка», – говорит Галямов.

Спрос же на мороженое, по его мнению, несмотря на повышение цен, будет по-прежнему оставаться высоким.

«Для мороженого сложно найти товары-заменители», – рассуждает собеседник издания. – «По своим вкусовым качествам оно является уникальным продуктом. Покупатель готов платить за этот десерт, даже если он вырос в цене».

McDonalds, IKEA, H&M,
кто следующий? Какие иностранные бренды уйдут из Казани в ближайшее время

21 июля 2022 г.

Мария Короткова

С начала спецоперации на Украине западные бренды стремительно покидают российский рынок. Недавно стало известно об окончательном уходе IKEA из России. Вслед за ней такое же решение принял шведский известный бренд одежды H&M.

Все российские магазины H&M закрылись еще 2 марта 2022 года. Однако в течение всего этого времени руководство компании надеялось, что ситуация устаканится, продолжали выплачивать две трети зарплаты сотрудникам и вносить арендную плату торговым центрам. Перед уходом H&M из России в магазинах сети пройдет распродажа продукции. По данным некоторых СМИ, торговые точки откроются с 1 августа и в течение месяца будут распродавать остатки товара на российском рынке до их полной реализации.

Впрочем, некоторые иностранные бренды, приостановившие работу в России, такие как Zara, Uniqlo или Bershka, пока еще не объявляли об окончательном уходе из страны. И в то время, как одни бренды из тех, которые приостанавливали деятельность в России, окончательно уходят из страны, другие возвращаются. Так, например, временно закрывавшиеся весной бренды «Reserved» и «Сropp Town» с июня работают в казанском ТЦ «Кольцо» в прежнем режиме, как нам сообщили в администрации торгового центра.

Ждать ли, что другие бренды, приостановившие свою деятельность в Росссии, вернутся? Об этом корреспондент Prokazan поговорила с руководителем центра разработки бизнес-планов «Позитив Консалтинг» Иреком Галямовым.

По мнению эксперта, вслед за H&M Россию покинут и другие западные бренды.

«Это все вполне ожидаемо. Те бренды, которые заявляли об уходе, будут уходить. Долго они не смогут и выдерживать арендную плату, и выплачивать зарплаты, и платить налоги», – считает Ирек Галямов.

Уход иностранных брендов станет сильным ударом по торговым центрам.

«Западные бренды были якорными в торговых центрах. И на их трафик садились наши местные», – говорит эксперт.

По мнению экономиста, теперь наши бренды будут только терять, а потребность в одежде будет восполняться в большей мере за счет брендов из дружественных стран (таких как, например, турецкий бренд Suvari), которые расширят свои линейки. Если же не пойдут продажи в торговых центрах, будет набирать обороты рыночная торговля. Впрочем, некоторым людям некомфортно покупать одежду на рынке из-за слишком жесткого и навязчивого маркетинга со стороны продавцов на нем, добавил Галямов.

Кроме того, с уходом некоторых западных брендов может возрасти популярность маркет-плейсов, специализирующихся на одежде.

Очень неоднозначная ситуация сложилась в отношении торговых центров.

«У них имеется задолженность перед банком. А для банков торговые центры являются непрофильным активом. Соответственно, банки не заинтересованы в том, чтобы торговые центры банкротились. Поэтому, я считаю, торговые центры должны на государственном уровне поддержать. Хотя, в принципе, весь бизнес сейчас находится в тяжелом положении. Поэтому выделять только торговые центры тоже неправильно», – отметил Галямов.

По мнению экономиста, бренды, решившие уйти с российского рынка, поступили неправильно.

«На мой взгляд, бизнес должен был все-таки сохранять нейтральную позицию в отношении политических решений», – говорит Галямов. – «Я считаю, что в случае возврата этих брендов, на них должна быть пометка: „Данный бренд в 2022 году поддерживал санкционное давление Запада“. Люди, которые будут покупать там одежду, должны об этом знать».

Депутаты Госдумы душат бизнес: агентствам наружной рекламы перекрывают воздух

20 июля 2022 г.

Алия Резванова

Руководитель центра разработки бизнес-планов «Позитив Консалтинг» Ирек Галямов напомнил, что конкуренция является основным драйвером развития экономики. Он предложил подумать, в какой экономике мы вообще живем.

– Возможно, потом появится единый общепитовский оператор, единый медицинский оператор, единый образовательный оператор и так далее. Фактически весь бизнес, который годами отстраивался, будет раздавлен, – предостерег экономист.

Он считает, что правительство страны будет придерживаться логики и не вмешиваться в бизнес-процессы, давая компаниям возможность развиваться. А информационную безопасность государство должно обеспечивать на регуляторном уровне, уверен Галямов. Он также опасается возникновения железного занавеса, который положит конец рыночной экономике.

– Мы все больше погружаемся в бюрократию. Рыночная система не работает. Политическая конкуренция подрывается, а это удар по демократии государства, – сказал Галямов.

«Экономическая ниша не может долго пустовать»:
что ждет торговые центры Казани после ухода зарубежных брендов?

11 июля 2022 г.

Алия Резванова

Беспрецедентно сложные вызовы

Руководитель центра разработки бизнес-планов «Позитив Консалтинг» Ирек Галямов предупредил: если торговые центры не проведут редевелопмент площадей, а государство не предпримет кардинальных действий для их поддержки, им грозит разорение. Выходом из этой сложной ситуации может стать переделка освобождающихся площадей во что-то принципиально новое, например, коворкинги или складские помещения.

– Аренда площадей у торговых центров снизилась, а оставшиеся арендаторы просят скидок. Есть еще серьезная проблема – падение покупательной способности. Средний класс начал переключаться на менее дорогие товары. Тут идет конкуренция торговых центров с рынками и малым бизнесом. Эти предприниматели более оперативно реагируют на многие явления и в момент предлагают товар, который необходим на рынке, – рассуждает Галямов.

Он поднял еще одну немаловажную проблему – закредитованность торговых центров. Рост ключевой ставки повлиял на проценты по кредитам, сделав их недоступными.

– У них сейчас происходит падение трафика на 30—50%, в кинотеатрах продажи сократились до 80%. Есть такие цифры, что 75% торговых центров в России закредитованы и фактически принадлежат банкам, и я сомневаюсь, что кредитные каникулы их спасут, – опасается экономист.

Галямов напомнил, что после ухода крупных зарубежных брендов могут пострадать и российские бренды, поскольку те получали часть трафика больших якорных магазинов.

– Российские бренды уже это замечают. Если сейчас не предпринимать шагов по редевелопменту, то будут торговые центры-призраки с остановившимися эскалаторами, – предупредил эксперт.

В одном из наших прошлых материалов мы рассказывали о том, что санкции вызывают напряжение на рынке труда. В торговых центрах работает большое количество людей, поэтому массовое сокращение сотрудников может стать серьезной проблемой.