Текст книги "Справочник риэлтора"

(утв. Распоряжением Минимущества России от 2 сентября 2002 г. № 3070-р)

___________________________ «__» _____________ 200___г. (место заключения договора)

На основании ____________________________________________ (реквизиты решения уполномоченного на распоряжение земельными участками органа) (Российский фонд федерального имущества (региональное (межрегиональное) отделение Российского фонда федерального имущества); уполномоченный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или специализированная организация) в лице _________________________________________________, действующего на основании, ________________________________, именуемого в дальнейшем «Продавец», и ______________________ (гражданин или юридическое лицо – собственник объекта(ов) недвижимого имущества, расположенного(ых) на земельном участке) в лице _________________________________________________, действующего на основании, ________________________________, именуемого в дальнейшем «Покупатель», и именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Предмет договора.

1.1. Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель _________________ (категория земель) с кадастровым № _______________________, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): ____________________________________________________________________________________ (субъект Российской Федерации, город, поселок, село и др., улица, дом, строение и др.) (иные адресные ориентиры) (далее – Участок), для использования в целях ___________________________, (разрешенное использование) в границах, указанных в кадастровой карте (плане) Участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью____ кв. м, находящийся на праве ___________________________________, на основании ____________________________________(реквизиты правоустанавливающего документа).

1.2. На Участке имеются: __________________________________ (объекты недвижимого имущества и их характеристика)

2. Плата по договору.

2.1. Цена Участка составляет _____________________ руб.

2.2. Покупатель оплачивает цену Участка (п. 2.1 договора) в течение 7 календарных дней с момента заключения настоящего договора.

2.3. Полная оплата цены Участка должна быть произведена до регистрации права собственности на Участок.

2.4. Оплата производится в рублях. Сумма платежа, за вычетом расходов Продавца на продажу Участка в порядке и по нормам, установленным Правительством Российской Федерации, перечисляется на счета органов федерального казначейства Минфина России, открытые на балансовом счете _______________ (номер счета).

В платежном документе в поле «Назначение платежа» указывается код бюджетной классификации _______________ (номер кода).

Сведения о реквизитах счета:

1) наименование органа федерального казначейства ________;

2) № счета органа федерального казначейства _____________.

2.5. Расходы на продажу Участка составляют _______________ (сумма прописью) руб. и перечисляются _____________ (сведения о реквизитах счета).

2.6. Покупатель дополнительно оплачивает сумму налога на добавленную стоимость, предъявляемую Продавцом в случаях, предусмотренных законодательством РФ.

3. Ограничения использования и обременения Участка.

3.1. Участок обременен публичным сервитутом, установленным для _________________________________________________(вид ограниченного пользования Участком) в соответствии с _______________________________________ (нормативный правовой акт, которым установлен сервитут) сроком на __________.

3.2. Ограничения использования и обременения Участка, установленные до заключения договора, сохраняются вплоть до их прекращения в порядке, установленном законодательством РФ.

4. Права и обязанности Сторон.

4.1. Продавец обязуется:

4.1.1. Предоставить Покупателю сведения, необходимые для исполнения условий, установленных договором.

4.2. Покупатель обязуется:

4.2.1. Оплатить цену Участка в сроки и в порядке, установленном разделом 2 договора.

4.2.2. Выполнять требования, вытекающие из установленных в соответствии с законодательством РФ ограничений прав на Участок и сервитутов.

4.2.3. Предоставлять информацию о состоянии Участка по запросам соответствующих органов государственной власти и органов местного самоуправления, создавать необходимые условия для контроля за надлежащим выполнением условий договора и установленного порядка использования Участка, а также обеспечивать доступ и проход на Участок их представителей.

4.2.4. С момента подписания договора и до момента регистрации права собственности на Участок не отчуждать в собственность третьих лиц принадлежащее ему недвижимое имущество, находящееся на Участке.

4.2.5. За свой счет обеспечить государственную регистрацию права собственности на Участок и представить копии документов о государственной регистрации Продавцу.

5. Ответственность Сторон.

5.1. Покупатель несет ответственность перед третьими лицами за последствия отчуждения недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве собственности и находящегося на Участке, с момента подачи заявки на приватизацию Участка до государственной регистрации права собственности на Участок.

5.2. Стороны несут ответственность за невыполнение либо ненадлежащее выполнение условий договора в соответствии с законодательством РФ.

5.3. За нарушение срока внесения платежа, указанного в п. 2.2 договора, Покупатель выплачивает Продавцу пени из расчета____% от цены Участка за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном в п. 2.4 договора, для оплаты цены Участка.

6. Особые условия.

6.1. Изменение указанного в п. 1.1 договора целевого назначения земель допускается в порядке, предусмотренном законодательством РФ.

6.2. Все изменения и дополнения к договору действительны, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными лицами.

6.3. Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

Первый экземпляр находится у Продавца.

Второй экземпляр находится у Покупателя.

Третий экземпляр направляется в __________________________ (уполномоченный на распоряжение земельными участками орган).

6.4. Приложением к договору является кадастровая карта (план) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.

7. Юридические адреса и реквизиты Сторон:

Продавец: ___________________________________

Покупатель: _________________________________

8. Подписи Сторон

Продавец: ______________________________________ (Ф.И.О.)

________________ (подпись) «____» ____________ 200____г.

Покупатель: ____________________________________ (Ф.И.О.)

________________ (подпись) «____» ____________ 200____г.

В договоре аренды существенным условием является размер арендной платы, который должен быть определен в тексте договора (ст. 22 ЗК РФ). Договорами аренды земельных участков также устанавливаются порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности (п. 4 ст. 65 ЗК РФ, п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Примерная форма договора аренды утверждена Распоряжением Минимущества России от 2 сентября 2002 г. № 3070-р.

В гражданском законодательстве содержатся требования о государственной регистрации только сделок договоров аренды. Так, в ст. 26 Закона о государственной регистрации прав установлено, что государственная регистрация аренды осуществляется посредством регистрации договора аренды.

Вопрос о необходимости государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, заключенных на срок менее 1 года, решен в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53(74). В письме указано, что помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. Ввиду того что нежилое помещение неразрывно связано со зданием или сооружением, в котором оно находится, и что в законодательстве отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ о необходимости регистрации договоров аренды, срок которых превышает 1 год. В отношении регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и иной недвижимости федеральные нормативные акты отсутствовали, поэтому заключенные до 31 января 1998 г. договоры аренды регистрации не подлежали. Договоры аренды, заключенные после вступления в действие Закона о регистрации прав, подлежат регистрации в учреждениях юстиции.

Таким образом, регистрация прав и сделок с участками проводится в соответствии с общим порядком, установленным Законом о регистрации прав. Как и в случае иных объектов недвижимости, регистрация сделки с земельным участком (земельной долей), ограничения (обременения) или перехода права возможна только в том случае, если учреждением юстиции зарегистрировано право лица, распоряжающегося земельным участком или земельной долей.

Еще один вопрос, возникающий в практике риэлторских фирм, – о праве на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости (ст. 552 ГК РФ). Отличительная черта недвижимого имущества – его неразрывная связь с землей. Таким образом, при продаже здания, сооружения или другой недвижимости, расположенной на земельном участке, к ее покупателю переходит и часть земельного участка (или весь земельный участок), на котором расположена продаваемая недвижимость. Необходимо отметить, что этот переход не зависит от волеизъявления продавца. Обязательность передачи покупателю недвижимости соответствующего земельного участка либо его части следует из закона. Продавец недвижимости может только определить, на каком праве земельный участок или его часть передается покупателю.

Практика исходит из того, что, поскольку переход права собственности на земельный участок не зависит от волеизъявления продавца недвижимости, то возможен переход соответствующей части земельного участка к покупателю недвижимости безвозмездно и без заключения соответствующего договора. Эту передачу следует зафиксировать в момент государственной регистрации сделки купли-продажи недвижимости путем регистрации права собственности покупателя на земельный участок или его часть и внесения изменений в соответствующие документы, удостоверяющие право собственности продавца на земельный участок. Если продаваемая недвижимость расположена на земельном участке, который не принадлежит продавцу на праве собственности, то земельный участок переходит к покупателю земельного участка на таком же праве, на каком он принадлежал продавцу. Например, если земельный участок был арендован продавцом, то необходимо переоформить договор аренды. Если земельный участок принадлежал продавцу на праве пожизненного наследуемого владения, то в этом случае указанное право переходит к покупателю недвижимости. Что касается перехода права на земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности и принадлежащий продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, то абз. 3 п. 2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусматривает иные правила. Как уже было указано выше, в соответствии с данным правилом при продаже зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, указанное право подлежит переоформлению на право аренды или земельные участки должны быть приобретены в собственность по выбору покупателей зданий, строений и сооружений.

Согласно гражданскому законодательству собственник земельного участка может продать земельный участок, на котором осталась иная недвижимость, принадлежащая ему на праве собственности (ст. 553 ГК РФ). Если в договоре не определены права собственника расположенной на продаваемом земельном участке недвижимости на соответствующую часть земельного участка, то собственник имеет право ограниченного пользования (сервитут) этой частью земельного участка. Установленный обязательный для обеих сторон сервитут подлежит государственной регистрации. В соответствии с земельным законодательством вопрос о судьбе недвижимости, расположенной на отчуждаемом земельном участке, решается по-другому. Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения и сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Разрешение коллизии норм ст. 553 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ возможно либо путем внесения соответствующих изменений в ЗК РФ или в ГК РФ, либо путем разъяснения компетентных органов.

9. Практика работы с объектами нежилого фонда, договора купли-продажи и аренды коммерческой недвижимости

Нежилые помещения – отдельные строения и их части, не используемые для проживания граждан. Отличительная черта данных объектов – их неразрывная связь с земельным участком, а перемещение, как правило, технологически невозможно. В настоящее время утрачено понятие «нежилое помещение» как самостоятельное, употребляемое прежде законом наряду с понятием «строение». В отличие от Гражданского кодекса 1964 г. вводится новая классификация одного из объектов – «здание» вместо «строения».

Понятие «здание» технически характеризует строение как капитальное. В данном контексте из его состава исключаются временные, переносные строения, строения облегченного (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, киоски, ларьки, буфеты и т. п.

По функциональному назначению здания можно классифицировать на две взаимоисключающие группы: жилые и нежилые, с двумя разными правовыми режимами использования. Переход из одной группы в другую возможен лишь в строго установленном порядке.

Нежилые здания: промышленные, производственные, торговые, административные (канцелярские), лечебно-санитарные, культурно-просветительские, коммунально-бытовые, складские, учебные и для других целей использования.

Здания могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений лишь после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном порядке. Единый государственный реестр прав, ведение которого предусмотрено Законом о регистрации прав на недвижимость, содержит краткое описание каждого объекта недвижимости: адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь (фактическая по кадастровому плану или документам), назначение и другие необходимые данные.

Здания на земельном участке подразделяются на основные и служебные, что соответствует традиционному для гражданского права делению имущества на главную вещь и ее принадлежность. Основным считается здание, «главенствующее по капитальности» постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Служебным считается строение, которое по отношению к основному играет второстепенную, обслуживающую роль. Это строения, в основном, некапитального типа (сараи, гаражи индивидуального использования и т. п.).

Уяснение данных понятий необходимо для правильного выявления индивидуально-определенного объекта договора, который должен совпадать с объектом государственной регистрации недвижимого имущества.

Оформление прав владения на нежилые помещения осуществляется путем:

1) оформления и заключения контракта на хозяйственное ведение;

2) оформления и заключения контракта на оперативное управление;

3) оформления и заключения договора на безвозмездное пользование;

4) оформления и заключения договора аренды;

5) оформления и заключения договора субаренды;

6) оформления права собственности.

Для оформления прав формируется следующий пакет документов:

1) заявление;

2) выписка из технического паспорта БТИ;

3) поэтажный план и экспликация на конкретное помещение;

4) справка о техническом состоянии здания;

5) копии уставных документов, заверенные нотариально: учредительный договор, устав, свидетельство о регистрации, зарегистрированные в установленном порядке;

6) информационное письмо органов государственной статистики с указанием классификационных кодов организации;

7) в отдельных случаях могут быть затребованы гарантийные обязательства о производстве ремонтных или реставрационных работ в установленные сроки, копия штатного расписания (для государственных структур) или любые другие документы, подтверждающие те или иные факты;

8) заключение главы Управы района о возможности использования помещения под конкретные цели;

9) заключение административных органов: Госсанэпиднадзора, Госпожнадзора и служб газоснабжения.

Институт продажи предприятия как имущественного комплекса является новым по сравнению с ГК РФ 1964 г. Однако в целом российскому праву он давно известен.

Предприятие как самостоятельный объект гражданских прав – имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности и включающий в себя все виды имущества, предназначенные для такой деятельности: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), его продукцию, работы и услуги и другие исключительные права (ст. 132 ГК РФ).

Риэлторы должны знать: поскольку предприятие относится к недвижимому имуществу, к форме договора о его продаже предъявляются такие же строгие требования, как и к договору продажи недвижимости. Помимо общих требований (ст. 550, п. 1 и 2 ст. 560 ГК РФ), необходимы приложения к договору – документы, удостоверяющие состав и стоимость предприятия:

1) акт инвентаризации;

2) бухгалтерский баланс;

3) заключение независимого аудитора;

4) перечень включаемых в состав предприятия долгов (обязательств).

При отсутствии таких документов в государственной регистрации договора может быть отказано, т. е. договор не будет заключен.

В отличие от договора продажи недвижимости для договора продажи предприятия установлена не только государственная регистрация перехода прав на имущество, но и государственная регистрация самого договора, причем договор считается заключенным лишь с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Для заключения договора продажи недвижимости необходимо точное определение элементов имущественного комплекса, т. к. предприятие – это сложный объект, состоящий из разнообразных элементов, состав которых может видоизменяться по соглашению сторон (ст. 132, п. 2 ст. 559, абз. 2 п. 2 ст. 561 ГК РФ). Без выполнения данного условия предмет договора не может считаться определенным, а сам договор – заключенным.

Еще одно существенное условие договора – цена. В данном случае действует общее положение о цене в договоре продажи недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Цена предприятия определяется сторонами свободно на основе полной инвентаризации предприятия и аудиторского заключения о его составе и стоимости. Особый порядок оценки предприятия, предполагающий определение его стоимости с привлечением независимого аудитора, вводится в интересах покупателя с тем, чтобы при согласовании цены с продавцом у него имелась достоверная информация о действительной стоимости предприятия.

При заключении данного договора важно урегулировать судьбу входящих в его состав обязательств.

ГК РФ устанавливает формализованный порядок передачи предприятия покупателю. Моментом передачи предприятия покупателю считается день подписания обеими сторонами передаточного акта, именно с этого момента на покупателя переходят связанные с предприятием риски. Поскольку договор продажи предприятия считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации, передача предприятия покупателю по передаточному акту может иметь место лишь после того, как договор будет зарегистрирован.

Государственная регистрация права собственности на предприятие есть самостоятельный акт, отличный от регистрации договора продажи предприятия, хотя регистрация договора, наряду с подписанным обеими сторонами передаточным актом, является правовым основанием для перехода права собственности на предприятие к покупателю посредством государственной регистрации.

Таким образом, можно выделить три стадии продажи предприятия:

1) государственная регистрация договора;

2) передача предприятия;

3) государственная регистрация права собственности на него.

Приведем пример договора купли-продажи предприятия.