Текст книги "Справочник риэлтора"

Совершено в (город, поселок и др.) (число, месяц) 20___ г. в (количество) экземплярах: по (сколько) для каждой из сторон договора, причем все экземпляры имеют равную правовую силу.

Мы, нижеподписавшиеся (фамилия, имя, отчество – полностью), проживающий (индекс и точный почтовый адрес места проживания), паспорт серии ________ № __________ выдан (кем и когда), именуемый далее «Продавец», с одной стороны, и (фамилия, имя, отчество – полностью) проживающий (индекс и точный почтовый адрес места проживания), паспорт серии ____ № __________

выдан (кем и когда), именуемый далее «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Предмет договора.

1.1. Предметом настоящего договора является купля-продажа квартиры, принадлежащей Продавцу на праве собственности.

1.2. Данные о квартире:

1) расположена в __-этажном панельном доме постройки ____ г., модель ___________;

2) этаж ________;

3) подъезд имеет ______ лифта: грузовой и пассажирский;

4) адрес: (индекс, почтовый адрес, № квартиры);

5) общая площадь – _____ кв. м;

6) количество и площадь комнат – __ комнаты ______ (метраж);

7) кухня – ______ кв. м; холл и коридор – ______ кв. м; ванная и санузел раздельные;

8) имеется балкон и лоджия.

В квартире имеется телефон (подлежит перерегистрации на нового абонента), капитальный ремонт квартиры не требуется, состояние систем жизнеобеспечения нормальное.

1.3. Указанную квартиру Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а последний обязуется принять ее и оплатить в порядке и срок, установленные сторонами договора.

1.4. Квартира передается Продавцом после того, как органом государственной регистрации будет зарегистрирован переход права собственности на квартиру к Покупателю и последний передаст Продавцу согласованную сторонами сумму стоимости (цены) квартиры. После этого сторонами договора подписывается акт передачи квартиры.

1.5. На момент заключения договора квартира принадлежит Продавцу на праве собственности, не заложена или арестована, не является предметом исков третьих лиц. Указанное гарантируется Продавцом. Несоблюдение (нарушение) изложенного является основанием недействительности настоящего договора.

1.6. На момент передачи Покупателю квартиры Продавец обязуется погасить все задолженности, если таковые имеются, по квартире: коммунальные платежи, электроэнергия, газ, телефон и др.

1.7. Продавцом гарантируется, что лиц, сохраняющих за собой право пользования вышеназванной квартирой после перехода ее в собственность Покупателя, не имеется.

1.8. Продавцом предъявлен документ о согласии местного органа опеки и попечительства на отчуждение (продажу) квартиры, являющейся предметом настоящего договора (прилагается к экземпляру договора, подлежащего передаче органу государственной регистрации).

2. Цена по договору и порядок расчетов.

2.1. Квартира, поименованная в п. 1 договора, сторонами его оценена в сумму ______ (цифрами и прописью) руб.

2.2. Расчет между сторонами будет осуществлен в следующем порядке: (по выбору сторон или иному их решению).

Вариант 1. После регистрации в установленном порядке перехода права собственности на Покупателя последний передает наличные деньги в сумме, предусмотренной в п. 2.1 договора, Продавцу; передает Продавцу сберегательную книжку на предъявителя с внесенной на вклад той же суммой; в течение 2 рабочих дней переводит указанную сумму на счет Продавца в указанном последним филиале Сбербанка России и т. п.).

Вариант 2. Сумма платежа (п. 2.1 договора) передается Продавцу в присутствии работника регистрирующего органа по завершении регистрации права собственности Покупателя на квартиру и записи об этом в регистрационный реестр.

Вариант 3. Иные способы передачи денег: в присутствии вооруженной охраны, через арендованную для этих целей ячейку (сейф) в одном из коммерческих банков, один на один, через общих друзей и знакомых и т. д.

2.3. Продавец, сполна получивший от Покупателя причитающуюся по договору сумму стоимости проданной им квартиры, обязуется выдать об этом Покупателю расписку, подтверждающую данный факт.

2.4. Расходы по оформлению настоящего договора, как договорились стороны его, несет __________________________, а расходы по регистрации – ________________________________.

3. Иные положения.

3.1. С момента перехода права собственности на упомянутую выше квартиру к Покупателю последний принимает на себя бремя уплаты налога на недвижимость, расходов по ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры, долевой общей собственности – жилого дома и придомовой территории.

3.2. Продавец вправе оставить в квартире некоторые предметы быта и обстановки, которыми Покупатель может распорядиться по своему усмотрению.

3.3. Покупатель претензий к техническому и санитарному состоянию приобретаемой квартиры не имеет.

4. Ответственность сторон по договору.

4.1. Сторона договора, моральные и/или имущественные интересы которой нарушены в результате ненадлежащего исполнения обязательств по договору другой стороной, вправе требовать полного возмещения причиненных ей этой стороной убытков, под которыми понимаются расходы, которые сторона, чье право нарушено, произвела или произведет для восстановления своих прав и интересов (реальный ущерб), а также компенсации морального вреда.

4.2. Отсутствие вины за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору доказывается стороной, нарушившей обязательства.

5. Порядок разрешения споров.

5.1. Споры, которые могут возникнуть в связи с настоящим договором, стороны его будут стремиться разрешать дружеским путем в порядке досудебного разбирательства: путем переговоров, уточнением условий договора, составлением дополнений и изменений.

При этом каждая из сторон вправе претендовать на наличие у нее в письменном виде результатов разрешения возникших вопросов.

5.2. При недостижении взаимоприемлемого решения стороны вправе передать спорный вопрос на разрешение в судебном порядке в соответствии с действующими в Российской Федерации положениями о порядке разрешения споров между физическими лицами.

6. Правовая защита интересов сторон.

По всем вопросам, не нашедшим решения в условиях настоящего договора, но прямо или косвенно вытекающим из отношений сторон по нему, затрагивающих моральные и имущественные интересы сторон договора, имея в виду необходимость защиты их охраняемых законом прав и интересов, стороны настоящего договора будут руководствоваться нормами и положениями действующего законодательства Российской Федерации.

7. Возможность и порядок расторжения договора.

7.1. Стороны согласились, что настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон его при наличии к тому оснований, которые стороны сочтут достаточными для расторжения договора.

7.2. Настоящий договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон судом в случаях существенного нарушения договора другой стороной, когда такое нарушение влечет для первой стороны ущерб, при котором она в значительной мере лишается того, на что рассчитывала при заключении договора, а также существенного изменения обстоятельств, т. е. настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, то договор между ними вообще не был бы заключен или был бы заключен на условиях, значительно отличающихся от условий настоящего договора.

8. Настоящий договор (переход к Покупателю права собственности на квартиру) подлежит обязательной государственной регистрации в порядке, установленном законодательством РФ.

9. Действие договора во времени.

9.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до момента окончания исполнения сторонами договора своих обязательств по нему.

9.2. Прекращение действия настоящего договора влечет за собой прекращение обязательств сторон по нему, но не освобождает стороны его от ответственности за нарушения, если таковые имели место при заключении настоящего договора.

10. Регистрационному органу должно быть передано (сколько) экземпляров настоящего договора.

11. Подписи сторон договора:

Продавец Покупатель

_______________________ _______________________

(Фамилия И.О.) (Фамилия И.О.)

«__» _______________ 20____г. «__» _______________ 20____г.

Приложение: Акт о передаче квартиры (на 1 листе).

Приложение к договору от ____________

Город ____________________________ «__» ____________ 20___г.

Во исполнение условий договора купли-продажи квартиры от «__» ________ 20____ г., руководствуясь требованиями ст. 556 ГК РФ, мы, Продавец – (фамилия, имя, отчество – полностью), и Покупатель (фамилия, имя, отчество – полностью), составили настоящий акт в том, что сего числа Продавец сдал, а Покупатель принял квартиру № ____, расположенную по адресу: ________________________________________________________________________.

Указанная квартира является предметом купли-продажи по договору между Продавцом и Покупателем от «__» ___________ 20__г.

Квартира зарегистрирована «___» ___________ 20___г. в (регистрационный орган), запись № _________ в реестре № ______.

Покупатель к качеству передаваемой квартиры претензий не имеет. Ключи от квартиры Покупателем получены. О чем и составлен настоящий акт.

Продавец

_______________________

(Фамилия И.О.)

Покупатель

_______________________

(Фамилия И.О.)

Для того чтобы правильно оформить свои права на недвижимость и получить их государственную защиту, гражданам и организациям, заключающим сделки с недвижимостью и приобретающим права на нее, надо знать ключевые положения законодательства, устанавливающие обязательность государственной регистрации. Эти положения таковы.

Право собственности и иные вещные права на недвижимость подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Право на вновь создаваемое (построенное) недвижимое имущество также возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). При чем регистрации подлежат не только сами права, но также их ограничение (обременение), переход и прекращение (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Примерами ограничений права являются арест, залог недвижимости (ипотека), аренда, рента (пожизненное содержание с иждивением), сервитут, доверительное управление.

Регистрации подлежит отчуждение имущества, а право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации права (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

ГК РФ и Законом о государственной регистрации прав устанавливаются два вида регистрации: регистрация прав и регистрация сделок, причем регистрации подлежат не все права на недвижимость и не все сделки с нею. Важным также является то, что в учреждениях юстиции производится регистрация не объектов недвижимости (учет и регистрацию жилого фонда продолжают осуществлять организации БТИ, а земельных участков – земельные комитеты), не документов на недвижимость, не физических и юридических лиц, которые приобрели недвижимость, а именно прав на недвижимость и сделок с ней. Это разные понятия, не совсем привычные в сложившейся системе отношений по поводу недвижимости.

В отличие от нотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ), обязательность государственной регистрации устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора.

Внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода прав осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219, и Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утв. приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. № 233.

При совершении сделок с отчуждением недвижимости производятся два регистрационных действия: регистрация самой сделки (подтверждается штампом на договоре) и регистрация права собственности приобретателя-покупателя, меняющегося, одаряемого, плательщика ренты (подтверждается Свидетельством о регистрации права).

На государственную регистрацию договора продажи в соответствии со ст. 16 и 17 Закона о государственной регистрации прав представляются:

1) заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лиц при наличии у них нотариально удостоверенных доверенностей, если иное не установлено федеральным законом, о государственной регистрации договора продажи (п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации прав);

2) подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию договора продажи (п. 1 ст. 11, п. 1 ст. 13, п. 4 ст. 16, п. 5 ст. 18 Закона о государственной регистрации прав), который с отметкой «погашено» после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов);

3) подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то возможно представление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица);

4) подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной регистрации (п. 3 ст. 9, п. 4 ст. 16, п. 5 ст. 18 Закона о государственной регистрации прав);

5) подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение (п. 3 ст. 9, п. 2 ст. 16, п. 1 ст. 17, п. 5 ст. 18 Закона о государственной регистрации прав);

6) удостоверенные организациями (органами) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа подлинники плана жилого помещения и документа, содержащего описание жилого помещения, в случаях, когда представленный на государственную регистрацию план жилого помещения не содержит всех сведений, необходимых для заполнения раздела Единого государственного реестра прав, а также копии названных документов (п. 1 ст. 17, п. 4 и 5 ст. 18 Закона о государственной регистрации прав, п. 23 Правил ведения ЕГРП);

7) подлинники договора продажи, совершенного в простой письменной форме, не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации возвращается правообладателю, второй – помещается в дело правоустанавливающих документов, или подлинный экземпляр договора продажи, совершенного в нотариальной форме, и его копия для приобщения к делу правоустанавливающих документов (п. 1 ст. 17, п. 5 ст. 18 Закона о государственной регистрации прав);

8) подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства (п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17, п. 5 ст. 18 Закона о государственной регистрации прав, п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Физическое лицо (в том числе представитель юридического лица) предъявляет документ, удостоверяющий личность (п. 4 ст. 16 Закона о государственной регистрации прав). При этом копия документа, удостоверяющего личность, не представляется.

Заявление о государственной регистрации договора купли-продажи представляется в единственном подлинном экземпляре, который после государственной регистрации договора продажи помещается в дело правоустанавливающих документов.

В заявлении указывается в том числе следующее:

1) данные о продавце (покупателе);

2) цель обращения заявителя (т. е. проведение государственной регистрации договора продажи);

3) наименование и реквизиты договора продажи;

4) данные о жилом помещении (адрес, наименование, кадастровый номер объекта, если он известен заявителю);

5) подпись заявителя и дата подписания заявления.

Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию, а также за совершение прочих юридически значимых действий установлены гл. 25.3 «Государственная пошлина» НК РФ.

В случаях, предусмотренных законодательством РФ, на государственную регистрацию договора купли-продажи представляются и иные документы (подлинники и копии), в том числе:

1) оформленная в установленном законом порядке доверенность на заключение договора, если одной из сторон договора является лицо, действующее на основании доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем, и (или) на представление интересов стороны договора продажи при проведении государственной регистрации (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации прав, ст. 182, 185 ГК РФ);

2) разрешение (согласие) органа опеки и попечительства, если в отчуждаемом жилом помещении проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц (ст. 292 ГК РФ);

3) письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если продавцом (правообладателем) или покупателем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав, ст. 26 ГК РФ);

4) письменное согласие попечителя, если продавцом (правообладателем) или покупателем является лицо, ограниченное в дееспособности (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав, ст. 30, 33 ГК РФ);

5) письменное согласие получателя ренты, если отчуждаемое жилое помещение было передано продавцу в обеспечение пожизненного содержания (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав, ст. 604 ГК РФ);

6) нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, если продавцом является один из супругов, а жилое помещение находится в общей совместной собственности супругов (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав, ст. 35 Семейного кодекса РФ);

7) нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя, если покупателем является один из супругов, а жилое помещение приобретается в общую совместную собственность супругов (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав, ст. 35 СК РФ);

8) подлинник и копия договора о доверительном управлении имуществом (жилым помещением), если жилым помещением распоряжается доверительный управляющий (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав, ст. 38, 41, 1012, 1013 ГК РФ) и в Едином государственном реестре прав отсутствует запись о наличии указанного обременения прав правообладателя, или только подлинник названного договора, когда в Едином государственном реестре прав имеется запись о наличии указанного обременения прав правообладателя;

9) подлинник и копия договора поручения, если жилым помещением распоряжается поверенный (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав, ст. 41, 971 ГК РФ);

10) иные документы, предусмотренные законодательством РФ и необходимые для проведения правовой экспертизы и проверки законности договора продажи (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав).

Для проведения государственной регистрации перехода права заявителями, наряду с вышеуказанными документами, дополнительно представляются:

1) заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю (ст. 16 Закона о государственной регистрации прав);

2) подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию перехода права (п. 1 ст. 11, п. 1 ст. 13, п. 4 ст. 16, п. 5 ст. 18 Закона о регистрации прав), который с отметкой «погашено» после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов);

3) подлинные экземпляры, а также копии документов, подтверждающих выполнение условий в случаях, когда договор продажи совершен под условием (ст. 157 ГК РФ);

4) иные документы, представление которых предусмотрено законодательством РФ.

Государственная регистрация договора продажи и последующего перехода права при одновременной подаче заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации указанных договора и перехода права, проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Запись о государственной регистрации договора продажи вносится в подраздел II-2 соответствующего раздела Единого государственного реестра прав.

Если на стороне продавца (или покупателя) выступает несколько лиц, то в графе «Лицо, отчуждающее объект» («Лицо, приобретающее объект») подраздела II-2 указываются сведения обо всех лицах.

Запись о государственной регистрации права покупателя вносится в подраздел II-1 соответствующего раздела Единого государственного реестра прав, а предыдущая запись о праве продавца погашается специальным штампом погашения регистрационной надписи (приложение 12 к Правилам ведения ЕГРП).

В настоящее время права того, кто приобрел недвижимость после 31 января 1998 г. (вступление в действие Закона о государственной регистрации прав), должны быть подтверждены Свидетельством о государственной регистрации права установленного образца (ст. 14 Закона о государственной регистрации прав). Причем право считается зарегистрированным и, соответственно, возникшим с момента внесения записи в Единый реестр, но не с даты выдачи Свидетельства. Регистратор может внести запись о праве, например, сегодня, а Свидетельство подготовить и подписать через неделю. Но собственником владелец станет с даты внесения записи в реестр, даже если Свидетельство получит на руки намного позже. К тому же Свидетельство можно не получать, поскольку согласно п. 3 ст. 131 ГК РФ оно выдается «по ходатайству правообладателя». Если же правообладатель не заявит о его выдаче, то учреждение юстиции не обязано его подготовить. Правда, не имея на руках Свидетельства, собственник лишается доказательства существования зарегистрированного права.

Свидетельство содержит:

1) данные о правообладателе (фамилия, имя, отчество, дата рождения, паспортные данные, место жительства);

2) описание объекта: назначение (жилой дом, квартира, гараж и пр.), адрес, площадь, этажность (этаж), кадастровый номер, присвоенный БТИ или земельным комитетом;

3) вид зарегистрированного права (собственность или другое вещное право);

4) основание приобретенного права – тот документ, который был представлен в учреждение юстиции в качестве правоустанавливающего (например, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации жилого помещения, решение суда о признании права, договор купли-продажи, дарения, мены и пр.).

5) ограничения (обременения) зарегистрированного права.

Свидетельство о государственной регистрации права заполняется и выдается в порядке, установленном Правилами ведения ЕГРП и Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утв. приказом Минюста России от 18 сентября 2003 г. № 226.

Отметим, что собрать все документы: справки, выписки из БТИ, копии, платежи, свидетельства и прочие необходимые документы, – необходимые для осуществления сделки с квартирой, – обязанность риэлтора. Риэлтор также должен сопровождать клиента в банк на выемку-приемку денег, к нотариусу и в регистрационную палату без дополнительной платы; вести переговоры с чиновниками. Клиент должен присутствовать при этом для того, чтобы в нужный момент поставить подпись.