Текст книги "Справочник риэлтора"

Реформирование экономики России выявило высокий интерес участников гражданского оборота к нежилым помещениям, выполняющим в инфраструктуре экономики важные и многообразные функции. В связи с этим появляется большое количество желающих купить жилое помещение, чаще в центре города, а затем осуществить его перевод в нежилое. Несомненно, риэлторы должны стать квалифицированными помощниками в данном процессе.

Перевод жилого помещения в нежилое и наоборот – это перемена целевого назначения помещения. Перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда в нежилые не допускается – это общее правило, т. к. они должны использоваться по назначению, а именно, в соответствии со ст. 17 ЖК РФ, для проживания граждан. Но могут быть исключения: когда ситуация отвечает требованиям статей о возможности перемены статуса такого помещения. Основания, позволяющие изменить целевое назначение жилья, установлены гл. 3 ЖК РФ.

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое допускается при соблюдении условий ЖК РФ и ГК РФ.

Условия, при которых перевод жилого помещения в нежилое не допускается, следующие:

1) если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

2) если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

3) если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Также перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

ЖК РФ устанавливает общий порядок обращения за решением вопроса о допустимости перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое. Перевод осуществляется органом местного самоуправления. Для этого необходимо предоставить:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и перепланировки переводимого помещения (если последние необходимы).

Данный перечень является исчерпывающим, т. е. орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления других документов, кроме указанных выше.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.

Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее, чем через три рабочих дня со дня принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения выдает или направляет заявителю по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие соответствующего решения. Форма и содержание данного документа устанавливаются Правительством РФ. Одновременно с этим орган, осуществляющий перевод помещений, информирует о принятом решении собственников помещений, примыкающих к данному помещению.

ЖК РФ установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое:

1) непредставление определенных ЖК РФ документов;

2) представление документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдение предусмотренных ЖК РФ условий перевода помещения;

4) несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на конкретные нарушения. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее, чем через три рабочих дня с даты принятия такого решения, и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

В таких случаях нужно руководствоваться положениями гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ или гл. 25 Гражданского процессуального кодекса РФ в зависимости от подведомственности конкретного дела. Однако реализовать указанное право в условиях неэффективной судебной системы значительно сложнее, чем принять незаконное решение об отказе в переводе помещения.

10. Приобретение и реализация квартир по договору купли-продажи

Приобретение и реализация квартир по договору купли-продажи предполагает покупку недвижимости и дальнейшую ее продажу клиенту. Разница между покупной и продажной ценами и будет считаться фактическим доходом риэлторской организации. Поскольку изначально жилье приобретается для последующей продажи, организация приходует его стоимость на счет 41 «Продажи» в соответствии с п. 2 ПБУ 5/01. При этом в стоимость квартиры войдут расходы на уплату госпошлины за перерегистрацию прав собственности, поскольку к фактическим затратам на приобретение товаров относятся в том числе иные затраты, уплачиваемые в связи с покупкой (п. 6 ПБУ 5/01). С 2006 г. госпошлина относится к федеральному сбору. Ее размер составляет 7500 руб. (подп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Продав квартиру, организация не сможет признать выручку до тех пор, пока право собственности покупателя не будет зарегистрировано. Согласно п. 12 ПБУ 9/99 одним из условий признания выручки является переход права собственности от продавца к покупателю, а это, согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ, происходит в момент регистрации права. Поэтому пока клиент не станет полноправным собственником квартиры, у риэлтора ее стоимость будет оприходована на счете 45 «Товары отгруженные».

В налоговом учете стоимость купленной квартиры риэлтор спишет на расходы, связанные с приобретением и реализацией товаров в момент реализации. Однако сумма госпошлины в отличие от бухгалтерского учета не будет формировать стоимость продаваемого жилья. Платежи за регистрацию прав на недвижимость поименованы в ст. 264 НК РФ как прочие расходы. Поэтому уменьшать налогооблагаемую прибыль пошлина будет сразу после уплаты, независимо от момента реализации квартиры. При дальнейшей продаже квартиры риэлторской организацией дохода в целях налогообложения прибыли не будет до тех пор, пока клиент не будет зарегистрирован как собственник. Согласно п. 3 ст. 271 НК РФ моментом признания доходов для организаций, использующих метод начисления, является дата реализации товаров. Ею в свою очередь признается переход права собственности от продавца к покупателю. Таким образом, для налогообложения прибыли доход от продажи квартиры возникает в момент государственной регистрации права собственности на квартиру за покупателем, т. е. одновременно с признанием выручки в бухгалтерском учете.

Что касается НДС, то с начала 2006 г. «реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них» и «передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир» подпадает под льготу (подп. 22 и 23 п. 3 ст. 149 НК РФ). Т. е. если риэлтор продает квартиру, находящуюся в его собственности, такая реализация не будет облагаться НДС. Заметим, что этой льготой не смогут воспользоваться риэлторы, которые непосредственно не занимаются продажей принадлежащего им на праве собственности жилья, а оказывают исключительно посреднические услуги (подбор квартиры, заполнение необходимых бумаг и т. д.).

Пример.

Допустим, покупатели (в том числе потенциальные покупатели) квартир оставляют задаток, если хотят «придержать» квартиру за собой. После этого договор купли-продажи не всегда заключается. В случае его заключения задаток принимается в счет оплаты за посреднические услуги. Следует ли облагать задаток НДС при его получении?

В соответствии со ст. 162 НК РФ суммы авансовых и иных платежей, полученных в счет предстоящих поставок товаров, выполнения работ или оказания услуг, увеличивают налоговую базу по НДС. А задаток в данном случае подпадает под определение «иные платежи». Таким образом, НДС с задатка платится в том же порядке, что и НДС с авансов.

Пример.

Риэлторская организация заключила договор с физическим лицом на продажу его квартиры. В договоре указана стоимость квартиры – 156 000 руб. Организация разместила рекламное объявление но, при этом была указана цена продаваемой квартиры – 175 000 руб. Из-за разницы цен организация была привлечена к административной ответственности за размещение в рекламном объявлении недостоверных сведений.

Если организация, продавая квартиры по договору поручения или агентскому, действует от имени физического лица, то информация, размещенная в объявлении, рекламой не является, поскольку в п. 5 ст. 1 Федерального закона от 18 июля 1995 г. № 108-ФЗ «О рекламе» сказано, что объявления физических лиц, в том числе в средствах массовой информации, не связанные с предпринимательской деятельностью, рекламой не являются.

Если стороны заключили договор комиссии, согласно которому посредник действует от своего имени, либо таково условие агентского договора, то и в этом случае нарушения нет. Поскольку, согласно ст. 992 ГК РФ, посредник вправе совершить сделку на более выгодных условиях, чем те, которые были указаны поручителем. Полученная выгода делится между участниками, если договором не предусмотрен иной порядок. Эти же правила распространяются и на агентский договор (ст. 1011 ГК РФ). Поэтому риэлтор может в объявлении указать стоимость квартиры выше, чем в договоре.

Если квартира приобретается риэлторской организацией с целью ее дальнейшей перепродажи, то в соответствии с п. 2 Положения по бухгалтерскому учету «Учет материально-производственных запасов» ПБУ 5/01, утв. приказом Минфина России от 9 июня 2001 г. № 44н, эта квартира принимается к бухгалтерскому учету в качестве материально-производственных запасов. Поэтому еe стоимость указывается в договоре купли-продажи. В бухгалтерском учете приобретенная квартира отражается по дебету счета 41 «Товары» в корреспонденции с кредитом счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками». Поскольку в рассматриваемой ситуации квартира приобретается организацией у физического лица, не являющегося плательщиком НДС, стоимость квартиры не включает НДС.

Выручка от продажи квартиры признается организацией при выполнении условий, перечисленных в п. 12 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утв. приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. № 32н. Одним из этих условий является переход права собственности на товар (квартиру) от организации к покупателю (работнику). До момента государственной регистрации права собственности работника на квартиру выручка от продажи переданной по акту приемки-передачи имущества квартиры не может быть признана в бухгалтерском учете. Поэтому с момента подписания акта приемки-передачи имущества до момента признания выручки стоимость квартиры учитывается на счете 45 «Товары отгруженные». На дату государственной регистрации право собственности на квартиру переходит к покупателю (п. 2 ст. 223 ГК РФ) и в бухгалтерском учете производится запись по кредиту счета 90 «Продажи», субсчет 90-1 «Выручка» и дебету счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками». Одновременно с признанием выручки стоимость проданной квартиры списывается со счета 45 в дебет субсчета 90-2 «Себестоимость продаж».

Пример.

Риэлторская организация приобретает для перепродажи у физического лица в собственность квартиру за 1 000 000 руб., стоимость которой по оценке БТИ – 500 000 руб. Рыночная стоимость квартиры – 1 500 000 руб. В дальнейшем квартира была реализована за 1 050 000 руб.

В целях бухгалтерского учета финансовым результатом от продажи квартиры является убыток. Этот убыток формирует бухгалтерскую прибыль (убыток) отчетного периода, исходя из которой определяется сумма условного расхода (условного дохода) по налогу на прибыль (п. 20 Положения по бухгалтерскому учету «Учет расчетов по налогу на прибыль» ПБУ 18/02, утв. приказом Минфина России от 19 ноября 2002 г. № 114н). Записи в бухгалтерском учете риэлторской организации:

1) произведена предоплата продавцу физическому лицу (приобретение квартиры) – Д 60.2 «Предоплата продавцу квартиры», К 51 «Расчетные счета» – 1 000 000 руб. – выписка банка по расчетному счету, договор купли-продажи с физическим лицом;

2) на дату получения свидетельства государственной регистрации права собственности риэлторской организации на квартиру отражена кредиторская задолженность перед продавцом квартиры – Д 41 «Товары», К 60.1 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» – 1 000 000 руб. – акт приемки-передачи имущества произвольной формы, свидетельство о государственной регистрации прав;

3) сумма предоплаты продавцу квартиры зачтена в счет оплаты – Д 60.1 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», К 60.2 «Предоплата продавцу квартиры» – 1 000 000 руб. – бухгалтерская справка;

4) на дату реализации (передачи) квартиры юридическому лицу отражена передача квартиры покупателю – Д 45 «Товары отгруженные», К 41 «Товары» – 1 000 000 руб. – акт приемки-передачи имущества (квартиры).

Бухгалтерские записи, связанные с продажей квартиры, на дату получения свидетельства о государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру:

1) признана выручка от продажи квартиры – Д 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками», К 90-1 «Выручка» – 1 050 000 руб. – свидетельство о государственной регистрации прав;

2) списана фактическая себестоимость проданной квартиры – Д 90-2 «Себестоимость продаж», К 45 «Товары отгруженные» – 1 000 000 руб. – бухгалтерская справка;

3) выявлен финансовый результат (без учета других операций) – (1 050 000 – 1 000 000) = 50 000 руб. – бухгалтерская справка.

В соответствии со ст. 228 НК РФ физическое лицо, получившее доход от продажи имущества, принадлежащего ему на праве собственности, обязано самостоятельно исчислить сумму НДФЛ, подлежащую уплате в бюджет, представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию и уплатить исчисленную сумму налога в бюджет. Поэтому, если продавцом квартиры является резидент РФ, определение налоговой базы источником выплаты дохода риэлторской организацией не производится.

По окончании налогового периода организация (как налоговый агент) должна представить в налоговые органы сведения о доходах физических лиц по форме № 2-НДФЛ с указанием общей суммы произведенных выплат по видам доходов (согласно разд. VI Методических рекомендаций налоговым органам о порядке применения гл. 23 «Налог на доходы физических лиц» ч. 2 НК РФ).

В налоговом учете для доходов от реализации датой получения дохода признается дата реализации товаров, определяемая в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ как передача права собственности на товары на возмездной основе, независимо от фактического поступления денежных средств в их оплату (п. 3 ст. 271 НК РФ). Следовательно, в целях налогообложения прибыли доход от реализации квартиры признается организацией в момент государственной регистрации права собственности работника на квартиру, т. е. одновременно с признанием выручки в бухгалтерском учете.

Согласно подп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ при реализации покупных товаров налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на стоимость приобретения данных товаров. Если цена приобретения покупных товаров с учетом расходов, связанных с их реализацией, превышает выручку от их реализации, то разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения (п. 2 ст. 268 НК РФ). В соответствии со ст. 40 НК РФ налоговые органы могут осуществлять контроль за применением цен в следующих случаях:

1) между взаимозависимыми лицами;

2) по товарообменным (бартерным) операциям;

3) при совершении внешнеторговых сделок;

4) при отклонении более чем на 20% в сторону повышения или понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам в пределах непродолжительного периода.

В таких случаях налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, исчисленных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги. Поэтому, если в течение непродолжительного времени (например, месяца или квартала) риэлторская организация реализовала идентичную квартиру по более высокой цене, существует риск, что налоговые органы примут для целей налогообложения рыночную цену.

11. Ипотека, ипотечное жилищное кредитование

В настоящее время сформировался и быстро развивается рынок жилья. В результате проводимой политики бесплатной приватизации жилья и снятия ограничений на количество и размер жилых помещений, находящихся в собственности населения, изменилась структура жилищного фонда по формам собственности. В настоящее время большая часть жилищного фонда в России находится в частной собственности.

В условиях отсутствия налаженного механизма получения кредитов на строительство и приобретение готового жилья подавляющая часть населения не может решить свой жилищный вопрос из-за недостаточной платежеспособности. Государство сократило бюджетные расходы в жилищном секторе. Основная же часть населения, имеющая относительно стабильные доходы и желающая приобрести жилье в собственность, оказалась не в состоянии это сделать из-за отсутствия достаточных накоплений и долгосрочных кредитов.

Именно поэтому необходимо создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.

Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (с последующими изменениями и дополнениями) утверждена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.

Эта Концепция, подготовленная в развитие федеральной целевой программы «Свой дом», утвержденной постановлением Правительства РФ от 27 июня 1996 г. № 753, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы.

Риэлторские фирмы могут стать квалифицированными консультантами, операторами вторичного рынка ипотечных кредитов, т. е. агентствами по ипотечному жилищному кредитованию. Для этого сами риэлторы должны хорошо знать механизм жилищного кредитования. Отметим основные положения.

Ипотека представляет собой залог недвижимого имущества. Понятие и основания возникновения залога установлены в ст. 334 ГК РФ. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает (п. 1 ст. 334 ГК РФ).

По договору об ипотеке (договору о залоге недвижимого имущества) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Ипотека – особый вид залога, т. к. имущество, на которое установлена ипотека (предмет ипотеки), всегда остается у залогодателя в его владении и пользовании до обращения взыскания на него в соответствии с договором об ипотеке.

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также положений Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, местонахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны:

1) право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;

2) наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

1) право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;

2) право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение данного правила влечет недействительность договора, т. е. такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрация ипотеки осуществляется по местонахождению имущества, являющегося предметом ипотеки.

Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя.

Для регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, должны быть представлены:

1) договор об ипотеке и его копия;

2) документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;

3) документ об уплате государственной пошлины;

4) иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Она осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав представляются также закладная и документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

В государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, предусмотренных Законом о государственной регистрации прав (ст. 21 Закона).

Государственная регистрация ипотеки может быть отложена не более чем на один месяц в следующих случаях:

1) непредставление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, какого-либо из необходимых документов;

2) несоответствие договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательством РФ;

3) необходимость проверки подлинности представленных документов.

Принимая решение об отложении государственной регистрации ипотеки, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных несоответствий.

В случае невыполнения требований указанного органа в установленный им срок в государственной регистрации ипотеки должно быть отказано.

При наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания государственная регистрация ипотеки откладывается до разрешения спора судом.

Чаще всего риэлторы сталкиваются с ипотекой жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации. В целом к залогу жилья, помимо Федерального закона «Об ипотеке (залоге) недвижимости», применяются нормы ГК РФ и других правовых актов. В данном случае кредитный ипотечный договор – договор, при котором банк (кредитная организация) предоставляет физическому лицу (гражданину) кредит для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.

Основные участники ипотечного кредитного правоотношения:

1) заемщики – физические лица, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита денежные средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения таких договоров является ипотека приобретаемого жилья;

2) продавцы жилья – физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности либо принадлежащие другим физическим или юридическим лицам и продающиеся по их поручению;

3) кредиторы – банки (кредитные организации), предоставляющие заемщикам в установленном порядке ипотечные кредиты.

В ипотечных правоотношениях также участвуют:

1) операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) – специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты. Операторы вторичного рынка, помимо рефинансирования кредиторов, выпускают эмиссионные ипотечные ценные бумаги, привлекают средства инвесторов в сферу жилищного кредитования, оказывают кредиторам содействие во внедрении рациональной политики ипотечного кредитования;

2) органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые регистрируют сделки купли-продажи жилых помещений, оформляют переход права собственности к новому собственнику, регистрируют договоры об ипотеке и права ипотеки, хранят и предоставляют информацию по правам собственности и обременении ипотекой жилых помещений;

3) страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

4) оценщики – юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений.

Чаще всего для получения ипотечного кредита необходимо предоставить следующие документы:

1) копию паспорта заемщика;

2) копию документа, являющегося основанием для регистрации постоянного места жительства заемщика;

3) копии документов об образовании;

4) документы, подтверждающие семейное положение заемщика;

5) паспортные данные всех совершеннолетних членов семьи заемщика;

6) выписку из домовой книги по месту постоянной регистрации заемщика;

7) копию финансового лицевого счета жилого помещения, служащего местом регистрации заемщика.

Кроме того, могут потребоваться следующие документы:

1) документы, подтверждающие здоровье заемщика (военный билет, водительские права, в случае отсутствия последних – справка из психоневрологического диспансера);

2) документы, подтверждающие сведения о доходах и занятости заемщика (копии трудовой книжки, справки из налоговой инспекции и др.);

3) документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества, банковских счетов, ценных бумаг.

Поскольку передача жилого помещения в ипотеку допускает возможность его утраты собственником, закон требует дополнительных гарантий соблюдения жилищных прав несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных членов семьи. Для передачи жилого помещения в ипотеку в данном случае требуется согласие органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, если соблюдены интересы указанных лиц (в частности, когда у собственника или у кого-либо из указанных категорий граждан есть другое жилье). Установлен максимальный срок (30 календарных дней с даты подачи заявления), в течение которого органы опеки и попечительства должны дать согласие или отказать в совершении указанных действий. При этом отказ должен быть обязательно мотивирован.

Несомненно, в данной сфере гражданских правоотношений еще очень много спорных вопросов, нереализованных моментов. Законодательная база подготовлена, дело за практикой.