Текст книги "Справочник риэлтора"

5. Уступка права требования квартир, основанная на договоре долевого участия в строительстве жилого дома

Организации, занимающиеся строительством жилья (застройщики), как правило, не имеют возможности отвлечь из оборота значительные финансовые средства на долгий период. В связи с этим застройщики вынуждены использовать при строительстве дома не только собственные, но и привлеченные средства. Схема долевого строительства имеет многоуровневую структуру. В основе ее обычно лежит инвестиционный контракт, заключаемый между муниципальной администрацией – владельцем земельного участка и генеральным инвестором. Если владельцем земельного участка является какая-либо организация, то заключается трехсторонний контракт.

Если риэлторская организация внесла инвестиционный взнос в полном объеме и тем самым выполнила свои обязательства перед заказчиком по договору на долевое участие в строительстве жилья, то в этом случае у риэлторской организации возникает право требования к заказчику на долю профинансированных ею квартир. Согласно гражданскому законодательству (ст. 382 ГК РФ) это право (требование) может быть передано риэлторской организацией другому лицу по договору уступки права требования (договору цессии), в этом случае договор цессии помогает гарантированно вернуть свои деньги.

В договоре цессии участвуют две стороны: цедент (продавец задолженности) и цессионарий (покупатель). Договор цессии, на основе которого производится перемена сторон в обязательстве, должен соответствовать первоначальному договору, по которому проводилась сделка между продавцом задолженности и должником (ст. 389 ГК РФ). Если первоначальный договор был заключен в простой письменной или нотариальной форме, то уступка права требования совершается таким же образом. Если сделка требовала государственной регистрации, то договор цессии нужно зарегистрировать в том же порядке. Права по цессии покупатель получает от первоначального кредитора в том же объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода.

Если построенные квартиры предназначены для продажи, то они включаются в состав основных средств или готовой продукции в зависимости от предполагаемого направления использования. Риэлторские организации могут продавать готовые квартиры, поступившие в их собственность по окончании строительства и принятия на баланс готовых помещений.

Уступка права требования представляет собой перемену кредитора в обязательстве в результате совершения кредитором соответствующей сделки, как правило, путем заключения двустороннего соглашения (договора) между прежним и новым кредитором (ст. 382 ГК РФ).

Уступка прав требования жилья производится по договорам уступки прав, которые могут заключаться сторонами во время строительства и после окончания строительства, но всегда до момента оформления в собственность построенного жилья. Фактическая передача прав на квартиры может быть осуществлена после окончания строительства (когда объект права индивидуализирован) и до момента, когда организация воспользовалась своим правом и оформила жилье в собственность.

В случае если объект строительства принят государственной приемочной комиссией в эксплуатацию и акт ввода в эксплуатацию утвержден постановлением главы муниципального образования, на территории которого находится объект, то заключение договора долевого участия в строительстве не допускается. Стороны могут заключить только договор купли-продажи объекта (его части). Таким образом, если договор не содержит ограничений на уступку права (требования) риэлторской организации к инвестору, то такая уступка не противоречит ГК РФ.

Договор цессии широко применяется в следующем варианте хозяйственных отношений: риэлторская организация, участвуя в качестве инвестора в долевом строительстве, перечисляет деньги другому юридическому лицу на строительство, а затем уступает права требования доли в построенном объекте недвижимости юридическим или физическим лицам. Широкое распространение договора уступки права требования в строительстве связано с тем, что:

1) инвестиции осуществляются не с целью получения недвижимого имущества, а с целью получения прибыли от его дальнейшей продажи;

2) оформление права собственности на недвижимость – достаточно длительный процесс, занимающий немалое время.

Поэтому вместо того чтобы оформить право собственности на имущество на себя, а затем еще раз переоформить на покупателя, риэлторы, не получая права собственности на построенную недвижимость, уступают право требования ее получения покупателю, и в результате право собственности оформляется только один раз – сразу на покупателя.

При этом очевидно, что данная риэлторская организация товаров не поставляет, работ не выполняет и услуг не оказывает: она только перечисляет деньги, получает право на недвижимость и уступает его.

Пример.

По договору цессии риэлторская организация (цедент), перечислившая по договору долевого участия в строительстве жилого дома заказчику инвестиционный взнос в полном объеме на строительство 2 квартир (2 000 000 руб.), уступает право требования этих квартир другой организации (цессионарию) за 3 000 000 руб.

В бухгалтерском учете организации осуществляется следующая запись:

Д 76, субcчет «Расчеты с заказчиком», К 51 «Расчетные счета» – 2 000 000 руб. – по договору на долевое строительство заказчику перечислены денежные средства в размере инвестиционного взноса на строительство 2 квартир.

После подписания с цессионарием договора цессии:

1) Д 76, субcчет «Расчеты с цессионарием», К 90 «Выручка» – 3000 000 руб. – отражена уступка права требования квартир;

2) Д 90 «Себестоимость продаж», К 76, субcчет «Расчеты с заказчиком» – 2 000 000 руб. – списана на реализацию дебиторская задолженность в сумме инвестиционного взноса, внесенного риэлтором на строительство квартир, права на которые переуступаются;

3) Д 90 «Себестоимость продаж», К 68 «Налоги и сборы НДС» – 152 542 руб. – начислен в бюджет НДС с разницы между задолженностью цессионария и стоимостью уступаемого права в размере реализуемой дебиторской задолженности;

4) Д 90 «Себестоимость продаж», К 99 «Прибыли и убытки» – 847 458 руб. – выявлен финансовый результат по договору цессии (является операционным доходом, включаемым в балансовую прибыль организации для обложения налогом на прибыль по основной ставке);

5) Д 51 «Расчетные счета», К 76, субcчет «Расчеты с цессионарием» – 3 000 000 руб. – погашена задолженность цессионария по договору цессии.

В случае занижения оплаты по проданной дебиторской задолженности убыток от данной операции для целей налогообложения не учитывается.

Пример.

Инвестор перечислил инвестору-застройщику 1 000 000 руб. в качестве финансирования строительства доли в объекте недвижимости (квартиры). По окончании строительства квартира в собственность инвестора не оформляется, т. к. право требования ее получения переходит к физическому лицу. При этом физическое лицо уплачивает инвестору 1 300 000 руб. Кроме того, инвестор уплатил комиссионное вознаграждение риэлторской фирме за услуги по поиску покупателя права требования в сумме 23 600 руб., включая 3600 руб. НДС.

Бухгалтерский учет в рассматриваемом случае должен быть следующим:

1) Д 76/и, субcчет «Расчеты с инвестором-застройщиком», К 51 «Расчетные счета» – 1 000 000 руб. – перечислен инвестиционный взнос инвестору-застройщику;

2) Д 23 «Вспомогательные производства», К 76/р, субcчет «Расчеты с риэлтором» – 20 000 руб. – начислено посреднику (риэлторской фирме) за выполненные услуги по поиску покупателя права требования – по подписании акта выполненных услуг;

3) Д 19 «НДС по приобретенным ценностям», К 76/р, субcчет «Расчеты с риэлтором» – 3600 руб. – на сумму НДС по посредническим услугам;

4) Д 76/р, субcчет «Расчеты с риэлтором», К 51 «Расчетные счета» – 23 600 руб. – уплачено за оказание риэлторских услуг;

5) Д 50 «Касса», К 76/п, субcчет «Расчеты с покупателем» – 1300000 руб. – получена от покупателя сумма за предстоящую уступку права требования;

6) Д 76/ п, субcчет «Расчеты с покупателем», К 90 «Выручка» (91 «Прочие доходы») – 1 300 000 руб. – отражена реализация права требования;

7) Д 90 «Себестоимость продаж» (91 «Прочие расходы»), К 76/и, субcчет «Расчеты с инвестором-застройщиком» – 1 000 000 руб. – списана «первоначальная стоимость» задолженности;

8) Д 90 «Себестоимость продаж» (91 «Прочие расходы»), К 23 «Вспомогательные производства» – 20 000 руб. – списаны комиссионные расходы по поиску покупателя, уплаченные риэлторской организации;

9) Д 90 «Себестоимость продаж» (91 «Прочие расходы»), К 68 «Налоги и сборы НДС» – 198 300 руб. – начислен в бюджет НДС с суммы, полученной от покупателя по договору (1300 тыс. руб. / 118% × 18%).

Кроме того, т. к. данная операция признается облагаемой НДС, следовательно, налогоплательщик может принять к вычету НДС, уплаченный риэлторской организации (подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ):

1) Д 68 «Налоги и сборы НДС», К 19 «НДС по приобретенным ценностям» – 3600 руб. – принят к вычету НДС, уплаченный в составе комиссионного вознаграждения;

2) Д 90 «Себестоимость продаж» (91 «Прочие расходы»), К 99 «Прибыли и убытки» – 81 700 руб. – выявлена прибыль от операции по уступке требования в целом (1 300 000 руб. – 198 300 руб. – 1 000 000 руб. – 20 000 руб.);

3) Д 99 «Прибыли и убытки», К 68 «Налог на прибыль» – 19 600 руб. – начислен налог на прибыль (81 700 руб. × 24%).

По сути, организация, уступающая право требования, должна начислить налог с разницы между суммой, полученной от физического лица, и суммой, перечисленной генеральному инвестору. При этом принять к вычету НДС с инвестиционного взноса инвестор не может по нескольким причинам, одной из которых является, например, отсутствие счета-фактуры. Таким образом, при получении денег от покупателя инвестиционного взноса НДС должен быть начислен со всей суммы, а не с разницы.

Особого порядка определения финансового результата для сделок по уступке права требования при инвестиционно-строительной деятельности гл. 25 НК РФ не установлено. При этом при передаче имущественных прав определяются доходы и расходы от реализации.

Датой признания доходов по данной сделке должен являться день, в который право требования переходит от прежнего инвестора к новому владельцу. Что касается расходов, то расход в виде суммы первоначально внесенного инвестиционного взноса для целей исчисления налога на прибыль должен признаваться также в момент перехода прав по договору цессии. Действительно, до этого момента взнос не может быть признан расходом, связанным с определением налоговой базы по операции уступки права требования, т. к. является вложением (инвестиционным взносом) в строительство недвижимости.

Момент перехода права от цедента к цессионарию осуществляется в момент заключения договора цессии, за исключением следующих случаев:

1) передача будущих прав – такие права перейдут цессионарию только в момент их возникновения;

2) заключение договора уступки требования с отлагательным условием (п. 1 ст. 157 ГК РФ) – в этой ситуации право требования будет передано новому кредитору только при наступлении определенного сторонами условия;

3) когда стороны в договоре цессии предусмотрели иной момент перехода права.

Что касается комиссионного вознаграждения, уплаченного риэлторской фирме, то его можно признать для целей налогообложения в момент подписания акта выполненных комиссионных услуг в соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 264 НК РФ в качестве прочих расходов, связанных с реализацией.

В настоящее время существуют следующие граничные условия договора цессии:

1) сделки заключаются между юридическими лицами;

2) первым заключается договор между заказчиком-застройщиком и дольщиком (риэлтором), обязанным по договору финансировать строительство нескольких квартир и приобретающим право на получение этих квартир после исполнения обязанности по финансированию, при этом дольщик (риэлтор) исполняет данное обязательство, как перечисляя денежные средства, так и выполняя для заказчика строительные работы;

3) в договоре предусмотрено право первого участника передавать свои права и обязательства другим юридическим и физическим лицам, в том числе и частично;

4) к моменту заключения первого договора цессии первый участник выполняет строительные работы;

5) первый участник (риэлтор) заключает договоры уступки требования с двумя юридическими лицами (вторым и третьим участниками). При этом второму участнику передаются документы, подтверждающие исполнение первым участником своих обязательств и право получения в дальнейшем одной квартиры. Третьему участнику документов об исполнении первым участником своих обязательств по договору с заказчиком-застройщиком не передается, а передается как право получения в построенном доме нескольких квартир, так и обязанность финансирования строительства.

Чтобы избежать негативных последствий при оспаривании застройщиком действительности договора «замены лица в обязательстве», целесообразно предусмотреть в договоре между застройщиком и генеральным инвестором право инвесторов (риэлторских организаций) передавать часть своих прав и обязанностей по договору третьим лицам, а также согласие застройщика на соответствующий перевод долга.

Можно дать несколько практических советов при заключении договоров такого рода.

Для того чтобы договор «замены лица в обязательстве», по которому передается только часть прав, не был признан ничтожным при рассмотрении дела в арбитражном суде, необходимо, чтобы в первоначальном договоре (договоре застройщика с риэлторской организацией (инвестором)) было предусмотрено право риэлтора (инвестора) передавать часть своих прав и обязанностей, а также согласие застройщика на перевод долга, соответствующего передаваемым правам по данному договору. Эта ситуация имеет место в договорах цессии с третьим участником.

Большое значение имеет комплект документов, передаваемый прежним кредитором новому кредитору вместе с договором цессии (ст. 385 ГК РФ). Должник вправе не исполнять обязательство по отношению к новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу, а кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования.

Закон прямо указывает на обязанность кредитора, уступающего требование, передать документы, удостоверяющие право требования. К таким документам относится в первую очередь оригинал договора риэлтора (инвестора) с застройщиком.

Таким образом, обязанность прежнего кредитора-инвестора передать новому кредитору-инвестору все документы, удостоверяющие право требования, приводит генерального инвестора, передающего только часть требований, к необходимости заключить с застройщиком договор в количестве экземпляров, большем двух. Это не противоречит п. 2 ст. 434 ГК РФ, в котором предусматривается заключение договора в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, однако не устанавливается никаких ограничений относительно количества экземпляров подписанного договора. В соответствии с общими принципами гражданского права это можно трактовать как свободу участников договора в определении количества экземпляров последнего. Если в тексте основного договора содержится указание на количество экземпляров данного договора, ничто не мешает при необходимости застройщику и риэлтору (инвестору) внести изменения в договор в части увеличения количества его экземпляров.

Однако выходит, что третье лицо, которому риэлтор (инвестор) уступает часть прав и передает часть обязанностей по договору с заказчиком-застройщиком, ограничено в дальнейшей уступке своих прав по данному договору количеством экземпляров оригинала договора, переданного ему риэлтором (инвестором), либо должно заранее согласовать возможность передачи ему дополнительных экземпляров оригинала основного договора.

Получить право на оформление в собственность жилья можно не только путем заключения договора уступки права (требования) на квартиру после того, как объект построен (имущество, право на которое уступается, создано), но и в процессе строительства путем заключения договора долевого участия в строительстве или уступки права инвестирования.

Если риэлтор имеет дело с инвестором, который уже получил имущественное право (проинвестировал строительство), привлекает средства других участников, направляя их не на инвестирование, а на покрытие собственного источника финансирования произведенных инвестиций, этот риэлтор фактически передает новым участникам инвестирования имущественные права инвестора.

Если риэлтор имеет дело с инвестором, который, получив средства дольщиков, направляет их на инвестирование той части строительства объекта, которую сам еще не проинвестировал, передачи имущественного права не происходит. Первичным правообладателем в этом случае становится дольщик.

Однако пока не создан объект имущественного права, не существует и самого имущественного права на этот объект. Иными словами, имущественное право на жилье возникает только после того, как дом построен и сдан государственной комиссии. Следовательно, и налогом облагаются только сделки по передаче имущественных прав на жилье после окончания строительства дома. В этой ситуации под передачей имущественного права можно понимать только сделки по уступке права (требования) жилья, заключаемые после того, как объект построен. Право оформить в собственность квартиру может быть имущественным правом лишь тогда, когда в любой момент им можно воспользоваться (оформить право собственности на квартиру). На стадии строительства дома сделать это невозможно. Более того, объект имущественного права может не возникнуть (например, участок с недостроенным домом будет изъят для государственных целей).

Однако с 1 января 2005 г. при приобретении прав на квартиру в строящемся доме покупатель вправе получить имущественный налоговый вычет на основании:

договора о приобретении прав на квартиру, доли (долей) в ней в строящемся доме;

акта о передаче квартиры, доли (долей) в ней покупателю, не дожидаясь получения свидетельства о праве собственности на квартиру (подр. см. ниже).

6. Уступка доли инвестирования строительства квартир физическим или юридическим лицам

В ходе строительства жилого дома риэлторская организация по согласованию с генеральным инвестором, с которым у нее заключен договор на долевое строительство, может переуступить третьему лицу долю инвестирования строительства, которую она обязана профинансировать в соответствии с условиями договора с генеральным инвестором.

Риэлторские организации, привлекающие денежные средства третьих лиц (физических и юридических) по договорам уступки доли инвестирования, учитывают инвестиционные взносы последних как целевые поступления, которые не подлежат обложению НДС до момента исполнения сторонами обязательств по договору.

Сумма превышения денежных средств, полученных по договорам уступки доли инвестирования строительства, над суммой затрат, понесенных организацией по финансированию строительства доли жилья, рассматривается как прочие операционные доходы, которые в свою очередь облагаются налогом на прибыль и НДС.

В риэлторской организации основной деятельностью является получение дохода от переуступки доли инвестирования объектов строительства. В случае если доля поступлений от такой деятельности составляет значительную сумму при систематическом получении дохода, то риэлторская организация должна отразить эту сумму в бухгалтерском учете по счету 90 «Выручка» как прибыль от реализации услуг, а не по счету 91 «Прочие доходы» как прочие операционные доходы, закрепив это в своей учетной политике. При этом расходы, связанные с получением доходов, учитываемых как доходы от обычных видов деятельности, необходимо учитывать в соответствии с требованиями положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» (ПБУ 10/99), утв. приказом Минфина России от 6 апреля 1999 г. № 33н, как расходы от обычных видов деятельности.

Возникает вопрос: как квалифицировать договор переуступки доли инвестирования строительства квартиры – как договор возмездного оказания услуг (по реализации инвестиционного проекта) или договор комиссии (или агентский). От решения этого вопроса зависят и бухгалтерский учет, и налогообложение риэлторской организации.

Поскольку заключаемый риэлторской организацией с физическим или юридическим лицом договор переуступки права инвестирования является гражданско-правовой сделкой, связанной с реализацией права на объект недвижимости и совершаемой в пользу третьих лиц за их счет, безусловно, есть основания признать такой договор посредническим.

Однако не в пользу такого вывода говорит тот факт, что изначально риэлторская организация заключила с заказчиком (генеральным инвестором) договор на долевое строительство от своего имени, не имея на тот момент поручения от третьих лиц на его заключение с целью переуступки в последующем доли инвестирования строительства в их пользу, что означает ее действия в собственных интересах, а не в интересах третьих лиц.

В то же время возможно признание действия риэлторской организации по заключению договора с заказчиком действием в чужом интересе без поручения (гл. 50 ГК РФ), а заключение договора переуступки доли инвестирования строительства жилья – действием по поручению третьего лица, в интересах которого и были произведены действия, предшествующие сделке (заключение договора с генеральным инвестором на долевое строительство). В этом случае договор, заключаемый риэлторской организацией на переуступку доли инвестирования строительства, следует признать посреднической сделкой, доход по которой у риэлтора можно рассматривать как вознаграждение, облагая его по повышенной ставке налога на прибыль.

Пример.

Риэлторская организация, заключившая с заказчиком (генеральным инвестором) договор на долевое строительство жилого дома с условием финансирования строительства 10 квартир в размере 10 000 000 руб., уступает долю инвестирования строительства 2 квартир физическому лицу за 3 000 000 руб. Расходы по оформлению права собственности на квартиры составляют 2500 руб.

При этом возможны два варианта.

Заключение договора с заказчиком не согласовано, условиями договора предусмотрено:

1) перечисление денежных средств в полном объеме на счет риэлтора;

2) компенсация расходов по оформлению права собственности на квартиры физическим лицом;

3) обязательства по договору считаются выполненными после погашения физическим лицом задолженности по договору в полном объеме и оформления риэлтором права собственности физического лица на квартиры.

Заключение договора на таких условиях следует рассматривать как агентский договор с элементами договора комиссии (поскольку риэлторская организация при исполнении обязательств по договору действует в отношениях с заказчиком от своего имени в пользу физического лица), и элементами договора поручения (оформляя право собственности на квартиры, риэлторская организация действует в интересах физического лица по его доверенности).

Таким образом, переуступка права инвестирования строительства квартир должна быть отражена в учете как операция по агентскому договору с участием агента в расчетах.

В бухгалтерском учете риэлторской организации осуществляются следующие записи:

1) Д 51 «Расчетные счета», К 76, субcчет «Расчеты с физическим лицом» – 3 000 000 руб. – получены денежные средства от физического лица на строительство квартир;

2) Д 76, субcчет «Расчеты с физическим лицом», К 62 «Авансы полученные» – 1 000 000 руб. – сумма вознаграждения, предусмотренная договором с физическим лицом (как разница между договорной ценой и суммой инвестиционного взноса, подлежащей перечислению риэлтором на строительство 2 квартир по договору с заказчиком), отражена как аванс, полученный по договору переуступки доли инвестирования строительства квартир;

3) Д 62 «Авансы полученные», К 68 «Налоги и сборы НДС» – 152 543 руб. – начислен НДС с аванса;

4) Д 76, субcчет «Расчеты с заказчиком», К 51 «Расчетные счета» – 2 000 000 руб. – перечислен инвестиционный взнос на строительство 2 квартир после сдачи жилого дома в эксплуатацию;

5) Д 76, субcчет «Расчеты с физическим лицом», К 51 «Расчетные счета» – 2500 руб. – оплата расходов, связанных с оформлением права собственности физического лица на квартиры;

6) Д 51 «Расчетные счета», К 76, субcчет «Расчеты с физическим лицом» – 2500 руб. – компенсация физическим лицом расходов по оформлению его права собственности на квартиры.

После государственной регистрации права собственности на квартиры:

1) Д 76, субcчет «Расчеты с физическим лицом», К 76, субсчет «Расчеты с заказчиком» – 2 000 000 руб. – денежные средства, перечисленные заказчику, зачтены как инвестиционный взнос физического лица;

2) Д 76, субcчет «Расчеты с физическим лицом», К 90 «Выручка» – 1 000 000 руб. – отражена сумма вознаграждения за оказанные физическому лицу услуги по реализации инвестиционного проекта;

3) Д 62 «Авансы полученные», К 76, субсчет «Расчеты с физическим лицом» – 1 000 000 руб. – зачтен ранее полученный аванс;

4) Д 68 «Налоги и сборы НДС», К 62 «Авансы полученные», – 152 543 руб. – зачтен НДС, уплаченный в бюджет с суммы аванса;

5) Д 90 «Выручка», К 44 «Расходы на продажу» – 15 300 руб. – списаны затраты организации, связанные с выполнением обязательств по договору с физическим лицом;

6) Д 90 «Выручка», К 68 «Налоги и сборы НДС» – 152 543 руб. – начислен НДС в бюджет с суммы вознаграждения по договору;

7) Д 90 «Выручка», К 99 «Прибыли и убытки» – 832 157 руб. – выявлен финансовый результат по договору.

Если заключение договора на переуступку доли инвестирования с заказчиком согласовано, то это рассматривается как замена лица в обязательстве (риэлтора – на физическое лицо) по договору на долевое участие в строительстве жилого дома, заключенному между заказчиком и риэлторской организацией. В таком случае к физическому лицу переходят все обязанности и права на уступаемую ему долю по договору, заключенному ранее риэлторской организацией на долевое участие в строительстве.

При этом договор уступки доли инвестирования строительства можно рассматривать как договор поручения, основанный на договоре действия в чужом интересе без поручения (ст. 982 ГК РФ), без участия поверенного в расчетах.

В бухгалтерском учете организации осуществляются следующие записи:

1) Д 62, субcчет «Расчеты с физическим лицом», К 90 «Выручка» – 1 000 000 руб. – отражена сумма вознаграждения за оказанные физическому лицу услуги по уступке права инвестирования строительства 2 квартир;

2) Д 90 «Выручка», К 44 «Расходы на продажу» – 15 300 руб. – списаны затраты организации, связанные с оказанием услуг по договору;

3) Д 90 «Выручка», К 68 «Налоги и сборы НДС» – 152 543 руб. – начислен НДС в бюджет с суммы вознаграждения по договору;

4) Д 90 «Выручка», К 99 «Прибыли и убытки» – 832 57 руб. – выявлен финансовый результат по договору;

5) Д 51 «Расчетные счета», К 62, субcчет «Расчеты с физическим лицом» – 1 000 000 руб. – погашена задолженность физического лица перед риэлторской организацией за оказанные услуги.

Договор о долевом инвестировании заключает застройщик с риэлторской организацией или физическими лицами. Средства, полученные в рамках договоров долевого строительства, могут быть признаны у застройщика целевым финансированием.

Для признания денежных средств целевыми, необходимо наличие двух следующих условий:

1) риэлторская организация или физические лица заключают договор о строительстве конкретно для них определенной части объекта строительства;

2) бухгалтерский учет хозяйственных операций, связанных со строительством ведется на балансе застройщика, т. е. договор не может быть квалифицирован как договор по совместной деятельности.

Средства, полученные по договорам долевого строительства, учитываются проводками:

1) Д 51 «Расчетные счета», К 86 «Целевое финансирование» – получены средства дольщиков на расчетный счет;

2) Д 50 «Касса», К 86 «Целевое финансирование» – средства получены в кассу.

Каждый участник договора долевого участия в строительстве по окончании этого строительства должен получить часть построенного объекта пропорционально внесенной им доли. Если застройщик осуществляет строительство жилых помещений за счет долевого участия разных риэлторских организаций, то построенный объект основных средств передается на баланс риэлторских организаций соразмерно доли каждого в объекте основных средств (ПБУ 6/01).

Дольщики могут объединиться в товарищество собственников жилья, в этом случае объект передается в размере общей суммы долей всех объединившихся риэлторов. Такая передача, по НК РФ, не может быть признанной реализацией и поэтому не облагается НДС.

Пример.

Риэлторской организацией в 2005 г. по договору долевого участия в строительстве жилья внесены средства в порядке инвестиционного взноса на строительство жилого дома, в размере 5 900 000 руб., в том числе средства привлекаемых соинвесторов (физических лиц) – в размере 2 900 000 руб.

По окончании строительства стоимость доли жилого дома составила 5 900 000 руб. Соинвесторам (физическим лицам) выделены квартиры пропорционально внесенной ими доле.

В бухгалтерском учете риэлторской организации производятся следующие записи:

1) Д 51 «Расчетные счета», К 86 «Целевое финансирование» – 2 900 000 руб. – получены средства от соинвесторов на реализацию инвестиционного проекта;

2) Д 76 «Разные дебиторы, кредиторы», К 51 «Расчетные счета» – 5 900 000 руб. – перечислены генподрядчику источники финансирования, в том числе собственные средства – 3 000 000, средства соинвесторов – 29 000 000;

3) Д 08 «Вложения во внеоборотные активы», К 76 «Разные дебиторы, кредиторы» – 5 000 000 руб. – закрытие расчетов с генподрядчиком по выполненным строительным работам;

4) Д 19 «НДС по приобретенным ОС», К 76 «Разные дебиторы, кредиторы» – 900 000 руб. – сумма НДС, предъявленная основным застройщикам по выполненным строительным работам;

5) Д 86 «Целевое финансирование», К 19 «НДС по приобретенным ОС» – 442 373 руб. – соинвесторам передана сумма НДС, предъявленная основным застройщикам по выполненным строительным работам, в части долей, внесенных соинвесторами (физическими лицами);

6) Д 01 «Основные средства», К 08 «Вложения во внеоборотные активы» – 2 542 373 руб. – отражена инвентарная стоимость объекта в размере собственной доли (после прохождения обязательной государственной регистрации);