Текст книги "Справочник риэлтора"

признается деятельность, заключающаяся в предоставлении риэлтором участникам сделок с недвижимым имуществом комплекса услуг, способствующих надлежащему заключению и (или) исполнению таких сделок, в том числе:

1) услуг по информационному обеспечению участников сделок (предоставление информации об объектах, ценах на них, иной информации);

2) консультационных услуг, услуг по оформлению документов;

3) услуг по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам, за исключением таких услуг, предоставление которых допускается исключительно при наличии лицензии на право осуществления банковской деятельности.

Деятельность по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи (передачи в возмездное пользование) признается риэлторской в той ее части, в которой она непосредственно относится к гражданскому обороту недвижимого имущества.

Осуществление риэлтором функций заказчика строительства (реконструкции) зданий, строений, сооружений, жилых или нежилых помещений не является риэлторской деятельностью и осуществляется им в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Последующую деятельность риэлтора по продаже (передаче в возмездное пользование) вновь созданного (реконструированного) недвижимого имущества, находящегося в его собственности или в собственности третьего лица, также можно отнести к услугам риэлторской деятельности.

Деятельность риэлтора по созданию с целью последующей продажи (передачи в возмездное пользование) нового объекта недвижимого имущества путем изменения правового режима ранее существовавшего объекта (объектов), в частности расселение нанимателей из квартир коммунального типа, перевод помещений в жилом и нежилом фондах, изменение правового режима использования мансардных и подвальных помещений и т. п., также можно отнести к услугам риэлторской деятельности.

Деятельность по доверительному управлению недвижимым имуществом признается риэлторской лишь в части осуществления доверительным управляющим – риэлтором определенных действий (деятельность по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в пользование; деятельность риэлтора в качестве брокера или дилера; деятельность риэлтора в качестве агента или поверенного).

Подводя итог вышесказанному, можно выделить существенные условия, которые должны быть включены в любой из договоров оказания риэлторских услуг.

В договоре, прежде всего, необходимо указать дату его заключения, наименование сторон (полностью, без сокращений), адрес сторон. Адрес указывается в зависимости от места регистрации: если это юридическое лицо, то место его регистрации; если это гражданин или индивидуальный предприниматель, то это, как правило, место его регистрации по месту жительства. Договор может содержать номера телефонов и факсов, адрес электронной почты. Почтовый индекс также следует указать в адресе.

Существенным условием договора является его предмет (конкретное описание услуг, которое должен оказать риэлтор). Договор, заключаемый риэлтором с потребителем, должен точно и полно определять конкретные виды услуг, обязанность оказания которых возлагается на риэлтора, а также пределы полномочий риэлтора в представлении интересов заказчика в отношениях риэлтора с третьими лицами. В договор об оказании риэлторских услуг может входить текст доверенности; доверенность может быть составлена и отдельно от договора оказания риэлторских услуг. Сама доверенность, в отличие от договора, не порождает прав и обязанностей сторон. Оформление доверенности необходимо в том случае, когда определенный вид услуг, которые оказывает риэлторская фирма, включает в себя действия по приватизации квартиры или иного оформления недвижимости (переоформление прав на земельный участок), регистрацию сделок. Действующее гражданское законодательство предусматривает несколько видов доверенностей. В ходе оказания риэлторских услуг наиболее целесообразно оформить генеральную доверенность, поскольку она позволяет риэлторской фирме на протяжении определенного времени осуществлять различные действия, необходимые для реализации цели оказываемой клиенту услуги.

Договор является недействительным, если сторонами в договор включены условия, в соответствии с которым риэлтор приобретает неопределенные полномочия по распоряжению и (или) использованию недвижимого имущества или денежных средств потребителя.

Обязательным условием договора, заключаемого риэлтором с потребителем его услуг, является указание на размер вознаграждения, уплачиваемого риэлтору за оказанные услуги в денежной форме или в форме иного встречного предоставления, а также порядок и сроки оплаты услуг (ст. 781 ГК РФ).

В случае участия в исполнении договора с потребителем двух или более риэлторов обязательные сведения и условия подлежат включению в договор в отношении каждого из участвующих в договоре риэлторов. В противном случае договор подлежит признанию недействительным в части, относящейся к взаимным правам и обязанностям потребителя и соответствующего риэлтора.

В договоре возможно предусмотреть переход риска случайной гибели имущества. Если этого не сделать, то в случае, когда переданная риэлторской фирме квартира (для заключения договора социального найма) пострадает (пожар), все убытки будет нести клиент риэлторской фирмы как собственник этой квартиры. А в договоре можно изменить это положение гражданского законодательства и возложить риск случайной гибели имущества клиента на риэлторскую фирму.

В связи с этим можно предусмотреть в договоре обязанность риэлтора застраховать имущество клиента (за счет клиента).

В договоре можно предусмотреть условия о сроке действия договора. Это делается в том случае, когда клиенту необходимо установить определенный срок на исполнение договора.

Желательно предусмотреть в договоре и ответственность сторон. В зависимости от особенностей сделки стороны могут договориться о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением договорных обязательств, или об уплате неустойки, выплате пени, штрафа.

2. Участие в исполнении договора с потребителем риэлторских услуг двух и более риэлторов. Передача риэлтором прав и обязанностей по договору

В исполнении договора с потребителем риэлторских услуг могут выступать два и более риэлтора. Такое участие возможно в нескольких организационных формах. Соответственно, его правовое регулирование в каждом конкретном случае будет различным.

В договоре по оказанию риэлторских услуг может быть предусмотрено право риэлтора прибегать к помощи других риэлторских фирм в процессе оказания услуг риэлторской фирмой. Таким образом, на стороне исполнителя выступает не одна, а несколько риэлторских фирм.

Риэлторская фирма вправе при наступлении определенных ситуаций обратиться в другую риэлторскую фирму за помощью в оказании риэлторских услуг, если данное условие будет предусмотрено в договоре. Также договором может быть прямо предусмотрена обязанность риэлторской фирмы сотрудничать с другими риэлторскими фирмами при оказании услуг клиенту.

При этом в договоре по оказанию риэлторских услуг могут быть указаны конкретные организации (риэлторские фирмы), в которые риэлторская фирма может (либо должна) обратиться за помощью в оказании риэлторских услуг клиенту.

Другая риэлторская фирма выступает как вспомогательный, дополнительный исполнитель. Основные договорные отношения по оказанию риэлторских услуг складываются между клиентом и «основной» риэлторской фирмой. У клиента в подобных случаях, как правило, нет договоренности на оказание риэлторских услуг с другим исполнителем по договору. Если договором на оказание риэлторских услуг предусмотрена обязанность риэлтора обратиться в определенную риэлторскую фирму за оказанием определенных услуг, то в этом случае обе риэлторские фирмы будут действовать на «равных правах» при выполнении риэлторских услуг. В договоре должны быть достаточно подробно определены полномочия каждого из исполнителей услуг. Урегулирование этого вопроса в договоре позволит в будущем избежать ситуации, когда по причине ненадлежащего исполнения договора имущественную ответственность понесут обе фирмы-исполнителя. Порядок определения размера ответственности также следует предусмотреть в договоре.

Даже если договором между риэлтором и клиентом не предусмотрена возможность оказания риэлторских услуг двумя и более риэлторскими фирмами, подобная ситуация возможна в случае, если при заключении договора соучастие в исполнении договора не запрещалось. Передача риэлтором прав и обязанностей по договору, заключенному им с потребителем, полностью или в какой-либо их части допускается лишь при наличии предварительного письменного согласия на это потребителя. В соответствии со ст. 313 ГК РФ другая риэлторская фирма может исполнить определенную часть или полностью все обязательства первоначального риэлтора. Разумеется, другая риэлторская фирма должна добровольно согласиться на исполнение за должника всего по договору оказания риэлторских услуг. На основе ст. 313 ГК РФ клиент будет обязан принять все исполненное «другой» риэлторской фирмой по договору оказания услуг.

В соответствии со ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины в форме умысла или неосторожности. Если лицо действовало при той степени осмотрительности и заботливости, какая от него требовалась по характеру обязательства и характеру делового оборота, оно считается невиновным и не будет нести гражданско-правовую ответственность за ненадлежащее исполнение договора. Это возможно в том случае, когда, например, риэлтор своевременно подал документы на государственную регистрацию сделки с недвижимым имуществом, но по техническим причинам сделка не была зарегистрирована. Если риэлтор виновен в неисполнении договора, то его вина, как правило, выражается в том, что он по неосмотрительности не сделал каких-либо действий для своевременного исполнения договора. В этом случае независимо от содержания договора клиент вправе потребовать в одностороннем порядке расторжения договора и передачи прав и обязанностей по договору другой риэлторской фирме.

Часто речь идет о том, что первоначальная риэлторская фирма уже исполнила какую-либо часть обязательств и передает другой фирме все исполненное ею по договору. Это оформляется обычным актом приема-передачи, который составляется в двух или трех экземплярах, в зависимости от пожеланий клиента. Если, помимо документов, передаются денежные средства, то лучше всего это сделать не актом приема-передачи, а составить отдельный документ в виде, например, расписки и нотариально удостоверить его (если сумма довольно большая). Это позволит избежать в будущем многих проблем, когда клиент решит взыскать не переданные ему денежные суммы. Передано может быть и иное имущество, например недвижимость.

Передача прав и обязанностей по договору оформляется договором, который заключается риэлторской фирмой, фактически не исполнившей свои обязательства по договору, с новой риэлторской фирмой. В переговорах по заключению договора может участвовать прежний клиент риэлторской фирмы.

В договоре должны быть подробно указаны права, которые передаются другой риэлторской фирме, и вознаграждение, которое она за это получит.

3. Права и обязанности потребителя риэлторских услуг

Права и обязанности потребителя риэлторских услуг (клиента) регулируются общими положениями ГК РФ по обязательствам возмездного оказания услуг, обязательствам агентирования, комиссии и поручительства, а также договорами, заключенными между клиентом и риэлторской фирмой.

Основной контингент клиентов риэлторских фирм составляют физические лица, поэтому к услугам, оказываемым риэлторской фирмой клиенту – физическому лицу, будут применяться правила Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей».

Потребители риэлторских услуг имеют право:

1) свободно выбирать риэлтора или риэлторскую фирму. На рынке недвижимости существует множество агентств, предлагающих свои услуги. Во избежание обмана с их стороны гражданам рекомендуется обращаться в известные, хорошо зарекомендовавшие себя фирмы;

2) проверять полномочия риэлторской фирмы (риэлтора), в том числе через специально уполномоченный орган. В случае если в регионе существует профессиональная организация риэлторов, возможно обращение граждан к ней для получения сведений об интересующей фирме. Риэлторская фирма, в свою очередь, должна дать полную информацию о предоставляемых услугах;

3) получать от риэлторской фирмы (риэлтора) всю необходимую информацию о сделке. В том случае, когда потребитель риэлторских услуг готов воспользоваться услугами данного риэлторского агентства, ему предоставляется информация об условиях договора оказания риэлторских услуг. Помимо договора на оказание риэлторских услуг, в зависимости от существа тех действий, которые необходимо совершить для клиента, может потребоваться заключение договора агентирования, комиссии, поручения и пр. В данном случае риэлторская фирма должна проконсультировать клиента обо всех условиях указанных договоров. Но риэлтор не обязан этого делать, он лишь отвечает на вопросы, задаваемые его клиентом;

4) обращаться в специальные органы и иные компетентные государственные органы, саморегулируемые организации риэлторов и другие общественные организации по вопросам нарушения их прав как потребителей риэлторских услуг;

5) контролировать выполнение риэлтором условий договора. Качество предоставленных потребителю риэлторских услуг определяется выполнением риэлтором всех предусмотренных в заключенном им с потребителем договоре условий. В случае, если предоставление потребителю услуги в соответствии с договором должно было быть осуществлено в том числе путем заключения и исполнения риэлтором сделки с третьим лицом (лицами), качество услуги определяется также надлежащим выполнением риэлтором принятых им на себя обязательств перед указанным третьим лицом. Качество предоставленной потребителю риэлторской услуги, связанной с приобретением в собственность или в пользование потребителя либо продажей (передачей в пользование другому лицу) принадлежащего потребителю недвижимого имущества, определяется также с учетом выполнения риэлтором определенных потребителем условий о цене приобретения (продажи) имущества, размере платы за его использование, о качестве и эксплуатационных характеристиках имущества.

Потребители риэлторских услуг обязаны:

1) осуществлять свои права разумно и добросовестно, воздерживаясь от причинения вреда третьим лицам и их имуществу. Риэлтор и потребитель его услуг не вправе включать в заключаемый между ними договор условия, нарушающие законные права и интересы любых третьих лиц, не участвующих в договоре. Если в процессе или в результате исполнения договора, содержащего указанные выше условия, третьим лицам причинен имущественный ущерб, риэлтор и потребитель его услуг несут перед такими лицами солидарную ответственность за возникшие убытки. Супруг потребителя риэлторских услуг, его родственники и иные лица, законные права которых на недвижимое имущество, являющееся предметом сделки, исполнить которую обязался риэлтор, нарушены или находятся под угрозой нарушения, вправе обратиться в суд по местонахождению указанного имущества с требованием о пресечении осуществляемых в отношении них незаконных действий. Такое же право принадлежит представителям несовершеннолетних граждан, действующих в их интересах;

2) предоставлять риэлторской фирме (риэлтору) полные и достоверные сведения и документы на объекты недвижимого имущества, о правах на них и о их собственнике;

3) не препятствовать риэлторской фирме (риэлтору) в скорейшем и полном выполнении обязательств.

4. Оказание услуг по подбору объектов недвижимости для физических лиц

Подбор квартиры риэлторской организацией ничем не отличается от самостоятельного подбора. Необходимы следующие документы:

1) выписка из домовой книги;

2) справка ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним);

3) справка из психоневрологического диспансера;

4) справка из наркологического диспансера.

В выписке из домовой книги отражено, кто и когда был прописан и выписан из квартиры, еe должен получать в паспортном столе сам хозяин. Причем получать саму справку необязательно, достаточно посмотреть, что именно написано в домовой книге. Если окажется, что из квартиры когда-то были выписаны дети, надо требовать от хозяина так называемую встречную выписку, которая удостоверит покупателя в том, что дети не живут на улице (по крайней мере, номинально) и есть место, где они в данный момент прописаны.

В выписке из ЕГРП, помимо информации о собственнике квартиры и о том, на основании чего жилплощадь перешла в собственность, есть сведения об отсутствии арестов, запретов, обременений по квартире на день выдачи справки. Заказать выписку может любой человек.

Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров продавец предоставлять не обязан, но получить их желательно. Пятая часть сделок расторгается по причине того, что бывшие владельцы оказываются «психически больными». Они обращаются с иском об установлении их психического расстройства на момент заключения сделки. Согласно действующему законодательству договоры купли-продажи квартиры перестали подлежать обязательному нотариальному заверению. При удостоверении договора нотариус подтверждает дееспособность лиц, заключающих договор. Собирать документы можно и после внесения аванса, но тогда в дополнительном соглашении к договору передачи денег следует вписать, что все они должны быть представлены к моменту заключения основного договора. Здесь же оговаривается обязанность продавца вернуть сумму аванса в случае выявления обстоятельств юридического характера, препятствующих заключению сделки, т. е. если после сбора документов будут обнаружены негативные сведения о квартире и ее хозяевах.

Образец стандартного договора о передаче денег и дополнительного соглашения к нему, где оговаривается ответственность сторон и случаи возврата аванса, можно взять в любом агентстве недвижимости.

Важно понимать, что по российскому законодательству ни риэлторская организация, ни нотариус никакой материальной ответственности за чистоту квартиры перед покупателем не несут. Несмотря на то что некоторые агентства по собственной воле выдают гарантийные обязательства по возмещению полной стоимости квартиры в случае выявления юридических проблем с квартирой, ни одного случая возврата денег еще не было.

Гарантией для покупателя будет являться пункт в договоре купли-продажи о том, что квартира до его заключения:

1) не была отчуждена;

2) не была заложена;

3) не была обещана;

4) не состоит в споре;

5) не передана в доверительное управление;

6) не передана в аренду в качестве вклада в уставный капитал юридических лиц;

7) иными правами третьих лиц не обременена и не находится под арестом.

Для того чтобы отстоять свои права в суде, этого достаточно. Добросовестным приобретателям сейчас деньги возвращают (в размере не более 1 миллиона рублей).

При приобретении квартир в объектах жилищного фонда организация-покупатель отражает их стоимость на дебете счета 04 «Нематериальные активы» в корреспонденции со счетом по учету расчетов (п. 2 указанного ниже письма). В соответствии с Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утв. письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160, для учета вложений в приобретение квартир риэлторской организации следует использовать балансовый счет 08 «Капитальные вложения», субсчет «Приобретение нематериальных активов». На данном счете собираются все фактические затраты, связанные с приобретением такого рода активов (нотариальное оформление, услуги риэлторских организаций, консультационные услуги и пр.), а также расходы по доведению нематериальных активов до состояния, в котором они пригодны к использованию в запланированных целях:

1) Д 08 «Капитальные вложения», К 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» – принята к учету квартира по стоимости, определенной в договоре купли-продажи;

2) Д 08 «Капитальные вложения», К 51 «Расчетные счета» (60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами») – отнесены на увеличение балансовой стоимости квартиры затраты, связанные с ее приобретением;

3) Д 04 «Нематериальные активы», К 08 «Капитальные вложения» – оприходована квартира на баланс по стоимости, включающей в себя договорную цену и затраты по доведению ее до состояния, пригодного к использованию.

Покупка квартиры по ипотеке – дело крайне невыгодное в настоящее время. Банки почти не отреагировали на предложение сделать ипотеку доступной и твердо стоят на своих 11% годовых в валюте и 16% – в рублях. Попадаются 10%, но с массой дополнительных условий, которые делают снижение ставки бессмысленной. Итого получается, что за 10—15 лет, пока расплачиваешься по кредиту (таковы самые популярные сроки, на которые они выдаются), стоимость квартиры увеличивается в полтора-три раза. Даже при постоянном росте цен на жилье такие инвестиции вряд ли можно назвать выгодными.

Клиенты обращаются к ипотеке чаще всего в двух случаях:

1) если покупают квартиру взамен съемной;

2) не устраивают условия проживания, существует возможность расплатиться за ипотеку досрочно.

Документы, которые могут потребовать в агентстве недвижимости при покупке квартиры через ипотеку:

1) правоустанавливающие документы на квартиру;

2) справка БТИ (форма № 11А);

3) экспликация квартиры;

4) справка об отсутствии задолженности по квартплате и коммунальным платежам;

5) отчет об оценке квартиры, произведенный независимым оценщиком;

6) выписка из домовой книги;

7) копия финансово-лицевого счета жилого помещения;

8) справка из ИФНС об уплате налога на имущество;

9) выписка из Единого государственного реестра прав (так называемая справка ЕГРП);

10) разрешение органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи и ипотеки (при наличии в семье заемщика несовершеннолетних (недееспособных)).

С 1 января 2005 г. заверять у нотариуса договор ипотеки больше не нужно. Это обязательное условие исчезло как из ст. 339 ГК РФ, так и из ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (раньше сумма расходов на нотариат доходила до 1,5% от суммы сделки).

С 2005 г. ставки государственной пошлины за регистрацию договора об ипотеке определяет НК РФ. Государственная пошлина, которую платят физические лица, составляет 500 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Человек, купивший квартиру, имеет право уменьшить свои доходы на сумму имущественного вычета. При этом не имеет значения, приобрел он собственность на свои деньги или на заемные. Более того, вычет можно получить и на проценты, которые выплачиваются по ипотечному кредиту. Но если заемщик не смог расплатиться с банком и квартира продается, то после этого использовать вычет по НДФЛ станет невозможно (п. 3.3 письма МНС России от 30 января 2004 г. № ЧД-6-27/100@).

Пример.

Соколов П.А. приобрел в 2004 г. квартиру за 1 000 000 руб. Для ее покупки он взял в банке ипотечный кредит. Доход Соколова за 2004 г., облагаемый по ставке 13%, составил 350 000 руб.

В начале 2005 г. Соколов подал в налоговую инспекцию декларацию за 2004 г., в которой заявил свое право на имущественный вычет за этот год в сумме 350 000 руб., который и был ему предоставлен. Оставшаяся часть вычета в размере 650 000 руб. (1 000 000 – 350 000) была перенесена на следующие налоговые периоды.

Однако в конце 2005 г. за неуплату долга Соколов был лишен банком права собственности на квартиру и она была продана. Доход Соколова за 2005 г., облагаемый по ставке 13%, составил 200 000 руб.

В феврале 2006 г. он представил в свою инспекцию налоговую декларацию по НДФЛ за 2005 г., в которой заявил имущественный вычет за 2005 г. в сумме 200 000 руб. Однако право собственности на квартиру Соколовым уже утрачено. А в таком случае право на имущественный вычет по НДФЛ за 2005 г. он теряет. Поэтому налоговая инспекция в предоставлении вычета ему отказала.

Однако данную точку зрения можно оспорить, поскольку в НК РФ сказано, что, если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток переносится на последующие налоговые периоды до полного его использования. И ни слова не сказано о том, что право на вычет теряется после продажи квартиры.

В то же время получить вычет можно только на основании документов, подтверждающих право собственности на квартиру. А как только должник продаст квартиру, свидетельства о праве собственности он лишается и отстоять право на вычет после продажи квартиры будет уже невозможно.

Сложности с расчетом НДФЛ могут возникнуть в отношении сумм, которые должник получил от продажи квартиры. Если жилье к этому моменту находилось в собственности менее трех лет и его стоимость превышает 1 000 000 руб., то с суммы превышения придется заплатить налог на доходы физических лиц. При этом не важно, что всю выручку от продажи человек направляет на выплату кредита.

Однако есть другой вариант уплаты НДФЛ: не получать имущественный вычет, а уменьшить свои доходы на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с покупкой квартиры (второй абзац подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Здесь, прежде всего, имеется в виду стоимость, которую бывший собственник заплатил за квартиру продавцу, а также различные сопутствующие расходы, например на оплату услуг риэлторской организации. Поступить так целесообразно в том случае, если суммарная величина таких расходов превысит 1 000 000 руб.

В новую редакцию ст. 220 НК РФ включен закрытый перечень фактически произведенных расходов. При приобретении квартиры расходами могут быть затраты на само приобретение, а также на покупку отделочных материалов и на работы, связанные с отделкой квартиры. Если приобретается жилой дом, помимо расходов на приобретение, неизбежны расходы:

1) на услуги по достройке и отделке;

2) на разработку проектно-сметной документации;

3) на приобретение строительных и отделочных материалов;

4) на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

Принятие к вычету расходов на достройку и отделку возможно, только если в договоре указана покупка именно не завершенных строительством жилого дома или квартиры без отделки.

Перечень объектов, по которым предоставляется имущественный вычет, является закрытым, и потому вычет нельзя получить при приобретении земельного участка или строительстве дачи. В принципе при покупке загородного дома получить имущественный вычет вполне возможно. ЖК РФ установлено, что жилым домом признается индивидуальное здание, состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования (п. 2 ст. 16 ЖК РФ). Поэтому очень важно, чтобы объект обозначался в документах именно как жилой, а не садовый, дачный или летний дом. Это позволит избежать споров с налоговым органом.

Имущественный вычет не применяется в случае, когда сделка купли-продажи дома или квартиры совершается между взаимозависимыми физическими лицами (письмо Минфина России от 27 июля 2005 г. № 03-05-01-04/250). Взаимозависимыми для целей налогообложения признаются лица, состоящие в брачных отношениях и отношениях родства, а также усыновители и усыновленные или попечители и опекаемые.

Чтобы получить имущественный вычет у работодателя, работнику необходимо обратиться в налоговый орган по месту жительства с заявлением на подтверждение права на вычет. К заявлению должен прилагаться ряд документов (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Это документы, подтверждающие право собственности на объект: свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и договор купли-продажи. При этом не имеет значения, приобретается такой объект у физического или у юридического лица.

Претендент на вычет должен подтвердить, что он оплатил квартиру, комнату или дом, но за жилье можно заплатить не только деньгами, но и имуществом, в частности векселем. Минфин России сообщил, что человек, расплатившийся векселем за жилье, вправе претендовать на вычет так же, как и гражданин, заплативший продавцу деньги (письмо Минфина России от 28 марта 2005 г. № 03-05-01-07/6). Единственное ограничение: это должен быть вексель не гражданина, купившего квартиру, а третьего лица. Иными словами, на вычет можно претендовать, если человек, купивший жилье, получил вексель в обмен на свои услуги или, скажем, приобрел его в банке. Другое дело, что вексель, выписанный самим покупателем квартиры, также дает право на вычет. Но лишь после того как покупатель погасит свою задолженность по этой ценной бумаге.

В последнее время довольно часто квартира приобретается в строящемся доме. В этом случае покупателю приходится долго ждать свидетельство о собственности. С 1 января 2005 г. у покупателя появилась возможность получить вычет на приобретение и такого объекта, не дожидаясь получения свидетельства. Достаточно только представить договор о приобретении квартиры в строящемся доме и (обязательно!) акт о ее передаче. Покупатель квартиры имеет право на получение имущественного налогового вычета только у одного работодателя по своему выбору (п. 3 ст. 220 НК РФ).

Раньше при приобретении квартиры покупатель имел право уменьшить доход только на проценты, уплаченные по ипотечным кредитам банков. С 1 января 2005 г. имущественный вычет предоставляется на сумму процентов, уплаченных по любым кредитам и займам не только кредитных, но и иных организаций. Важным условием сейчас является то, что заем (кредит) получен именно у организации, т. е. юридического лица.

Суммы, направленные на погашение процентов по целевым займам (кредитам), учитываются в фактическом размере до тех пор, пока заем (кредит) не будет погашен. Часто банки при уплате денежных средств за кредит выдают платежные документы, где указаны сумма средств и ссылка на кредитный договор, т. е. прямо не указано, какая сумма направляется на погашение самого кредита, а какая – на сумму процентов по нему. В таких случаях следует получить из банка справку о размере денежных средств, направленных на погашение конкретно процентов. Именно эти средства вычитаются из дохода налогоплательщика при применении имущественного вычета.