Текст книги "Всё о недвижимости. Вторичный рынок жилья"

3.1. Инвентаризационная стоимость жилого объекта

Как рассчитать. Инвентаризационная стоимость жилья определяется государственной службой оценки недвижимости – бюро технической инвентаризации (БТИ). В отличие от методики оценки рыночной стоимости, здесь учитываются лишь четыре показателя, закладываемые в следующую формулу:

С_д = С_в × (1 – И_физ / 100 × К_и),

где С_д – инвентаризационная стоимость оцениваемого объекта (тыс. руб.);

С_в – восстановительная стоимость жилого здания (то есть сумма затрат в виде амортизационных отчислений, необходимых для восстановления изношенности объекта) (тыс. руб.);

И_физ – показатели физического износа жилого здания (%);

К_и – коэффициент дифференциации объектов.

Очевидно, что решить подобную задачку можно, лишь владея перечисленными данными. При этом стоимость объекта окажется в несколько раз (от 1,5 до 10) ниже рыночной, поскольку оценка ведется по некоммерческим данным. Исключение составляют лишь дома-новостройки: в этом сегменте рынка недвижимости инвентаризационная и рыночная стоимости почти одинаковы.

Для чего это нужно. Справку об инвентаризационной стоимости жилья (или, как принято говорить, стоимости по данным БТИ) может получить исключительно собственник жилплощади или его представитель (полномочия которого заверены нотариусом), предъявив паспорт и оригиналы правоустанавливающих документов на недвижимость (свидетельство о госрегистрации права собственности, договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве наследства и т. д.).

Сведения, содержащиеся в этом документе (в нем отражены точная планировка помещения и остаточная балансовая стоимость) необходимы для определения величины налога на жилплощадь, для совершения сделки любого отчуждения недвижимости (продажи, дарения или вступления в наследство), заключения договора залога – словом, фактически для всех операций с жильем.

Интересно, что, по сути, цена квадратного метра по данным БТИ не зависит от того, где находится квартира – в районе проспекта Вернадского или аккурат за нефтеперерабатывающим заводом в Капотне: однотипные дома имеют одну инвентаризационную стоимость. Информацию о стоимости квартир бюро технической инвентаризации направляет в налоговую инспекцию, а оттуда горожанам ежегодно приходят квитанции для уплаты налога на недвижимость. Впрочем, российское правительство пообещало в ближайшее время изменить методику расчета налога на жилье: вычислять его намерены, исходя из рыночной стоимости жилплощади (по предварительным оценкам, показатель не будет превышать 0,01-0,05 %). Принятие нового законного решения по налогу на недвижимость неоднократно переносилось по срокам, так как не было ни методики оценки имущества, ни кадастра объектов недвижимости, ни технической возможности. Если в 2004 году сроками введения нового налога на недвижимость назывались 2007-2008 годы, то в 2007-м сроки сдвинулись к 2009-2012 годам, а сегодня, в версии Минфина, уже к 2014 году.

Надо сказать, что нередко стоимость по БТИ фигурирует в договоре купли-продажи жилья. Чтобы уменьшить сумму подоходного налога, но при этом остаться в рамках закона, многие продавцы предпочитают указывать не полную (рыночную) цену объекта, а «государственную», то есть инвентаризационную. Но приобретателю, подписывающему договор, в котором указана некоммерческая цена объекта, необходимо учитывать один важный момент: если по каким-то причинам заключенная сделка будет расторгнута в суде, продавца обяжут вернуть покупателю лишь ту сумму, что указана в документе. Поэтому для минимизации расходов по налогообложению целесообразнее использовать те возможности, которые предоставляет Налоговый кодекс РФ, позволяющий избежать лишних трат.

3.2. Рыночная стоимость жилого объекта

Это наиболее вероятная цена, по которой жилплощадь может быть реализована на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом принято выделять два вида оценки: профессиональную и риелторскую.

Профессиональная (коммерческая) оценка необходима, чтобы определить стоимость объекта для получения кредита в банке под залог недвижимости или при решении имущественных споров. Иногда она требуется для принятия наследства, составления договора дарения, ренты и совершения некоторых других нотариальных действий. Занимаются такой оценкой специалисты, прошедшие обучение и сдавшие квалификационный экзамен, что должно подтверждаться соответствующим сертификатом (кстати, профессиональный оценщик не имеет права осуществлять никакую другую деятельность).

Однако надо знать, что коммерческая цена объекта недвижимости часто не совпадает с рыночной. Дело в том, что, учитывая множество факторов, из которых складывается стоимость жилья, специалист-оценщик не принимает во внимание текущие рыночные реалии (например, соотношение спроса и предложения, динамику роста цен, юридический статус квартиры и пр.), имеющие важнейшее значение при продаже жилья. Чтобы определить максимально выгодную для продавца, но адекватную в конкретных обстоятельствах цену, лучше всего воспользоваться услугами риелторской компании.

Риелторская оценка основывается не только на характеристиках жилого помещения. В данном случае в стоимость заложены также юридические аспекты возможной сделки и актуальные рыночные реалии и условия продажи, способные заметно повлиять на конечный результат. Образно говоря, риелтор видит всю картину целиком, а не делает выводы, глядя на ее отдельные фрагменты. Именно комплексный подход позволяет не только наиболее точно определить рыночную цену объекта, но и разработать верную стратегию продажи, чтобы в итоге реализовать объект на самых выгодных для клиента условиях.

Решившись на покупку квартиры, потенциальный новосел имеет полное право знать, почему, скажем, старая хрущевка на западе Москвы дороже аналогичной, но после ремонта в Капотне. С другой стороны, «домохозяину», желающему расстаться со своим недвижимым имуществом, тоже полезно понимать, из каких слагаемых складывается цена его жилплощади. Как мы говорили, специалист, оценивая жилье, учитывает множество факторов.

3.3. Из чего складывается рыночная цена квартиры

1. Местоположение объекта: округ и район.

Московская «карта престижности» никак не связана с административным делением города. При этом нет официальных схем и планов, а иерархия городских зон выстраивается в соответствии с общепринятыми взглядами о степени их привлекательности. Эти представления формируются на основе множества факторов, в том числе вполне объективных: качество жилого фонда, транспортная доступность, наличие объектов инфраструктуры, экологическая и криминогенная обстановка и др. Итоговая оценка района по данным показателям позволяет определенным образом судить о степени его престижности, однако парадокс в том, что чаще всего территория, благополучная с точки зрения одного параметра, числится в середнячках, а то и в аутсайдерах с позиции другого (классический пример – Центральный административный округ, по уровню загрязнения воздуха опередивший даже безнадежно скомпрометировавшую себя соседством с нефтеперерабатывающим заводом Капотню). К субъективным критериям престижности относится массовое предубеждение относительно имиджа территорий, основанное чаще всего исключительно на умозрительных заключениях о том, где пристало жить важным людям, а где – простому народу.

Надо сказать, любое столичное направление – объединение территорий, неоднородных по плотности и качеству застройки, социальному окружению и инфраструктуре. По-настоящему элитными сегодня можно назвать лишь немногие «островки-оазисы», где сочетаются неповторимый архитектурный облик, тихие зеленые зоны, высокий уровень комфорта и статус жителей. Если подходить к вопросу максимально обобщенно, рейтинг московских округов таков: самый престижный (и, следовательно, дорогой) – Центральный, сразу за ним – Юго-Западный и Западный, их догоняют Северный и Северо-Западный, а Южный, Юго-Восточный и Восточный замыкают список. Однако в любом случае надо понимать, что Москва отличаются крайней неравноценностью территорий в рамках административного деления: престижный Кутузовский проспект после пересечения с кольцевой железной дорогой теряет свою респектабельность, обрастает гаражами и промзонами, а эту «черную полосу» вновь сменяет популярное Крылатское. Сокольники (ВАО), где цена квартир сопоставима со стоимостью жилья на северо-западе, резко контрастируют с соседним Гольяново, имеющим не слишком хорошую репутацию и изобилующим отжившими свой век сравнительно дешевыми панельными домами.

2. Тип жилплощади.

Самыми дешевыми являются комнаты в коммуналках (более других ценятся комнаты в малонаселенных квартирах и домах с перспективой сноса или расселения). Следующие по стоимости – квартиры гостиничного типа и малогабаритки. Жилье «улучшенной планировки» дороже, но и характеристики его лучше: кухни – от 8 кв. м, общая площадь – от 38 кв. м, в трехкомнатных квартирах имеются кладовые и эркеры. Наиболее популярны современные серии панельных домов, которые располагаются преимущественно в местах массовой застройки (Марьино, Бутово, Митино, Жулебино, Чертаново). В следующей ценовой категории – жилье бизнес-класса: просторные квартиры индивидуальной планировки в монолитных домах с огороженной и охраняемой территорией в престижных районах (Крылатское, Университет, Сокол). Жилье премиум-класса выходит за рамки обобщения и по характеристикам, и по критерию доступности. Это единичные экземпляры, встречающиеся, как правило, в историческом центре Москвы и выделяющиеся небольшим количеством квартир в доме (от 10 до 30), роскошной отделкой, панорамным остеклением, пентхаусами и прочим «эксклюзивом».

3. Юридические нюансы.

Рыночная цена юридически и физически свободной жилплощади выше примерно на 5 %. Это означает, что наибольшим спросом (который, собственно, и диктует цены) пользуются квартиры, в которых никто не приписан и не проживает. Объект, находящийся в свободной продаже (см. главу 4 «Путеводитель по сделке»), привлекает покупателя больше, а значит, и стоить будет дороже, чем тот, который продают по принципу альтернативы (с одновременным приобретением другой квартиры). Важной для будущего хозяина является и история приобретаемой жилплощади. Если она недавно приватизирована или речь идет о новостройке, покупатель скорее предпочтет ее той, которая успела обрасти историей (претерпела многочисленные переходы права собственности). На 10-30 % дешевле обойдется жилплощадь, подлежащая быстрой продаже по решению суда, подозрительно низкие цены у вариантов с отсрочкой заселения – предложений купить квартиру с правом наследования, в которой живут пожилые и одинокие люди… Различные юридические аспекты по-разному влияют на стоимость жилья, однако обеим сторонам возможной сделки следует учитывать их при оценке квартиры. Продавцу это нужно, чтобы назначить правильную цену, покупателю – чтобы не платить лишнего и быть готовым к процессу оформления или, например, необходимости титульного страхования.

4. Транспортная доступность.

В огромном мегаполисе, каковым является Москва, удаленность жилища от метро, близость транспортных развязок – важные факторы. Если от дома до метро – 5-7 минут пешком, это дополнительное слагаемое к стоимости жилья (кстати, сейчас, когда столица задыхается от автомобильных заторов, многие владельцы машин, ранее не задумывавшиеся о расположении своего жилища относительно станций метрополитена, стали обращать на это внимание). Хорошо, если недалеко есть транспортные развязки и удобные для проезда магистрали. Но вот чрезмерно близкое соседство с ними вряд ли станет аргументом продавца в торге: как правило, квартиры в домах, стоящих у оживленной проезжей части, стоят дешевле, чем в тех, которые располагаются хотя бы на второй линии относительно трассы.

5. Количество комнат.

В одном доме при прочих равных условиях двухкомнатная квартира всегда будет дороже однокомнатной. Однако надо помнить: чем меньше комнат, тем выше стоимость квадратного метра.

6. Этаж.

Крайние этажи традиционно уменьшают стоимость объекта на 5-15 % (исключения возможны, если первый этаж – высокий, а последний отделяется техэтажом и компенсируется красивым видом из окон). Второй этаж хотя и оценивается как средний, менее популярен, чем, например, третий. Поэтому срок экспозиции квартиры, расположенной на втором этаже, порой довольно велик. А если под окном находится козырек подъезда, желающего заключить сделку можно ждать не один месяц (кстати, крыша пристройки – магазина, салона красоты и т. д. – под окнами весьма существенно снижает цену).

7. Наличие балкона и телефона.

Первый из этих факторов заметно увеличивает интерес к квартире (особенно если это большая лоджия или качественно застекленный балкон), а потому может соответствующим образом повлиять на цену. А вот городской телефон в эпоху мобильной связи перестал иметь для покупателей решающее значение. Кстати, спаренный номер считается (да, собственно, и является) вчерашним днем: получить новый порой быстрее и легче, чем разделить парный, поэтому продажа квартиры может затянуться, вынуждая владельца сбавить цену.

8. Состояние помещений.

Надо сказать, что этот параметр важен только в случае покупки жилья бизнес– или премиум-класса. Необходимость ремонта квартиры в панельном доме «не первой свежести» влияет лишь на скорость продажи, не более (большинство покупателей в итоге все равно обустраивают жилище по собственному вкусу). Правда, нельзя отрицать и тот факт, что жилплощадь в хорошем состоянии – чистая и опрятная, без следов протечек на потолке и скрипящих половиц – находит нового хозяина намного быстрее (даже если у объекта есть какие-то другие недостатки), чем та, в которой со стен свисают обои, комнаты завалены хламом, а углы «украшает» паутина. Хотя, с другой стороны, надо учитывать и «крайности»: на квартиру, в которой обязателен капитальный ремонт, могут сделать существенную скидку (чтобы привести в порядок помещение, залитое соседями или пережившее пожар, нужны немалые капиталовложения).

Иное дело – состояние подъезда и придомовой территории. Понятно, что в своем жилище можно навести какой угодно глянец. Зато нет никаких шансов научить соседей пользоваться мусоропроводом, не считать стены подъезда «чистым холстом», а лифт отхожим местом. Поэтому зависимость прямая: чем чище и наряднее подъезд, тем дороже жилплощадь. Кстати, квартиры в одном доме, одинаковые по местоположению и планировке, могут заметно разниться в цене только потому, что одна будет находиться в «коммерческом» подъезде (люди, покупавшие жилье за собственные деньги, как правило, стремятся обеспечить там порядок), а другая в том, где живут переселенцы из пятиэтажек, не имеющие ни возможности, ни желания поддерживать чистоту на лестничных клетках.

ИЗ ЛИЧНОГО ОПЫТА

Испанский жокей

Непростые люди к риелторам обращаются иногда, ой непростые, ей-богу. Про одного такого клиента и расскажу я вам. Как-то раз обратился ко мне старичок один – так себе старичок, росточку небольшого, волосы реденькие, худощавенький такой, лицо простецкое: выцветшие голубые глазки, нос – пуговкой, морщинки-складочки. Одет не так уж чтобы, но прилично, улыбчивый старикан, доброжелательный. Привела его ко мне такая нужда: в Москве на Таганке квартиру продать надо. А вместо этого в Троицке дом купить с земелькой, соток восемь-десять. Квартира у него на Рязанском проспекте была, дом я тот с детства знал хорошо, сам в тех краях живал. Планировка типовая, обычная. «Что ж, – думаю, – смотреть квартиру не поеду – место знаемое, известное, а состояние квартиры, дело обычное, со слов клиента опишу, вряд ли наврет – человек понимать должен, что покупателя не обманешь, да и на первый показ приеду – гляну, что к чему».

Стал я квартирой на рынке недвижимости поторговывать. Неделя проходит, две… Наконец желающие объявились – посмотреть хотят. Приезжаю на квартиру, в подъезд с покупателями захожу – что такое? На ступенях шарики какие-то зеленые лежат, да много так. И деревней так-то по подъезду пахнуло, словно на пастбище попал. Ну, думаю, что-то здесь не так! Заходим в квартиру – старичок давешний улыбается и комнаты показывает. Осмотрели мы кухню, узлы санитарные, прихожую, в одной комнате побывали – все в порядке. Пошли вторую, большую комнату смотреть – открыли дверь, вошли. Батюшки-светы! Вот где деревня-то настоящая! Да не российская, а прямо-таки заграница! Пасутся в комнате три осла здоровенных, а по стенам ясли приделаны, овес в них, морковь, сено по всему полу, лоджия настежь, в углу висят уздечки, седла и прочее снаряжение кавалерийское. Покупателя супруга аж в голос заверещала от неожиданности, а я прямо-таки остолбенел. Тут на крик один осел обернулся, да как заревет. А другие двое словно только этого и ждали: как подхватили да как пошли реветь на всю Ивановскую – покупателей из квартиры точно ураганом вынесло.

Пришел я в себя от удивления да и спрашиваю старичка: «Как же тебя угораздило со скотиной-то?» Отвечает мне старик: «Всю жизнь на ипподроме жокеем проработал, да в 76 году на соревнованиях по стипль-чезу (скачки с барьерами) сбросила меня лошадь, да так неловко, что я четыре черепные кости сломал. Через это я иногда всю свою жизнь забываю на время или разговаривать по-русски разучиваюсь. Только по-испански и могу – я в Россию в 39 году ребенком из Испании приехал с матерью, от франкистов спасаясь. А ослики – это профессия моя нынешняя. Я их по Парку культуры вожу, детей катаю, а вечером обратно домой отвожу. У племянника "Газель", спасибо, помогает животных доставить. Летом они в гараже жили, да теперь племянник нас из гаража погнал, за машину боится – угнать ее хотели, вот мы здесь и обустроились». «Ну, старинушка, – говорю, – теперь мне работы прибавилось, в опеку надо обращаться: вдруг ты на вопрос нотариуса по-испански ответишь, что тогда?»

В общем, растянулась продажа натри месяца, еле-еле покупатель отыскался, приобрел все-таки эту квартиру. Зато дом с землицей в Троицке я деду мигом купил, перевез его туда. Приезжаю к нему в последний раз в Троицк акты подписать, вижу картину: сидит старичок в теньке на завалинке, а перед ним три богатыря-ишака – идиллия. Говорю ему, что, мол, где же теперь для них пассажиров найти, Троицк – не Парк культуры. А он мне в ответ: «Мне это теперь без надобности, доплата в Сбербанке на проценты положена, пенсия тоже идет, так что теперь они у меня пенсионеры, пусть отдыхают, авось не объедят».

А я, вам скажу, подумал про себя, что ежели я с этими четырьмя пенсионерами управился, то теперь мне море-океан по колено. У нас в компании любая проблема – только удовольствие, было – и не стало! Вот так-то!

Михаил Исаевич Раздольский,

руководитель подразделения «ИНКОМ-Октябрьское поле»

9. Другие факторы.

Невозможно подробно рассказать обо всем, что влияет на стоимость квартиры: каждый объект индивидуален, а параметров оценки – великое множество. Износ дома, возможность перепланировки, площадь кухни, тип и количество санузлов, меблировка (если жилплощадь продается вместе с мебелью и/или встроенной техникой), наличие горячей воды или колонки, вид из окон, присутствие поблизости гаражей, автостоянок, некоторых значимых объектов инфраструктуры и зон отдыха или, напротив, промышленных площадок и многое другое – все это играет важную роль в оценке. И только специалист, учитывающий одновременно все возможные параметры, способен правильно определить стоимость жилья.

Профессиональными оценщиками разработаны несколько методик оценки квартир. Среди них самые известные: доходный метод, затратный метод, сравнительный (аналоговый) метод. Данные рыночной стоимости, полученные по каждой из методик, интегрируются, и этот результат в конечном итоге ложится в основу официального заключения – оценочного листа объекта. Здесь мы подробнее остановимся на одном из указанных способов расчета.

3.4. Сравнительный (аналоговый) метод оценки жилья

Аналоговый метод применяется риелторами для предварительной (общей) оценки жилплощади, без учета большинства параметров, перечисленных в предыдущем разделе. В данном случае важно исследовать (промониторить, как говорят специалисты) все аналогичные предложения, имеющиеся на текущий момент на рынке.

Что нужно? Свежие рекламные газеты (хотя бы два-три издания), например «Из рук в руки», «Квартира, дача, офис», «Квадратный метр», «Недвижимость и цены». Для удобства поиска нелишне воспользоваться специализированными интернет-сайтами.

Что смотреть? Цены предлагаемых квартир в том же районе и примерно в той же удаленности от метро, что и продаваемая жилплощадь. При этом отбирать надо только идентичные (если речь идет о типовом жилье) или похожие по параметрам (для квартир в домах индивидуальной планировки) варианты. К примеру, если есть «двушка» на первом этаже в монолитном доме в Марьино, то и сравнивать ее необходимо с такими же двухкомнатными квартирами, а не прицениваться к «однушке» на пятом этаже или «трешке» в панельном доме.

Как считать? Так, как учили в школе: искать среднее арифметическое. То есть сложить выписанные цифры (обозначающие, разумеется, цены аналогичных объектов) и разделить сумму на количество слагаемых. Результат будет равен примерной стоимости жилплощади.

Как скорректировать цену? Самое правильное – учесть все факторы, способные повлиять на цену квартиры в каждом конкретном случае, и определить, наконец, наиболее вероятную рыночную стоимость помещения. Однако воспользоваться этим способом в полной мере сможет лишь специалист, владеющий необходимой информацией об объекте, ситуации на рынке и конкретных условиях возможной сделки.

Говоря об оценке жилья, надо понимать, что абсолютно точные цифры в данном вопросе исключены. Квартира (даже в типовом доме) – штучный товар, сочетающий в себе различные достоинства и недостатки (редкое исключение – новостройки, которые продаются от строительной организации по фиксированной цене за квадратный метр). У конкретного жилого помещения всегда существует некоторый диапазон колебания стоимости – тем более широкий, чем менее стандартно жилье и уже круг потенциальных покупателей. Бывает, что среди множества предложений на рынке недвижимости не получается найти ни одного аналога продаваемого объекта. В этих случаях для определения цены пользуются следующими способами.