Текст книги "Всё о недвижимости. Вторичный рынок жилья"

Современные кирпичные и монолитные дома

Технология «чистого кирпича» имеет немало поклонников в строительстве. В первую очередь потому, что кирпич – стройматериал, проверенный столетиями, о его свойствах известно все, а как через несколько десятков лет поведут себя материалы, применяемые сегодня, – еще вопрос. Кирпичные дома, возведенные по индивидуальному проекту, принято относить к классу жилья повышенной комфортности, хотя «индивидуальность» может быть различная – от экспериментальных проектов пятиэтажек, очень похожих на хрущевки, до двухуровневых квартир огромной площади.

Главное преимущество кирпичных домов – они значительно теплее панельных. Правда, и стоимость их гораздо выше. Квартиры улучшенной планировки в таких зданиях обычно имеют потолки высотой 2,8-3 м, жилые помещения разделены на спальную и гостевую зоны, предусмотрены два санузла. В кирпичном доме легче провести перепланировку и даже объединить несколько квартир.

Благодаря возможностям, которые открываются при строительстве по индивидуальным проектам, в многоэтажных кирпичных домах для увеличения звуко– и теплоизоляции в квартирах устанавливают окна с тройными стеклопакетами, усиливают звукоизоляцию внутриквартирных помещений. Лестничные пролеты расширяют: на каждой площадке располагается от трех до пяти квартир. Однако стоит отметить, что чисто кирпичные жилые комплексы в настоящее время практически не возводятся (долго, трудоемко и затратно), уступая место монолитно-кирпичным постройкам, в основе сооружения которых лежит принцип соединения жесткого монолитного бетонного каркаса с внешними кирпичными стенами.

Кирпично-монолитные дома – наиболее перспективное направление в домостроении. Они надежны, так как представляют собой «цельный организм», в них всегда тепло, а современные технологии позволяют строить здания с удобными планировками и высотой потолков свыше 3 м. К тому же строительство такого дома дешевле, чем кирпичного. Сама технология монолитного домостроения сложилась уже давно: жесткие продольно-поперечные несущие стены, обеспечивающие всей конструкции повышенную жесткость и прочность. Такой дом никогда не «сложится», как панельный, у него не может отвалиться стена, он не будет усаживаться в течение нескольких лет, как кирпичный.

Строго говоря, первые попытки возведения монолитных зданий в нашей стране предпринимались еще в далекие 1930-е годы, в эпоху расцвета конструктивизма. Но история закончилась, фактически не успев начаться: строительные материалы и существовавшая на тот момент технология входили в прямое противоречие с часто суровыми климатическими реалиями, да и во времена, когда дома должны были расти быстрее, чем грибы после дождя, панели оказались вне конкуренции. «Реинкарнация» случилась в конце 1990-х, и сразу – аншлаг.

ИСТОРИЯ ОДНОГО ПРОЕКТА

В 1939 году архитекторы Б. Иофан, В. Гельфрейх и В. Щуко взялись за воплощение проекта Дворца Советов – монолитного сооружения, задуманного как самое большое здание в мире. Будущий колосс (420 м в высоту) должен был располагаться на месте разрушенного Храма Христа Спасителя и явно претендовал на звание главной стройки коммунизма. Здесь планировалось разместить большой и малый залы (на 21 тыс. и б тыс. человек соответственно), помещения Президиума и Палаты Верховного Совета СССР, государственный документальный архив, залы Конституции, Гражданской войны, строительства социализма, аудитории для работы депутатов и приемов делегаций. Венчала бы все это великолепие стометровая статуя В. И. Ленина, указательный палец руки которой, по одной из версий, предполагалось отвести под целую библиотеку… Однако грандиозная идея так и не получила воплощения. К началу Великой Отечественной войны был завершен фундамент высотной части, главного входа и стороны, обращенной к Волхонке, смонтированы 11 ярусов стального каркаса, который впоследствии разобрали на противотанковые ежи для обороны Москвы и конструкции для железнодорожных мостов. После окончания войны строительство так толком и не возобновилось, а в 1958-1960-х годах вырытый под фундамент котлован приспособили для плавательного бассейна «Москва».

Специалисты в один голос заявляют: монолитные здания намного долговечнее панельных. И достигается это за счет многих факторов. Один из самых важных – отсутствие швов в конструкции (бетон производят и заливают в опалубку прямо на стройке), что препятствует проникновению внутрь влаги и воздуха и, как следствие, предотвращает коррозию металлической арматуры. Конечно, сегодня технология монолитного строительства шагнула далеко вперед: современные материалы позволяют обеспечить затвердение бетона при -15 °C, инвентарную опалубку можно перемещать на новые участки уже через несколько дней. В результате получается объект с повышенными теплоизоляцией и звуконепроницаемостью, сейсмоустойчивостью и стойким иммунитетом к воздействию окружающей среды. Неудивительно, что прочат такому крепышу не меньше 200 лет жизни!

Да, строить монолитный дом дольше, чем панельный (5-7 дней на возведение одной секции против 3), зато можно вести работы в самых густонаселенных районах: не надо искать место, куда складывать панели, не требуется прокладывать рельсы для подъемных кранов и прочей «тяжелой артиллерии»…

Чтобы зимой в таком доме было тепло, а летом прохладно, устанавливается современная система вентиляции и ионизации воздуха. Но главный плюс монолитных строений, привлекающий будущих жильцов, – неповторимость каждого проекта. Если в сборном строительстве изменить форму и размер конструкции – целая проблема (все-таки заводы «заряжены» на выпуск конкретных комплектующих), то в случае с монолитом подобный «консерватизм» отменяется. Здесь ничто не может помешать свободному полету архитекторской фантазии, да и владельцы квартир могут сколько угодно сносить и переносить стены, конструировать жилплощадь по собственному усмотрению, делать из квартиры хоть Версаль в миниатюре, главное – не забыть согласовать перепланировку с органом местного самоуправления.

ОТ ПЕРВОГО ЛИЦА

Монолитный дом – это цельная конструкция, отлитая из бетона, облицованная кирпичом или оштукатуренная. В отличие от зданий из сборного железобетона (так называемых панелей), которые собираются, как в детском конструкторе, монолитные этажи вырастают один из другого: бетон заполняет опалубку – литейную форму (она может быть деревянной, алюминиевой или стальной), а когда материал наберет необходимую прочность, ее снимают и переставляют выше. Для ускорения процесса схватки используют только высококачественный бетон и вне зависимости от времени года применяют дополнительный прогрев. Схема возведения монолитных домов в нашей стране уже отработана, его перспективы достаточно высоки. К тому же в последние годы себестоимость монолитов существенно снизилась, сделав их доступными гораздо более широкому кругу покупателей. А оставшаяся разница в цене с лихвой компенсируется качеством жилья.

Андрей Сусаров,

заместитель генерального директора 000 «Евростройтек»

Особняки дореволюционной постройки

Жилье дореволюционной постройки расположено преимущественно в историческом центре (занимает 5 млн кв. м из 16 млн кв. м в Центральном округе), и узнать его несложно. Это небольшие особняки (2-4 этажа), реконструированные в малоквартирные или многоквартирные (6-8 этажей) дома, в прошлом престижные или дешевые доходные дома.

Здания дореволюционной постройки, называемые иногда также старым фондом, делятся на две категории: старый фонд с капремонтом (СФК) и старый фонд без капремонта (СФ). В домах старого фонда с капремонтом реконструкция была проведена с 1965 по 1973 год. В то время, как правило, осуществлялся выборочный ремонт, а о том, что он был сделан, сегодня можно узнать из техпаспорта помещения. Комплексный капитальный ремонт проводили в промежутке между 1970-ми годами и первой половиной 1980-х, при этом чаще всего оставляли нетронутыми только наружные стены (фасад), а все внутри кардинально меняли (лепнину и изразцовые камины иногда попросту уничтожали как излишества, а массивные филенчатые двери уступали место типовым столярным изделиям). Располагаются такие объекты преимущественно в купеческих (в прошлом) кварталах – в Замоскворечье, Китай-городе, вдоль реки Яузы. В домах старого фонда без капремонта, построенных до начала XX века, преобладают деревянные перекрытия (выполнены из лиственницы, которая не гниет столетиями и в которой не заводится жучок). Технология усиления перекрытий металлическими балками получила массовое распространение только на рубеже XIX-XX веков и чаще присутствует в домах архитектурного стиля модерн (кстати, тип перекрытий указан в документах, представляемых проектно-инвестиционным бюро, а их состояние может быть точно определено в результате специализированной экспертизы).

Квартиры в домах старого фонда многокомнатные (в советское время их в массовом порядке переделывали в коммунальные, начиная с 1990-х годов с той же активностью тесные коммуналки расселяли под офисы или элитное жилье) и редко похожи одна на другую, ведь каждый особняк строился по индивидуальному проекту. Площадь квартир в таких зданиях – от 100 до 500 кв. м, высота потолков – от 3,6 до 6 м. Планировка изначально коридорная, есть один или два санузла с окнами, два входа – парадный и черный. Обычно на этаже находятся две двух– или трехсторонние квартиры. В комнатах можно встретить камины или изразцовые печи, во многих помещениях до сих пор сохранились изысканная лепнина на потолке и дубовый паркет на полу, высокие деревянные двери. Окна, особенно в домах эпохи модерн, могут быть необычной формы – большие арочные, узкие (несколько в одной комнате), квадратные, эркерные.

Дома старого фонда, несмотря на свой почтенный возраст, не относятся к категории ветхого жилья. Реконструированные в наше время особняки и доходные дома стали своего рода элитным сектором рынка коммерческой и жилой недвижимости Москвы. Позволить себе такой роскошный вид недвижимости может далеко не каждый даже очень богатый человек. Назвать точное число реконструированных домов весьма сложно, по различным оценкам, цифра колеблется от 200 до 2000. Например, реконструированный дом общей площадью 560 кв. м на Поварской улице сейчас входит в состав элитного жилого комплекса: этот особняк был построен в 1884 году по проекту архитектора К. И. Андреева и является памятником архитектуры. Такая же участь постигла особняк в Большом Афанасьевском переулке (дом 32): по некоторым данным, сейчас в нем живут представители компании «Альфа-Групп». Другое реконструированное здание – на Малой Молчановке, дом 6 – имеет 5 этажей, в нем расположены 7 квартир, у этого жилого особняка – своя территория, многоуровневая охрана, площадь квартир составляет до 420 кв. м. Особняки, которые относятся к памятникам архитектуры, строго охраняются Государственным управлением по охране памятников (ГУОП). По Закону «Об объектах культурного наследия…» владелец не может делать надстройки, пристройки, менять цвет фасада, внутреннюю планировку, а любой ремонт, даже самый простой, должен тщательно согласовывать с ГУОП. При этом собственник имеет право только на реставрацию здания, которая не нарушает историко-художественную ценность дома. В московском правительстве до сих пор спорят, что выгоднее: заниматься памятниками архитектуры самим и получать прибыль от аренды или все-таки отдавать дома в частные руки.

ИСТОРИЯ ОДНОГО ПРОЕКТА

Коснуться туч рукой

 
Помните,
дом Нирензее стоял,
Над лачугами крышицу взвеивая? Так вот:
Теперь
под гигантами грибочком
эта самая крыша
Нирензеевая.
 

В. Маяковский. Пятый Интернационал

«Многие квартиры спланированы неудобно, фасады лишены запоминающихся композиционных находок и декоративных деталей (за исключением майоликового панно „Лебеди и русалки“ художника А. Я. Головина. – Примеч. авт.), их убранство определяют плоские эркеры – излюбленная тема авторов доходных домов. Перекрытия деревянные, что сулит в будущем много проблем» – так характеризует дом современный архитектор Владимир Соловьев (Между Тверским бульваром и Гнездниковским переулком // Архитектура и строительство Москвы).

Ныне жителям современного мегаполиса едва ли придет в голову называть небоскребом здание в 10 этажей. А вот доходный дом, который в 1913 году построил обеспеченный немецкий инженер Эрнст-Рихард Карлович Нирнзее, сразу же стал сенсацией и был окрещен горожанами «тучерезом», а заодно и «домом холостяков», поскольку задумывался он как доходный для одиноких интеллигентов средней руки – адвокатов, врачей, художников, актеров, журналистов…

При всей своей внешней непритязательности проект в каком-то смысле предвосхитил зарождение конструктивистского направления в архитектуре с его идеями домов-коммун и минималистского быта: бесконечные коридоры на П-образных этажах, где дети устраивали велосипедные гонки и игры в прятки, одно– и двухкомнатные квартиры, площадь которых не превышала 47 кв. м (что в принципе нетипично для доходных домов с роскошными апартаментами), крохотные прихожие и санузлы. Кухонь не было вовсе. Их отсутствие компенсировала развитая система обслуживания. По воспоминаниям жильцов, в доме располагалась столовая, еду развозили на лифтах, а на этажах находились «самоварные» комнаты, где у дежурных горничных в любое время суток можно было заказать чаю.

Но изюминка дома Нирнзее – плоская крыша. И, надо сказать, ей много пришлось пережить на своем веку. В сооруженном здесь зимнем павильоне снимали кинофильмы по русской классике и комедии (1915 год), немного позже шикарный ресторан с незатейливым названием «Крыша», кинотеатр и смотровая площадка стали одним из самых популярных мест в Москве. Красноречивым свидетельством тому является объявление, опубликованное на страницах журнала «Красная Нива» в 1925 году: «Крыша московского небоскреба. Гнездниковский п., 10. Единственное летом место отдыха, где в центре города представляется возможность дышать горным воздухом и наслаждаться широким открытым горизонтом – незабываемые виды на всю Москву с птичьего полета… Подъем на лифте с 5 часов вечера бесперерывно. Входная плата на крышу с правом подъема 20 к. Оркестр с 9 часов вечера».

Если для посетителей кровля была сродни аттракциону, то для жителей дома – зоной отдыха. Рассказывают, что в разбитом на ней сквере с фонтаном старики допоздна резались в шахматы, дети играли в футбол и волейбол (и не беда, если мяч улетал за ограждение), ходили в многочисленные кружки, а зимой катались с ледяной горки. В послевоенные годы здесь продолжали устраивать киносеансы, производили салютные залпы по праздникам, а открывшиеся в доме три детских сада выводили сюда детей на прогулку. Место полюбилось и киношникам. Эльдар Рязанов снимал на этой крыше сцены из «Служебного романа», Савва Кулиш – «Сказки старого Арбата», Карен Шахназаров – «Курьера».

Скоро дому Нирнзее предстоит отпраздновать 100-летний юбилей. За это время изменился уклад жизни его обитателей, произведших перепланировку квартир, в результате чего удалось выкроить крохотные кухни, а кое-где и увеличить количество комнат. А вот вход на крышу закрыт. Как объясняет сей факт Владимир Соловьев, потому что «ее покрытие ветшает, свинцовую гидроизоляцию сняли во время одного из ремонтов, после чего на верхнем этаже появились протечки. С середины 1950-х годов дом капитально не ремонтировался, его коммуникации находятся в аварийном состоянии». Однако это обстоятельство нисколько не останавливает потенциальных жильцов, которых словно магнитом притягивает это место, – в Интернет-сообществе, посвященном дому Нирнзее, нередко можно увидеть объявления следующего содержания: «Несколько лет назад я проживал в вашем доме. Очень хочу вернуться. Не подскажете ли контакты людей, сдающих/продающих квартиру?»

3
ВЕЧНЫЕ ЦЕННОСТИ: ОЦЕНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Среднее и старшее поколения еще помнят времена, когда квартиры в Москве (да и во всем Советском Союзе) фактически ничего не стоили: все они принадлежали государству и формально выдавались гражданам бесплатно. По данным Центрального статистического управления СССР, в 1975 году на каждого жителя страны в среднем приходилось 7 кв. м жилья. Советское правительство было убеждено, что это хороший показатель: в очередь на улучшение условий проживания ставили лишь те семьи, в которых на человека приходилось менее 5 кв. м жилой площади. Справедливости ради надо добавить, что после нескольких десятилетий ожидания им выдавались квартиры из расчета 12 кв. м на члена семьи.

Но даже в том «прекрасном далёко» находились люди, желавшие иметь просторное жилье, причем не к пенсионному возрасту, а по необходимости. На этот случай существовал обмен по договоренности: только так можно было в сравнительно короткие сроки расширить жилплощадь. Люди менялись ордерами и соответственно квартирами – это было законно. А вот получение доплаты за лишний метраж считалось спекуляцией – уголовным преступлением. Поэтому граждане писали в объявлениях: «Меняю двухкомнатную на трехкомнатную. По договоренности» – и те, кто обменивался, и те, кто давал разрешение на эти действия, одинаково понимали, что означает «договоренность». Естественно, население не обладало возможностью официально оценивать свои «хоромы», хотя на черном рынке жилье имело определенную фиксированную стоимость, которая зависела главным образом от типа дома (в хрущевках, сталинках, брежневках и новостройках квадратный метр стоил неодинаково). Других факторов оценки, по сути, не было.

Иное дело сейчас. С тех пор как в 1991 году люди получили возможность приватизировать жилье и затем совершать с ним любые операции, а также использовать его в качестве залога, возникла острая необходимость в оценке. Это первый и очень важный этап подготовки сделки с недвижимостью.

Конечно, каждый желающий может попытаться определить стоимость своей квартиры самостоятельно – достаточно открыть специализированные издания с объявлениями о продаже жилья и вычислить среднее арифметическое из цен на похожие квартиры. Другое дело, что в итоге получится довольно-таки абстрактная цифра, как правило, не очень соответствующая реальной стоимости жилплощади. Если хозяин не собирается продавать жилье в ближайшее время, а просто хочет иметь представление о том, каким недвижимым капиталом обладает, то все в порядке. Но если планирует реализовать недвижимость, использование данного метода чревато: слишком высокие запросы отпугнут покупателей, а недооценка, напротив, обернется обидной потерей денег (риелторы с ходу вспомнят немало случаев, когда в результате точной оценки и грамотно выбранной стратегии объект удавалось продать значительно дороже, чем рассчитывал его владелец). Кстати, покупателям в этом случае также не стоит полагаться на авось: как ни крути, но продавцы склонны к преувеличению. Чаще всего приукрашивают инженерное состояние дома, завышают высоту потолков, площади комнат и кухни, скрывают год постройки…

ИЗ ЛИЧНОГО ОПЫТА

Квартиру продать – не поле перейти

Был у меня клиент, прапорщик охраны пожарной, квартиру продать хотел. Договор сразу подписал, читать не пожелал. «Чего тут рассчитывать-то, – говорит, – мне командир части сказал, что ваша компания лучше всех "реелтиров" торгует, значит, и обсуждать нечего».

Стал я квартиру продавать. Пятиэтажка старенькая была, этаж первый, окна на шумную улицу, рядом «Винный», а рюмочная прямо в подъезде, где квартира. Смотрят клиенты, отказываются. Стал я на просмотры загодя приезжать. Приеду, подмету площадку, бутылки пустые выброшу. Затем у подъезда стою, объясняю народу, что рюмочная в этом подъезде закрыта, мол, в следующий идите. Как-то стоял я так, клиентов ожидаючи, да и услышал от жильцов, что мышки в доме завелись. Сказал я об этом хозяину. «Знать-де об этом ничего не знаю и ведать не ведаю», – отрапортовал он. А сам, меня потаясь, порошок ядовитый раздобыл и по квартире порассыпал. Забыл он, видать, что продажа-то дело наше с ним общее, что агент первый должен все о квартире знать, до тонкости.

Прихожу я на просмотр, как всегда, загодя немного. Вхожу – на полу лежит дохлая, да не мышь, а крыса, причем здоровенная, как батон, а с хвостом – аршин. По квартире порошок вонючий рассыпан, благоухает. Я – за веник. Вымел все, мокрой тряпкой вытер. А крысу выбросить – не знаю, как и подступиться, в руки пакость такую ни за что не возьму. Нашел-таки выход – пассатижи на кухне взял, за ухо крысу держу и думаю про себя: «Выброшу в палисадник, подальше, никто и не сведает про нее!» Дверь открываю – на пороге клиент стоит. Стоит, миленький, с женой и дочерью. Дальше, как у Гоголя, – немая сцена…

Прапорщику я не высказал в сердцах, сдержался (клиент прав, когда и не прав бывает), дальше продаю. А тут в квартире унитаз засорился, этаж-то первый, дом старенький. Клиент на просмотре зашел в туалет, заглянул в унитаз, а там вода стоит под край. Впечатление подпортило, конечно. Звоню хозяину, пожарному отважному, рассказываю, а он мне: «Исаич, не беда, у нас, пожарных, все – раз-два и в дамки, жди в квартире, еду». Не прошло десяти минут – пожарка во двор влетает с ревом, вся в мигалках. С нее солдатики посыпались, рукава брезентовые раскатывают. Входит в квартиру хозяин – в полной амбиции, при всей амуниции.

– Михаил! В унитаз пожарный рукав засунем и дадим давление. Атмосферы там большие, вот и протолкнем весь засор, заодно всю канализацию промоем, я давно хотел, да случая не было.

– Так рукав кому-то держать надо, зальет всего, а ежели не держать рукав, то он выскочить может.

– Мы рукав в унитаз засунем, крышку опустим, а на крышку его посадим, – и показывает на солдатика молодого, что рядом стоял.

Сказано – сделано. Сидит солдатик на крышке, как орел на горном хребте Кавказском, словно в поговорке.

Говорю я прапорщику: «Спешить надо, через полчаса вторые покупатели придут». «Секунда осталась», – хозяин говорит, и как шумнет в окно: «Пошел!!!» Взревело что-то в машине, рукав надулся и как вылетит вверх, словно пружина. Молоденького подняло, да ка-а-а-ак шваркнет об потолок. А рукав по коридору пляшет, вода хлещет, аж стекла на кухне вылетели. А воды фекальные, словно ждали, из унитаза повыплеснулись и по квартире потекли, как Волга-матушка. Тут и клиенты подошли. Вот и состоялся просмотр. Три дня потом солдатики квартиру и подъезд драили. Сколько сил на эту квартиру положили – ни сказать, ни написать.

Но сыскал я все же покупателя. Приобрел квартиру старичок один. Он тому годочков пять тормозную жидкость «Нева» вместо коньяка употребил, потому обонянием и зрением скорбный был. Посмотрел квартирку, говорит: «Главное, что соседей нет, употреблять без помехи можно, да из окна если кто выпадет– не убьется: этаж первый, невысоко тут». Так и сладили.

Михаил Исаевич Раздольский,

руководитель подразделения «ИНКОМ-Октябрьское поле»

В специальной литературе можно встретить множество терминов, определяющих стоимость оцениваемого жилого объекта: «действительная», «эквивалентная», «реальная», а также «потребительская», «инвестиционная», «страховая», «залоговая» и т. д. Мы поговорим о двух обязательных для сделки с недвижимостью: инвентаризационной и рыночной.