Текст книги "Все о кредитах для населения"

Глава 4. Ипотечное кредитование

1. Понятие ипотеки (преимущества ипотечного кредитования, основания возникновения ипотеки)

Ипотека – это залог недвижимого имущества, которое служит обеспечением надлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору. Ипотекой обеспечивается выплата всех сумм, причитающихся банку-кредитору.

Ипотекой может обеспечиваться как простой кредитный договор (например, на неотложные нужды), так и целевой кредит – на приобретение жилья. В настоящее время банки представляют самые разнообразные программы ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование с целью приобретения жилья приобретает все большую популярность. В последние годы рост инфляции гораздо выше предполагаемого аналитиками уровня. Помимо инфляции, происходит естественный рост цен на жилье. В таких условиях взять кредит и приобрести жилье сейчас выгоднее, чем копить деньги на приобретение его в неопределенном будущем.

Помимо того, среди преимуществ ипотечного кредитования (жилье в рассрочку) можно отметить:

1) возможность в кратчайшие сроки вселиться в собственное новое жилье, в том числе квартиры в новостройках;

2) долгосрочный кредит с фиксированной суммой выплат;

3) возможность прописки в приобретенной по ипотечному кредиту квартире;

4) выгодное капиталовложение средств (при нынешних тенденциях рынка цены на недвижимость растут в среднем на 14,5—30 % в год).

Основания возникновения ипотеки Ипотека может возникнуть:

1) в силу положений закона;

2) в силу положений договора.

В силу норм закона ипотека возникает в случае приобретения квартиры или иного жилого помещения в собственность за счет кредита банка или иной кредитной организации (так называемое целевое кредитование), в этом случае денежные средства, полученные в кредит, могут быть направлены заемщиком только на приобретение жилья. Условия об ипотеке приобретаемого жилья, как правило, включаются в текст кредитного договора. Однако не исключено и заключение отдельного договора об ипотеке плюс к кредитному договору. При этом жилое помещение считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи указанного помещения. Приобретаемая недвижимость будет находиться в залоге у банка до момента полного исполнения обязательств по кредиту.

В силу договора ипотека возникает в качестве обеспечения исполнения любых кредитных обязательств. Кредитные средства могут быть использованы заемщиком по своему усмотрению, и в залог предоставляется жилье уже принадлежащее на праве собственности залогодателю на момент заключения кредитного договора. Договор об ипотеке заключается в письменном виде, является самостоятельным договором.

2. Предмет ипотеки

Предметом ипотеки могут быть земельные участки, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В связи с тем, что оформление права собственности гражданами на земельные участки, дачи, садовые дома и гаражи ранее было недостаточно урегулировано законодательством, требовало значительных затрат денежных средств, оформления большого количества документов, передача в ипотеку указанных видов недвижимости не была востребована. Недавние изменения законодательства, касающиеся регистрации права собственности на дачи, гаражи, садовые дома, позволяют надеяться, что в ближайшие несколько лет банки заинтересуются ими как ликвидным залогом.

В настоящее время наиболее часто заключаются договоры об ипотеке квартир и домовладений.

В ипотеку может быть передано также и не завершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством порядке.

Закон разрешает любые сделки с комнатами в коммунальных квартирах, приватизированных в частную собственность. Однако получить кредит на приобретение комнаты в коммунальной квартире достаточно затруднительно. Заложенная недвижимость должна быть ликвидной, чтобы банк мог легко ее реализовать и удовлетворить свои требования из стоимости залога. Комнаты в коммунальной квартире к высоколиквидному классу недвижимости не относятся.

При покупке квартиры в новостройке выбор жилья ограничен объектами, на которые распространяется банковская ипотечная программа.

3. Условия передачи недвижимого имущества в ипотеку

Основные условия передачи недвижимого имущества в ипотеку оговариваются в договоре об ипотеке. Среди основных условий договора можно выделить нижеприведенные.

Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуются согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимы для ипотеки этого имущества. Любые действия, связанные с получением кредита и предоставлением недвижимого имущества в ипотеку, совершаемые одним из супругов, должны быть согласованы другим супругом. При этом, если супруги берут целевой кредит на приобретение жилья, квартира, приобретаемая по ипотеке, оформляется в совместную собственность супругов. Супруги выступают как созаемщики. В случае расторжения брака созаемщики несут солидарную ответственность, т. е. требования банка могут быть обращены как в полной мере, так и в части к любому из бывших супругов.

Заемщик может приобрести квартиру с помощью кредита в личную собственность без участия другого супруга в случае, если до заключения договора купли-продажи и ипотеки квартиры заемщиком заключен брачный договор с супругом / супругой, по которому имущество, приобретенное с помощью кредита на кого-либо из супругов, является личной собственностью супруга, на которого оно приобретено, и разделу не подлежит.

На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме.

Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

Сдавать в аренду объект залога можно только с согласия банка. При этом в случае получения такого согласия потребуется дополнительная страховка объекта залога. Договор аренды должен быть согласован с банком; Обязательное условие договора аренды – срок договора не более 1 года (с возможным последующим продлением договора аренды на срок не более года при каждом продлении).

Регистрация по местожительству в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, возможна без согласия банка только в отношении детей и супругов заемщика. В этом случае банк требует только последующего уведомления. Прописка третьих лиц и других родственников возможна только по предварительному согласованию с банком.

Согласно ст. 29 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изменениями от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля, 29 июня, 2 ноября, 30 декабря 2004 г., 4 декабря 2006 г.) залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. При пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости.

В соответствии со ст. 31 названного выше Закона при отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения.

Банк-залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке.

Недвижимое имущество, заложенное по договору об ипотеке, не может быть отчуждено залогодателем другому лицу (путем продажи, дарения, обмена и т. д.) без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В случае, если залогодержателем разрешено отчуждение заложенного имущества, лицо, которое приобрело его, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Те же правила относятся и к правопреемству в порядке наследования.

С юридической точки зрения обязательства по выплате кредита берут на себя наследники умершего заемщика. Они наследуют долги умершего так же, как и его имущество. Если наследников несколько, они отвечают по долгам солидарно. Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества. При этом банк может предъявить требования о возврате долга к любому из наследников, но только в пределах стоимости наследственного имущества, полученного данным наследником. Если наследников несколько и они не пришли к соглашению по вопросу наследования, суд решает, кто вступает в наследство и как распределяются обязательства по кредиту.

Приняв наследство, наследники заемщика уже не могут отказаться от исполнения обязательств по кредиту. Если же наследники отказываются гасить кредит, банк вправе в судебном порядке требовать досрочного расторжения кредитного договора и возмещения кредитных средств. Если наследников нет и долги наследодателя никем не приняты, но после него осталось имущество, то банк вправе взыскать задолженность по кредиту путем обращения взыскания на наследственное имущество, заявив к наследственному имуществу иск в пределах суммы задолженности умершего заемщика по кредитному договору. Как только на квартиру или любое другое заложенное имущество будет наложено взыскание, члены семьи умершего должника автоматически теряют право пользования этим имуществом. Это касается и проживающих в квартире людей. Если сумма, вырученная при реализации имущества, превышает требование банка, разница возвращается наследникам заемщика. Наследник может предложить банку во внесудебном порядке продать жилье, являющееся предметом залога, за счет полученных средств погасить убытки кредитора, а оставшиеся средства оставить за собой. Отказаться же от исполнения обязательств по кредиту наследник может только в случае отказа от самого наследства. Тогда жилье, являющееся предметом залога, переходит в собственность государства, и кредитор вступает в правоотношения уже с государством. Кредитор имеет право обратить взыскание на жилье, погасить свои убытки, а оставшиеся средства (если таковые будут) направить в адрес государства. Аналогично происходит и в тех случаях, когда наследников нет.

Отказать наследнику в дальнейшем обслуживании кредита (например, если он сомневается в кредитоспособности наследника) банк не может. Наследник ведет дела с банком на тех же условиях, что и покойный должник. При наличии серьезных оснований, заставляющих сомневаться в кредитоспособности наследника, банк вправе предпринять действия по взысканию имущества.

Если в заложенной квартире прописаны люди, не имеющие с наследниками родственных отношений, и в то же время осуществляется обращение взыскания на заложенную квартиру, либо в судебном порядке выставляется требование к наследникам, банк действует, ориентируясь на российское законодательство, согласно которому происходят выселение и выписка в судебном порядке.

Собственность в этом случае переходит к наследникам. При страховании обязательств заемщика по возврату кредита смерть заемщика рассматривается как страховой случай, а остаток задолженности по кредиту возмещается банку страховой компанией, После того как страховая компания гасит остаток долга, с квартиры снимается обременение и она переходит по наследству. Возможна ситуация, когда страховая выплата не покрывает полностью сумму долга перед банком. Такие расходы уже ложатся на наследника, и, только погасив разницу, он может вступить в свои права наследования.

Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.

Согласно ст. 38 Федерального закона «Об ипотеке», если правопреемников несколько, каждый из них несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества.

Если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными залогодателями (п. 2 ст. 38 Федерального закона «Об ипотеке»).

В соответствии со ст. 37 ФЗ «Об ипотеке» залогодержатель вправе передать свои права по договору об ипотеке другому лицу, если договором не предусмотрено иное.

Согласно положениям, закрепленным в ГК РФ, лицо, к которому перешли права залогодержателя по договору об ипотеке, становится на его место и несет все права и обязанности прежнего залогодержателя по заключенному договору об ипотеке. Уступка залогодержателем прав по договору об ипотеке другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой.

Уступка прав по договору об ипотеке должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации.

Уступающий требование кредитор обязан передать новому кредитору надлежащим образом оформленные документы, удостоверяющие право требования. Если должнику не будут представлены доказательства о переходе права требования, он вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления соответствующих доказательств.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Требования залогодержателей удовлетворяются в соответствии с очередностью, установленной на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество о моменте возникновения прав ипотеки каждого из залогодержателей.

Последующая ипотека разрешена законом в том случае, если она разрешена предыдущими договорами об ипотеке этого имущества, срок которых не истек к моменту заключения последнего из договоров.

Если последующая ипотека запрещена предыдущим договором, однако, несмотря на это, залогодатель передал имущество в последующую ипотеку, договор о последующей ипотеке может быть оспорен первым залогодержателем. Суд признает последующую ипотеку недействительной даже в том случае, если последующий залогодержатель не знал о существовавших ограничениях на заключение последующих договоров передачи имущества в ипотеку.

Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю до заключения с ним договора о последующей ипотеке сведения обо всех уже существующих ипотеках данного имущества. Залогодатель не несет ответственности в том случае, если будет доказано, что исходя из публичного характера государственной регистрации ипотеки залогодержатель мог получить сведения о предшествующих ипотеках из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Залогодатель, заключивший последующий договор об ипотеке, должен незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по предшествующим ипотекам и по их требованию сообщить им сведения о последующей ипотеке.

Последующая ипотека подлежит государственной регистрации в ГУ ФРС с соблюдением правил регистрации ипотеки.

Статья 46 Федерального закона «Об ипотеке» устанавливает правила удовлетворения требований залогодержателей по предшествующей и последующей ипотекам: требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований.

В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, одновременно может быть обращено взыскание на это имущество и по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил. Если залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке не воспользовался этим правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, переходит к его приобретателю, будучи обременено предшествующей ипотекой (п. 3. ст. 46 Федерального закона «Об ипотеке»).

В соответствии с п. 1, 2 ст. 13 ФЗ «Об ипотеке» права банка по обеспеченному ипотекой кредитному договору и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Закладная является именной ценной бумагой и удостоверяет права ее владельца на получение исполнения по денежному обязательству, которое обеспечено ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства; и право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

Оформление закладной упрощает документальное оформление залоговых обязательств. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после государственной регистрации ипотеки.

Закладная не является эмиссионной ценной бумагой. Выдача одним лицом двух или более закладных не является их выпуском и не подлежит государственной регистрации в Федеральной комиссии по ценным бумагам (ФКЦБ).

В случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства в соответствии с установленным порядком действий сторон им предоставлено право:

1) изменить предмет ипотеки на его часть;

2) изменить размер обеспечения по договору об ипотеке.

Факт реализации указанной возможности должен быть отражен в соглашении, удостоверенном нотариально.

Соглашение между должником по обязательству, залогодателем и законным владельцем закладной заключается также по поводу:

1) восстановления или замены залогодателем погибшего или поврежденного имущества, заложенного по договору об ипотеке;

2) перевода долга по обеспеченному ипотекой обязательству.

В соглашении предусматривается какое-либо одно из двух возможных действий:

1) внесение изменений в содержание закладной посредством приложения к ней нотариально удостоверенной копии данного соглашения;

2) аннулирование закладной с одновременной выдачей новой закладной, включающей все необходимые изменения.

В статье 14 Федерального закона «Об ипотеке» раскрываются содержание закладной и требования к ее оформлению. Так, согласно названной статье закладная должна содержать:

1) слово «закладная», включенное в название документа;

2) имя залогодателя и указание его местожительства либо его наименование и указание местонахождения, если залогодатель – юридическое лицо;

3) имя первоначального залогодержателя и указание его местожительства либо его наименование и указание местонахождения, если залогодержатель – юридическое лицо;

4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание местожительства должника либо его наименование и указание местонахождения, если должник – юридическое лицо;

6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям, то сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);

8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание местонахождения такого имущества;

9) денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека;

10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, то точное название имущества, являющегося предметом аренды;

11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;

12) подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, то также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;

13) сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, а также сведения о государственной регистрации ипотеки;

14) указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

По соглашению между залогодателем и залогодержателем в закладную могут быть включены также иные данные и условия (п. 2 ст. 14 ФЗ «Об ипотеке»).

В соответствии со ст. 15 ФЗ «Об ипотеке» к закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по закладной.

В качестве приложения к закладной могут быть следующие соглашения:

1) между должником, залогодателем и законным владельцем закладной в случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) между залогодержателем и залогодателем о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества;

3) о переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству.

Согласно положениям абз. 2 п. 4 ст. 14 ФЗ «Об ипотеке» законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя с указанием его имени и местожительства, а если владельцем закладной является юридическое лицо – его наименования и местонахождения.

Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от законного владельца закладной письменное уведомление о регистрации последнего в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество с надлежаще заверенной выпиской из этого реестра, обязан осуществлять промежуточные платежи по указанному обязательству, не требуя всякий раз предъявления ему закладной. Такая обязанность должника прекращается по получении письменного уведомления от этого или другого законного владельца закладной об уступке прав по закладной (п. 2 ст. 16 ФЗ «Об ипотеке»).

Сущность смены владельца закладной состоит в том, что право залога недвижимости по договору об ипотеке сохраняется, но данное обременение преобразуется в пользу другого гражданина или юридического лица (владельца закладной).

Перечень оснований, вследствие которых при предъявлении закладной в органе, осуществившем государственную регистрацию ипотеки, осуществляют регистрационную запись о законном владельце закладной:

1) в соответствии с положениями ФЗ «Об ипотеке» передаточная надпись сделана на имя заявителя, если совершившее такую надпись лицо являлось:

а) законным владельцем закладной;

б) залогодержателем закладной, если на его имя была сделана специальная залоговая передаточная надпись и он продал закладную по истечении определенного в ней срока;

2) документы, подтверждают переход прав по закладной к другим лицам:

а) в результате реорганизации юридического лица;

б) в порядке наследования;

3) суд вынес решение о признании прав по закладной за заявителем. Залогодатель или должник по обеспеченному ипотекой обязательству вправе восстановить права по утраченной закладной. Основаниями восстановления прав являются следующие документы:

1) заявление в адрес залогодержателя (числящегося таковым в соответствии с данными Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество), если по данным реестра имеется возможность восстановить содержавшиеся на утраченной закладной передаточные надписи;

2) решение суда, вынесенного по рассмотрению в порядке особого производства дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение, согласно гражданскому процессуальному законодательству Российской Федерации.

Дубликат закладной выдается ГУ Федеральной Регистрационной Службы.

Согласно положениям, закрепленным в ст. 48 ФЗ «Об ипотеке», передача прав по закладной удостоверяется передаточными надписями в пользу последующего владельца закладной и передачи закладной следующему владельцу. Передаточная надпись должна содержать имя (наименование) лица, которому передаются права по закладной. В случае несоблюдения этого требования закладная является ничтожной.

Передаточная надпись подписывается указанным в закладной залогодержателем, а в случае передачи прав по закладной – предыдущим владельцем закладной, который указан в последней передаточной надписи.

Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству.

Банки создают первичный рынок закладных. Последующие законные владельцы закладных образуют вторичный рынок закладных.

Закладная может менять владельца (т. е. переуступаться) неограниченное количество раз.

Согласно п. 1 ст. 49 ФЗ «Об ипотеке» закладная может быть заложена путем ее передачи другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем).

Сторонами указанных правоотношений являются:

1) залогодержатель закладной – лицо, которое получило закладную в качестве залога с целью обеспечения обязательств по кредитному или иному договору, заключенному между залогодержателем закладной и ипотечным залогодержателем;

2) ипотечный залогодержатель – лицо, которое передает имеющуюся у него закладную залогодержателю закладной в качестве залога, чтобы обеспечить обязательства, которые возникли между ним и залогодержателем закладной.

При неисполнении обязательства, обеспеченного залогом закладной, ипотечный залогодержатель обязан по требованию залогодержателя закладной передать ему свои права по закладной. При отказе передать эти права залогодержатель закладной может требовать в судебном порядке перевода этих прав на себя (п. З. ст. 49 ФЗ «Об ипотеке»).