Текст книги "Правовое регулирование оценочной деятельности в сфере недвижимости. Лекция"

Наталия Ивановна Бурмакина
Правовое регулирование оценочной деятельности в сфере недвижимости

© Бурмакина Н. И., 2017

© Российский государственный университет правосудия, 2017

* * *

Введение

В России оценка земли и недвижимости начинает проводиться с конца XV в., а к середине XVII в. приобретает системный характер. 19 сентября 1765 г. императрицей Екатериной II был принят Манифест в целях генерального межевания земель, положивший начало учету и оценке дворянских поместий.

В период Петровских реформ (середина XVIII в.) была поставлена цель оценить недвижимое имущество для его налогообложения.

8 июня 1883 г. были приняты «Правила об оценке недвижимых имуществ для обложения земскими сборами».

8 июня 1893 г. был издан Закон «О переоценке всех видов недвижимого имущества в России» и утверждены «Правила оценки недвижимых имуществ».

4 июня 1894 г. Министр финансов Витте утвердил Инструкцию в целях разъяснения положений вышеуказанного закона.

18 января 1899 г. был принят Закон «Об оценке недвижимого имущества». Государство увеличило финансирование для целей проведения работ по оценке и поручило их проведение не только уездным оценочным комиссиям, а и земским управам.

Общественно-политические события начала ХХ в. (крестьянские волнения в 1901–1902 гг., Русско-японская война (1904–1905 гг.), революционные события 1905–1906 гг. и т. д.) не позволили создать единую методологию и закончить работы по оценке недвижимости в России.

Вместе с тем, до революции 1917 г. была сформирована необходимая нормативная правовая база для регулирования оценочной деятельности в России и проводилась оценка с целью определения качества земли, исчисления чистого дохода при операциях купли-продажи земель, установлении поземельной подати.

Начиная с 1917 г. земельные отношения в России претерпевают глубокие изменения. Земля становится объектом исключительной собственности государства, ликвидирован институт частной собственности на землю.

Начиная с 20-х годов ХХ в. получила распространение точка зрения о том, что, поскольку в социалистическом обществе земля не может быть предметом экономических отношений, оценочные работы не нужны. Однако практические потребности плановой экономики страны требовали учета и оценки земельных ресурсов СССР. В 30-х – 40-х годах в этом направлении работала большая группа ученых под руководством академика С. Г. Струмилина, в 50-е – 60-е годы – коллектив Совета по изучению производительных сил при Госплане СССР.

В 1968 г. Верховным Советом СССР были приняты «Основы земельного законодательства Союза ССР и союзных республик», устанавливающие введение в стране государственного земельного кадастра, а в 1971 г. были утверждены Методические указания по бонитировке почв.

Однако запрет на экономические отношения по поводу земель сохранялся, поэтому вплоть до реформ 90-х годов в России оценка сельскохозяйственных угодий продолжала выполнять только функции экономического обоснования размещения и специализации сельхозпроизводства, дифференциации закупочных цен на сельхозпродукцию. Оценка земель других (несельскохозяйственных) видов использования не производилась. Кадастровая, рыночная или какая-либо иная стоимость земель не определялась.

В 90-е годы в России была осуществлена земельная реформа. Использование земли стало платным. Во-первых, была введена разовая плата за приобретение земель в собственность, во-вторых, ежегодная плата в виде земельного налога или арендных платежей. Цены на сельхозпродукцию стали свободными, рыночными, а оценка земель перестала быть основой государственной дифференциации закупочных цен.

В процессе приватизации потребовалась оценка стоимости выкупаемого недвижимого имущества, что дало толчок к созданию нормативно-правовой базы для регулирования оборота недвижимости.

21 октября 2001 г. был принят новый Земельный кодекс Российской Федерации, и принципиально изменилась сущность государственной оценки земель. Ее целью стало – определение кадастровой стоимости земельных участков для налогообложения.

Часть 1
Федеральное законодательство как основа правового регулирования оценки недвижимости

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Оценочная деятельность – профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Субъекты оценочной деятельности – физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями вышеуказанного Федерального закона (далее – оценщики). Оценщик может осуществлять оценочную деятельность по направлениям, указанным в квалификационном аттестате.

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным ст. 15.1 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом предусмотрена независимость оценщика и юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Объекты оценки: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду; при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога; при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям; при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям; при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе: при национализации имущества; при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки; при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества; при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд; при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы (ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Статьей 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлены также случаи, когда ее действие не распространяется на отдельные отношения.

Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки объектов оценки, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В таких случаях оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (ч. 1, 3, 4 ст. 9 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов Минэкономразвития России.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В целях реализации положений ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ приказом Минэкономразвития России[1]1
  Приказ Минэкономразвития России от 07.05.2010 № 166 «Об утверждении Положения о порядке подготовки заключений по отчетам об оценке предприятия должника или имущества должника – унитарного предприятия либо имущества должника – акционерного общества, более двадцати пяти процентов голосующих акций которого находится в государственной или муниципальной собственности».


[Закрыть] утверждено Положение о порядке подготовки заключений по отчетам об оценке предприятия должника или имущества должника – унитарного предприятия либо имущества должника – акционерного общества, более двадцати пяти процентов голосующих акций которого находится в государственной или муниципальной собственности.

ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлены права и обязанности оценщика:

С 1 января 2017 г. (за исключением ст. 19) вступил в силу Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ, который регулирует отношения, возникающие при проведении государственной (массовой) кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка – совокупность установленных ч. 3 ст. 6 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном Законом об оценке (п. 1 ч. 1 ст. 3 ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Кадастровая стоимость — стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со ст. 16, 20, 21 или 22 ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (ч. 2 ст. 3 ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Основные принципы проведения государственной кадастровой оценки:

единство методологии определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости; независимость и открытость процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления; экономическая обоснованность и проверяемость результатов определения кадастровой стоимости.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее – уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее – бюджетное учреждение).

Государственная кадастровая оценка включает следующие процедуры: (1) принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; (2) определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки (далее – отчет); (3) утверждение результатов определения кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 6 ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Часть 2
Регулирование оценочной деятельности

Профессиональное обучение оценщиков осуществляется образовательными организациями высшего образования по программам магистратуры, профессиональной переподготовки, повышения квалификации.

Квалификационный экзамен в области оценочной деятельности проводится образовательными организациями высшего образования, зарегистрированными на территории Российской Федерации и аккредитованными органом регистрации прав.

Порядок проведения и сдачи единого квалификационного экзамена, в том числе порядка подачи и рассмотрения апелляций, и предельного размера платы, взимаемой с претендента за прием единого квалификационного экзамена, утвержден приказом Минэкономразвития России.

Квалификационный аттестат – свидетельство, подтверждающее сдачу квалификационного экзамена, выдается при условии, что лицо, претендующее на его получение, сдало квалификационный экзамен.

Типы, формы квалификационного аттестата, порядок выдачи и аннулирования квалификационных аттестатов, а также порядок ведения реестра квалификационных аттестатов органом регистрации прав утвержден Минэкономразвития России[2]2
  Приказ Минэкономразвития России от 17.06.2013 № 336 «Об утверждении Порядка проведения и сдачи единого квалификационного экзамена, в том числе порядка подачи и рассмотрения апелляций, и предельного размера платы, взимаемой с претендента за прием единого квалификационного экзамена».


[Закрыть].

Саморегулируемая организация оценщиков — некоммерческая организация, созданная в целях регулирования оценочной деятельности и контроля за деятельностью своих членов в части соблюдения ими требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков (ч. 1 ст. 22 ФЗ об оценочной деятельности).

Национальное объединение саморегулируемых организаций оценщиков — некоммерческая организация, которая создана саморегулируемыми организациями оценщиков, зарегистрирована органом регистрации прав и членами которой являются более чем семьдесят пять процентов саморегулируемых организаций оценщиков, включенных в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющих более чем пятьдесят процентов оценщиков, включенных в сводный реестр членов саморегулируемых организаций оценщиков, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено (ч. 2 ст. 24.10 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

При Минэкономразвития России создан Совет по оценочной деятельности. Положение о Совете по оценочной деятельности и Положение о его рабочих органах утверждены приказом Минэкономразвития России[3]3
  Приказ Минэкономразвития России от 05.11.2014 № 700 «Об утверждении положения о совете по оценочной деятельности и положения о его рабочих органах».


[Закрыть]. Таким образом, регулирование оценочной деятельности осуществляется Советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития России, а также национальным объединением саморегулируемых организаций оценщиков в части разработки федеральных стандартов оценки.

Саморегулируемыми организациями осуществляется контроль деятельности членов саморегулируемых организаций оценщиков в части соблюдения ими требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики.

Минэкономразвития России утверждены:

1. Порядок ведения саморегулируемой организацией оценщиков реестра членов саморегулируемой организации оценщиков и предоставления доступа к информации, содержащейся в этом реестре, заинтересованным лицам и дополнительных требований к составу сведений, включаемых в реестр членов саморегулируемой организации оценщиков (Приказ Минэкономразвития России от 13.02.2015 № 55).

2. Типовые правила профессиональной этики оценщиков (Приказ Минэкономразвития России от 30.09.2015 № 708).

3. Требования к рассмотрению саморегулируемой организацией оценщиков жалобы на нарушение ее членом требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики (Приказ Минэкономразвития России от 25.12.2015 № 989).

Государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков в части нормативного правового регулирования осуществляется Минэкономразвития России.

Федеральная служба государственной регистрации прав, кадастра и картографии (далее – орган регистрации прав) осуществляет федеральный государственный надзор за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков и проведением государственной кадастровой оценки. Минэкономразвития России утвержден перечень сведений, включаемых в сводный реестр членов саморегулируемых организаций оценщиков, порядок формирования, ведения, опубликования сводного реестра членов саморегулируемых организаций оценщиков, порядок представления саморегулируемой организацией оценщиков в орган регистрации прав сведений о внесении изменений в реестр членов саморегулируемой организации оценщиков и об основаниях внесения таких изменений (Приказ Минэкономразвития России от 23.07.2015 № 497). Минэкономразвития России утвержден Порядок осуществления надзора за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков[4]4
  Приказ Минэкономразвития РФ от 29.04.2011 № 203 «Об утверждении Порядка осуществления надзора за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков».


[Закрыть]. Органом регистрации прав утверждены перечни актов, содержащие обязательные требования, соблюдение которых оценивается при проведении мероприятий по контролю при осуществлении государственного надзора[5]5
  Приказ Росреестра от 23.11.2016 № П/0569 «Об утверждении перечней актов, содержащих обязательные требования, соблюдение которых оценивается при проведении мероприятий по контролю при осуществлении государственного надзора (контроля)».


[Закрыть].

Часть 3
Административные регламенты по исполнению государственных функций и услуг в сфере оценочной деятельности

Административный регламент исполнения государственных функций – обязательный для исполнения порядок действий (решений) органа исполнительной власти, его структурных подразделений и должностных лиц, направленный на осуществление их полномочий в процессе исполнения государственных функций.

Административные регламенты четко определяют круг обязанностей и прав органа власти, сферу его юрисдикции, раскрывают возможные формы внутренних взаимодействий различных органов власти между собой на всех этапах прохождения документов в процессе принятия решений.

Цель использования административных регламентов — решение определенных общих задач: детальная регламентация деятельности государственных служащих; обеспечение открытости деятельности органов исполнительной власти; противодействие коррупции, снижение коррупциогенных факторов; оптимизация деятельности органов исполнительной власти, повышение её эффективности.

В настоящее время приказами Минэкономразвития России утверждены следующие административные регламенты:

Часть 4
Стандарты оценки

Стандарты оценочной деятельности – требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.

Федеральные стандарты оценки, за исключением федеральных стандартов оценки, устанавливающих требования к определению кадастровой стоимости, разрабатываются национальным объединением саморегулируемых организаций оценщиков и (или) саморегулируемыми организациями оценщиков и представляются на рассмотрение в Совет по оценочной деятельности в сроки, предусмотренные программой разработки федеральных стандартов оценки.

В случае, если национальное объединение саморегулируемых организаций оценщиков не представило разработанный проект федерального стандарта оценки на рассмотрение в Совет по оценочной деятельности в срок, предусмотренный программой разработки федеральных стандартов оценки, проект соответствующего федерального стандарта оценки разрабатывается и после его рассмотрения Советом по оценочной деятельности утверждается приказами Минэкономразвития России.

Утвержденные федеральные стандарты оценки и методические указания о государственной кадастровой оценке не подлежат государственной регистрации.

Стандарты и правила оценочной деятельности разрабатываются и утверждаются саморегулируемой организацией оценщиков и не могут противоречить ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

В настоящее время утверждено 13 федеральных стандартов оценки (далее – ФСО).

ФСО № 1 формулирует общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки. (Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297).

Подход к оценке — совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Метод проведения оценки объекта оценки — последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Основные подходы к оценке в соответствии с ФСО № 1:

ФСО № 2 раскрывает цель оценки и виды стоимости (Приказ Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298).

Цель оценки согласно ФСО № 2 – определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку с учетом предполагаемого использования результата оценки.

Результат оценки выражается в итоговой величине стоимости объекта оценки.

Виды стоимости объекта оценки:

При этом установленный перечень видов стоимости не является исчерпывающим.

ФСО № 3 устанавливает общие требования к отчету об оценке (Приказ Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299).

При этом дополнительные требования к отчету об определении кадастровой стоимости утверждены отдельным приказом Минэкономразвития России от 29.07.2011 № 382.

ФСО № 4 утвержден приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 г. № 508 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости». Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует.

При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.

ФСО № 4 вводит такое понятие, как массовая оценка недвижимости – процесс определения стоимости при группировке объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки (в соответствии с ФСО № 4) включает следующие этапы:

• заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке;

• сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости; определение ценообразующих факторов объектов оценки;

• сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки; группировка объектов оценки; сбор рыночной информации;

• построение модели оценки; анализ качества модели оценки; расчет кадастровой стоимости; составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки.

Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и обязательно должен быть обоснован. Определение кадастровой стоимости объектов оценки выполняется с использованием компьютерного моделирования (моделей) и (или) без него.

Кадастровая оценка проводится без учета ограничений (обременений) объекта недвижимости, за исключением ограничений (обременений), установленных в публично-правовых интересах в отношении объекта недвижимости, связанных с регулированием использования (в том числе, зонированием) территорий, государственной охраной объектов культурного наследия, охраной окружающей среды, обеспечением безопасности населения или Российской Федерации.

При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки расчет кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода.

При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранной оценщиком.

Если оценщиком использовано более одного подхода к оценке, результаты применения подходов должны быть согласованы с целью определения итоговой величины стоимости объекта оценки.

ФСО№ 5 устанавливает порядок проведения экспертизы отчетов об оценке, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (Приказ Минэкономразвития России от 4 июля 2011 года № 328).

ФСО№ 6 устанавливает требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (Приказ Минэкономразвития России от 7 ноября 2011 года № 628).

ФСО № 7, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, и является обязательным к применению при оценке недвижимости.

ФСО № 7 не применяется при оценке подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки.

Оценке на основании ФСО № 7 подлежат: земельные участки (застроенные и незастроенные, их части); объекты капитального строительства, их части; жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству; доли в праве на объект недвижимости.

В соответствии с ФСО № 7 для задания на проведение оценки такого объекта недвижимости установлен ряд дополнений к общему правилу: состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии); характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики; права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

При этом в определенных случаях значение может иметь не только стоимость объекта недвижимости, но и иные расчетные величины.

Так, в зависимости от цели проведения оценки в задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, подлежащие установлению, например, арендная плата, затраты на создание, восстановление или замещение, убытки, затраты на устранение экологического загрязнения и рекультивацию земельного участка.

Для оценки объекта недвижимости предусмотрен обязательный его осмотр оценщиком. При этом осмотр должен быть произведен в наиболее близкий к дате оценки период. Определенный период времени, в который должен быть произведен осмотр, может быть зафиксирован в задании на оценку. В случае отсутствия особых указаний осмотр производится по общим правилам федерального стандарта. Следует отметить, что осмотр может и не производиться при наличии объективных причин, которые отмечаются в отчете. Например, если проводится ретроспективная оценка либо оценка имущества, которого уже нет. Отсутствие осмотра может вызвать необходимость установления дополнительных допущений и ограничений, информация о которых также фиксируется в отчете. Однако отсутствие необходимости в осмотре должно быть мотивировано оценщиком.

Согласно правилам, установленным для оценки недвижимости, оценщик должен применять все существующие подходы. Однако мотивированный отказ от использования того или иного подхода может иметь место.

Потребность в оценке того или иного объекта недвижимости может возникнуть, например, в следующих случаях.

1. При совершении сделок купли-продажи. По общему правилу продавец вправе самостоятельно определить стоимость недвижимого имущества, подлежащего продаже[6]6
  Если в сделке не участвует государственное или муниципальное имущество.


[Закрыть]. Привлечение независимого оценщика для определения цены недвижимости в данном случае не является обязательным, однако нередко встречается в практике. Обращение к оценщику происходит на стадии переговоров покупателя и продавца.

Подготовленный оценщиком отчет об оценке недвижимости не только помогает достигнуть консенсуса сторонам сделки, но и является документом, подтверждающим факт продажи объекта по рыночной стоимости, и может иметь решающее значение при попытках оспаривания такой сделки по основаниям необоснованной цены[7]7
  Например, по основаниям п. 1 ст. 61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».


[Закрыть] либо при возникновении споров с налоговыми органами.

Пунктом 3 ст. 40 Налогового кодекса РФ установлено: когда цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20 % от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг), налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги.