Текст книги "Гражданское право. Отдельные виды договоров"

Отдельные виды договора аренды

Договор проката. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование движимое имущество, используемое для потребительских целей. Договор проката относится к числу потребительских договоров (преследующих достижение непредпринимательской цели), опосредующих краткосрочные отношения.

Субъектный состав данного договора имеет свои особенности, как на стороне арендодателя, так и на стороне арендатора. В качестве арендодателя выступает субъект предпринимательской деятельности, который целенаправленно занимается сдачей движимого имущества в прокат. Его интерес как субъекта предпринимательской деятельности связан с возможностью многократной сдачи вещей (как правило, объединенных какой-либо одной сферой их использования: прокат средств передвижения, прокат бытовой техники и т. п.), за счет которой он не только возвращает стоимость этих вещей, но и получает дополнительный доход. В качестве арендатора могут выступать как юридические, так и физические лица. Все они попадают под общую категорию – потребителей. Однако действие закона о защите прав потребителей распространяется только на отношения с участием арендатора – физического лица, что связано с необходимостью защиты и соблюдения законных прав заведомо слабой стороны – гражданина, не являющегося субъектом предпринимательской деятельности.

Изложенные качественные характеристики субъектного состава накладывают отпечаток на конструкцию договора проката с точки зрения обязательности его заключения. Он является публичным, а надлежащей формой его совершения выступает простая письменная форма. Арендодатель, при наличии соответствующего имущества, не может отказать в предоставлении его каждому обратившемуся к нему с таким требованием. Данное обстоятельство предполагает, что арендодатель должен обладать таким объемом соответствующего имущества, который позволит удовлетворить требования каждого потенциального арендатора.

Предметом договора проката выступает исключительно движимое имущество, использование которого предполагает удовлетворение потребительских целей, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа обязательства. Такие вещи должны сохранять свои потребительские свойства в течение всего срока действия договора проката.

Специфика предмета договора проката накладывает ряд обязанностей на арендодателя, как на стадии предоставления вещи в прокат, так и на стадии пользования ей арендатором. Так, при передаче вещи арендодатель обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в прокат имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации вещи либо выдать ему письменную инструкцию о пользовании таковой. Если же на стадии пользования вещью были обнаружены недостатки, которые полностью или частично препятствуют пользованию ею, арендодатель обязан либо устранить такие недостатки на месте, либо произвести замену этой вещи на аналогичную, находящуюся в надлежащем состоянии. Закон устанавливает предельный срок для исполнения этой обязанности – десять дней, если более короткий срок не установлен соглашением сторон. Указанные действия арендодатель совершает за свой счет, если только недостатки сданной в прокат вещи не явились следствием нарушения арендатором правил ее эксплуатации и содержания. В подобной ситуации арендатор выплачивает стоимость ремонта вещи и ее транспортировку.

Закон устанавливает максимальный (предельный) срок действия договора проката – один год. Арендатор независимо от срока заключения договора вправе в любой момент отказаться от его исполнения, предупредив об этом арендодателя за десять дней.

Функциональная направленность сдачи имущества в прокат, которая характеризуется, с одной стороны, краткосрочностью пользования имуществом, а с другой – необходимостью предоставления имущества на равных началах каждому, кто обратится с соответствующим требованием, определяет пределы применения к данному договору целого ряда общих правил об аренде. В частности, к договору проката не применяются правила о реализации преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок; о праве арендатора сдавать имущество в поднаем, совершать перенаем, предоставлять имущество в безвозмездное пользование; совершать залог арендных прав, а также вносить их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы. Кроме того, обязанность проведения текущего и капитального ремонта по договору проката возлагается на арендодателя без каких-либо исключений.

Определенной спецификой обладает форма арендной платы по договору проката. Она устанавливается исключительно в денежной форме в виде твердой суммы платежей, которые могут вноситься периодически или единовременно. При этом арендодатель вправе рассчитывать только на те суммы, которые соответствуют фактическому сроку пользования сданным в прокат имуществом. Это означает, что досрочный возврат арендованного имущества возлагает на арендодателя обязанность возвратить соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляемой со дня, следующего за днем фактического возврата имущества.

Договор аренды транспортных средств. Выделяются две разновидности договора аренды транспортных средств: договор аренды транспортного средства с экипажем (с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации) – договор фрахтования на время и договор аренды транспортного средства без экипажа (без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации). В основе разграничения указанных разновидностей договора аренды транспортных средств лежит признак предоставления услуг по управлению транспортным средством и его технической эксплуатации. В первом случае имеет место обязанность предоставления услуг, составляющая содержание соответствующего обязательства – обязательства по предоставлению услуг, связанных с управлением и технической эксплуатацией транспортного средства. Во втором случае такая обязанность отсутствует. Вместе с тем, и тот и другой договор характеризует ряд общих признаков, позволяющих рассматривать их в рамках одной видовой договорной конструкции.

В первую очередь, речь идет о направленности договора, который опосредует возмездное перемещение транспортного средства во временное владение и пользование арендатора. Данная особенность позволяет отличить этот договор от договора фрахтования (чартера), поименованного в ст. 787 гл. 40 «Перевозка» ГК РФ. Несмотря на ряд очевидных сходств, последний предполагает передачу не транспортного средства, а всей или части вместимости одного или нескольких транспортных средств, а значит, имущество передается только во временное пользование, а не владение. Это обстоятельство позволяет признать за договором фрахтования (чартера) качества самостоятельного вида гражданско-правового договора в рамках единой системы договоров, направленных на передачу имущества в пользование.

В качестве предмета исследуемого вида договора аренды выступает предоставление транспортного средства для целей, предусмотренных договором, но не противоречащих назначению этого транспортного средства. Это может быть перевозка людей и грузов, а также иная коммерческая эксплуатация транспортного средства. Особенности аренды отдельных видов транспортных средств могут устанавливаться специальным законодательством: транспортными уставами и кодексами. К ним, в частности, относятся: Кодекс внутреннего водного транспорта РФ[65]65
  Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации: от 7.03.2001 № 24-ФЗ (ред. от 3.07.2016) // СЗ РФ. 2001 г. № 11. Ст. 1001.


[Закрыть], Кодекс торгового мореплавания РФ[66]66
  Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации: от 30.04.1999 № 81 – ФЗ (ред. от 7.02.2017) // СЗ РФ. № 18. Ст. 2207.


[Закрыть].

Договор аренды транспортных средств заключается в обязательной письменной форме независимо от срока его действия.

Арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом, в рамках договора аренды транспортного средства без экипажа, субаренда может состояться как на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем, так и без экипажа. Арендатор, в рамках осуществления коммерческой эксплуатации транспортного средства, вправе без согласия арендодателя, от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки, а также иные договоры, не противоречащие целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а в их отсутствие – назначению транспортного средства. Вместе с тем, на договор аренды транспортного средства не распространяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Помимо указанных общих характеристик двух разновидностей договора аренды транспортных средств, имеют место и отличия, являющиеся следствием основного признака их разграничения – наличие или отсутствие обязанности предоставления услуг по управлению транспортным средством и его технической эксплуатации.

Согласно легальной дефиниции по договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем, арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации[67]67
  Юридико-техническая оценка легальных определений договоров аренды транспортных средств (ч. 1 ст. 632 и ч. 1 ст. 642 ГК РФ), исключая иные средства их оценки, позволяет вести речь о том, что такие договоры построены по модели реальных договоров в отличии от общей консенсуальной конструкции договора аренды (ч. 1 ст. 606 ГК РФ). Подобное умозаключение является типичной ошибкой, когда оценка отдельных правовых конструкций производится изолированно (вне системы соответствующего правового института), в нашем случае игнорируя типовые сущностные признаки договора аренды. Используя метод формальной логики, следует понимать, что любой сущностный признак договора аренды (консенсуальный, возмездный и двусторонний характер) проявляет себя в любом виде договора аренды, а значит, нет необходимости в рамках правовой регламентации отношений в том или ином виде аренды каждый раз делать акцент на таких признаках. Так, в легальном определении договора аренды здания или сооружения (п. 1 ст. 650 ГК РФ) потерян признак возмездности («за плату»), что, естественно, не дает повода усомниться в возмездном характере этого вида договора аренды. В качестве примера можно привести и легальные определения договора розничной купли-продажи, договора поставки, договора контрактации, договора продажи недвижимости и договора продажи предприятия, по содержанию которых законодатель также упускает один из сущностных элементов общей договорной конструкции купли-продажи – обязанность покупателя оплатить приобретаемый товар. Однако это никак не отражается на восприятии всех указанных видов договора купли-продажи в качестве возмездных.


[Закрыть]. Предмет данного договора, помимо предоставляемого транспортного средства, обременяется еще и оказанием услуг со стороны арендодателя. Это позволяет вести речь о наличии сложного предмета, состоящего из двух элементов: основного – предоставление в аренду транспортного средства – и дополнительного – оказание услуг по управлению транспортным средством и его технической эксплуатации. Вкрапление в предмет договора элемента, связанного с предоставлением услуг, предопределяет возникновение двух обязательств, в совокупности отвечающих за квалификацию рассматриваемого договора. Речь идет об обязательстве по предоставлению транспортного средства в аренду, а также об обязательстве по оказанию услуг по управлению транспортным средством и услуг по его технической эксплуатации.

Содержание основной обязанности, возникающей из обязательства имущественного найма, сводится к наличию таких обязываний, как обязанность предоставления транспортного средства в состоянии, обусловленном соглашением сторон или назначением имущества; обязанность по поддержанию надлежащего состояния транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей к нему.

По обязательству, связанному с оказанием услуг, арендодатель обязан осуществлять управление транспортным средством, а также осуществлять его техническую и коммерческую эксплуатацию таким образом, чтобы обеспечить нормальное и безопасное использование транспорта в соответствии с целями аренды, определенными договором. Указанные обязывания по соглашению сторон могут быть дополнены обязанностью арендодателя предоставлять и иные услуги (с учетом цели использования транспортного средства).

Связь указанных обязательств (обязательства по предоставлению имущества внаем и обязательства по оказанию услуг) проявляется, в частности, в совокупной финансовой нагрузке по внесению арендной платы, падающей на арендатора. Иначе говоря, в структуру арендного платежа входит как плата за наем, так и оплата услуг арендодателя, что оказывает влияние на выбор оптимальной формы арендной платы – денежной. Размер такой платы должен, в первую очередь, покрыть расходы арендодателя, связанные с исполнением его обязанностей, кроме расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией (которые по общему правилу несет арендатор, если иное не предусмотрено договором). Последние включают в себя расходы на оплату топлива, других расходуемых в процессе эксплуатации материалов, а также расходы на оплату сборов.

При характеристике арендодателя в качестве лица, оказывающего услуги, необходимо учитывать, что такая услуга объективируется за счет действий его работников – экипажа, состав и квалификация которого должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора. В отсутствие же таких обязательных правил речь должна идти о соблюдении требований обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида и условий договора. При этом члены экипажа подчиняются распоряжениям арендодателя относительно управления и технической эксплуатации, а в рамках коммерческой эксплуатации исполняют распоряжения арендатора.

Несмотря на то, что «де-юре» транспортное средство по данному договору передается во владение арендатора, «де-факто» оно постоянно находится в обладании членов экипажа арендодателя. Это накладывает отпечаток на отдельные особенности динамики договора аренды транспортного средства с экипажем. В частности, речь идет о возможности возложения на арендодателя обязанности застраховать транспортное средство и (или) ответственность за ущерб, который может быть причинен транспортным средством или в связи с его эксплуатацией (когда такое страхование является обязательным в силу закона или договора). Наличие этой обязанности ни в коем случае не оказывает влияния на квалификацию рассматриваемого договора и выступает условием сдачи внаем транспортного средства.

Кроме того, арендодатель по данному договору несет риск случайной гибели или повреждения имущества. Если только не докажет, что гибель (повреждение) транспорта произошла по обстоятельствам, за которые отвечает арендатор в силу закона или достигнутого соглашения сторон. Также арендодатель несет обязанность по возмещению вреда, причиненного третьим лицам, арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием (при наличии вины арендатора в причинении вреда к нему может быть предъявлено требование арендодателя только в порядке регресса о возмещении выплаченных сумм третьим лицам).

Что касается другой разновидности договора аренды транспортных средств – договора аренды транспортного средства без экипажа – то по такому договору арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации. Данная разновидность договора аренды транспортного средства в полной мере соответствует общей конструкции договора аренды, поскольку на стороне арендодателя возникает лишь одно обязательство – обязательство по предоставлению транспортного средства внаем. Соответственно, обязанность по поддержанию надлежащего состояния транспорта, включая осуществление текущего и капитального ремонта, лежит на арендаторе и характеризует исключительно его правовой статус. Исполнение этой обязанности производится полностью за счет арендатора, если только иное не предусмотрено договором. Арендатор также несет бремя иных расходов, в частности, расходы на содержание арендованного имущества и расходы, связанные с его эксплуатацией. Это, в свою очередь, оказывает влияние на структуру арендной платы, которая, по общему правилу, включает в себя исключительно плату за наем транспортного средства.

По договору аренды транспортного средства без экипажа имущество поступает в полное хозяйственное господство арендатора, который своими силами осуществляет управление транспортным средством, осуществляет его техническую и коммерческую эксплуатацию. Отсюда следует, что и обязанность по страхованию имущества (страхованию ответственности), а равно и расходы на такое страхование несет арендатор, если иное не предусмотрено договором. Арендатор также отвечает за вред, причиненный третьим лицам непосредственно транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием.

Договор аренды зданий и сооружений. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение, а арендатор обязуется возвратить это имущество и уплатить предусмотренную договором арендную плату. Рассматриваемый договор выступает, с одной стороны, видом договора аренды, а с другой – общей договорной конструкцией для всех тех договоров, которые направлены на передачу внаем зданий и сооружений, части зданий или сооружений, в том числе их отдельных помещений, а также предприятия. В то же время данным договором не опосредуются отношения по аренде других объектов недвижимости (отличных от зданий, сооружений, предприятий и их отдельных частей), в частности, земельных участков. В последнем случае речь идет об одном из видов договора аренды – договоре аренды земельных участков, специальная правовая регламентация которого сосредоточена, в частности, в Земельном кодексе РФ (ст. 22).

Договор аренды здания или сооружения подлежит совершению в обязательной письменной форме посредством составления одного документа, подписанного сторонами. Нарушение требования об обязательной письменной форме влечет ничтожность совершенной сделки. Закон предъявляет специальное требование к договорам аренды здания или сооружения, которые заключаются на срок не менее одного года. Такие договоры подлежат обязательной государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации. При этом если рассматриваемый договор совершен в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от его регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации договора. В подобном случае договор подлежит регистрации на основании решения суда.

Системный анализ норм об аренде, касающихся срока действия договора и требования его государственной регистрации, позволяет выявить особенность определения срока действия договора об аренде здания или сооружения: если в таком договоре не указан срок его действия, он считается заключенным на срок менее одного года. Иными словами, на договор аренды здания или сооружения не распространяется правило о заключении договора аренды на неопределенный срок.

Специфика аренды зданий и сооружений заключается в том, что такие объекты всегда располагаются на определенном земельном участке, а соответственно, аренда самого здания или сооружения влечет обременение права собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью. В подобных ситуациях земельный участок не выступает объектом какого-либо самостоятельного правоотношения, что исключает необходимость при аренде зданий и сооружений совершения отдельного договора на передачу земельного участка в аренду. Таким образом, при аренде зданий или сооружений одновременно передаются права на земельный участок, на котором находится недвижимость и который необходим для ее использования. Эта общая конструкция имеет свои особенности, зависящие как от статуса арендодателя по отношению к земельному участку, занятого недвижимостью, так и от наличия достигнутого соглашения о режиме земельного участка. Так, если арендодатель является собственником земельного участка, то к арендатору переходит право аренды такого земельного участка или иное предусмотренное договором аренды здания или сооружения право на него. Если же стороны своим соглашением не определили существо передаваемого на земельный участок права, то к арендатору переходит только право пользования земельным участком, занятым зданием или сооружением и необходимым для его использования по назначению. При этом, понятие «земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования по назначению» может раскрываться как через понятие «земельный участок», так и через понятие «часть земельного участка». Отличие данных понятий заключается в том, что земельный участок признается самостоятельным объектом гражданских прав, правовой режим которого определяется земельным законодательством. А часть земельного участка не обладает качеством самостоятельного объекта гражданских прав, и возможность его использования продиктована исключительно целью договора аренды здания или сооружения – возможностью использования их по назначению. Практическая значимость изложенного тезиса выражается в том, что обременение права собственности земельного участка правом аренды или иным согласованным сторонами правом подлежит государственной регистрации, а обременение правом пользования части земельного участка регистрации не подлежит. При передаче в аренду здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, согласия собственника земельного участка на его передачу не требуется, если это не противоречит условиям пользования таким земельным участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Специфической особенностью исследуемой договорной конструкции выступает необходимость согласования на стадии заключения договора, помимо условия о предмете договора, условия об арендной плате как существенном условии. При отсутствии соглашения сторон о размере арендной платы рассматриваемый договор считается незаключенным. Арендная плата выражается в денежной форме в виде твердой суммы или платы за единицу площади здания или сооружения (иного показателя ее размера). В последнем случае арендная плата определяется исходя из фактического размера передаваемого здания или сооружения. Если иное не предусмотрено законом или договором, согласованный размер арендной платы за наем здания или сооружения включает в себя плату за пользование земельным участком или его частью.

Закон особо уделяет внимание исполнению обязательства по передаче имущества в аренду. Такая передача осуществляется по передаточному акту или иному подобному документу, подписываемому сторонами. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче имущества в аренду подлежит квалификации в качестве отказа стороны от исполнения договора аренды со всеми вытекающими отсюда последствиями. На стадии прекращения договора возврат арендованного имущества происходит так же через механизм подписания передаточного акта (иного подобного документа).

Договор аренды предприятий. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется: во-первых, предоставить за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства; во-вторых, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства; в-третьих, передать права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием; в-четвертых, передать права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права; в-пятых, уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Некоторые принадлежащие арендодателю права передаче не подлежат, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами. Речь идет о правах, полученных арендодателем на основании разрешения (лицензии) на осуществление деятельности, соответствующей цели использования предприятия. Вместе с тем, не приобретение аналогичных прав арендатором в порядке, предусмотренном законом или иными правовыми актами о лицензировании отдельных видов деятельности, не освобождает арендодателя от исполнения соответствующих обязательств, которые вошли в состав арендованного предприятия.

Определенной спецификой обладает непосредственно передача предприятия в аренду. Несмотря на то, что предметом договора аренды выступает передача предприятия как имущественного комплекса, предоставление имущества, входящего в состав предприятия, может иметь свои особенности. Это связано с тем, что акт передачи предприятия в аренду предполагает, помимо предоставления внаем основных производственных фондов (недвижимости и оборудования), находящихся в непосредственной собственности арендодателя, также отчуждение в собственность арендатора оборотных средств, передачу прав (отличных от права аренды) на основные фонды и т. п. Данная особенность состава предприятия как имущественного комплекса выражается в том, что правовая регламентация отношений, возникающих из договора аренды предприятия, не ограничивается лишь нормами § 5 гл. 34 ГК РФ. К данному договору непосредственно (напрямую) подлежат применению нормы, регулирующие иные схемы перемещения имущества, отличные от имущественного найма.

Сложный состав предприятия как имущественного комплекса предполагает необходимость его предварительной подготовки к передаче, которую за свой счет осуществляет арендодатель, в том числе составление и предоставление на подпись передаточного акта. Учитывая, что предварительная подготовка связана, в первую очередь, с определением состава предприятия, она начинается еще до момента заключения договора. Сам же договор аренды предприятия заключается в обязательной письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами, и считается заключенным с момента его государственной регистрации[68]68
  Согласно п. 3 ст. 46 ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости», государственной регистрации подлежит не столько сам договор аренды предприятия, сколько обременение предприятия как имущественного комплекса правом аренды. При этом одновременно с государственной регистрацией обременения предприятия как имущественного комплекса осуществляется государственная регистрация обременений всех объектов недвижимости, входящих в состав такого предприятия.


[Закрыть].

До момента передачи предприятия, которая осуществляется на основании передаточного акта, арендодатель обязан письменно уведомить кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, о предстоящей передаче предприятия в аренду. Если кредитор не дал письменного согласия на перевод долга, то он вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательств, а также возмещения причиненных убытков. Если кредитор не был надлежащим образом уведомлен о передаче предприятия в аренду, то он вправе в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду, предъявить иск о прекращении или досрочном исполнении обязательств и возмещении убытков. Такое требование может быть предъявлено как к арендатору, так и к арендодателю, которые с момента перевода долгов без согласия кредитора несут солидарную ответственность по включенным в состав предприятия долгам.

С момента передачи предприятия арендатор обладает правом его использования в пределах, установленных законом и соглашением сторон. При этом необходимо учитывать, что договор аренды предприятия имеет исключительную целевую направленность. Иначе говоря, предполагается, что предприятие как имущественный комплекс по договору аренды должно использоваться исключительно в предпринимательской деятельности. Это, в свою очередь, означает, что не использование предприятия в предпринимательской деятельности является основанием для расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя.

Закон предоставляет арендатору в отношении имущества, входящего в состав предприятия, весьма широкие правомочия, которые могут быть ограничены только соглашением сторон. К ним, в частности, относятся следующие права: право без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав предприятия; право сдавать указанные материальные ценности в субаренду; право передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении материальных ценностей другому лицу. Реализация таких правомочий имеет границы: во-первых, их реализация не должна влечь уменьшение стоимости предприятия и не нарушать условий договора аренды предприятия; во-вторых, такие правомочия нельзя реализовать в отношении земли и других природных объектов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Арендатор вправе без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором, вносить изменения в состав предприятия, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение. Реализация указанных правомочий всегда должна приводить к увеличению стоимости предприятия, в том числе за счет стоимости неотделимых улучшений. После окончания действия договора аренды, арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия. Арендодатель может быть освобожден от обязанности по возмещению таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на неотделимые улучшения предприятия по размеру не сопоставимы с улучшениями его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Предоставление арендатору вышеуказанных прав основано, прежде всего, на том, что арендованное предприятие поступает в его полное хозяйственное господство, а значит, арендатор несет ряд обязанностей, сопоставимых с теми, которые несет собственник предприятия. В частности, арендатор в течение всего срока действия договора аренды обязан поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, что предполагает проведение текущего и капитального ремонта; арендатор обязан нести расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также расходы по страхованию имущества.

По окончании срока действия договора возврат предприятия происходит в порядке аналогичном его предоставлению в аренду, с той лишь разницей, что подготовку предприятия к передаче осуществляет за свой счет арендатор. После подписания передаточного акта снимаются все обременения, подлежащие государственной регистрации.

Договор финансовой аренды (лизинга). По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование.

Специфичной особенностью данной договорной конструкции является то, что предметом договора финансовой аренды выступает предоставление во временное владение и пользование такого имущества, которое на момент заключения договора у арендодателя отсутствует. При этом право выбора имущества, которое только предстоит приобрести арендодателю в рамках исполнения своих обязанностей по договору лизинга, принадлежит арендатору, равно как и право выбора продавца такого имущества, если только договором лизинга указанные права не предоставлены арендодателю. Исключение составляет лишь случай, когда в качестве арендатора выступает бюджетное учреждение, которое может отвечать лишь за выбор объекта лизинга, но не за выбор продавца. Продавца по такому договору обязан выбирать арендодатель, что должно быть прямо указано в договоре.