Текст книги "Гражданское право. Отдельные виды договоров"

Объектом лизинга могут выступать любые не потребляемые вещи, за исключением земельных участков и других природных объектов. При передаче объекта лизинга арендатору на него переходит риск случайной гибели или повреждения объекта, что выступает отличительной чертой рассматриваемого договора. Если иное не предусмотрено договором, момент перехода указанного риска совпадает с моментом передачи вещи.

Особенность рассматриваемого договора проявляется также в его динамике. Так, заключенный договор лизинга порождает обязанность арендодателя приобрести в собственность согласованное сторонами имущество для последующей его передачи внаем. Данная обязанность не составляет содержание обязательства по предоставлению имущества в финансовую аренду. Действия арендодателя по приобретению объекта лизинга по отношению к арендатору выступают ничем иным как предоставление последнему соответствующей услуги, сводящейся либо к совершению исключительно юридического действия (приобретение указанного арендатором имущества у определенного им продавца), либо к совершению юридических и иных действий (приобретение имущества у продавца, право выбора которого остается за арендодателем).

Не предоставление указанной услуги, а равно ненадлежащее ее предоставление для цели договора финансовой аренды может выражаться в том, что объект лизинга не будет передан арендатору в установленный договором срок, а если такой срок не установлен, в разумный срок. В подобной ситуации арендатор вправе требовать расторжения договора и возмещения понесенных им убытков. Если же услуга предоставлена надлежащим образом, ее результатом станет непосредственно заключенный договор купли-продажи. При его заключении арендодатель обязан уведомить продавца о том, что приобретаемое имущество предназначено для передачи его в аренду конкретному лицу. Подобное указание накладывает отпечаток на особенности исполнения договора купли-продажи. Так, продавец передает приобретенное арендодателем имущество непосредственно арендатору в месте нахождения последнего. При этом арендатор имеет права и исполняет обязанности покупателя, за исключением обязанности оплатить товар. В частности, он вправе предъявлять требования к продавцу имущества (кроме требования о расторжении договора без согласия арендодателя), связанные с нарушением условий договора купли-продажи о качестве товара, его ассортименте и комплектности, сроках поставки, а также в иных случаях ненадлежащего исполнения продавцом своих обязанностей.

Учитывая указанные особенности исполнения договора купли-продажи, закон определяет, что арендодатель и арендатор по отношению к продавцу выступают солидарными кредиторами. Подобная схема взаимоотношений исключает возможность признания за договором купли-продажи объекта лизинга качество договора в пользу третьего лица. Конструкция договора в пользу третьего лица иначе строит взаимоотношения лица, заключившего договор, и лица, в чью пользу он был заключен: например, кредитор может воспользоваться правами, предоставленными по договору, только в том случае, если этими правами не воспользовалось третье лицо[69]69
  Более того, конструкция договора в пользу третьего лица применительно к договору купли-продажи означает, что приобретателем (собственником) по такому договору должно стать третье лицо. При исполнении договора купли-продажи объекта лизинга посредством передачи его арендатору, собственником имущества становится арендодатель, а не арендатор. Это означает лишь то, что договор купли-продажи объекта лизинга строится по иной конструкции, отличной от договора, в пользу третьего лица.


[Закрыть].

Связь договора купли-продажи и договора финансовой аренды прослеживается в том, что исполнение обязательства арендодателя по предоставлению имущества в аренду рассматривается через призму исполнения продавцом обязательства по передаче товара (объекта лизинга) арендатору. При этом, если за выбор продавца по договору лизинга отвечал арендодатель, то за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, продавец и арендодатель несут солидарную ответственность перед арендатором. Это означает, что арендатор по своему выбору может предъявить требование, связанное с исполнением обязательства по передаче имущества, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю.

Договор найма жилого помещения

Понятие договора найма жилого помещения, его виды. Индивидуализация гражданина в гражданском обороте происходит, в том числе, посредством его места жительства, то есть места, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает. Провозглашенное ст. 40 Конституции Российской

Федерации право гражданина на жилище и установленная ею же гарантия того, что никто не может быть произвольно лишен жилища, с точки зрения гражданского законодательства трансформируется в обязанность гражданина проживать в таком жилище.

Не всем гражданам по тем или иным причинам доступно жилье, которым они могут обладать на праве собственности. Действующее гражданское законодательство содержит достаточный арсенал правового инструментария способного помочь гражданину в обеспечении себя временным жильем. Речь, в частности, идет о договорах, опосредующих отношения по временному пользованию жилыми помещениями. На сегодняшний день система таких договоров, помимо договора аренды (имущественного найма), представлена договором найма жилого помещения (гл. 35 ГК РФ), договором безвозмездного пользования имуществом (гл. 36 ГК РФ) и договором найма специализированного жилого помещения (ст. 100 ЖК РФ[70]70
  Жилищный кодекс Российской Федерации: от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 28.12.2016)//2005 г. № 1 (ч. 1). Ст. 14.


[Закрыть]).

В отличие от иных договорных конструкций, договор найма жилого помещения предполагает не только возмездность временного перемещения жилого помещения от одного лица к другому, но и то, что таковое перемещение всегда предполагает и временное пользование имуществом, и временное владение им. С позиции действующего законодательства это выражается в необходимости государственной регистрации обременения права собственности на жилое помещение. Однородность отношений, опосредуемых заключением договора найма жилого помещения, позволяет выделить группу норм, составляющих содержание правового института найма жилого помещения. Эти нормы сосредоточены как в ГК РФ (гл. 35), иных нормативных актах гражданского законодательства, так и в нормативных актах жилищного законодательства, в рамках которого основная роль отводится Жилищному кодексу РФ.

Итак, по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Целью рассматриваемого договора выступает возмездное временное перемещение жилого помещения от одного лица к другому без перехода к последнему права собственности на жилое помещение исключительно для проживания в нем. Эта цель предопределена природой отношений экономического базиса, в рамках которых происходит перемещение стоимости в виде определенного жилого помещения для обеспечения потребностей в жилье конкретного гражданина и членов его семьи, если таковые имеются. Указанные имущественные отношения, которые обладают качеством потребительских отношений, обеспечили формирование договорного типа – договора найма жилого помещения. Этот договор представлен двумя видами – договором коммерческого найма жилого помещения (далее – договор коммерческого найма) и договором найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования. Последний в свою очередь имеет две разновидности – договор социального найма жилого помещения (далее – договор социального найма) и договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Договор найма жилого помещения относится к разряду консенсуальных договоров, то есть считается заключенным с момента достижения соглашения сторон. Подобная конструкция, в первую очередь, позволяет обеспечить удовлетворение потребительского интереса нанимателя – физического лица в получении жилого помещения для проживания в нем, а значит, выступает определенной защитной моделью наиболее слабой стороны (нанимателя) в имущественных отношениях: исполнение обязанности по предоставлению жилья гарантируется заключенным консенсуальным договором, исполнение которого, в свою очередь, обеспечено принудительной силой государства. Придание данному договору реального характера при помощи соглашения сторон для закона является безразличным, а значит, в случае не предоставления наймодателем жилого помещения, наниматель всегда может обратиться к тем правовым средствам, которые направлены на понуждение исполнения обязательства в натуре (в нашем случае – обязательства по предоставлению жилого помещения).

Данный договор является потребительским, что обусловлено, как наличием нанимателя – физического лица, так и целью использования жилого помещения – исключительно для проживания в нем нанимателя. В то же время потребительская направленность договора найма жилого помещения не возводит его на уровень публичного договора (как это, например, сделано в отношении договора розничной купли-продажи, договора проката, договора бытового подряда и некоторых других). Указанная направленность имеет другое немаловажное значение. Если, например, в договоре проката стороны предусмотрят иную (непотребительскую) целевую направленность использования объекта аренды, то к отношениям, возникающим из такого договора, будут подлежать применению общие положения об аренде (в виду потери заключенным договором специфического, видового признака договора проката). То есть договор потеряет видовую принадлежность как договор проката, но не перестанет быть договором аренды. Если же стороны договора найма жилого помещения определят, что передаваемое жилое помещение предназначено для предпринимательской цели, то такой договор, утрачивая потребительский характер как один из необходимых своих признаков, будет признан ничтожным как притворная сделка. Иначе говоря, потребительская направленность использования жилья (исключительно для проживания нанимателя – гражданина) выступает квалифицирующим признаком договора найма жилого помещения как договорного типа, нарушение которого должно рассматриваться через призму порока содержания сделки. В то же время заключение договора с нанимателем – юридическим лицом, когда последний получает жилое помещение с целью предоставления его для проживания в нем граждан, не являющихся непосредственно нанимателями, имеет иное значение для квалификации сделки, отличной от той, которая связана с нарушением целевой направленности использования имущества. Такой договор подлежит квалификации в качестве договора аренды или иного договора со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Имущество по договору найма жилого помещения передается во владение и пользование нанимателя. Несмотря на то, что законодатель не использует конструкцию «временное владение и пользование» (как это сделано в отношении договора аренды), не вызывает сомнения, что жилое помещение находится во владении нанимателя на условиях его возврата по истечении определенного срока, пусть даже этот срок будет весьма продолжительным (в частности, это касается срока действия договора социального найма). Некоторая временная продолжительность нахождения жилого помещения во владении гражданина позволяет констатировать, что исследуемый договор опосредует отношения, носящие длящийся характер.

Договор найма жилого помещения по критерию встречного предоставления относится к разряду возмездных договоров: наймодатель за исполнение своей обязанности предоставить жилое помещение должен получить плату в качестве встречного предоставления. Существо отношений по найму жилого помещения оказывает влияние на определение формы платы за жилье в качестве денежной.

Наличие прав и обязанностей у каждой из сторон исследуемого договора предопределяет его двусторонний характер. Эти права и обязанности составляют содержание трех обязательств: обязательство по предоставлению жилого помещения во владение и пользование для проживания в нем (данное обязательство отвечает за квалификацию договора в качестве договора найма жилого помещения); обязательство по внесению платы за жилое помещение; обязательство по возврату жилого помещения. Последние два обязательства по отношению к первому являются взаимными. При этом обязательство по предоставлению внаем жилья и обязательство по внесению платы за него выступают примером встречных обязательств, когда исполнение одного обусловлено исполнением другого. Обязательство по представлению имущества внаем и обязательство по его возврату, являясь взаимными обязательствами, не удовлетворяют требованию встречных обязательств: исполнение обязательства по предоставлению жилья обусловливает возникновение, а не исполнение обязательства по его возврату. Указанные сущностные характеристики проявляются во всех видах договора найма жилого помещения. В то же время каждый из его видов характеризуется отдельными особенностями.

Договор коммерческого найма. Правовая регламентация отношений, возникающих из договора коммерческого найма, представлена, во-первых, нормами гл. 35 ГК РФ, за исключением положений ст. 672 ГК РФ, которые имеют исключительную ориентацию на договоры найма жилых помещений в жилищном фонде социального использования, и, во-вторых, отдельными нормами ЖК РФ.

При определении особенностей действия норм о коммерческом найме жилого помещения по вертикали следует учитывать, что правила Жилищного кодекса РФ имеют приоритет во всех тех случаях, когда нормы ГК РФ прямо отсылают к положениям жилищного законодательства. В частности, это касается определения пригодности жилого помещения для проживания в нем (абз. 2 и. 1 ст. 673 ГК РФ), норм общей площади жилого помещения на одного человека (ч. 2 ст. 679 ГК РФ, ч. 1 ст. 680 ГК РФ, и. 2 ст. 685 ГК РФ), периодичности внесения платы за жилье, если сроки внесения ее не определены договором (и. 3 ст. 682 ГК РФ) и некоторых других положений.

В качестве объекта коммерческого найма может выступать не любое жилое помещение, а лишь то, которое находится в частной собственности (собственности граждан и юридических лиц) и не относится к государственному и муниципальному жилищному фонду социального использования. Такое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания, то есть отвечать установленным санитарным, техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. К жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, в том числе комната. Все указанные объекты признаются недвижимостью, что накладывает отпечаток на требования, предъявляемые к форме рассматриваемого договора: он должен быть заключен в письменной форме.

Несмотря на то, что закон не указывает на последствия несоблюдения письменной формы договора коммерческого найма, не вызывает сомнения, что нарушение требования о необходимости совершения указанной сделки в письменной форме влечет ее недействительность. Возведение требования об обязательной письменной форме договора коммерческого найма до уровня императива объясняется не только с точки зрения систематического толкования (когда закон четко определяет последствия несоблюдения простой письменной формы договора аренды зданий и сооружений – абз. 2 п. 1. ст. 651 ГК РФ), но и с точки зрения требований формальной логики. Во-первых, если собственник жилого помещения вселяет иных лиц, а соответственно, дает согласие на их регистрацию по соответствующему адресу, то в отсутствие письменного договора коммерческого найма он вселяет их в качестве постоянно проживающих вместе с собственником граждан, а не в качестве нанимателей. Во-вторых, при заключении данного договора необходимо согласовать, помимо условия о предмете договора, также условие о плате за жилье, что в отсутствие письменного договора сделать невозможно. В-третьих, в предоставленном жилом помещении могут проживать как сам наниматель, так и иные граждане в статусе граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем, которые должны быть обязательно указаны в договоре. Предположение о том, что наниматель может вселять кого угодно и сколько угодно, несостоятельно и с позиции жилищного законодательства, и с позиции порядка вселения граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем). В-четвертых, передача жилых помещений иным лицам (несобственникам) затрагивает как частные интересы (удовлетворяет потребности одних в жилье, а других – в получении фиксированного постоянного дохода), так и публичные интересы (обеспечение населения страны жильем в рамках выполнения государством функции обеспечения прав и свобод человека и гражданина, охраны правопорядка), выражающиеся в необходимости государственной регистрации обременения права собственности на жилое помещение, в случае заключения договора коммерческого найма на срок не менее года.

В качестве сторон договора коммерческого найма выступают наймодатель и наниматель. Наймодатель – физическое или юридическое лицо, являющееся собственником жилого помещения, или лицо, управомоченное собственником на совершение действия по передаче имущества в коммерческий наем. Передача жилых помещений относительно конкретного наймодателя должна рассматриваться через призму предпринимательской деятельности, а равно деятельности, приносящей доход.

Наниматель – это гражданин, использующий жилое помещение исключительно для проживания в нем и проживания граждан, постоянно проживающих с ним. Последние не являются стороной договора, однако обладают равными правами с нанимателем по пользованию жильем, несмотря на то, что ответственность за нарушение договора такими лицами перед наймодателем несет непосредственно наниматель. Вместе с тем, указанные лица становятся стороной договора в случае, когда он предусматривает, что все граждане, проживающие в жилом помещении, несут с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В подобной ситуации все проживающие в жилом помещении граждане становятся сонанимателями, а сама конструкция взаимоотношений сторон приобретает качество конструкции множественности лиц на стороне нанимателя.

Стороны договора должны согласовать условие о плате за жилье, которая выражается в определенной денежной сумме, что, впрочем, не исключает возможности согласования сторонами иной формы встречного предоставления. Последнее возможно не в силу существа исследуемого договора (поскольку ни гл. 35 ГК РФ, ни ЖК РФ не предусматривают альтернативы денежной форме платы за жилье), а вследствие реализации правил о смешанном договоре. При этом иная форма встречного предоставления может покрывать исключительно размер платы за коммерческий наем, не затрагивая иные платежи, включаемые в плату за жилье и плату за коммунальные услуги. Причем именно получение платы за коммерческий наем выступает тем результатом, ради которого собственник жилья заключает подобный договор. Ведь размер платы за жилье, вносимой нанимателем, должен удовлетворить имущественный интерес наймодателя, который выражается в получении некоторой денежной суммы сверх той, которую он вносил как собственник имущества.

Плата за жилье по договору коммерческого найма включает в себя плату за содержание жилого помещения (плата за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме); взнос на капитальный ремонт (п. 2 ст. 154 ЖК РФ); плату за коммерческий наем, которая непосредственно составляет доход наймодателя. Кроме того, наниматель самостоятельно вносит плату за коммунальные услуги, если иное не установлено договором коммерческого найма.

Платежи могут вноситься по двум схемам. Первая схема предполагает внесение всех видов платежей, кроме платы за коммерческий наем, по конструкции исполнения обязательства собственника жилья третьим лицом (нанимателем) на основании возложения (договора коммерческого найма). Вторая схема сводится к тому, что плата за жилье в полном объеме вносится наймодателю, который, в свою очередь, исполняет свои обязанности перед кредиторами по платежам за жилье и коммунальным платежам. Платежи нанимателем вносятся ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ, если иные сроки не предусмотрены договором.

Договор коммерческого найма заключается на срок, не превышающий пяти лет. Данный максимальный срок действия договора не является предельным. В ситуации, когда наймодатель, не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора, не исполнил свою обязанность по формированию нового предложения о заключении договора найма на новый срок или не предупредил нанимателя об отказе от продления договора, а наниматель не отказался от продления договора, такой договор коммерческого найма считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Таким образом, по окончании максимального пятилетнего срока действия договора, он может продлеваться каждый раз на пять лет. При этом пятилетний срок выступает общим правилом определения срока действия исследуемого договора, если срок его действия не определен соглашением сторон.

В зависимости от срока действия договора выделяют конструкцию краткосрочного договора коммерческого найма, заключаемого на срок до одного года. Заключение договора на срок менее одного года, с одной стороны, позволяет обойти требование государственной регистрации обременения права собственности на жилое помещение, но, с другой – исключает действие целого ряда норм, предоставляющих некоторые преимущества нанимателю. В частности, в жилом помещении не могут проживать временные жильцы; наниматель не обладает преимущественным правом на заключение договора на новый срок; наниматель не вправе передавать жилое помещение в поднаем; исключена замена нанимателя по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих; исключена возможность предоставления нанимателю годичного срока для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора в судебном порядке по требованию наймодателя, а равно и предоставление по просьбе нанимателя льготного годичного срока, связанного с отсрочкой исполнения решения суда о расторжении договора.

В силу обязательства по предоставлению жилого помещения в коммерческий наем на наймодателя возлагается соответствующая обязанность, содержание которой составляют, в частности, следующие долженствования (обязывания):

– передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством);

– передать жилье во владение и пользование (передача жилого помещения в хозяйственное господство нанимателя осуществляется посредством подписания передаточного акта, вручения ключей от жилья, а также передачи необходимых документов и предоставления необходимой информации. Это должно позволить нанимателю в полной мере реализовывать свои права и надлежащим образом исполнять обязанности, вытекающие из различных правоотношений, в том числе, связанных с предоставлением коммунальных услуг. Учитывая абсолютный характер правомочий владения и пользования, договор коммерческого найма сохраняется при переходе права собственности на занимаемое по договору жилое помещение);

– производить капитальный ремонт жилого помещения, если иное не установлено договором;

– воздерживаться от любого ограничения прав нанимателя.

Рассмотренному выше обязательству наймодателя противостоит взаимное (встречное) обязательство – обязательство по внесению платы за жилье, размер которой определяется соглашением сторон. Размер платы за жилое помещение по общему правилу не может изменяться в одностороннем порядке, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Таким случаем может выступать любое изменение размера платы в рамках структуры платы за жилье (кроме платы за наем), а также платы за коммунальные услуги. Вместе с тем, изменение размера платы за коммерческий наем недопустимо в отношении краткосрочного найма. Данное ограничение прямо не предусмотрено законом, однако вытекает из существа отношений найма жилого помещения, когда их опосредующий договор заключается на срок менее одного года.

Если договором не определены сроки и порядок внесения платы за жилье, то плата должна вноситься ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье.

Наниматель по договору коммерческого найма вправе:

– вселять других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей (для реализации указанного права требуется согласие наймодателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем; такое согласие не требуется при вселении несовершеннолетних детей);

– разрешать, по взаимному согласию с гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, безвозмездное проживание на срок, не превышающий шести месяцев, временным жильцам, которые не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением. Реализация указанного права ограничена запретом наймодателя на проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

– передать жилое помещение или его часть в поднаем с согласия наймодателя (такая передача осуществляется на основании возмездного договора поднайма жилого помещения, заключаемого на срок не превышающего срока договора коммерческого найма, по которому поднаниматель не имеет самостоятельного права пользования жилым помещением).

Указанные права представляют собой возможности, обеспеченные правомочием пользования, которым наделяется наниматель в отношении переданного ему жилого помещения. Кроме указанных возможностей, наниматель и граждане, постоянно проживающим с ним, имеют право требовать от наймодателя замены лица, выступающего на стороне нанимателя, одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающим с таким лицом. Замена лица на стороне нанимателя по договору коммерческого найма может произойти и вследствие его смерти или выбытия из жилого помещения. В таком случае, по общему согласию между гражданами, постоянно проживающими с прежним нанимателем, нанимателем становится один из них. Если же такое согласие не достигнуто, постоянно проживающие граждане становятся сонанимателями.

На стадии прекращения договора нанимателю как слабой стороне предоставляется максимальная защита. В первую очередь, речь идет о наделении нанимателя преимущественным правом на заключение договора на новый срок, нарушение которого влечет ряд негативных последствий для наймодателя. Так, наймодатель, отказавшийся от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но заключивший договора найма с другим лицом в течение года с момента истечения срока договора с нанимателем, обязан по требованию последнего возместить убытки, причиненные отказом возобновить с ним договор. Наниматель вправе также требовать признания договора найма жилого помещения, заключенного с другим лицом, недействительным.

Кроме того, только нанимателю предоставлена возможность досрочного прекращения договора при условии письменного предупреждения наймодателя за три месяца, а также согласия всех граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Данный механизм прекращения договора выступает частным случаем расторжения договора в силу одностороннего отказа от его исполнения. В отличие от нанимателя, наймодатель не обладает таким правом. Вместе с тем договор может быть расторгнут в судебном порядке по заявлению наймодателя в случае нарушения нанимателем обязанности:

– внесения платы за жилье (при краткосрочном найме не внесение платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; в остальных случаях – не внесение платы за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок);

– обеспечения надлежащего состояния жилого помещения (данное нарушение выражается в разрушении или порче жилого помещения).

– целевой направленности использования жилого помещения (данное нарушение выражается в использовании жилого помещения не по назначению; обращение в суд по данному основанию возможно лишь при условии предварительного предупреждения нанимателя о необходимости устранения нарушений);

– соблюдения прав соседей (данное нарушение выражается в систематическом нарушении прав и интересов соседей; обращение в суд по данному основанию возможно лишь при условии предварительного предупреждения нанимателя о необходимости устранения нарушений).

При наличии указанных нарушений суд может предоставить нанимателю срок не более одного года для их устранения. Если такие нарушения не устраняются, суд при повторном обращении наймодателя принимает решение о расторжении договора. Исполнение данного решения по просьбе нанимателя может быть отсрочено на срок не более года.

Судебный порядок прекращения договора по требованию любой из его сторон предусмотрен также для случаев, когда помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, находится в аварийном состоянии, а также в иных случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Договор социального найма жилого помещения. Специальная правовая регламентация отношений социального найма сосредоточена в ЖК РФ, в том числе в разд. III «Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма». Из числа общих норм гл. 35 ГК РФ, к договору социального найма без каких-либо ограничений подлежат применению правила, касающиеся формы договора найма жилого помещения (ст. 674), сохранения договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение (ст. 675), обязанностей нанимателя жилого помещения (ст. 678), временных жильцов (ст. 680) и поднайма жилого помещения (и. 1–3 ст. 685). Все остальные общие правила ГК РФ о найме жилого помещения подлежат применению к социальному найму, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Наймодателем по договору социального найма выступает собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо. В качестве нанимателя выступает гражданин, принятый на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении. Правом стать на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении обладают, во-первых, лица признанные органом местного самоуправления малоимущими гражданами в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации. При этом учитывают доход, приходящийся на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащий налогообложению (жилые помещения таким лицам предоставляются из муниципального жилищного фонда). Во-вторых, лица, относящиеся к категориям граждан, признанным, по основаниям, установленным ЖК РФ и (или) федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации, нуждающимися в жилых помещениях. Таким лицам жилые помещения предоставляются из жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации, а в случае наделения органа местного самоуправления в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение указанных категорий граждан жилыми помещениями, также жильем из муниципального жилищного фонда.