Текст книги "Недвижимость – Вторичка"

При обращении за услугой важным является понимание степени заинтересованности исполнителя в получении быстрого и достойного результата. Кто больше жаждет наступления положительного исхода – агентство или частник? При ответе на вопрос примем во внимание, что агентство недвижимости – это коллектив, который подразделяется на следующие категории:

⋎ Специалисты, работающие с основания, – «старички», основа коллектива, пользующаяся доверием руководства. Они часто бывают официально трудоустроены – это те самые двадцать процентов по закону Парето, те, кто знает и может, золотой фонд фирмы. У них всегда есть и работа, и хорошие комиссионные. «Жилы рвать» они не будут, в этом нет необходимости, так как один клиент уйдёт, другой придёт. Заинтересованность в районе 4 баллов.

⋎ Пехота – те, кто «пришёл-ушёл», подавляющее большинство. Официально – стажёры, ученики, агенты, как правило, без официального трудоустройства в течение первых лет работы. У них часто нет ни клиентов, ни комиссионных, они всегда в движении, говорить о конечном результате им рано.

⋎ Те, кто прошёл путь пехотинца, желает официально трудоустроиться и войти в число специалистов первой группы. Это хорошие середняки, у которых есть цели, они дорожат мнением клиента, умеют слушать и не боятся спрашивать, с ними можно работать. Это наиболее заинтересованная в хорошем конечном результате группа.

Между данными категориями существуют свои внутренние отношения, которые есть в любом коллективе. Отличие состоит в том, что принцип «каждый сам за себя, а Бог – один за всех» преобладает в работе любого агентства. У частника, прошедшего обучение и практику в ведущем агентстве недвижимости, принцип личной ответственности является приоритетным. Ему можно надеяться только на самого себя, поэтому его девиз: «Как потопаешь, так и полопаешь». Он работает без отдыха и всегда заинтересован в наилучшем результате, так как все его клиенты пришли к нему по рекомендации. Сарафанное радио – его основная реклама, а доверие необходимо оправдывать.

Выбор всегда за самим человеком, но при любом обращении нужно знать список необходимых документов, потребовать которые он всегда имеет право:

• Свидетельство о государственной регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя в качестве субъекта предпринимательской деятельности.

• Наличие/отсутствие приказа о назначении на должность: риелтора, агента по недвижимости, эксперта, брокера и т. д.

• Есть/нет доверенность от первого лица на подписание договоров.

• Наличие/отсутствие паспорта у лица, представляющего агентство.

• Документы, подтверждающие квалификацию: дипломы, аттестаты, свидетельства.

Нужно принять во внимание человеческий фактор: как и что говорит агент, как держится, как отзывается о конкурентах и прочее. Всё это вместе является отражением его сути, необходимо к этому присмотреться внимательно до подписания документа о сотрудничестве.

И главное – это то, что предложено для подписания, какой договор по содержанию, а не по форме.

Личная проверка специалиста

Как выбрать профессионала? Человек всегда решает сам, это его право. При выборе часто ориентируются на:

• субъективные оценки и рекомендации: кто-то сказал, когда покупал, что там качественное обслуживание и сильные специалисты. Возможно, так и есть. Но желательно получить ответы на вопросы: кто-то – это кто? В его понимании, что такое качественное обслуживание и сильные специалисты? В чём было выражено качественное обслуживание? В чём проявился уровень квалификации? Когда и что он покупал и т. д. Чтобы понимать достоверность информации, необходимо изучить источник ее поступления;

• пожелания близкого человека: супруга сказала, что её подруга – риелтор в агентстве «Пупкин и К», поэтому будем работать только с ней. Возможно, это хороший вариант, если она опытный риелтор, а руководитель юридической службы – её подруга. В противном случае хорошо бы знать, как давно подруга работает риелтором, какое у неё образование, что за фирма «Пупкин и К», существуют ли какие-то гарантии, сколько она лично провела сделок за последний год, можно ли поговорить с бывшими клиентами и т. д.;

• объективные данные – специальное образование, стаж работы, достоверные, а не надуманные отзывы, впечатление от личной встречи и т. д.

До заключения договора на оказание услуг всегда существует возможность проверить уровень квалификации специалиста самостоятельно. Покупка квартиры – это в первую очередь поиск объекта и умение вести правильно переговоры. Проведите экспресс-тест на квалификацию риелтора как переговорщика. Проверить просто: опытный переговорщик не знает слова «нет». Потому что «нет», как утверждают психологи, воспринимается подсознанием получившего его человека отрицательно, для него оно равнозначно словам «глупец», «профан» и т. д. Например, один произносит: «Ты знаешь, что это делать надо так». Второй, неопытный переговорщик, как правило, в жёсткой форме и категорично отвечает: «Нет, надо делать не так, а так». Подсознание лица читает это по-своему: «Ты не хочешь меня слушать, считаешь, что я глупее тебя, думаешь, я меньше тебя понимаю, не ценишь мои знания». Результат – обида и нерешённый по сути вопрос.

Опытный переговорщик, даже когда слышит явную глупость, отвечает всегда примерно так: «Согласен! Да, отличная идея! Классный вариант! Здорово! Молодец! Превосходно!» И только потом задаёт вопрос: «А как ты думаешь, есть ли другие варианты решения?» И только услышав от собеседника «да, есть» и выслушав один-два варианта, предложит свой – верный. Проведите опыт самостоятельно, например, выскажите утверждение в форме вопроса: «Говорят, что все агентства – это лишнее звено?» И слушайте! Дальше будет понятно. Услышите слово «нет» – один вывод. Если человек промолчит и предложит поискать другой вариант, результат противоположный.

До заключения договора необходимо понять уровень квалификации риелтора, поэтому не торопитесь. В нашем случае человек-покупатель – это миллионер. Он хочет предложить свои деньги, оплатить работу и поэтому имеет право спрашивать. Задавайте вопросы, интересуйтесь. Не останавливайтесь на одной попытке. Вдруг это случайность? Не зря говорится: один раз – случайность, два – совпадение, три – закономерность. Так что проверяйте и помните: покупатель недвижимости – это миллионер, который имеет право на проведение исследования. Проведите экспресс-анализ специалиста на уровень квалификации в статусе переговорщика, помня, что опытный риелтор – прежде всего, грамотный переговорщик.

Если первая проверка вас развлекла или оказалась полезна, то, ознакомившись с этой книжкой, возьмите оттуда несколько вопросов для проверки юридической грамотности риелтора. Например: Есть/нет какие-либо риски при заключении кредитного договора с банком? В чём они выражены? Документы основания права собственности, таящие в себе большее количество рисков? Почему? С какого возраста наступает полная дееспособность гражданина? В чём отличие правоспособности от дееспособности? И так далее, сколько придумаете разных юридических понятий и терминов, столько и спрашивайте. Покупатель – не проситель, покупатель – миллионер, который не только развлекается, но и проводит самостоятельно изучение, так как не желает купить кота в мешке. Он выбирает себе специалиста, а не название бренда.

Кроме того, бывает необходимо довериться своему подсознанию, которое отследит все невербальные признаки предполагаемого кандидата на сотрудничество. Оно само даст ответ. Нет необходимости торопиться, ответ можно получить не сразу, а через пару дней. Поэтому первое посещение фирмы должно закончиться словами: «Мне все понравилось, я подумаю и зайду к вам через несколько дней». На этом всё. Ничего не подписываем и не обещаем в первый день. Нужно время, чтобы понять, что лучше: работать самому или все поручить выбранному вами специалисту. Будет ошибкой и посещение в течение одного дня несколько агентств. Необходимо всё обдумать самостоятельно и получить ответ от своего подсознания, которое ошибается очень редко.

Выражаю надежду, что анализ изложенного материала с учётом собственных возможностей позволит принять верное решение и ответить на вопрос: что лучше – работать самостоятельно или обратиться к специалистам?

На данном этапе читателю-учащемуся предлагается, используя собственные знания и возможности, ответить на вопросы расположенные ниже.

Ответы автора:

Вопрос 1: Агентство, частный риелтор всегда отвечает/не отвечает за безопасность сделки.

Ответ: Любой специалист несёт ответственность за взятые и закреплённые в письменном виде (в договоре на оказание услуг) обязательства. Агентство и риелтор согласно заключаемому ими договору предлагают:

1. Продать по максимально выгодной цене.

2. Провести бесплатную оценку объекта продажи.

3. Организовать широкую рекламную кампанию.

4. Юридические консультации на этапе подготовки сделки и продажи квартиры.

5. Осуществить сбор и подготовку документов, необходимых для сделки.

6. Оказать содействие в проведении безопасных расчётов.

7. Предоставить гарантии безопасности сделки, не поясняя, что, как, каким образом они обеспечивают эти гарантии.

8. Оказать практическую помощь в подписании и регистрации договора купли-продажи объекта в уполномоченных органах. При условии покупки продавцом нового объекта дополнительно могут быть предложены: ипотека с преференциями от банков либо новостройки без комиссии напрямую от застройщиков.

Принимая во внимание, что ответственность по сделке за подписанный сторонами договор всегда несут стороны, то предположение, что агентство или частный риелтор отвечает за безопасность сделки, будет неверно. Гарантии безопасности, указанные в договоре на оказание услуг, без уточнения, чем именно обеспечиваются гарантии и в каком виде они будут исполнены, будут ничтожны. Это следует рассматривать как маркетинговый ход, не более.

Ответ: Нет, ответственность исключена.

Вопрос 2. Нотариус гарантирует/не гарантирует безопасность сделки?

Ответ: Задача нотариуса – подготовка договора в письменной форме, проверка личности сторон и подтверждение факта, что каждый из подписантов действовал по своей воле и в своих интересах. Вторая задача – проверка информации о личности продавца и покупателя по имеющимся базам, получение сведений по ограничению, лишению дееспособности и признанию лица банкротом в судебном порядке.

Оформление договора в нотариальной форме при желании сторон является правом, но не обязанностью продавцов и покупателей квартиры на вторичном рынке жилья (п. 1.1. ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ), за исключением случаев, которые законодатель определил как обязательные:

• правоустанавливающим документом на квартиру является договор ренты – ст. 584 ГК РФ;

• распоряжение недвижимым имуществом осуществляется на условиях органов опеки и попечительства, одним из собственников квартиры, подлежащей продаже, является несовершеннолетний ребёнок или гражданин, признанный ограниченно дееспособным, – ст. 54 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;

• квартира оформлена в долевую собственность и продаётся частично.

Плюсы обращения:

⋎ Нотариус устанавливает и имеет возможность проверить личность обратившихся за услугой лиц – сторон сделки по базам ограниченного доступа.

⋎ С 1 января 2015 года в соответствии с ФЗ-457 нотариальный акт приобрёл повышенную доказательственную силу в суде. Это означает, что судья не имеет права требовать дополнительных доказательств по фактам, изложенным в документе, составленном нотариусом и заверенном его печатью. Нотариально удостоверенный документ является безусловным доказательством. Обстоятельства, подтверждённые нотариусом, не требуют дополнительного подтверждения (п. 5 ст. 61 ГПК РФ). Указанное дополнение к закону может иметь существенное значение при рассмотрении в суде вопроса о правомерности заключения договора купли-продажи, дарения, ренты, наследования и прочее.

⋎ При нотариальном оформлении сделки нотариус имеет возможность провести съемку всего процесса заключения и подписания договора купли-продажи на видеокамеру. Данный факт будет важен в случае оспаривания сделки в суде обычно дальними родственниками с целью признать лицо не способным понимать значение происходящего в силу старческого слабоумия, заболевания и т. д.

⋎ Нотариус выясняет все обстоятельства и даёт разъяснения участникам по интересующим их вопросам.

⋎ Перед удостоверением сделки нотариус запрашивает данные о сторонах договора из имеющихся в его распоряжении информационных ресурсов. В частности, проверяет наличие судебных решений по искам, дееспособность заявителей, наличие либо отсутствие производства по делу о банкротстве, о принадлежности объекта продажи, об обременениях, о правах третьих лиц и прочее.

⋎ Нотариус при совершении ошибки, которая привела к нарушениям прав одной из сторон, несёт полную материальную ответственность, т. е. компенсирует ущерб, причинённый по его вине.

⋎ Нотариус имеет возможность с вашего согласия передать договор на государственную регистрацию в электронном виде в Росреестр. В этом случае договор проходит регистрацию в Росреестрев срок от одного до пяти дней.

⋎ Нотариус до подписания договора зачитывает его вслух и интересуется, как зачитанное им понимается сторонами во избежание различного толкования в дальнейшем.

Минусы: Нотариус работает с представленным ему пакетом документов, но не занимается изучением истории переходов права собственности на квартиру, психического состояния лиц, подписавших договор на предыдущих продажах, изучением и проверкой ранее внесённых в документы (предыдущие договоры) условий, обязательств и их выполнения, актов передачи и приёма квартиры по ранее заключённым договорам, скрытых рисков – подлинность документов, неустановленные наследники, условия передачи денежных средств и многое другое. К минусам можно отнести и стоимость услуг нотариуса, которая гораздо выше оформления договора в простой письменной форме.

Вывод: нотариальное оформление не является универсальным средством. Нотариус не может гарантировать безопасность сделки в полном объёме.

Ответ: Нет.

Вопрос 3: Говорят: если хочешь сделать хорошо, сделай сам! При покупке квартиры это актуально или нет?

Ответ: Всё зависит от способности человека вникать в суть проблемы, наличия либо отсутствия у него времени, желания, готовности брать на себя ответственность, финансовых возможностей и других деталей. Уверен, что по окончании настоящего курса читатель сможет ответить правильно. В нашем случае предлагаю сделать исключение и за каждый ответ поставить по одному баллу как за правильный ответ.

Вопрос 4: Разница между риелтором и юристом по недвижимости при заключении договора о содействии в продаже-покупке квартиры существует/не существует?

Ответ: Разница есть и заключается в различном уровне квалификации, которая определена уровнем подготовки: курсы специалистов по недвижимости – объём учебного материала 40–60 часов, при общественной организации риелторов – с одной стороны. У юриста это высшее специальное образование, а срок обучения 4–5 лет. Юрист обращает внимание на детали, которые могут иметь значение в будущем. Это позволяет предвидеть скрытые риски, а для подавляющего числа риелторов скрытые риски являются terra incognita (Неизвестная земля). Ответ: Да, существует.

Вопрос 5: Ценю время, поэтому для меня важны срок продажи и стоимость объекта, а детали имеют/не имеют значения.

Ответ: «Дьявол кроется в деталях» – так гласит старая французская пословица, которая всегда будет к месту при рассмотрении любой сделки с недвижимостью. В главе 9 Гражданского кодекса РФ, параграф 2 (Недействительность сделки), ст. ст. 166–181 указаны основания признания сделки недействительной, а в нашем случае это продажи квартиры на вторичном рынке жилья. Опираясь на эти статьи закона, в России практически каждую вторую сделку купли-продажи квартиры возможно признать недействительной, ничтожной, оспоримой и т. д. К данным статьям закона можно добавить и существующие в судебной практике России реалии: «многозначность толкования», «оценочное суждение». На обычном русском языке они означают, что одно и то же слово может быть заменено на совпадающее или близкое по значению – в первом случае, а во втором то, что лицо, принимающее решение (например, суд), имеет возможность руководствоваться: статьёй закона, мнением вышестоящего суда, собственным «пролетарским мировоззрением или совестью» и т. д. С учётом изложенного: хорошо, что человек ценит время и интересуется стоимостью объекта продажи; плохо то, что, не обратив внимание на детали, он может остаться и без денег, и без квартиры. Ответ: Да, имеют. В деталях все(!) мелочи, особенно важны при любой сделке по отчуждению, приобретению, сдаче квартиры внаём и т. д.

Урок № 3. Тема: Договор оказания услуг – основа сотрудничества

Договор, предлагаемый клиенту для подписания агентством, индивидуальным предпринимателем или самозанятым, может носить любое название: агентский договор, договор о продаже жилого помещения или оказании услуг, возмездный договор и прочее. Он свидетельствует, что продавец квартиры и специалист готовы быть полезными друг другу. В этом случае заключением договора они подтверждают:

а) в моральном плане – между ними существует доверие. Продавец доверяет специалисту выполнить работу, а специалист выражает доверие клиенту, принимая его в работу без сомнения в том, что предложенный ему объект продажи юридически чист и является собственностью продавца и т. д.;

б) в практическом плане – обе стороны договора одинаково понимают сущность возникших между ними отношений, а именно: продавец подтверждает, что нуждается в услуге и рассматривает её как товар, за который он готов платить деньги. Специалист подтверждает, что согласен тратить личные деньги (или деньги агентства) на рекламу, на проезды и прочее, так и свое время для решения поставленной клиентом задачи;

в) договор как юридический документ. В данном случае стороны одинаково хорошо понимают, что это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Судом в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения условий, определённых в соглашении между специалистом и клиентом, принимается во внимание только документ в его третьем, юридическом аспекте. Поэтому отметим, что любой договор как юридический документ имеет следующие существенные условия:

а) кто является сторонами;

б) предмет, в отношении которого заключён договор;

в) цена услуги;

г) обязанности сторон;

д) срок действия;

е) ответственность участников.

До заключения договора продавец квартиры должен убедиться в правовом основании действия специалиста и возможности оказания им услуги. Подтверждением статуса последнего обычно является:

• свидетельство о государственной регистрации лица либо организации, подтверждающее его право на занятие предпринимательской деятельностью, и паспорт гражданина РФ.

Дополнительным подтверждением могут являться:

• удостоверение агента по недвижимости, в котором указаны фамилия, имя, отчество, название должности, время выдачи и срок действия – заверенные печатью организации;

• аттестаты, свидетельства, дипломы, грамоты, свидетельствующие о получении и повышении квалификации, достижении определённых вершин в профессии.

При отказе предоставления Свидетельства о государственной регистрации и паспорта гражданина РФ подписание соглашения невозможно. При условии, что соглашение заключается от имени первого руководителя, предъявление доверенности специалистом на подписание документа обязательно.

В качестве примера рассмотрим и сравним два договора возмездного оказания услуг, а также постараемся найти положительные и отрицательные моменты, на которые необходимо обратить внимание при заключении.

1) договор возмездного оказания услуг – размещённый в свободном доступе в сети Интернет и достаточно распространённый на практике при продаже-покупке квартир и комнат на вторичном рынке жилья;

2) агентский договор оказания услуг, подготовленный гильдией риелторов Москвы.

ДОГОВОР ОКАЗАНИЯ УСЛУГ № 1

г. _________________ «__»________________202__ г.

ООО «Агентство недвижимости, наименование – ххххххх, именуемое в дальнейшем «Исполнитель», в лице директора: Ф. И. О., действующего на основании Устава, с одной стороны, и Ф. И. О. физического лица, именуемый в дальнейшем «Заказчик», действующий на основании собственного волеизъявления, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Предмет и общие условия договора

1.1. В соответствии с настоящим договором Исполнитель обязуется по заданию Заказчика оказать ему следующие услуги: содействовать продаже принадлежащего Заказчику на праве собственности объекта недвижимости, расположенного по адресу: _________________________________ и представляющего из себя: жилое помещение в виде ________ комнатной квартиры, находящейся на _____ этаже многоэтажного (кирпичного, панельного…) дома, а Заказчик обязуется оплатить эти услуги. Оказание услуг производится в порядке и в сроки, установленные графиком оказания услуг, подписываемым обеими сторонами и являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.

1.2. Исполнитель обязуется оказать предусмотренные настоящим договором услуги лично.

1.3. Срок действия договора:

Начало:;

Окончание:,

1.4. В случае невозможности исполнения, возникшей по вине Заказчика, услуги подлежат оплате в полном объёме. В случае когда невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, Заказчик возмещает Исполнителю фактические понесённые последним расходы.

1.5. Заказчик вправе отказаться от исполнения настоящего договора при условии оплаты понесённых агентством или специалистом расходов.

1.6. Исполнитель вправе отказаться от исполнения настоящего договора при условии возмещения убытков Заказчика, которые подтверждены документально.

2. Права и обязанности сторон

2.1. Исполнитель обязуется:

2.1.1. Оказывать услуги в полном объёме в соответствии с условиями договора.

2.1.2. Информировать Заказчика о ходе оказания услуг по настоящему договору.

2.1.3. По завершении оказания услуг предоставлять Заказчику отчёт в письменной форме о результатах оказания услуг.

2.1.4. Сохранять конфиденциальность информации о деятельности Заказчика, а также информации, полученной в ходе оказания услуг по настоящему договору.

2.1.5. Информировать Заказчика о предполагаемых изменениях и последствиях, которые могут возникнуть у Заказчика в ходе или в результате оказания услуг, если таковые изменения и последствия предвидятся Исполнителем.

2.1.6. В процессе оказания услуг по настоящему договору руководствоваться интересами Заказчика.

2.2. Заказчик обязуется:

2.2.1. Предоставить Исполнителю всю необходимую для оказания услуг информацию и документы.

2.2.2. Организовать необходимые условия для эффективной работы Исполнителя.

2.2.3. Принять и оплатить оказанные услуги в соответствии с условиями настоящего договора.

3. Сдача-приёмка услуг

3.1. Отчёт о результатах оказания услуг является основанием для подписания сторонами Акта сдачи-приёмки услуг, который составляется Исполнителем и подписывается сторонами в течение трёх дней с момента передачи Заказчику отчёта об оказании услуг.

3.2. Претензии Заказчика по качеству и своевременности оказанных услуг направляются Исполнителю в письменном виде в течение 5 (пяти) календарных дней с момента окончания исполнения услуг или их отдельных этапов, обусловленных договором. В противном случае услуги считаются принятыми без претензий.

4. Стоимость и порядок расчётов

4.1. Стоимость оказываемых Исполнителем услуг составляет______________(_________________________) руб., в том числе НДС по ставке ____% на сумму ___________________руб.

4.2. Оплата услуг производится в следующем порядке:.

5. Ответственность сторон

5.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

5.2. При полной или частичной просрочке оплаты оказанных услуг Заказчик уплачивает Исполнителю пеню в размере ____ % от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

6. Прочие условия договора

6.1. Настоящий договор вступает в силу с момента подписания обеими сторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

6.2. Настоящий договор заключён в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон.

6.3. Все вопросы, не урегулированные настоящим договором, решаются в соответствии с действующим законодательством РФ.

6.4. Все споры, возникающие в связи с исполнением настоящего договора, разрешаются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством РФ.

6.5. Все изменения и дополнения к настоящему договору вступают в силу с момента подписания его обеими сторонами.

7. Реквизиты подписи сторон

Заказчик

Юридический адрес:

Почтовый адрес:

ИНН:

КПП:

Банк:

Рас./счёт:

Корр./счёт:

БИК:

Исполнитель

Регистрация:

Почтовый адрес:

Паспорт – серия:

Номер:

Выдан:

Кем:

Телефон:

Заказчик: ____________________Исполнитель: _______________________

Утверждено

Решением Совета

Гильдии риелторов Москвы

протокол от 03.05.2012

АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР № ___

г. Москва «___» ___________ 20___г.

Ф. И. О., действующий на основании ______________________________________________________, с одной стороны, именуемый в дальнейшем АГЕНТ, и Ф. И. О., действующий на основании собственного волеизъявления, e-mail _____________________ тел.________________________, с другой стороны, именуемый в дальнейшем КЛИЕНТ, а при одновременном упоминании – Стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

Преамбула Договора

Название и назначение Объекта:

Адрес Объекта

Общая площадь

Прочие характеристики Объекта

Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы

Обременения и ограничения прав на Объект

Вид Основного Договора:

Настоящий договор действует с

Настоящий договор действует до

Термины и определения

Правоприобретатель – лицо, выразившее намерение приобрести права на Объект.

Объект – объект недвижимости или его часть, и/или доля в участии юридического лица, которому принадлежат права на объект недвижимости, указанный в Преамбуле настоящего договора.

Основной Договор – это договор между Правоприобретателем и Клиентом о передаче прав на недвижимое имущество от Клиента к Правоприобретателю: купля-продажа, или аренда (субаренда), или инвестирование (соинвестирование), или долевое участие в строительстве, или доверительное управление, или иной вариант уступки прав на Объект или юридическое лицо, которому принадлежит Объект.

Сделка – действия Клиента и/или Правоприобретателя, направленные прямо либо косвенно на возникновение, изменение или прекращение прав на Объект.

Клиент – сторона (принципал в соответствии со статьёй 1005 ГК РФ), поручившая Агенту совершение юридических и иных действий по настоящему договору.

1. Предмет договора

1.1. Клиент поручает, а Агент берёт на себя обязательства за вознаграждение от своего имени и за счёт Клиента, а также от имени Клиента и за его счёт совершить следующие юридические и иные действия:

а) организовать в соответствии с пунктами 2.1.1. – 2.1.4. настоящего договора поиск потенциальных Правоприобретателей прав на Объект, указанный в Преамбуле настоящего договора;

б) заключить с найденным Правоприобретателем от своего имени в интересах Клиента или при наличии соответствующей доверенности от имени Клиента в его интересах соглашение за цену и на условиях, согласованных с Клиентом, или на иных условиях, которые впоследствии будут одобрены или приняты Клиентом, подтверждающие намерение потенциального Правоприобретателя заключить с Клиентом договор отчуждения прав на Объект (Основной Договор);

в) оказать содействие в подготовке проекта Договора об отчуждении прав на Объект и его оформление.

1.2. Агент обязуется осуществлять все действия по настоящему Договору только при условии совершения Клиентом всех необходимых для этого с его стороны действий и соблюдения им гарантий, взятых в рамках настоящего Договора.

2. Права и обязанности сторон

2.1. Агент обязуется:

2.1.1. Организовать поиск Правоприобретателей на Объект путём распространения и передачи информации об Объекте различными способами, в том числе через средства массовой информации по усмотрению Агента.

2.1.2. Организовать приём телефонных, электронных и прочих запросов от потенциальных Правоприобретателей, проявивших интерес к информации об Объекте.

2.1.3. Организовать показ Объекта по запросам потенциальных Правоприобретателей и их представителей.

2.1.4. Проводить переговоры в интересах Клиента для исполнения настоящего Договора с потенциальными Правоприобретателями, осмотревшими Объект.

2.1.5. Информировать Клиента о потенциальных Правоприобретателях, готовых приобрести права на Объект и осмотревших Объект, в том числе на условиях, отличных от согласованных с Клиентом, о которых стало известно Агенту.

2.1.6. Заключить соглашение в соответствии подпунктом «б» пункта 1.1 настоящего Договора с потенциальным Правоприобретателем, принявшим решение о приобретении прав на Объект.

В случае заключения Агентом соглашения в интересах Клиента на условиях, отличных от ранее согласованных с ним, но впоследствии одобренных или принятых Клиентом, обязательства Агента по организации поиска Правоприобретателя и заключению с ним соглашения в соответствии п. п. «а» и «б» пункта 1.1 настоящего Договора считаются выполненными полностью и надлежащим образом.

2.1.7. Исполнять настоящий Договор добросовестно в соответствии с режимом рабочего времени и правилами внутреннего распорядка, установленными Агентом, и действовать в интересах Клиента при условии добросовестного исполнения Клиентом всех обязательств и соблюдения всех гарантий по настоящему Договору.

2.1.8. Консультировать Клиента в устной форме по вопросам отчуждения прав на Объект, организации проводимых согласно этим расчётам в соответствии с законодательством и обычаями делового оборота.

2.1.9. Предоставить Клиенту отчёт об исполнении Договора по окончании его действия.

2.1.10. Информировать Клиента о заключённом соглашении с Правоприобретателем в соответствии с пунктом 1.1.б настоящего Договора.

2.1.11. Информировать Клиента при необходимости и на усмотрение Агента о возникающих препятствиях по исполнению настоящего Договора, которые могут привести к невозможности исполнения Агентом настоящего Договора.