Текст книги "Недвижимость – Вторичка"

Урок № 2. Тема: Работать самостоятельно или обратиться за помощью?

Вспоминаем китайскую философию и понятия Инь и Янь (плюс и минус), или то, что палка всегда имеет два конца. При ответе на вопрос, что лучше, принимаем во внимание тот факт, что работа с привлечением специалиста и при самостоятельной продаже имеет свои положительные и отрицательные стороны. Наша задача – определить, что мы можем получить больше, плюсов или минусов выбрав один из вариантов.

Как известно, специалистом можно назвать человека, который обладает специальными знаниями и навыками в той либо иной области. К специалистам, способным оказать содействие в вопросе продажи вторичного жилья, можно отнести: агента по недвижимости, риелтора, ипотечного брокера, юриста, специализирующегося на оказании услуг по продаже недвижимости, нотариуса, эксперта по оценке собственности, страхового агента. Сотрудничество с каждым из них в свою очередь имеет положительные и отрицательные стороны. Для однозначного толкования и понимания определимся с терминами и объёмом задач, решаемых каждым из указанных посредников.

⋎ АГЕНТ ПО НЕДВИЖИМОСТИ и РИЕЛТОР

Эти понятия однозначны. Слово «риелтор», или «риэлтор», заимствовано из английского языка и означает «агент по продаже недвижимости, торговец недвижимостью». В России под этим словом понимаются частные специалисты либо агентства, которые специализируются на оказании услуг при продаже, покупке, найму или аренде недвижимости.

Риелтор выступает в качестве посредника, консультанта, советника и оказывает содействие клиенту:

• в сборе документов, необходимых для регистрации права или перехода прав собственности на объект недвижимости;

• в проверке документов на подлежащую отчуждению или приобретению квартиру с привлечением третьих лиц либо самостоятельно;

• в проведении рекламной кампании по предложенному к отчуждению объекту;

• в организации показов (просмотров) квартиры, комнаты, подлежащей продаже, и в проведении предварительных переговоров с третьими лицами;

• в подготовке процесса заключения сделки между покупателем и продавцом;

• в работе с государственными, муниципальными органами, а также с банками (получение ипотеки), нотариусом (подготовка договора), специалистами регистрационных служб;

• в проведении расчётов между сторонами сделки;

• в сопровождении клиента при подписании договора и передаче документов на государственную регистрацию в органы МФЦ или отделение Росреестра.

В законодательных актах Российской Федерации, как и в Гражданском кодексе РФ, отсутствует такое понятие, как риелтор или посредник. Закон о риелторской деятельности в настоящее время на территории России не принят. Правовым фундаментом в своей работе риелторское сообщество провозгласило ст. 5 (Обычай) Гражданского кодекса Российской Федерации, на которую и опирается по причине отсутствия возражений со стороны контролирующих органов и государственных структур. Работа без определения статуса и стандартов деятельности продолжалась в России тридцать лет, с 1992 года по 10 сентября 2019 года.

Первый профессиональный стандарт был разработан и нашёл своё отражение в Приказе от 10 сентября 2019 года за номером № 611н Министерства труда и социальной защиты Российской Федерации «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист по операциям с недвижимостью», который явился новой загадкой для риелторов. Есть модель профессиональной деятельности, но нет ответа на вопросы, кто и с помощью каких инструментов будет проводить в жизнь, принятое решение, кто и где теперь имеет право проводить обучение, принимать экзамены, выдавать документы, подтверждающие квалификацию, какие санкции применяются к лицам, игнорирующим указанное постановление, и есть ли они. Не подтверждён и не опровергнут статус выдаваемых ранее и в настоящее время агентствами и общественными организациями различных аттестатов, удостоверений, дипломов, свидетельствующих о пройденном обучении и присвоении статуса специалиста.

⋎ ИПОТЕЧНЫЙ БРОКЕР, брокер по недвижимости

В Большой юридической энциклопедии под редакцией А. Б. Барихина (Москва, Книжный мир, 2010 г.) указано: БРОКЕР (англ. broker) в широком смысле – посредник, содействующий совершению различных сделок (коммерческих, кредитных, страховых, фрахтовых и т. д.) между заинтересованными сторонами – клиентами, по их поручению и за их счёт.

Таким образом, ипотечный брокер или брокер по недвижимости – это посредники, которые в первом случае работают с банком, предоставляющим ипотечный продукт покупателю недвижимости, заинтересованному в получении займа, а во втором случае – это посредник между Продавцом и Покупателем при покупке-продаже объекта недвижимости. Правовая основа деятельности указанных специалистов та же, что и у риелтора, и агента по недвижимости. Уточняю: п. 1 ст. 5 Гражданского кодекса РФ: «Обычаем признаётся сложившееся и широко применяемое в какой-либо области предпринимательской или иной деятельности, не предусмотренное законодательством правило поведения, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе» (пункт в ред. ФЗ от 30.12.2012 № 302 ФЗ.). Объём услуг данной категории специалистов определяется условиями заключённого между сторонами договора и сводится у ипотечного брокера к получению кредита в банке, а у брокера по недвижимости – к оказанию посреднических услуг при продаже-покупке объекта. Разница в терминах «риелтор», «агент по недвижимости» и «брокер по недвижимости» незначительна и может зависеть от количества прослушанных им курсов, опыта работы, личных амбиций. На практике: брокер по недвижимости – специалист более высокой квалификации, чем риелтор.

⋎ ЮРИСТ (нем. Jurist от лат. juris – право)

Человек с юридическим образованием, правовед, практический деятель в области права. Юрист по недвижимости – это специалист с высшим либо средним юридическим образованием, имеющий аттестаты, подтверждающие его квалификацию как риелтора и брокера по недвижимости. Объём услуг юриста по недвижимости определяется договором и включает в себя: проверку истории квартиры, бывших и настоящих собственников на предмет дееспособности, банкротства, отсутствия судебных исков, задолженностей, займов и микрокредитов, документов, устанавливающих и подтверждающих права владельца на квартиру, и прочее.

Вторая часть работы юриста по недвижимости равнозначна объёму услуг риелтора, ипотечного брокера и может быть сведена к выставлению квартиры на продажу и проведению рекламной кампании, осуществлению показов, переговоров с потенциальными покупателями, подготовке и заключению соглашения об авансе (задатке), предварительного и основного договора купли-продажи недвижимости и т. д.

⋎ НОТАРИУС (лат. notarius – писец, секретарь)

Должностное лицо, совершающее нотариальные действия. В Российской Федерации существуют частные и государственные нотариусы. Согласно ст. 2 Основ законодательства РФ о нотариате на должность нотариуса назначается в порядке, установленном указанными Основами, гражданин РФ, имеющий высшее юридическое образование, прошедший стажировку сроком не менее одного года в государственной нотариальной конторе или у нотариуса, занимающегося частной практикой, сдавший квалификационный экзамен, имеющий лицензию на право нотариальной деятельности. Основная задача нотариуса при продаже-покупке вторичного жилья сводится к подготовке договора купли-продажи (мены) в письменной форме, проверке личности сторон и подтверждению факта, что стороны действовали по своей воле и в собственных интересах. Дополнительно нотариус по имеющимся в его распоряжении базам получает сведения по ограничению, лишению дееспособности, признанию гражданина банкротом, участию в судебных процессах и прочее.

ЭКСПЕРТ (лат. expertus – опытный)

Любое физическое лицо, обладающее необходимыми специальными знаниями. Эксперт по оценке собственности – это привлекаемое банком физическое лицо для подготовки заключения о цене квартиры, приобретаемой получателем ипотечного кредита. Задача эксперта – подготовка заключения о стоимости подлежащего продаже объекта.

СТРАХОВОЙ АГЕНТ

Физическое или юридическое лицо, действующее от имени страховщика и по его поручению в соответствии с предоставленными ему полномочиями. В роли страховщика выступает страховая компания – организация, оказывающая страховые услуги, т. е. принимающая на себя обязанность возместить страхователю ущерб при наступлении страхового случая за счёт денежных фондов, формируемых из уплачиваемых клиентами взносов. На вторичном рынке жилья проводят: страхование жизни, здоровья, имущества, ответственности и титула в том числе.

Страхование титула, то есть защиту от утраты права собственности на объект купли-продажи, рассмотрим более подробно, так как это касается нас непосредственно. Обратимся к помощи Большой юридической энциклопедии (автор и составитель А. Б. Барихин).

Титульное владение в гражданском праве понимается как владение вещью, основанное на каком-либо правовом основании, вытекающем из соответствующего юридического факта-титула (например, право собственности, основанное на договоре купли-продажи квартиры или переходе её в порядке наследования).

Страховой случай – совершившееся событие, предусмотренное договором страхования или законом, с наступлением которого возникает обязанность страховщика произвести страховую выплату застрахованному лицу, выгодоприобретателю или иным третьим лицам. Простым языком, титульное страхование – это один из видов договора страхования при покупке-продаже квартиры, заключаемого покупателем со страховой компанией. Основное отличие данного вида страхования от страхования имущества или жизни, используемого при ипотеке в том, что:

• застраховать сделку можно до её заключения. В этом случае будет истребован от заинтересованного лица пакет документов, который будет изучен юристами страховой компании. Они проведут юридическую экспертизу документов и определят степень возможного риска в будущем;

• при титульном страховании важны не отдаленные последствия, которые могут иметь место когда-то, а те, что уже произошли в настоящее время, однако ещё не были проявлены фактически. Например, есть наследник Игрек, кроме тех, что уже вступили в права наследования и в настоящее время продали наследственное имущество – квартиру. Игрек узнает о том, что является наследником, и о том, что ему принадлежит часть квартиры, уже после проведённой сделки. Он по закону имеет право обратиться в суд и оспорить сделку, так как был незаконно лишён части наследства. Игрек подаёт в суд исковое заявлением о признании сделки ничтожной, так как были нарушены его права. Суд признаёт сделку недействительной со всеми вытекающими последствиями, то есть возвращает стороны в первоначальное состояние. Продавцам возвращается квартира, а покупателю должны быть возвращены деньги при условии, что они второй стороной не потрачены. В противном случае судом назначается порядок компенсации убытков покупателю – в нашем случае деньги выплачивает страховая компания;

• Основания для выплаты страхового возмещения оговариваются при заключении договора страхования, например, страховой полис не поможет, если произведён арест жилого помещения или конфискация.

Плюсы: страховой полис не предотвратит утрату квартиры по решению суда, но сможет возвратить денежные средства, что позволит повторить попытку и приобрести новое жильё.

Минусы: обычно титульное страхование проводится на срок от одного до трёх лет, но не исключено и страхование до 10 лет – максимальный срок признания договора недействительным. Цена услуги по договору составляет обычно от 0,3 до 1 % стоимости объекта за первый год, который признаётся самым рискованным. Несомненным минусом услуги является необходимость выплаты значительной суммы (страховых взносов) и то, что рисковое событие может произойти в неопределённое время, в том числе и после окончания действия договора страхования. В этом случае денежные средства будут выплачены напрасно.

Вывод: страхование титула как способ защиты покупателя от признания заключённого им договора купли-продажи недействительным, утраты права собственности на квартиру (недвижимость), защиты договора и своего права собственности от рисков, которые ему неизвестны (действия мошенников, наследники, третьи лица, дети и т. д.), но которые могли иметь место до заключения договора купли-продажи, заслуживает серьёзного внимания. Это единственный вариант в правовом поле России практической защиты покупателя от риска утраты объекта недвижимости. Защиту можно признать разумной и эффективной при условии, что выплата взносов не будет слишком обременительна для покупателя.

Рассмотрев вопрос о том, что понимается при упоминании слов – риелтор, агент по недвижимости, юрист, ипотечный брокер, страховой агент, оценщик, поэтому изучим вопрос важности и необходимости участия каждого из специалистов в сделке купли-продажи квартиры. Критерием полезности могут выступить:

• цена объекта – предполагаемая и подлинная;

• время подготовки и проведения сделки;

• проверка юридической чистоты предложенных документов и личности продавца-покупателя;

• безопасность расчётов;

• гарантия отсутствия посягательств со стороны третьих лиц на квартиру в будущем.

Другими словами, принимая решение об участии специалиста, необходимо взвесить все за и против. За – это то, что будет полезно стороне сделки. Против – то, без чего можно обойтись или решить вопрос самостоятельно.

Всех специалистов-помощников, взяв за основу объём услуги, можно поделить на три группы:

1. Способные подготовить и провести сделку по продаже-покупке объекта – риелторы, агенты, брокеры, ипотечные брокеры, юристы по недвижимости. Все они имеют возможность предоставить одинаковый объём услуги: реклама объекта, проверка документов, проведение переговоров с возможным покупателем, показы квартиры, подготовка предварительного соглашения о купле-продаже объекта, подготовка и заключение основного договора, оказание содействия в передаче пакета документов на регистрацию в органы Росреестра. Но необходимо принять во внимание, что, несмотря на возможность оказания одного и того же объёма услуг, между указанными помощниками существуют важные отличия: агенты, брокеры, имеющие собственную базу, помогут сократить сроки подготовки и проведения сделки. Кроме того, опытные риелторы – это всегда профессиональные переговорщики, а значит, именно они обладают возможностью снизить или увеличить стоимость объекта. Ипотечные брокеры способны оказать содействие в получении кредита на выгодных условиях. Юристы по недвижимости более компетентны, а значит, и надёжны при проведении экспертизы документов продавца объекта, изучении личности сторон, защите покупателя от третьих лиц, стремящихся оспорить результаты проведённой сделки.

2. Способные провести проверку сторон-участников и изучить имеющиеся в наличии документы, а также запросить все недостающие для оформления договора купли-продажи квартиры – нотариусы и юристы по недвижимости. Но между ними тоже есть отличие. Нотариус подготавливает основной договор в нотариальной форме и осуществляет проверку личности сторон. Юрист по недвижимости подготавливает договоры в простой письменной форме, осуществляет анализ данных по объекту и истории переходов прав собственности, выполнению условий по ранее заключённым договорам отчуждения, изучает личности сторон-участников сделки и определяет возможность приобретения объекта в собственность. На основании полученной информации и проведённого анализа готовит заключение о возможности приобретения квартиры в собственность, что может явиться достаточным основанием для признания покупателя добросовестным приобретателем.

3. Способные оказать содействие в приобретении более качественного и дорогого жилья и защите прав собственника от посягательства третьих лиц – ипотечные брокеры, менеджеры банка, оценщики, страховые агенты, юристы по недвижимости. Ипотечные брокеры и менеджеры банка способствуют получению более выгодного кредита. Оценщики проводят оценку объекта продажи и способствуют получению большого кредита. Страховые агенты проводят страхование титула и тем самым обеспечивают безопасность сделки и приобретённого в собственность объекта недвижимости. Юристы, выступающие только в качестве экспертов, обеспечивают безопасность сделки и занимаются защитой интересов нового собственника от посягательства третьих лиц.

Ознакомившись с основными функциями каждого из специалистов, покупатель имеет возможность выбора посредника, учитывая собственные нужды, свои знания и общее понимание процесса покупки-продажи объекта. Например, важно – снижение цены, он обращается к профессиональным переговорщикам: риелторам, агентам, юристам. Главное – это безопасность сделки, здесь необходим юрист по недвижимости или страхование титула. Основное – необходимость получения кредита, значит, нужно обращаться к ипотечным брокерам и т. д.

При обращении к специалистам-посредникам важно помнить, что сотрудничество между заказчиком и исполнителем начинается с изучения и подписания договора на оказание услуг. Приняв решение о необходимости обращения за услугой к помощникам (пусть это будет фирма любой величины, авторитета, статуса), необходимо иметь в виду, что работать с заказчиком будет не бренд, не название, не авторитет фирмы, а специалист, назовём его исполнитель. Непосредственный исполнитель имеет свои отличительные признаки: возраст, пол, уровень образования, квалификации, опыт работы, бывших клиентов. Он должен состоять в трудовых отношениях с фирмой и иметь определённую должность: эксперт, стажёр, агент по недвижимости и т. д., а также иметь официальное подтверждение права исполнять трудовые обязанности: приказ о приёме на работу, контракт, договор и т. д. В противном случае у него официально нет никаких прав и обязанностей. Он не может работать от имени фирмы и представлять интересы заказчика, как и иметь право быть вписанным в договор на оказание услуг в качестве исполнителя. При подписании договора от имени первого лица он обязан предоставить доверенность, копию которой, должным образом заверенную, заказчик может запросить для себя!

Обратившись за услугой, гражданин всегда может спросить: состоит ли человек в трудовых отношениях с данной организацией? Чем это может быть подтверждено? Какая квалификация специалиста? Чем она подтверждается? Как давно он работает? Много ли квартир купил-продал самостоятельно, сколько провёл проверок лично для своих клиентов? Имеет ли он возможность, как будущий покупатель поговорить с этими людьми и посмотреть материалы по проведённым им проверкам? Если ответ – да, то возможен вопрос – когда? Если нет, то – почему?

Не менее важным при выборе специалиста является и вопрос, что лучше – поручить работу частному специалисту или агентству?

Для того чтобы получить верный ответ, необходимо знать, как работает агентство, какова его структура, кто и за что в нём несёт ответственность и как работает частник – индивидуальный предприниматель или самозанятый, какова его зона ответственности. При изучении вопроса и для получения качественной оценки необходимо принять во внимание и такой факт – «кто заказывает музыку, тот и танцует». Именно поэтому в средствах массовой информации и тем более во всех печатных изданиях, посвящённых рынку недвижимости, которые выпускают общественные организации риелторов, красной нитью проходит мысль: «Только агентство, которое является членом общественного объединения, прошедшее сертификацию в вышестоящей организации, гарантирует клиенту безупречность и высокое качество услуги. Только давно работающее агентство страхует свою ответственность по сделке и способно держать ответ перед клиентом за результат». Подобная мысль неслучайна, она сформулирована и продвигается на рынке услуг постоянно, так как способствует привлечению клиента и устранению конкурентов. Параллельно в этих же изданиях выливается масса отрицательной информации на работающего самостоятельно частного специалиста. Рисуют его обычно этаким импотентом, который много хочет, но мало может.

Зададимся одним вопросом: cui prodest? (куи продэст) – кому выгодно? И, разумеется, постараемся понять, соответствует ли информация действительности. Омар Хайям как-то сказал: «Не верь тому, кто говорит красиво, в его словах всегда игра. Поверь тому, кто молчаливо творит красивые дела». Поэтому, взяв за основу такие параметры, как реклама, надёжность, стоимость услуги, квалификация специалиста, ответственность, заинтересованность в результате, обратимся к фактам.

Реклама

а) «Агентство гарантирует юридическую чистоту и страхует ответственность по сделке на сумму от 30 до 100 млн. рублей» – такое объявление часто можно увидеть на сайтах агентств или в СМИ. Большие цифры в данном случае гипнотизируют клиента и подавляют разум. Объясню, на чём основано подобное мнение. Участниками договора купли-продажи недвижимости являются всегда две стороны. Одна – это продавец, вторая – покупатель. Именно они до сделки доказывают свои права и дееспособность, а потом, находясь в здравом уме и при твёрдой памяти, подписывают договор купли-продажи. Ответственность за свою подпись в соответствии с законодательством РФ несёт сам исполнитель, а не посредник. Риелтор – это только посредник между ними. Ответственность агентства или его риелтора за проданную (купленную) квартиру равна нулю. В самом страшном для агентства случае оно может потерять уплаченные комиссионные. Чтобы вернуть деньги, выплаченные агентству, при любом исходе заказчику услуги необходимо будет пройти всю цепочку судов – от районного до Верховного Суда РФ. Агентство может потерять уплаченные ему комиссионные по закону «О защите прав потребителей» только в случае, когда будет доказано, что именно агентство виновно в том, что клиент остался без денег или квартиры. Не являясь стороной сделки, агентство не возвратит стоимость утерянных по его вине квартиры, денег и не обязано это делать по закону. Заявления крупных агентств о том, что гарантия по сделкам составляет сумму, равную 30, 40, 100 млн. рублей, на которую застрахована ответственность агентства по договорам купли-продажи квартир, – это фикция. Это просто маркетинговый ход, который хорошо работает. Данный факт подтвердит любой юрист – надо только зайти к нему на приём и получить консультацию.

б) Реклама частного риелтора в СМИ и в пространстве Интернет либо минимальна, либо равна нулю. Его основной источник привлечения клиентов – это «сарафанное радио», когда человек, получивший услугу, рассказывает об этом в своём окружении.

Надёжность

Следующий параметр, подлежащий изучению, – качество услуги, надёжность. Из средств массовой информации можно услышать, что крупное агентство надёжно, а индивидуальные предприниматели, самозанятые – нет. Самостоятельно работающие риелторы в сознании большинства населения – это нечистоплотные маклеры или «чёрные риелторы».

Почему так происходит? Говорят, что «реклама – двигатель торговли». Кто может дать больше информации о себе и своём бизнесе в СМИ: федеральное, среднее, малое агентство или частный специалист – вопрос риторический. Финансовые возможности частника, с одной стороны, и агентства или общественной организации риелторов, с другой стороны, не подлежат сравнению. Вывод: если говорить просто – идёт борьба за клиента с использованием стратегии подавления слабого сильным. Вспомним, кто платит, тот и заказывает… Мнение, что большое агентство лучше, чем частник, как минимум, спорно, а на деле редко является достоверным.

Согласно утверждению Карла Маркса критерием истины является практика. Возьмём данное утверждение за основу и рассмотрим практические параметры в сравнении: затраты-стоимость услуги, квалификация специалиста, ответственность, заинтересованность в результате агентства и индивидуального предпринимателя.

Есть такое мнение, что стоимость услуги в агентстве выше, а квалификация часто ниже, чем у частного специалиста. Так ли это?

Большое помещение в центре города всегда требует особых затрат: аренда, коммунальные платежи, обеспечение техникой, реклама, постоянная охрана и т. д. Если человек не является олигархом и не выкупил офис в собственность для развлечения, он вынужден считать деньги: расходы на содержание помещения, компьютерной техники, материалов, штата сотрудников, охраны и т. д. Он вынужден решать, каким образом можно сделать фирму приносящей прибыль, а не убытки. Вариантов не так много:

а) придумать и разрекламировать своё уникальное предложение (например, каждому нашему десятому клиенту – пылесос, стиральную машину или комнату в подарок);

б) набирать пехоту в свои войска. Пехота – это те молодые специалисты, которым объясняют: «Ищи клиента, приводи его к нам. Будешь работать с ним, а мы тебе поможем». Официально это стажёры, начинающие агенты, которым говорят: «Работай пока без оформления, оформим сразу после первого или пятого клиента». Уровень знаний пехотинца близок к нулю, но это никого не интересует, ему рекомендуют пройти обучение на курсах. Ему поясняют: «Главное – найди и приведи клиента, он может быть твоим одноклассником, знакомым по садику, школе, институту, прежней работе. Не волнуйся – остальное сделаем мы сами».

Вывод: чем масштабнее агентство, тем выше затраты на рекламу, тем необходимо больше привлечь пехоты, даже с нулевой квалификацией, которая бы работала на земле. Вопрос о повышении уровня знаний пехотинца может встать после прохождения определённого срока – год, два и прочее, при условии, что человек доказал, что может принести фирме пользу. В противном случае это просто «биомасса» – как появился, так и уйдёт, а потому тратить на него деньги и время, проводить обучение смысла нет. Именно этой причиной объясняется постоянная и огромная текучесть кадров в агентствах недвижимости.

Вывод: затраты в агентстве большие – значит, цена услуги высокая, а квалификация у 20 % высокая, а у 80 низкая, что подтверждается законом Парето. Кто забыл: Закон Парето, или принцип 80/20, – это эмпирическое (основанное на опыте) правило, названное в честь экономиста и социолога Вильфредо Парето. Суть данного закона в общем виде следующая: 20 % усилий дают 80 % результата, а остальные 80 % усилий – лишь 20 % результата.

Подтверждение, что принцип 80/20 – действительно закон, а не случайность, можно увидеть в живой природе, в самых разных областях жизни, в том числе в работе различных общественных и государственных структур, либо в своём трудовом коллективе, надо только присмотреться. Поэтому не останавливаемся на самом законе, а идём дальше. Для нас важен вывод: из всего штата специалистов большого агентства недвижимости 20 % – это те, о ком говорят – «дай бог такого каждому», а 80 %, напротив – «не дай бог».

Кабинет частного специалиста – это небольшое помещение. От его квалификации зависит не только успешность, но и личная безопасность, это условие выживания. Кроме того, частники (индивидуальные предприниматели, самозанятые) – это, как правило, бывшие агенты, которые, отработав определённое количество лет на «дядю», набравшись опыта, получив знания и разбогатев связями, приняли решение работать самостоятельно. Всё решают опыт, образование, отношение к своим обязанностям, моральные качества личности и приоритеты в жизни. Поэтому квалификация частника часто выше, а стоимость услуги ниже.

Ответственность

Вопрос об ответственности в агентстве ещё интереснее. По закону, ответственность любого агентства недвижимости, зарегистрированного в форме Общества с ограниченной ответственностью (ООО), определена Гражданским кодексом РФ (ст. 66 п. 2) и составляет 10 тыс. рублей – размер уставного капитала.

Рассмотрим пример: пехотинец-риелтор нашёл и привёл клиента, идёт с ним к менеджеру, ответственному за заключение соглашения с клиентом, который и заключает договор. Не все знают, что этот менеджер должен не только спросить паспорт у возможного продавца квартиры, но и предоставить клиенту подтверждение личного статуса:

⋎ приказ о назначении на должность в данной организации;

⋎ доверенность, в соответствии с которой ему предоставлено право подписывать договор с клиентом;

⋎ документ, подтверждающий его личность, – паспорт гражданина РФ.

Без любого из указанных документов договор не будет иметь юридической силы. Агентство всегда сможет отказаться от любой ответственности, сославшись на то, что специалист, подписавший договор, в это время еще не являлся сотрудником фирмы. Ему не предоставлялась доверенность, и он не имел права на подписание договора.

Второе. В договоре на оказание услуг указывается непосредственный исполнитель, в нашем случае это риелтор-пехотинец. Его приказ о трудоустройстве обязателен, иначе он не имеет права на выполнение работы и какая-либо ответственность с его стороны исключена. Это далеко не всё, но уже достаточно, чтобы понять: упустив из виду детали, клиент имеет возможность приравнять свой договор к простому листу бумаги без какой-либо ответственности со стороны фирмы.

Спросить с пехотинца в большой компании практически нечего – он только нашёл клиента, а далее не подписывал, не принимал участия. Генеральный директор, который в соответствии с Уставом несёт личную ответственность за всё, не участвовал, не принимал, не решал, не подписывал и, возможно, даже не видел человека в лицо. Виноват тот, кто ещё не трудоустроен или действовал без доверенности и т. д. К сведению: мы кратко рассмотрели один вариант из десятков возможных в качестве примера, для обоснования ранее сделанного утверждения.

У частного специалиста индивидуальная ответственность определена законом. Вопрос о материальной ответственности предусмотрен ст. 24 ГК РФ, по которой ИП отвечает за допущенные ошибки всем своим имуществом, в том числе и не имеющим никакого отношения к бизнесу. В п. 55 Постановления Пленума ВС РФ от 17.11.2015 № 50 указано, что ст. 24 ГК РФ закрепляет вне зависимости от статуса ИП имущественную ответственность физического лица и не делит его имущество на имущество предпринимателя и физического лица. Суд, установив виновность частника по сделке, может вынести решение и поручить судебным приставам продать его квартиру для компенсации убытков, причинённых им клиенту. Указанная статья закона позволит надеяться, что частники более тщательно подходят к проблемам обеспечения юридической чистоты и безопасности сделки, как и к необходимости повышения квалификации.