Текст книги "Недвижимость – Вторичка"

1. Недействительна сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, – ст. 168 ГК РФ;

2. Недействительна сделка, совершенная с целью, противной основам правопорядка или нравственности, – ст. 169 ГК РФ;

3. Недействительны мнимая и притворная сделка – ст. 170 ГК РФ;

4. Недействительна сделка, совершённая гражданином, признанным недееспособным, – ст. 171 ГК РФ;

5. Недействительна сделка, совершённая несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет, – 172 ГК РФ;

6. Недействительна сделка юридического лица, совершённая в противоречии с целями его деятельности, – ст. 173 ГК РФ;

7. Недействительна сделка, совершённая без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, – ст. 173 прим. ГК РФ;

8. Недействительна сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона – ст. 174, прим. ГК РФ;

9. Недействительна сделка, совершённая несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, – ст. 175 ГК РФ;

10. Недействительна сделка, совершённая гражданином, ограниченным судом в дееспособности, – ст. 176 ГК РФ;

11. Недействительна сделка, совершённая гражданином, неспособным понимать значение своих действий или руководить ими, – ст. 177 ГК РФ;

12. Недействительна сделка, совершённая под влиянием существенного заблуждения, – ст. 178 ГК РФ;

13. Недействительна сделка, совершённая под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств, – ст. 179 ГК РФ.

14. Недействительна сделка совершённая при нарушении представителем или органом юридического лица условий осуществления полномочий либо интересов представляемого или интересов юридического лиц., – ст. 174 ГК РФ.

На первый взгляд, всё ясно – 14 статей гражданского законодательства Российской Федерации, которые дают основания признания сделки недействительной, а значит, оспоримой или ничтожной. Однако возьмём в качестве примера одну из них, например, (ст. 179 ГК РФ), и постараемся понять и объяснить, что вкладывает законодатель в слова – насилие, угрозы или неблагоприятные обстоятельства.

Большая юридическая энциклопедия (автор и составитель А. Б. Барихин, Москва, Книжный мир, 2010 г.)поясняет, что насилие в российском праве – физическое или психическое воздействие одного человека на другого, нарушающее гарантированное Конституцией РФ право граждан на личную неприкосновенность (в физическом и духовном смысле). Физическое насилие выражается в непосредственном воздействии на организм человека: нанесение побоев, телесных повреждений, истязаний различными способами (в т. ч.с применением предметов и веществ) и т. д. В результате физического насилия потерпевшему могут быть причинены мучения, нанесён вред здоровью. Психическое насилие заключается в воздействии на психику человека путём запугивания, угроз (в частности, физической расправой), чтобы сломить волю потерпевшего к сопротивлению, к отстаиванию своих прав и интересов. Угроза в уголовном праве – выражение словесно, письменно или другим способом намерения нанести физический, материальный или иной вред какому-либо лицу или общественным интересам; один из видов психического насилия над человеком (один из способов пытки).

Как известно, каждый гражданин представляет из себя личность, единственную в определённом роде и неповторимую. Каждый имеет собственное понимание об окружающем его мире, свою картину видения и понимания различных обстоятельств, разное здоровье, нервную систему, способность восприятия внешних раздражителей, в том числе угроз или проявленного или предполагаемого насилия. И если одному, как говорится, хоть кол на голове тёши, то для другого грубая интонация в голосе становится причиной длительной бессонницы, волнения и психологического дискомфорта. Законодатель данные различия оставляет вне зоны своего внимания либо берёт за основу усреднённого человека и позволяет трактовать используемые правовые нормы или юридические термины различным образом.

Рассмотрим пример. Женщина преклонных лет, продавец квартиры, может заявить после проведения сделки, что в отношении неё было проявлено насилие со стороны представителя покупателя квартиры. На вопрос суда, в чём именно было выражено проявление насилия, отвечает: «Мы долго ждали своей очереди для подписания договора и передачи его на регистрацию. Представитель покупателя, скажем, Игриков, подошёл и сказал, очень грубо и как-то так, что мне стало страшно. Он сказал: «Долго ещё будем возиться? Наша очередь подошла, ещё одну из-за вас выстаивать не намерен». Я испугалась его интонации, мне стало страшно и для успокоения я приняла успокаивающие таблетки. Потом подошёл Покупатель и сказал: «Давайте будем подписывать договор и передавать документы на регистрацию». Я всё подписала, что мне дали, но что это было, уже не помню, я плохо соображала в это время».

Может ли заявление женщины-продавца квартиры в этом случае быть основанием для признания сделки недействительной по ст. 179 ГК РФ и квалифицировано как проявление насилия? Суд может запросить медицинскую карту истца, и если в ней будет подтверждено, что она действительно имеет слабую психику, а по рекомендации врача принимает таблетки, оказывающие на неё сильное, например, успокаивающее, расслабляющее и прочее действие, он может назначить экспертизу с основным вопросом: могли или нет назначенные врачом лекарственные средства после их употребления привести к помутнению сознания или к неадекватному восприятию происходящего?

Результат судебного решения будет зависеть от выводов эксперта. При заключении специалиста «да, может» сделка будет признана недействительной. В этом случае будет хорошо, если продавец не является мошенницей, тогда она сумеет возвратить деньги за квартиру покупателю. В противном случае ни квартиры, ни денег покупатель не увидит, так как она, продавец, сразу после сделки всю полученную сумму вручила дочери, внуку, зятю, который(ая) был должен третьему лицу. Но она признаёт свою вину и, разумеется, всё возвратит покупателю, конечно, как только сможет, из получаемой ею пенсии.

Подобных примеров можно привести сотни, однако воздержусь от их перечисления, чтобы не подготовить пособие для мошенников. Юридически грамотный читатель может сказать, что суд не пойдёт на поводу заявителя, а укажет, что в подобном случае имеет место «злоупотребление правом». Поэтому просто отмечу, что ст. 10 ГК РФ в п. 1 гласит: «Не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действуя в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом)». Вопрос о наличии либо отсутствии в действиях продавца заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом) необходимо доказать в суде, что даже при независимом судействе достаточно сложно, опять-таки из-за того, что понятие «злоупотребление правом» также не имеет чётких критериев, а носит субъективный, оценочный характер.

Кроме того, при наличии личного интереса со стороны суда, что нельзя исключать полностью в наше время, практически это будет невозможно выполнить. В этом суде точно. При действующем законодательстве, отсутствии чётких формулировок, предоставлении возможности различного толкования большинства юридических терминов оспорить возможно практически любую сделку по купле-продаже недвижимости, а обнаружить порок законности или воли участников и, значит, признать сделку недействительной, сложнее, но практически возможно. Мошенниками злоупотребление правом часто применяется как безотказный приём в случае оспаривания сделок с недвижимостью, приём простой и надёжный, как автомат Калашникова.

Ответив на вопросы, кто может атаковать право на владение, пользование и распоряжение имуществом покупателя квартиры и с помощью каких средств, следуем дальше. Необходимо конкретизировать, с использованием каких приёмов гражданин имеет право защищаться, чтобы не выйти за пределы действий, необходимых для пресечения нарушения, как указывает законодатель. Способов самозащиты достаточно много, выделим наиболее эффективные приёмы:

1. действуй неторопливо, разумно и с должной осмотрительностью;

2. в работе с недвижимостью мелочей не существует;

3. доверяй, но проверяй;

4. знай, что, где необходимо проверить и с помощью каких средств;

5. выбирай достойного специалиста – помощника;

6. правильно формулируй и ставь задачу перед исполнителем;

7. контролируй исполнение;

8. помни – кто платит, тот и заказывает музыку. Заказчик оплачивает работу и поэтому имеет право требовать внесения в договор условий по проведению юридической экспертизы документов и подготовке заключения о возможности/невозможности покупки выбранной им для себя квартиры. Он не обязан соглашаться с предложенными ему исполнителем условиями договора. Заказчику необходимы не голословные утверждения, а документы, подтверждающие его добросовестность при участии в процессе купли-продажи квартиры либо комнаты.

Отвечая на расположенные ниже вопросы, читатель-учащийся может сам раскрыть значение и понимание каждого приёма самозащиты и затем сравнить свой ответ с мнением автора.

Вспомним, что только продавец и покупатель – главные участники в процессе подготовки и проведения сделки купли – продажи недвижимости, они подписанты договора и только они лично несут ответственность за свою подпись на документе. Знать приемы самозащиты в процессе проведения сделки и уметь их применять – для них не только право, но и прямая обязанность перед теми, кто им верит, любит и надеется на них: супруга или супруг, дети, родители и т. д.

Заявление агентства о том, что оно гарантирует стопроцентную защиту и безопасность вашей сделки, не следует принимать во внимание прежде всего потому, что достоверность утверждения равна нулю. Ранее мы убедились, что законодатель предусмотрел 14 статей в ГК РФ, похожих на межконтинентальные баллистические ракеты, каждая из которых в свою очередь несёт условно от десяти до шестнадцати боеголовок (вариантов рассмотрения). Используя их, можно практически уничтожить любую сделку.

Вопрос 1: Существуют/нет мелочи, на которые не стоит обращать внимание при подготовке договора купли-продажи квартиры?

Ответ: С целью обмана покупателя либо введения его в заблуждение недобросовестный продавец либо его представитель часто используют поддельные:

• документы и подписи:

• доверенность;

• паспорт собственника;

• правоустанавливающие документы на квартиру;

• поддельные электронные подписи;

• разрешения органов опеки и попечительства.

В документах распространены и просто описки – ошибки, допущенные когда-либо и кем-либо при заполнении первичного документа. Например, читаем в паспорте: фамилия Иванов, в свидетельстве о рождении – Ивонов, Петров или Питров и т. д. Одна буква, а результат – разные фамилии. Это всегда основание для отказа в регистрации. Ответ: Нет, в документах по сделке мелочей нет, так как всё может иметь значение.

Вопрос 2: Актуален/нет принцип «доверяй, но проверяй» в сделках с недвижимостью?

Ответ: Сделки, подлежащие отмене и признаваемые в суде ничтожными (явное нарушение закона), являются таковыми с момента подписания, например:

• продажа квартиры, полученной по наследству, одним собственником – остальные наследники не уведомлены;

• продажа квартиры, находящейся в совместной собственности, без согласия второго супруга;

• продажа квартиры уже умершего владельца;

• продажа квартиры, купленной с использованием средств материнского (семейного) капитала, без наделения всех детей долей в праве собственности на квартиру;

• подписание договора купли-продажи не уполномоченным на это лицом;

• продажа квартиры по поддельной или утратившей юридическую силу доверенности;

• продажа квартиры лицом, находившимся в состоянии алкогольного, наркотического опьянения при подписании ДКП;

• продажа квартиры возможного банкрота. Часто проводится по сговору с собственником – потенциальным банкротом;

• продажа квартиры с участием лиц, находящихся под опекой или попечительством, через подделку разрешительных документов от органов опеки и попечительства;

• продажа квартиры, взятой в наём на длительный срок, по подложным документам от имени владельца или по поддельной доверенности;

• подписание договора купли-продажи с собственником квартиры, который введён в заблуждение и полагает, что он подписывает договор ренты;

• подписание договора купли-продажи, когда владелец полагает, что он подписал договор займа или задатка;

• лишение права собственности по договорам, заключённым под залог недвижимости.

Как хорошо понимает читатель, это далеко не полный перечень сделок, которые являются ничтожными с момента заключения, так как имеет место грубое нарушение закона и прав третьих лиц. Это ориентир, используя который и действуя с должной осмотрительностью и разумно, можно предполагать – что искать, на что необходимо обратить внимание при подготовке пакета документов для сделки. Принцип «доверяй – но проверяй» может найти своё выражение в повторной проверке выводов риелтора или брокера. Стоимость повторной проверки и у другого специалиста незначительна, а результат всегда положительный:

1) У вас очень грамотный профессионал, и это здорово!

2) У вас безграмотный специалист, и это здорово, потому, что вам указали на все его ошибки, которые можно исправить до сделки.

Ответ: Да.

Вопрос 3: Всегда/не всегда сторона сделки знает, что и где необходимо проверить до подписания ДКП?

Ответ: Древний мыслитель и философ Китая, основатель философской системы, известной как конфуцианство (V век до н. э.), Конфуций как-то изрёк: «Трудно найти в тёмной комнате чёрную кошку, особенно если её там нет!». Относительно операций с недвижимостью часто возникает аналогичная ситуация. Продавец и покупатель не могут сказать с уверенностью, что ему необходимо проверить, на что обратить внимание для снижения рисков по признанию его сделки недействительной.

С учётом изложенного выше и понимая, что исключить полностью появление рисков и оспаривания сделки нет возможности, действуя с должной осмотрительностью и разумно, необходимо предпринять всё, что в ваших силах, чтобы в случае судебного разбирательства сохранить за собою статус добросовестного приобретателя.

Не стремясь объять необъятное, но с целью снижения рисков при покупке-продаже квартиры на вторичном рынке предлагаю обратить внимание на необходимость проведения следующих проверок:

Проверяем историю объекта недвижимости:

• наличие либо отсутствие обременений на объект недвижимости;

• наличие либо отсутствие ограничений и сведений об арестах;

• наличие либо отсутствие особых отметок;

• наличие либо отсутствие информации о сносе дома;

• наличие либо отсутствие сведений о признании дома аварийным;

• наличие либо отсутствие сведений о том, что дом является объектом культурного наследия и т. д.

Проверяем продавца:

• паспорт на соответствие личности;

• сведения о паспорте, находящемся в базе данных, утерянном либо недействительном;

• СНИЛС собственника;

• наличие несовершеннолетних детей;

• недееспособность;

• состоит или состоял в браке на момент приобретения квартиры;

• наличие либо отсутствие неисполненных обязательств по налогам;

• использование материнского (семейного капитала) и т. д.;

• наличие либо отсутствие сведений о банкротстве;

• наличие либо отсутствие споров в судах общей юрисдикции РФ;

• наличие либо отсутствие споров в арбитражных судах РФ и т. д.

Проверяем историю переходов прав собственности на объект недвижимости:

• кто, когда и на каком основании был ранее владельцем квартиры;

• на основании каких документов и когда произведён переход прав;

• уточняем информацию о психическом здоровье всех бывших и настоящих собственников;

• наличие/отсутствие лиц, сохраняющих право постоянного проживания в отчуждаемом объекте недвижимости;

• наличие/отсутствие лиц, зарегистрированных в квартире на момент совершения сделки;

• уточняем выполнение существенных условий по предыдущим договорам, обязательствами т. д.

Проверяем документы – основания приобретения права собственности:

• свидетельство о государственной регистрации права и правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и прочее).

Проверяем выписку из ЕГРН.

Проверяем выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов, которую можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире, сняты с регистрационного учёта.

Проверяем справку о наличии долга по коммунальным платежам.

Проверяем справку из наркологического и психоневрологического диспансера и т. д. Список неполный, так как каждая сделка неповторима и имеет индивидуальные особенности.

С помощью выписки из ЕГРН покупатель может узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры. При этом можно заказать как «простую» выписку, так и расширенный ее вариант. С 1 марта 2023 года информацию о собственнике могут получить только владелец объекта, члены его семьи либо лицо, действующее по доверенности в его интересах. В этом случае помимо фамилии, имени и отчества предоставляются сведения о правоустанавливающих документах либо «история» квартиры с момента первой записи о ней в Едином государственном реестре. Ответ: Нет.

Вопрос 4: Всегда/не всегда мы знаем, кому доверяем работу по продаже-покупке квартиры?

Ответ: Принимая решение о заключении соглашения, граждане часто руководствуются рекомендациями либо становятся жертвой рекламы. И если в первом случае помощником может выступить специалист, проверенный в той или иной мере, то во втором стать жертвой шансов намного больше. Вспомним эффективную рекламу МММ и прочих организаций. При изучении возможности заключения договора необходимо обращать внимание на: опыт, образование, количество проведённых сделок и их результат, возможность установления личного контакта с бывшими клиентами, отзывы и т. д. Ответ – Нет.

Вопрос 5: Всегда ли правильно/неправильно ставится задача перед помощником: риелтором, агентом, брокером, юристом при заключении договора на оказание услуг?

Ответ: Всё знать невозможно – это аксиома, которая не требует доказательств. Предусмотреть все неприятности в будущем времени нельзя. Предвидеть все скрытые риски (основания признания сделки купли-продажи квартиры недействительной) невозможно – прежде всего, потому, что они в настоящее время себя не проявили, а могут и не проявить совсем никогда либо возникнут через несколько лет. Но предвидеть или минимизировать риски – задача важнейшая. Как правило, обязанности специалиста определяются должностной инструкцией, соглашением либо договором, заключаемым между нанимателем и работником.

Например, обязанность нотариуса – проверка и удостоверение документа, представленного ему на подпись, задача помощника нотариуса – проверка наличия необходимых документов и подготовка их для подписания нотариусом, задача менеджера банка – оказание услуг по сопровождению клиента при оформлении ипотечного кредита, а для агента по недвижимости важно подобрать квартиру для покупателя и оказать содействие по проведению взаиморасчётов и регистрации договора купли-продажи. И это верно – заказчик ставит задачу и оплачивает работу, а исполнитель, действуя в рамках своих обязанностей, выполняет возложенную на него обязанность и получает за это денежное вознаграждение.

Пороки законности в проводимых сделках с недвижимостью часто имеют место не потому, что свою работу плохо выполнил риелтор или брокер, а по причине недостаточно чётко сформулированного задания самим заказчиком. Пример: при обращении в агентство в 99 случаях на вопрос агента, чем мы можем быть для вас полезны, звучат фразы: «Я хотел бы продать свою квартиру и купить в другом районе, но больше, меньше и т. д.» или «Вы могли бы продать квартиру и помочь купить мне две с использованием ипотечного кредита?». Однако очень редко прозвучит такой вопрос: «Могли бы вы помочь мне купить квартиру и предоставить документальное подтверждение всех выполненных вами проверок для исключения возможных рисков утраты собственности в будущем?».

Вопрос: многие ли сотрудники готовы искать себе дополнительную работу? Почему так происходит? Ответ очевиден – заказчик предполагает, что агент или брокер такую работу должен выполнить обязательно, так как это его обязанность. Замечу, заказчик не интересуется должностной инструкцией или другим документом, он уверен в этом по факту и на основании своего предположения. Он где-то читал, слышал, говорила жена, подруга жены и т. д. Люди близкие, человек им доверяет, как самому себе, и поэтому даже не ставит вопрос под сомнение. К сожалению, данную уверенность в случае судебного разбирательства нельзя предъявить как доказательство. Её нельзя оспорить в соответствии с законом о защите прав потребителей, это не документ, а предположение и ничем не обоснованная уверенность.

Жизнь показывает, что подобное заблуждение может иметь роковые последствия, поэтому прежде, чем обратиться за услугой, необходимо обдумать и правильно сформулировать само задание, чтобы поставить его перед специалистом или руководителем. Обязательно при определении задания иметь в виду:

• кому конкретно будет поручено выполнение (ФИО специалиста, его статус и квалификации, телефон, е-мейл):

• установить обратную связь: понять, насколько хорошо вас понимает непосредственный исполнитель. Например, предложить ему подготовить для вас план выполнения поручения для согласования с вами как заказчиком услуги;

• поставить перед ним конкретную задачу, например:

а) подготовить отчёт по результатам первичной юридической экспертизы пакета документов, представленных продавцом квартиры, расположенной по адресу: ххххххх;

б) подготовить отчёт по результатам юридической экспертизы документов продавца квартиры, кадастровый номер ххххххх, для подтверждения статуса добросовестного приобретателя;

в) подготовить аналитическую записку с указанием степени риска утраты права собственности при покупке квартиры хххххх;

• определить ресурсы – кто предоставит, закажет и получит документы, справки, скриншоты, выписки, необходимые для проведения проверок, и в какой срок;

• определить вопросы для изучения, этапы и время исполнения на каждый из них, например, изучение истории переходов права собственности, личности, продавца, наличие арестов, обременений в определённой последовательности с указанием времени исполнения и т. д.;

• совместно обговорить и утвердить форму документа, его объём в страницах, общий внешний вид.

Большое количество вопросов, согласований, уточнений на этапе постановки задания является гарантией его качественного выполнения либо будет свидетельствовать о низкой квалификации специалиста и позволит заинтересованному лицу принять правильное решение – отказаться от услуг фирмы. Ответ: Нет.