Текст книги "Как приобрести свою первую инвестиционную недвижимость"

Роберт Кийосаки
Как приобрести свою первую инвестиционную недвижимость

Перевод с английского выполнил С. Э. Борич по изданию: HOW TO BUY YOUR FIRST INVESTMENT PROPERTY by Robert T. Kiyosaki.

This edition published by arrangement with Rich Dad Operating Company, LLC.

First Russian Edition: February 2023.

© 2014 by Robert T. Kiyosaki

© Перевод, издание. ООО «Попурри», 2023

БЕСТСЕЛЛЕРЫ РОБЕРТА КИЙОСАКИ

Богатый папа, бедный папа

Чему учат детей богатые родители и не учат бедные

Квадрант денежного потока

Руководство богатого папы по достижению финансовой свободы

Руководство богатого папы по инвестированию

Во что инвестируют богатые, но не инвестируют бедные

Богатый ребенок, умный ребенок

Обеспечьте своему ребенку финансовый старт

Отойти от дел молодым и богатым

Как быстро разбогатеть и оставаться богатым всю жизнь

Пророчество богатого папы

Почему самый большой крах фондового рынка в истории еще ждет нас впереди и как подготовиться к нему и извлечь выгоду для себя

Истории успеха учеников богатого папы

Жизненные истории реальных людей, которые усвоили уроки богатого папы

Как стать богатым, не отказываясь от кредитов

Превратите плохой долг в хороший

Богатый папа: кто взял мои деньги?

Ваш финансовый консультант не хочет, чтобы вы это знали!

Богатый папа, бедный папа для подростков

Финансовые секреты, которым не учат в школе

Прощайте, крысиные бега!

Узнайте, как работают деньги, и станьте богатым ребенком

Прежде чем начать свой бизнес

Уроки из реальной жизни, которые должен усвоить каждый предприниматель

Поднимите свой финансовый IQ

Научиться обращаться с деньгами никогда не поздно!

Заговор богатых

8 новых правил обращения с деньгами

Несправедливое преимущество

Сила финансового образования

Почему отличники работают на троечников, а хорошисты – на государство?

Руководство богатого папы по финансовому образованию для родителей

Второй шанс

для ваших денег, вашей жизни и нашего мира

Слово Роберта Кийосаки к читателю

Дорогой друг!

Поздравляю тебя с покупкой этой книги!

Вкладывайте деньги в ценности

Эта книга посвящена фундаментальной формуле богатого папы: ищите недвижимость, создающую денежный поток и обладающую потенциалом роста стоимости. Люди постоянно спрашивают: «Можно ли покупать дома, изъятые за неуплату?», «Как приобрести недвижимость без предоплаты?». Разумеется, такие возможности надо рассматривать, и мы тоже займемся этим.

Инвестирование в недвижимость – это вложение денег в объект, обладающий ценностью. Но как определить истинную ценность недвижимости? Она складывается из потенциального денежного потока и прироста стоимости, а также ряда других факторов, о которых мы поговорим далее. Пока же необходимо запомнить, что есть разница между инвестором в ценность и спекулянтом. Инвестор приобретает объект, основываясь на его ценности – как нынешней, так и будущей. Спекулянт осуществляет покупку только в надежде на то, что ее цена в будущем вырастет.

Ищите недвижимость ближе к своему месту жительства

Если вы новичок, то особенно важно сконцентрироваться на окрестностях своего дома и постараться узнать их получше. Регулярно ходите по этим местам, ездите на машине или велосипеде. В каком состоянии находится район: растет или умирает? Много ли на домах табличек «Продается» или «Сдается внаем»? Найдите двух-трех брокеров, работающих в данном районе. Это нетрудно сделать, подметив, кто чаще других выкладывает в Сеть объявления о продаже недвижимости. Позвоните им и поинтересуйтесь, что они думают о данном районе. Какие дома были проданы в последнее время и по какой цене? Какова цена аренды и что за люди снимают жилье поблизости? Много ли времени проходит с момента выставления объекта на продажу до закрытия сделки?

Зачем это нужно? Как только недвижимость будет выставлена на продажу, вы сразу поймете, хорошая сделка или плохая, и сможете быстро отреагировать. Если вы будете по-настоящему хорошо знать свой район, то услышите о продаже нового объекта еще до того, как об этом будет объявлено, и сможете раньше других вступить в борьбу за его покупку.

Первый объект недвижимости, который приобрела моя жена Ким, находился достаточно близко от нашего дома, и мы совершали там утренние пробежки. Кроме того, она проезжала или проходила через тот район минимум трижды в неделю, для того чтобы узнать какие-то подробности о происходящих в нем событиях.

Начинайте с малого

Я постоянно подчеркиваю, что начинать надо с малого. Вложите в свою первую сделку максимум времени и минимум денег. Большинство людей поступают как раз наоборот: они предпочитают экономить время, а не деньги, а потом удивляются своему проигрышу! Надо стремиться минимизировать риск, потому что вы только учитесь.

Рассчитывайте на то, что будете ошибаться

Вы обязательно будете допускать ошибки. Без этого не обходится ни один человек! Главное – помнить, что ошибка является не неудачей, а шагом вперед в процессе познания. Вероятность неудач заставляет с самого начала следить за тем, чтобы был обеспечен положительный денежный поток, поскольку это позволяет сгладить их последствия.

Например, два моих друга приобрели свой первый объект недвижимости – четырехквартирный жилой дом. Спустя месяц городские власти издают распоряжение, в соответствии с которым они должны заасфальтировать подъездной путь к дому. У них есть возможность оплатить неожиданные расходы за счет денежного потока от недвижимости. Это значит, что за обучение платит их покупка, а не они сами.

Рассчитывайте, что вы можете себе позволить

Во-первых, надо понять, сколько денег придется вложить, для того чтобы обеспечить желаемую доходность. Другими словами, сколько вы должны будете заплатить, чтобы получить 15, 20 или 30 процентов прибыли от своей инвестиции. В этой книге мы пишем о том, как производятся расчеты, но, кроме того, вы должны хорошо понимать специфику своего района.

Во-вторых, не забывайте, что главная цель приобретения заключается в том, чтобы улучшить свой личный финансовый отчет.

Поэтому задайте себе следующие вопросы, касающиеся объекта покупки:

• Сколько времени я смогу содержать пустующий дом после того, как его освободит прежний собственник?

• Если содержание обходится дорого, то смогу ли я это себе позволить? Это еще одна причина того, почему начинать следует с малого. Если бы мои друзья начали с покупки не четырехквартирного, а двенадцатиквартирного дома, то обустройство подъездного пути к нему обошлось бы им намного дороже и могло бы стать серьезной финансовой проблемой.

Помните, что цель приобретения недвижимости состоит в том, чтобы решить свои финансовые проблемы, а не обзавестись новыми.

Обратите внимание на проблемную недвижимость

Одним из лучших вариантов является объект, от которого другие отказываются из-за наличия в нем каких-то проблем. Найдите способ устранить эти проблемы – и моментально повысите ценность недвижимости.

Я люблю вспоминать, как мы с моей женой Ким нашли жилой дом в Финиксе, штат Аризона, где доля пустующих квартир составляла 37 процентов – это достаточно много. Никто не рассматривал эту недвижимость всерьез, а мы задали себе вопрос: «Как решить данную проблему?» Оказалось, что дом использовался как отель, в котором можно было снять полностью обставленный номер на любой срок – от недели до года. Существенной проблемой было то обстоятельство, что никто не хотел проводить лето в Финиксе, поэтому большинство комнат в жаркие месяцы пустовало. Короче говоря, мы провели собственные исследования и переоборудовали этот объект в обычный жилой дом с квартирами, которые можно было сдавать внаем на длительный срок. Доля пустующих квартир снизилась с 37 до 3 процентов, а стоимость недвижимости резко возросла. Таким образом, мы оказались в выигрыше и от денежного потока, и от прироста капитала!

Ваша задача как инвестора в недвижимость заключается в том, чтобы найти проблемный объект и устранить в нем все недочеты.

Не забывайте про цифры

Богатый папа часто говорил: «Думать надо калькулятором, а не сердцем». Поэтому, хорошо поняв особенности района, в котором вы собрались вкладывать деньги, займитесь пристальным изучением цифр, касающихся выбранного объекта недвижимости. Они почти всегда подскажут вам, действительно ли вы наткнулись на сто́ящую сделку. В книге вы найдете полезную информацию о том, как анализировать числовые показатели.

Совет напоследок

Не забывайте, что цена – это еще не все. Поэтому не соблазняйтесь ею и не отходите от своих принципов.

Отвечает ли недвижимость вашим критериям? Создает ли она положительный денежный поток? Есть ли возможность повысить ее стоимость? Богатый папа лучше всего выразил эту мысль: «Дешевизна не означает, что сделка будет удачной. Если объект имеет низкую стоимость, но не имеет ценности, его покупка может обойтись вам очень дорого».

Не забывайте о фундаментальной формуле богатого папы: надо искать недвижимость, создающую денежный поток и имеющую потенциал прироста стоимости. А теперь пора приниматься за дело. Нас ждет мир инвестирования в недвижимость!

Спасибо. С наилучшими пожеланиями,

Роберт Кийосаки

Введение
Как недвижимость создает богатство

Инвестирование в недвижимость обеспечивает вам налоговые льготы и одновременно создает возможности для будущего прироста стоимости приобретенного объекта. Однако главное преимущество – это использование заемных средств, то есть денег других людей (ДДЛ). В результате вы покупаете актив, который стоит намного больше того, что заплатили за него лично вы. Покупая недвижимость в долг, то есть за ДДЛ, вы приобретаете источник пассивного дохода, в который вы вложили очень мало собственных денег.

Что предпочесть?

Вы можете зарабатывать на недвижимости разными способами. Ниже я перечисляю эти возможности и указываю, какие из них рекомендовал мне богатый папа.

1. Денежный поток или прирост стоимости?

Лучше всего, когда долгосрочный денежный поток сочетается с потенциалом прироста стоимости. Наличие денежного потока означает, что вы, владея недвижимостью на протяжении длительного времени, получаете от нее постоянный пассивный доход. Прирост стоимости предполагает, что вы сможете получить доход, продав объект за более высокую цену, чем приобрели. Некоторые инвесторы приобретают недвижимость только с целью перепродажи после прироста стоимости. И денежный поток, и прирост стоимости представляют собой хорошие способы получения дохода и могут присутствовать в вашем инвестиционном портфеле. Однако инвесторам, которые поставили перед собой цель достичь финансовой свободы и жить на пассивный доход, богатый папа рекомендует ориентироваться на денежный поток.

2. Покупка с целью владения или перепродажи?

Покупайте и держите. Это надежный и испытанный способ, ведущий к богатству. Если вы удачно приобрели объект и грамотно управляете им, он будет приносить вам ежемесячный пассивный доход. Если же, помимо этого, недвижимость со временем вырастет в цене, то у вас будет не только постоянный денежный поток, но и прирост капитала в случае продажи. Кроме того, квартиросъемщики оплачивают ваш кредит! Покупка с целью перепродажи тоже может давать хороший доход, потому что порой вам не приходится тратить на это ни копейки собственных денег. Однако не забывайте, что полученную прибыль необходимо снова пускать в дело для создания денежного потока. Пожалуйста, посоветуйтесь со своим финансовым консультантом по поводу наиболее выгодной стратегии.

3. С предоплатой или без?

Запомните магические слова «денежный поток». Здесь требуется искусство баланса. Вам нужна максимальная доходность на вложенные деньги, для чего желательно воспользоваться кредитным рычагом. Например, если вы только начинаете инвестиционную деятельность и располагаете лишь небольшой суммой, то лучшим решением для вас будет максимум заемных средств для покупки и минимум собственных. Если у вас много денег для инвестирования, то опять-таки желательно эффективно воспользоваться кредитным рычагом, но можно сократить долю заемных средств, чтобы обеспечить для себя больший денежный поток. Все зависит от вашего личного инвестиционного плана.

Определения, которые вы должны знать

Доля незаселенных квартир – выраженное в процентах количество квартир в жилом доме, пустующих на протяжении одного года.

Нормы зонирования – распределение властями территорий под застройку по типам зданий, их величине и предполагаемому предназначению.

Объект с недоделками – недвижимость, которая нуждается в ремонте.

Прямая продажа – продажа объекта недвижимости ее владельцем без обращения к риелторам.

Глава 1
Поиски объектов недвижимости

С чего начинать?

Теперь вы готовы приступить к поиску недвижимости. Но что именно вы собираетесь искать? И где? Из данной главы вы узнаете ответы на эти вопросы, которые могли бы прозвучать из уст богатого папы.

Во-первых, вы поймете, как определить, какой тип недвижимости соответствует вашим планам. Вы познакомитесь с самыми важными рекомендациями богатого папы, которые применимы к любой ситуации, а также научитесь определять другие критерии исходя из собственных конкретных обстоятельств и целей.

Затем вы получите несколько практических советов о том, где найти те объекты, которые вам нужны, а попутно освоите некоторые основополагающие приемы и методы поиска.

Все время держите в голове главное правило 100-10-3-1. Прежде чем приобрести одну единицу недвижимости, вы должны:

изучить 100 объектов;

получить предложения на 10 объектов;

сделать 3 предложения о покупке;

купить 1 объект.

В конце этой главы вы совершите большой шаг на пути к покупке своей первой недвижимости – составите список из ста объектов.

Что я ищу? Определение критериев

Два главных момента, которые нужно постоянно иметь в виду, – денежный поток и прирост стоимости. Эти два критерия всегда первичны независимо от уровня вашего опыта.

Обращайте особое внимание на районы, которые находятся на подъеме. Как правило, вся недвижимость имеет тенденцию со временем дорожать, но хотелось бы найти ту, которая дорожает быстрее других. Целесообразно изучить не только жилой массив, но и находящуюся поблизости коммерческую недвижимость. Открываются ли в этом районе новые крупные магазины? Строятся ли новые офисные здания? Переезжают ли в них компании? Все это признаки того, что район развивается, пользуется спросом, и вы можете оказаться среди первых на бурно растущем рынке. Прочитайте следующие вопросы и ответы, а затем составьте свой рабочий перечень основных критериев.

Какой тип недвижимости мне подходит?

Начинайте с малого. Выберите для начала небольшой объект – дом на одну, две или три семьи. Ошибки – неизбежная часть процесса, и вы обязательно будете допускать их. С каждой неудачей вы будете становиться умнее, а ваша следующая инвестиция – удачнее. Вот для чего вам нужна недвижимость, создающая положительный денежный поток. Поступающие деньги будут компенсировать совершаемые ошибки.

Не слишком отдаляйтесь от дома. В идеальном случае недвижимость, которую вы будете сдавать внаем, должна находиться неподалеку от вашего дома. В этом случае вы сможете постоянно курсировать по ближайшей округе и искать новые объекты, появляющиеся на рынке, следить за ценами покупки и продажи, беседовать с соседями и держать руку на пульсе.

Создавайте денежный поток при любой возможности. Вашей целью должен быть положительный денежный поток, желательно уже с первого дня. Иногда вам может понадобиться несколько предварительных шагов, прежде чем деньги потекут к вам, но эта цель должна являться вашим приоритетом.

Держитесь за недвижимость, пока она дает вам достаточный доход. Как вариант, вы можете держать недвижимость до тех пор, пока она не подорожает, а затем продать ее и направить выручку на приобретение объекта большего размера, создающего больший денежный поток. Богатый папа считает, что лучшая инвестиция – это та, которая год за годом обеспечивает денежный поток.

Итак, какой же тип недвижимости поможет мне достичь этих целей?

Если вы новичок, то лучше начать с жилого дома максимум на три семьи. Если у вас уже есть какая-то недвижимость и вы готовы расширить свои владения, то, может быть, пора переходить на четырехквартирные или даже небольшие многоквартирные дома. Став увереннее, вы сможете быстро перестроиться на более масштабные варианты.

МОИ КРИТЕРИИ НЕДВИЖИМОСТИ

Я ищу _________________________________________ (тип недвижимости).

Я планирую внести в качестве предоплаты около _________ долларов.

Ценовой диапазон – от __________ до _________ долларов.

(Умножьте сумму предоплаты на 10, а затем отнимите 20–30 процентов для определения нижней ценовой границы и прибавьте 20–30 процентов для определения верхней ценовой границы.)

Я планирую вложить около ___________ долларов в реконструкцию и ремонт.

Я рассматриваю следующие типы финансирования:

__________________________________________

__________________________________________

Что я могу себе позволить?

Первым делом решите, какую сумму вы можете внести в качестве предоплаты. Для примерного определения ценового диапазона недвижимости умножьте эту сумму на 10 (исходя из того, что предоплата составляет 10 процентов). Конечно, вы можете внести в качестве предоплаты больше или меньше 10 процентов, но данная цифра представляет собой хороший ориентир. А теперь отнимите и прибавьте по 20–30 процентов к полученной сумме, чтобы установить нижнюю и верхнюю ценовые границы недвижимости.

Богатый папа говорил: «Покупая недвижимость с целью инвестирования, обращайте внимание на потенциал создания денежного потока и выбирайте развивающиеся районы».

Примечание: не ограничивайте себя ценой. Никогда не отказывайтесь от хорошей инвестиции только потому, что «не можете себе этого позволить». Вы сами удивитесь собственной изобретательности в вопросах поиска денег, если сделка действительно того заслуживает. Отсутствие нужной суммы обычно делает вас сообразительнее, потому что вам приходится изыскивать альтернативные пути приобретения желаемого объекта.

Какие расходы на ремонт будут для вас терпимыми?

Для того чтобы не упустить благоприятную возможность, учитесь видеть неочевидные вещи. Порой недвижимость, явно нуждающаяся в ремонте, может оказаться очень выгодной сделкой – при соответствующей цене, разумеется. Однако, если вы только начинаете инвестировать в нее, у вас может не оказаться нужного времени или средств для проведения большого ремонта. Поэтому на первых порах ищите объекты, которые требуют лишь небольшого и недорогого косметического ремонта, наведения порядка в саду, декоративной покраски или установки нового холодильника. Иногда даже маленькие вложения – менее 1000 долларов – способны существенно повысить ценность недвижимости и стоимость ее аренды. Обдумывая тему ремонта, учитывайте возраст дома. Обычно чем он старше, тем больше приходится вкладывать в ремонт.

Как расплачиваться?

Чем раньше вы начнете думать о финансировании сделки, тем лучше. На данном этапе вам надо разобраться с потенциальными источниками средств.

Обратите внимание на следующие источники финансирования:

• местные банки, ипотечные и кредитные компании;

• частные фонды;

• перевод на себя кредита прежнего владельца;

• финансирование за счет прежнего владельца.

Где искать?

Если вы только начинаете работать в сфере недвижимости, у вас нет другого выбора, кроме как самому пойти и осмотреть интересующие объекты. Это лучший способ получить реальное представление о рынке, на который вы выходите, заметить тенденции, которыми можно воспользоваться, а также найти брокера. Просматривая объявления о продаже, обратите внимание на имена брокеров, которые встречаются чаще всего – они больше других знают об интересующем вас районе. Начните со своего или соседнего района, с тем чтобы иметь возможность чаще посещать его. Приступая к поиску, воспользуйтесь приведенными ниже советами. Они помогут вам сузить круг поиска.

Проведите разведку на местности

Очень важно лично осмотреть район. Бегайте по окрестностям трусцой, гуляйте, регулярно проезжайте на машине. Подмечайте любые изменения, обращая особое внимание на объявления о продаже. Как часто они появляются и сколько времени проходит до их исчезновения? Кто из риелторов пользуется здесь наибольшей популярностью? Поговорите с жителями окрестных домов и поинтересуйтесь обстановкой. Вас удивит многое из того, что вы услышите.

Поищите в интернете

В Сети можно найти сотни сайтов с объявлениями относительно недвижимости. Сравните цены и условия аренды в различных районах. Это поможет вам определить наиболее многообещающие места.

Поговорите с профессионалами в области недвижимости

Определившись с районом, договоритесь о встрече с несколькими профессионалами по торговле недвижимостью и обсудите с ними особенности рынка. Они не только знают, что выставлено на продажу, но и могут сориентировать вас по ценам, а также рассказать о существующих на рынке условиях.

Загляните в местную торговую палату

Все торговые палаты проводят исследования с целью получения информации о направлениях дальнейшего развития как в публичной, так и в частной сфере. Эта информация может оказаться ценной при поиске наиболее перспективных районов в округе.

Определите, какие государственные учреждения могут быть для вас полезны

Бюрократическая волокита может действовать вам на нервы, но вы должны хоть немного разбираться в законах, влияющих на рынок покупки и аренды недвижимости как в выбранном вами районе, так и в целом. Потратьте время на то, чтобы узнать, какие именно местные органы власти занимаются регулированием сферы недвижимости и жилищного строительства. Всегда консультируйтесь с ними, если у вас возникают сомнения или вопросы.

Разыщите местные клубы или ассоциации инвесторов в недвижимость

Изучите нормы зонирования

Установите контакт с местной комиссией по зонированию и планированию строительства. Они предоставят вам актуальную информацию о текущих и будущих планах развития района, в котором вы хотите вложить деньги.