Текст книги "Земельный участок с постройками на нем. Введение в российское право недвижимости"

89. Схожая практика была в свое время сформулирована Президиумом ВАС РФ в отношении ипотеки множественности объектов недвижимости. В одном из дел Суд пришел к выводу о том, что действующее законодательство не запрещает закладывать по одному договору ипотеки несколько недвижимых вещей, при этом ни ГК РФ, ни Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) не содержат указания на то, что при одновременном залоге нескольких недвижимых вещей в договоре следует указывать стоимость каждой из заложенных вещей[44]44
  Постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 № 13331/09.


[Закрыть]. Аналогичным образом следует оценивать и условие о цене в договоре купли-продажи, который продавец и покупатель заключили в отношении нескольких зданий.

90. Некоторое время назад существовала практика регистрации прав на сложную недвижимую вещь как на один объект, пусть даже физически состоящий из нескольких сооружений[45]45
  Постановление Правительства РФ от 11.02.2005 № 68 (ред. от 10.03.2009) «Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи»; Приказ Госстроя России от 29.12.2000 № 308 «Об утверждении порядка составления комплекта документов по технической инвентаризации имущественных комплексов, составляющих системы газоснабжения Российской Федерации, а также других объектов недвижимого имущества, принадлежащих ОАО «Газпром» и его дочерним организациям».


[Закрыть] (например, автозаправочную станцию). Это довольно грубая ошибка. Сложная вещь, повторюсь, не вещь, это совокупность вещей. В праве же недвижимости гражданско-правовому термину «вещь» соответствует термин «раздел реестра». Следовательно, если для некоторого объекта открыт раздел реестра, то именно этот объект и является (с точки зрения гражданского права) вещью. Если в соответствии с правилами кадастрового учета имеется возможность открыть один раздел кадастра (а затем и реестра) на некоторую совокупность сооружений, то перед нами не сложная вещь, а одна недвижимая вещь.

91. Разновидностью сложной вещи является правовой режим главной вещи и принадлежности (ст. 135 ГК РФ). Например, здание торгового центра и отдельно стоящее здание котельной представляют собой главную недвижимую вещь и принадлежность, также недвижимую вещь. Это имеет практическое значение: если, например, было передано право собственности на главную недвижимую вещь, но на принадлежности по какой-то причине право передано не было (и в договоре не было прямо установлено, что они не подлежат передаче), то покупатель имеет право на иск о регистрации перехода права на принадлежности главной недвижимой вещи (т. е. в моем примере – иск о регистрации перехода права на котельную).

IV. Единый объект недвижимости (совокупность земельного участка и здания) в судебной практике

92. Итак, как было показано выше (§ 80 и далее), судебная практика в целом признает здания и помещения в качестве составных вещей, т. е. сама идея о том, что недвижимая вещь может быть составной, отечественному праву в принципе знакома и разделяется им. Более того, приведенные мною примеры из практики Президиума ВАС РФ и судебных коллегий по экономическим спорам и по гражданским делам[46]46
  Ср. недавнее дело о правовой природе двух навесов и туалета: определение судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 04Л0.2016 по делу № 18-КГ16-126.


[Закрыть] ВС РФ подтверждают, что отечественные суды в принципе готовы к тому, чтобы рассматривать расположенные на земельном участке отдельные сооружения (асфальтовые и спортивные площадки, газоны, заборы, трубы, оросительные канавы и пр.) в качестве его – участка – составных частей[47]47
  Хотя еще в 2008 г. такой подход был отвергнут Президиумом ВАС РФ в деле компании «Авангард-Сервис» (Постановление Президиума ВАС РФ от 16.12.2008 № 9626/08). Нижестоящие суды признали асфальтовую площадку самостоятельным объектом недвижимости; судья ВАС РФ Д.И. Дедов передал дело для пересмотра в Президиум ВАС РФ, предлагая высшей инстанции высказаться в том смысле, что асфальтовое покрытие не является самостоятельной недвижимой вещью. Однако он не был поддержан большинством членов Президиума, в Постановлении отмечается, что «с учетом фактических обстоятельств дела… спорный объект правомерно был признан судами недвижимым имуществом в силу его соответствия признакам, указанным в статье 130 ГК РФ». Впрочем, всего лишь год спустя в деле ЖСК работников Академии наук Президиум ВАС РФ молчаливо отказался поддерживать эту идею (см.: Постановление Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 № 14971/09).


[Закрыть]. Иными словами, наиболее принципиальная задача – возможность квалификации земельного участка как составной вещи – также в настоящее время решена практикой в положительном ключе.

93. Однако все же самым сложным и актуальным является такой вопрос: готова ли судебная практика отказаться от грамматического понимания положений ст. 130 ГК РФ в части непременной квалификации здания как самостоятельной недвижимой вещи и на основе широкой интерпретации понятия земельного участка прийти к выводу о том, что не только сооружения, но и здания могут являться составной частью участка? Ответы на него, увы, уже не столь однозначны, как мне бы этого хотелось. Обратимся к материалам судебной практики.

94. В практике Президиума ВАС РФ есть два примера, в которых Суд применил к земельному участку и зданиям на нем концепцию единого объекта и признал здания составной частью земельного участка. Первый из примеров – обзор судебной практики разрешения споров, возникающих из негаторных исков, в котором обсуждается правовой режим здания, строительство которого было завершено (и получено разрешение на ввод здания в эксплуатацию), но право собственности на которое зарегистрировано не было (п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения»). Второй пример – уже упоминавшееся в контексте обсуждения правовой природы сооружений (футбольного поля) дело Разиевского (Постановление Президиума ВАС РФ от 28.05.2013 № 17085/12). Оно представляет собой максимальный интерес как пример распространения идеи составных частей участка не только на плоскостные поверхностные сооружения (футбольные поля), но и на здания, построенные на нем.

95. Фабула первого примера следующая. Общество, владеющее земельным участком и возведенным на нем зданием, обратилось в арбитражный суд с иском к предпринимателю, собственнику соседнего земельного участка, о демонтаже деревянной постройки без фундамента, поскольку в результате ее установки затеняются сверх нормативов помещения на первом этаже принадлежащего истцу здания. Ответчик против иска возражал, утверждая, что истцу не принадлежит право на здание, в котором затеняются помещения, поскольку оно было возведено в 2006 г.[48]48
  Иными словами, после введения в России регистрационной системы (с 30.01Л998). Это важно, так как в соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь возведенное здание возникает у застройщика с момента государственной регистрации этого права.


[Закрыть], однако право собственности истца на него до настоящего времени не зарегистрировано. В связи с этим оно, по мнению ответчика, является самовольной постройкой.

96. Суд первой инстанции иск удовлетворил, мотивировав свое решение следующим. Истец доказал, что в 1997 г. ему в собственность был предоставлен земельный участок. Право на этот земельный участок не зарегистрировано, однако согласно ст. 6 Закона о регистрации 1997 г. права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Истец также доказал, что им было получено разрешение на строительство здания и его эксплуатацию. По этой причине объект не является самовольной постройкой. Как было указано в заключении эксперта, деревянная постройка, расположенная вблизи здания, препятствует попаданию дневного света согласно нормативам в помещения, расположенные на первом этаже здания. Отсутствие регистрации ранее возникшего права истца (до введения в Российской Федерации системы регистрации прав на недвижимое имущество) на земельный участок, а также на возведенное на нем впоследствии здание (после введения системы регистрации прав на недвижимое имущество), по мнению суда, не является препятствием для удовлетворения его негаторного иска. Кроме того, согласно ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил и требований о целевом назначении земельного участка. В итоге суд сделал вывод о том, что «собственник земельного участка имеет право на защиту своего права не только на земельный участок, но и на возведенное на нем здание, являющееся по существу составной частью принадлежащего ему на праве собственности земельного участка».

97. Собственно, к этим рассуждениям суда особо нечего добавить, они безупречны. Суд признал, что недвижимой вещью в данном деле является земельный участок. Здание же, уже возведенное, но право на которое не было зарегистрировано, представляет собой составную часть этого земельного участка. Таким образом, земля и здание образуют одну вещь (единый объект), право собственности на которую принадлежит истцу по правилам о так называемых ранее возникших правах (т. е. правах, возникших до введения в России регистрационной системы). А раз так, то собственник земельного участка управомочен на негаторный иск, направленный на защиту этого единого объекта (пусть даже вторжение имело место лишь в отношении части этого объекта – здания)[49]49
  Примечательно, что в этом деле Президиум ВАС РФ по сути окончательно похоронил любые попытки рассматривать здание, право собственности на которое не зарегистрировано в реестре, в качестве совокупности сложенных вместе строительных материалов. Эта идея – совершенно нелепая, абсурдная, не имеющая ничего общего со здоровым правовым чувством, да и со здравым смыслом, – была довольно популярна в России в конце 90-х гг. прошлого века.
  Разумеется, когда кирпич при помощи раствора укладывается в кладку стены, он перестает быть движимой вещью, он становится составной частью застраиваемого земельного участка либо права, которое застройщик имеет на земельный участок и которое позволяет ему застраивать его и присваивать себе результат строительства (см.: Yiannopoulos A.N. Of Immovables, Component Parts, Societal Expectations, and the Forehead of Zeus// La. L. Rev. 1999–2000. Vol. 60. P. 1379–1380, 1382).
  И лишь в случае, если застройщик (как собственник земельного участка, так и обладатель права, позволяющего застраивать участок) совершает так называемое горизонтальное разделение – юридически отделяет постройку от земельного участка, регистрируя отдельно право собственности на постройку, – возникает такой объект недвижимости, предусмотренный ст. 130 ГК РФ, как здание (или сооружение). В целом описанный взгляд на природу здания (сооружения, объекта незавершенного строительства) позволяет довольно легко и непротиворечиво разрешать многочисленные казусы в сфере права недвижимости.
  Единственное известное затруднение, вызванное концепцией «горизонтального разделения», которое мной обнаружено в течение многолетних наблюдений за современной российской практикой, связано с постройкой супругами дома на земельном участке, который представляет собой индивидуальную собственность одного из супругов, при условии, что строительство было осуществлено на общие доходы супругов. В данном случае концепция единого объекта как будто бы пасует перед необходимостью признать здание общей собственностью супругов (в концепции единого объекта это невозможно). Однако это затруднение довольно легко преодолевается, если предположить, что, улучшая земельный участок за счет общих средств, второй супруг приобретает право на вступление в долевую собственность на него (кстати, это решение явно необходимо даже в ситуации, когда здание будет рассматриваться как самостоятельная вещь; ведь странной была бы ситуация, в которой здание будет находиться в общей собственности супругов, а земельный участок – в индивидуальной собственности одного из супругов).
  По всей видимости, что-то в этом духе, пусть и на уровне интуиции (потому что серьезными юридическими рассуждениями соответствующие пассажи я назвать не могу), выражает и судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в определении от 30.07.2013 № 4-КГ13-24, в котором она признала, что отчуждение земельного участка, принадлежащего одному из супругов, без одновременного отчуждения объекта незавершенного строительства, возведенного в период брака, невозможно. В этом определении совершенно ошибочная мотивировка (о ней речь пойдет далее), но решение в целом коллегия приняла, кажется, верное.


[Закрыть]. Перед нами концепция единого объекта недвижимости (но не единства судьбы прав на здание и на участок) в его чистом виде.

98. Фабула второго дела, в котором принцип единого объекта получил развитие в судебной практике, такова. Администрация сельского поселения заключила договор аренды земельного участка, на котором к моменту передачи участка в аренду уже были расположены спортивные сооружения и нежилые здания, с индивидуальным предпринимателем. Право собственности на указанные объекты за муниципальным образованием никогда зарегистрировано не было. По условиям договора арендатору участок предоставлялся в аренду на 10 лет для целей эксплуатации спортивных сооружений. Арендатор, якобы осуществивший реконструкцию этих объектов, на основании разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, зарегистрировал за собой право собственности на них.

99. Дальнейшее развитие ситуации было довольно предсказуемым: предприниматель обратился к органу местного самоуправления с заявлением о предоставлении участка в собственность по ст. 36 прежней редакции ЗК РФ. Публичный собственник, узнавший, что принадлежащие ему объекты недвижимости теперь зарегистрированы за другим лицом, обратился в суд с иском о признании за собой права собственности на те объекты, которые были зарегистрированы предпринимателем.

100. Суд первой инстанции в удовлетворении требований администрации отказал, апелляционный суд, напротив, иск удовлетворил. Суд кассационной инстанции отменил апелляционное постановление и оставил в силе решение суда первой инстанции. Основной мотив, по которому суды первой и третьей инстанций не удовлетворили иск, заключался в следующем: суды сочли, что истец не доказал, что соответствующие объекты принадлежат муниципалитету. Насколько я понял из обстоятельств дела, большинство спорных зданий были возведены после 30.01.1998, т. е. после введения в России регистрационной системы. Для того чтобы вновь возведенные здания были собственностью муниципалитета, он должен был в соответствии со ст. 219 ГК РФ зарегистрировать свои права на них, чего, однако, не произошло.

101. Президиум ВАС РФ отменил постановление кассационного суда и оставил в силе акт суда апелляционной инстанции, существенно переработав мотивировку правовых выводов апелляции. Президиум отметил, что «сам по себе факт того, что на переданном в аренду земельном участке к моменту его передачи арендатору располагались объекты недвижимости (бытовое помещение, коридор, душевая), права на которые не были зарегистрированы за арендодателем – собственником земельного участка, не означает, что указанные объекты ему не принадлежат, так как здания и сооружения, возведенные собственником на принадлежащем ему земельном участке и права на которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним… являются составной частью земельного участка».

Таким образом, по мнению Президиума ВАС РФ, собственник земельного участка вправе оспорить государственную регистрацию права собственности на здания, находившиеся на указанном земельном участке, права на которые он (собственник) не зарегистрировал за собой. В случае же незаконной государственной регистрации прав на указанные здания за третьим лицом (т. е., по сути, в случае незаконного «горизонтального разделения» земельного участка со зданиями как единого объекта на несколько объектов недвижимости – земельный участок и здания) собственник земельного участка, которому принадлежали соответствующие здания (как составные части его участка), вправе требовать признания за собой права собственности на указанные здания[50]50
  В данном деле это не обсуждается, но у меня не вызывает никакого сомнения и то, что собственник участка вправе требовать восстановления положения, существовавшего до нарушения права (ст. 12 ГК РФ), т. е. аннулирования результатов «горизонтального разделения», или, иначе говоря, признания государственной регистрации прав на здания отсутствующей. В этом случае участок вернется в модель единого объекта, а незаконно зарегистрированные за третьим лицом здания вновь приобретут правовой режим составных частей земельного участка.


[Закрыть].

102. Упомянутые правовые позиции Президиума ВАС РФ, в принципе, свидетельствуют о том, что концепция единого объекта, т. е. квалификация совокупности земельного участка и здания как одной вещи, через практику высшей судебной инстанции начала складываться в современном российском праве.

103. Однако недавние правовые позиции ВС РФ на счет того, возможно ли правовое единство земельного участка и здания, уверенность в этом выводе на первый взгляд способны поколебать. Речь идет в первую очередь о положениях, содержащихся в и. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 (далее – Постановление № 25). В нем сформулированы следующие идеи:

(a) «.. по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ)» (второе предложение абз. 3 и. 38);

(b) «Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится» (абз. 4 и. 38).

104. Как можно прокомментировать эти выводы, сделанные ВС РФ из анализа положений ст. 130 Кодекса? На первый взгляд это отрицание как модели единого объекта, так и принципа, в соответствии с которым «горизонтальное разделение» земельного участка и здания происходит при государственной регистрации права собственности на здание за собственником участка либо иным лицом, имеющим право на застройку участка и присвоение в свою имущественную сферу выстроенных объектов.

105. Однако, как мне представляется, это все же не совсем так. Далее я докажу, что, даже используя столь неудачные формулировки при описании своего взгляда на понятие недвижимой вещи, ВС РФ все же, кажется, не отверг (или не смог отвергнуть) идею земельного участка и здания как единого объекта недвижимости.

106. В чем смысл процитированного выше фрагмента? Во-первых, в нем речь идет о том, что государственная регистрация права на объект не является обязательным условием для признания вещи недвижимой. Это верный вывод, с точки зрения позитивного права с ним спорить невозможно. Например, есть так называемые ранее возникшие права (и. 1 ст. 69 Закона о регистрации 2015 г., которые не внесены в реестр; объекты этих прав являются недвижимыми вещами и без всяких записей. Собственно, этот пример и приводится в тексте пункта (первое предложение абз. 4). Более того, верен и обратный вывод – по действующему праву наличие государственной регистрации права на объект не создает неопровержимого вывода о том, что соответствующий объект является недвижимостью. Сам факт наличия практики по признанию зарегистрированных прав на объекты «ненедвижимости» отсутствующими подтверждает это.

107. Во-вторых, во втором предложении комментируемого абзаца содержится утверждение о том, что «правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится». Именно этот пассаж некоторые коллеги и восприняли как удар по концепции «здание как составная часть участка»[51]51
  См.: Вопросы недвижимости в Постановлении Пленума ВС РФ № 25. Стенограмма лекции А.В. Егорова // http://www.arbitr-praktika.ru/article/1881-voprosy-nedvijimosti-v-postanovlenii-plenuma-vs-rf-25-uracademy; Найда Л. Как применять разъяснения Пленума Верховного Суда РФ о недвижимости в постановлении от 23.06.15 № 25 // https:// zakon.ru/blog/2015/11 /3/kak_primenyat_razyasneniya_plenuma_verxovnogo_suda_rf_o_
  nedvizhimosti_v_postanovlenii_ot_230615_25


[Закрыть].

108. На мой же взгляд, повторюсь, это совершенно не так. Почему? Обращает на себя внимание то, что в этом предложении употреблено выражение «в законном владении которого оно находится». Но почему же ВС РФ не говорит, что она (недвижимость) находится в собственности у лица, возведшего ее (или собственника участка)? Ответ, видимо, такой: принцип обязательности записи для целей возникновения права (принцип внесения)[52]52
  См. подробнее: Бевзенко Р.С. Принципиальные положения статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ о государственной регистрации прав на имущество // Закон. 2015. № 4.


[Закрыть] в данном случае проявляет себя в отношении возникновения права на вновь построенное имущество (см. ст. 219 ГК РФ; кстати, именно в ней выражена довольно специфическая русская интерпретация принципа superficies solo cedit – право на регистрацию первичной собственности на возведенное здание имеет (по общему правилу) тот, кто имеет право собственности на земельный участок). Принцип внесения работает так: нет регистрации права собственности в реестре – нет права собственности вообще. Следовательно, здание, которое полностью построено (введено в эксплуатацию), по мнению ВС РФ, является объектом недвижимости (Суд не называет такое здание вещью, что, на мой взгляд, принципиально, см. далее), который находится в законном владении какого-то лица. Но не в собственности, подчеркну это еще раз! Если же считать, что такое здание является вещью, то, выходит, с точки зрения ВС РФ, эта вещь должна быть… бесхозяйной! Ведь сам же суд ведет речь о правовом режиме объекта «до регистрации права собственности».

109. Если бы ВС РФ считал, что право собственности на вновь построенную вещь возникает без (т. е. до) регистрации, то он бы недвусмысленно высказался по этому поводу, употребив выражение «в собственности которого она находится». Но он так не написал и, на мой взгляд, не мог написать. Принцип внесения, закрепленный в п. 2 ст. 8.1 и ст. 219 ГК РФ, является абсолютно фундаментальным и неоспоримым краеугольным камнем отечественного права недвижимости; отрицание его поставило бы под удар логичность и связь колоссального количества норм, регулирующих многочисленные вопросы права недвижимости. Предположить саму возможность такого «интерпретационного хулиганства» в отношении нашего крайне консервативного по своему духу и настрою ВС РФ я отказываюсь.

110. Идем далее в рассуждениях. Итак, ВС РФ крайне осторожно говорит о законном владении зданием, которое построено, но не зарегистрировано. При этом, еще раз обращу внимание, он не называет его вещью (как он делает это в предыдущем предложении применительно к недвижимым вещам, в отношении которых существуют ранее возникшие права), а именует «объектом недвижимости».

111. Мне кажется, что описанная в разбираемом пункте трактовка построенного, но не зарегистрированного здания как (i) объекта недвижимости и (ii) находящегося в законном владении некоего лица легко укладывается в концепцию «здание – составная часть земельного участка».

112. Во-первых, такое здание – не вещь. Собственно, мое особое внимание к этому пункту как раз и привлек тот факт, что ВС РФ и не называет его недвижимой вещью, именуя объектом недвижимости. Любопытно, что во французской юриспруденции (и, видимо, вслед за ней в отечественной дореволюционной юриспруденции[53]53
  Ср., например, проект Гражданского уложения Российской империи (ред. 1905 г.), в котором в соответствии со ст. 32 недвижимыми имугцествами признавались «земли, а также строения и сооружения, неподвижно к земле прикрепленные, как то: дома, заводы, фабрики, мосты, плотины». Однако в соответствии со ст. 33 проекта недвижимое имущество, внесенное под одним номером в вотчинную книгу, называлось имением, а в соответствии со ст. 34 проекта к составу имений принадлежат застроенные и незастроенные земельные участки. Таким образом, несмотря на то, что проект воспринял на первый взгляд французскую модель определения недвижимости, тем не менее сооружения и здания все же рассматривались как часть одной недвижимой вещи, именуемой имением (см. в особенности комментарии разработчиков проекта в постатейных описаниях мотивов к этим статьям: «Наименование целой вотчинной единицы «имением» не препятствует называть как целое имение, так и составные его части «недвижимым имуществом»; см.: Гражданское уложение. Проект Высочайше учрежденной Редакционной комиссии по составлению Гражданского уложения (с объяснениями, извлеченными из трудов Редакционной комиссии). Книга первая. Положения общие / Под ред. И.М. Тютрюмова; сост. А.Л. Саатчиан. М., 2007. С. 94).


[Закрыть]) принято именовать здания, сооружения, неразрывно связанные с земельным участком и являющиеся поэтому его составной частью, «недвижимостью» (но не недвижимой вещью).

113. Достаточно обратиться к тексту Code civil des Frangais, который (помимо земельных участков) прямо относит к недвижимости (les immeubles, но не к недвижимым вещам – les choses immobilieres[54]54
  На это обращал внимание из русских юристов, например, Н.Л. Дювернуа (см.: Дювернуа Н.Л. Чтения по гражданскому праву. Том первый: Введение и часть общая (выпуск 1). СПб., 1898. С. 551 и далее).


[Закрыть]) все то, что прикреплено к земельному участку, в частности урожай на корню, плоды деревьев (art. 520)[55]55
  «Les recoltes pendantes par les racines et les fruits des arbres non encore recueillis sont pareillement immeubles.
  Des que les grains sont coupes et les fruits detaches, quoique non enleves, ils sont meubles.
  Si une partie seulement de la recolte est coupee, cette partie seule est meuble».


[Закрыть], невырубленный лес (art. 521)[56]56
  «Les coupes ordinaires des bois taillis ou de futaies mises en coupes reglees ne devien-nent meubles qu’au fur et a mesure que les arbres sont abattus».


[Закрыть], а также вещи, помещенные собственником на земельный участок для его обслуживания: сельскохозяйственные орудия, голуби в голубятнях, пчелы в ульях, рыбы в прудах, кролики в садках и пр. (art. 524)[57]57
  «Les objets que le proprietaire d’un fonds у a places pour le service et l’exploitation de ce fonds sont immeubles par destination.
  Les animaux que le proprietaire d’un fonds у a places aux memes fins sont soumis au regime des immeubles par destination.
  Ainsi, sont immeubles par destination, quand ils ont ete places par le proprietaire pour le service et l’exploitation du fonds:
  Les ustensiles aratoires;
  Les semences donnees aux fermiers ou metayers;
  Les ruches a miel;
  Les pressoirs, chaudieres, alambics, cuves et tonnes;
  Les ustensiles necessaires a Texploitation des forges, papeteries et autres usines;
  Les pailles et engrais.
  Sont aussi immeubles par destination tous effets mobiliers que le proprietaire a attaches au fonds a perpetuelle demeure».


[Закрыть]. Даже статуи (!) объявляются Code civil недвижимыми вещами в случае, если «они размещены в нише, созданной специально для этих целей, хотя сама статуя может быть удалена без разрушения или повреждения» (art. 525)[58]58
  «…Quant aux statues, elles sont immeubles lorsqu’elles sont placees dans une niche pra-tiquee expres pour les recevoir, encore qu’elles puissent etre enlevees sans fracture ou deterioration»


[Закрыть]. Однако все это языковое великолепие, вызывающее в памяти у читателя описание, скажем, Дюма поместья графа де Да Фер из «Виконт де Бражелон», в действительности не означает, что французское право готово признать урожай, плоды деревьев, сами деревья и уж тем более пчел, голубей или рыб самостоятельными недвижимыми вещами. Все объекты, физически (par nature, например, неснятый урожай, несрубленные деревья, пруды) связанные с земельным участком, а также функционально (par destination, кролики в садках, рыбы в прудах и прочая живность), рассматриваются как одна (!) недвижимая вещь: ср. последний абз. art. 524, первый абз. art. 525[59]59
  «Le proprietaire est cense avoir attache a son fonds des effets mobiliers a perpetuelle demeure, quand its у sont scelles en platre ou a chaux ou a ciment, ou, lorsqu’ils ne peuvent etre detaches sans etre fractures ou deteriores, ou sans briser ou deteriorer la partie du fonds a laquelle its sont attaches».


[Закрыть] и в особенности art. 552 Code civil, устанавливающий, что право собственности на землю включает права на все, что находится под и над (!) землей[60]60
  «La propriete du sol emporte la propriete du dessus et du dessous.
  Le proprietaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu’il juge a pro-pos, sauf les exceptions etablies au titre «Des servitudes ou services fonciers»…»


[Закрыть]. Французские юристы признают, что, несмотря на кажущееся отличие французского подхода к определению недвижимых вещей от германского подхода, прямо объявляющего земельный участок со зданиями на нем единой недвижимой вещью, все присоединенные les immeubles (недвижимости в том смысле, что они не являются движимостями и потому не имеют своей собственной юридической судьбы) представляют собой «приращения» (<accession)[61]61
  Cardinal J.-G. Theorie de l’accession immobiliere // RJ.T. 1966. Vol. 1. P. 286; Glock S. Real Property Law. France. P. 4 //http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ Research Teaching/ResearchThemes/European PrivateLaw/Real Property Project/France.PDF; Lecocq P. Chaire pour le droit continental a l’Universite Keio La propriete immobiliere, son evolution et ses divisions // Maitre de conferences a l’Universite libre de Bruxelles (ULB – Belgique), 2009. P. 8. Также поступают и юристы из юрисдикции, очень близко подходящей к французской, – штата Луизиана, США. Профессор А. Яннопулос утверждает, что, несмотря на то, что в обновленной редакции Гражданский кодекс Луизианы и отступил от признания недвижимостями (immovables) растений, зданий, прудов и пр., объявив их составными частями участка (component parts of the land track), на практике ничего не изменилось, так как прежние выражения Кодекса (о том, что эти объекты являются immovables) следовало понимать в том же смысле, что и недвусмысленное нынешнее отнесение искусственно созданных объектов к составной части земельного участка (см.: Yiannopoulos A.N. Op. cit. Р. 1381–1383).


[Закрыть]. Таким образом, благодаря целой системе норм французское право объясняет, почему деревья, растущие на земельном участке (а также плоды деревьев, урожай, различные строения и сооружения), являются недвижимостями и принадлежат собственнику земельного участка в качестве части участка[62]62
  В принципе, французскому праву нет особой необходимости столь же тщательно, как и немецкому, подходить к определению того, является ли постройка самостоятельной вещью или частью участка. Все дело в особенностях устройства регистрационной системы: при пообъектной регистрации (германская модель) принципиально важным является ответ на вопрос о том, что есть недвижимая вещь и в отношении какого объекта открывается раздел (фолиум) реестра, в листах которого записываются переходы прав и обременения вещи. Во французской посубъектной транскрипционно-инскрипционной модели требования заводить раздел под вещи нет, осуществляется лишь уведомление регистратора о совершенной сделке (регистратор переписывает (транскрибирует) содержание сделки в посубъектный реестр). В связи с тем, что французское право исходит из жесткого принципа, согласно которому здания, сооружения и прочие недвижимости следуют судьбе земельного участка, никакого присущего германской модели ригоризма в определении того, что же такое недвижимая вещь, кажется, не существует.
  Любопытно, что Stephane Glock сообщает, что юридическое отделение здания, возведенного не собственником участка, а иным лицом, произошло путем принятия Соиг de Cassation доктрины здания как составной части права на чужой земельный участок (см.: Glock S. Op. cit. Р. 4).


[Закрыть].

114. Таким образом, с учетом исторической традиции использования термина «недвижимость» во французской и заимствовавшей эту традицию отечественной юриспруденции выражение «законный владелец недвижимости», использованное в комментируемом пункте, не может быть истолковано как отказ ВС РФ от понимания земельного участка и расположенного на нем здания, право на которое ни за кем не зарегистрировано, как одной вещи, единого объекта недвижимости.

115. Во-вторых, разумеется, здание как составная часть земельного участка неразрывно связано с последним. Именно поэтому оно является, по выражению ВС РФ, «объектом недвижимости» в том смысле, что оно – не движимая вещь. Его невозможно переместить без причинения несоразмерного ущерба, поэтому его невозможно квалифицировать как движимость. Собственно, это и есть единственный возможный логический выход – рассматривать здание как составную часть земельного участка именно потому, что оно неразрывно с ним связано[63]63
  Поэтому остается лишь удивляться точности формулировок ст. 130 ГК РФ и – по сути – абсолютной готовности Кодекса к переходу на модель единого объекта без каких-либо изменений этой нормы, достаточно лишь правильно ее прочитать: недвижимая вещь – это земельный участок, а также (в смысле – «и») неразрывно связанная с ним постройка. Увы, такого изящества в интерпретации предельно тонко написанного текста Кодекса мы так и не достигли, предпочитая вместо того, чтобы развивать научное толкование норм Кодекса, «тушить» наши «юридические пожары» все новыми и новыми поправками в законодательные тексты.


[Закрыть].

116. В-третьих, на такой объект, который описывается в и. 38 Постановления, не может быть права собственности (незарегистрированное здание же не вещь, а часть участка, на часть вещи собственности не бывает, так как не может быть вещного права на невещь). Собственно, видимо, именно поэтому ВС РФ и говорит не о праве собственности на выстроенное, но не зарегистрированное здание, а о законном владении им.

117. В общем, при предложенном толковании комментируемого пункта он становится вполне доступным для понимания и, к моему большому удовольствию, поддерживает не только принцип внесения в сфере права недвижимости, но и идею о возможном прогрессивном взгляде на здание/сооружение как на составную часть земельного участка. Правда, я не очень понимаю, почему ВС РФ вместо того, чтобы изложить эту идею с той же предельной ясностью, как это делал ВАС РФ в п. 7 Информационного письма от 15.01.2013 № 153, пишет настолько туманно и непонятно, что его разъяснения требуют самостоятельного истолкования.

118. Однако внимательное изучение практики Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ показывает, что подобная интерпретация и. 38 Постановления № 25 все же, видимо, будет расходиться с практикой разрешения конкретных дел[64]64
  Разумеется, я вполне отдаю отчет в том, что, во-первых, Постановление Пленума имеет большую интерпретационную силу, чем определение коллегии по конкретному делу, и, во-вторых, эти определения были вынесены коллегией до принятия прокомментированных разъяснений.


[Закрыть]. Приведу в качестве примера два спора, рассмотренных гражданской коллегией ВС РФ, в которых обсуждаемая модель единого объекта не была поддержана судом.

119. Первый из них касается уже обсужденного выше вопроса относительно правового режима не завершенного строительством жилого дома, возведенного супругами на общие денежные средства на земельном участке, который являлся индивидуальной собственностью одного из супругов[65]65
  Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 30.07.2013 № 4-КГ13-24.


[Закрыть]. Нижестоящие суды, обсуждая действительность договора дарения земельного участка, отметили, что коль скоро право собственности на объект незавершенного строительства не зарегистрировано за кем-либо, он как недвижимая вещь не существует, и потому отсутствие в договоре дарения упоминания об указанном объекте не является нарушением принципа единства судьбы прав на земельный участок и на постройки на нем (что влечет за собой в соответствии со ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ ничтожность соответствующей сделки). Однако Судебная коллегия по гражданским делам отменила эти судебные акты и признала, что, несмотря на то, что право собственности на объект незавершенного строительства не было зарегистрировано, он – как объект – тем не менее существует и продажа только земельного участка без одновременной передачи права на сам объект влечет за собой ничтожность договора дарения.

120. Специфика этого дела в том, что, по всей видимости, объект незавершенного строительства возводился на денежные средства, которые являются совместной собственностью супругов. Иными словами, застраивая земельный участок, принадлежащий только одному из супругов, на общие доходы, супруги тем самым неизбежно должны были изменить его правовой режим, он также должен был сделаться их общей собственностью[66]66
  И именно поэтому договор дарения, заключенный супругом – собственником участка без согласия супруги, естественным образом несет в себе юридический порок. Иначе говоря, гражданская коллегия разрешила спор по существу верно, но обосновала свое решение совершенно ужасно.


[Закрыть]. Видимо, именно тот факт, что суды не учли это, и смутил коллегию ВС РФ. Однако, вместо того чтобы дать разумное и основанное на законе и юридической логике объяснение тому, что происходит с застраиваемым супругами земельным участком, принадлежащим одному из них, коллегия совершенно непостижимым образом пишет о том, что право собственности на объект незавершенного строительства может быть доказываемо при помощи любых доказательств, а не только путем ссылки на запись в реестре прав на недвижимое имущество. И это происходит при наличии в ГК РФ совершенно недвусмысленной ст. 219, в которой написано прямо обратное – право собственности на вновь построенное здание или сооружение возникает с момента государственной регистрации соответствующего права в реестре!

121. Второе дело, в котором судебная коллегия по гражданским делам также подвергает сомнению отстаиваемый мной принцип единого объекта, – это дело о признании незаконным отказа органа местного самоуправления предоставить земельный участок в аренду для целей строительства[67]67
  Определение Верховного Суда РФ от 12.08.2014 № 18-КГ14-76.


[Закрыть]. Гражданин обратился в суд с требованием к органу местного самоуправления о предоставлении ему в аренду земельного участка для целей строительства, ссылаясь на то, что он фактически использует испрашиваемый земельный участок, являющийся соседним по отношению к принадлежащему ему на праве собственности участку. В частности, на испрашиваемом земельном участке гражданин уже возвел кирпичный забор и бассейн. Нижестоящие суды иск удовлетворили со ссылкой на то, что земельный участок (а точнее, видимо, право его аренды?!) представляет собой принадлежность (?!!) сооружений, возведенных гражданином. Однако судебная коллегия ВС РФ сочла, что иск не может быть удовлетворен, так как забор и бассейн представляют собой самовольные постройки (!) и право собственности на них за истцом отдельно не признавалось (!!), а значит, никаких прав на главную вещь у истца нет.

122. Здесь мы вновь сталкиваемся с тем, что судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ, к сожалению, разрешая дела правильно по существу, совершенно не умеет формулировать корректную юридическую аргументацию своих выводов. Разумеется, ни забор, ни открытый бассейн не являются самостоятельными вещами, а представляют собой составные части земельного участка. Об этом говорит многочисленная судебная практика самого же ВС РФ (правда, в основном экономической коллегии, хотя есть и несколько дел гражданской коллегии с такими же выводами), которую я приводил и анализировал выше. В связи с тем, что эти составные части были возведены не собственником земельного участка и не арендатором земельного участка для целей строительства, они представляют собой незаконно выстроенные объекты, которые могут быть снесены по требованию собственника участка в рамках негаторного иска. Понятно, что никакого права, позволяющего претендовать на земельный участок, самовольное возведение различных сооружений, представляющих собой незаконно выстроенную составную часть участка, такому лицу не предоставляет. В этом смысле итоговое решение судебной коллегии верное. Однако из него, кажется, следует, что коллегия в принципе допускает возможность самостоятельной государственной регистрации права собственности на забор и на открытый бассейн как на самостоятельные объекты недвижимости. А это, как я уже упоминал, противоречит не только сложившейся доминирующей судебной практике, но и здравому смыслу.

123. Таким образом, я должен констатировать, что, несмотря на обширную позитивную практику арбитражных судов[68]68
  Обзор см.: Калиниченко КС. Здания и сооружения как составные части земельного участка. Сравнительный анализ по российскому и германскому праву // Закон. 2014. № 12. С. 121–131.


[Закрыть] и судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ, говорить об окончательной победе модели единого объекта в российской юриспруденции еще рано. По всей видимости, требуется еще хотя бы десятилетие спокойного поступательного развития судебной практики, и рассуждения о том, что забор, асфальтовая площадка, открытый бассейн, равно как и иные здания и сооружения, являются самостоятельными недвижимыми вещами, станут в среде юристов просто неприличными, а коллеги, их отстаивающие, будут вызывать непонимание и доброе сочувствие у окружающих.