Текст книги "Земельный участок с постройками на нем. Введение в российское право недвижимости"

III. Проблема квалификации вещей в качестве недвижимых

42. Наиболее серьезная проблема текущего положения дел относительно понятия недвижимости по действующему российскому праву заключается в том, что положения ст. 130 ГК РФ не позволяют дать уверенный ответ на вопрос о том, является ли тот или иной конкретный объект недвижимой вещью или нет.

43. Корень проблемы – неудачная норма ст. 130 ГК РФ, которая определяет «искусственную» недвижимость через крайне расплывчатый признак: связь с земельным участком, которая является неразрывной, т. е. не позволяющей перемещать эти объекты без разрушения. На эту характеристику недвижимой вещи, к сожалению, мало обращают внимания на практике. Например, в качестве недвижимых вещей в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН)[23]23
  До 01.01.2017 – Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).


[Закрыть] зарегистрированы права на миллионы зданий и сооружений, возведенных из сборно-разборных конструкций (самый простой пример – это построенные из бревен либо бруса сборно-разборные индивидуальные жилые дома, бани и пр.).

44. Такие объекты вряд ли отвечают критериям невозможности перемещения без причинения несоразмерного ущерба (ведь технология их создания как раз и основана на легкости сборки и разборки). Кроме того, известные исторические примеры с перемещением огромных многоэтажных зданий в Москве в 30-х гг. XX в. (при реконструкции улицы Тверской[24]24
  Ср. известное стихотворение детской поэтессы Агнии Барто «Дом переехал», посвященное этому действительно выдающемуся с инженерной точки зрения событию в истории российского градостроительства:
Возвратился я из Крыма,Мне домой необходимо!Где высокий серый дом?У меня там мама в нем!Постовой ответил Сёме:– Вы мешали на пути,Вас решили в вашем домеВ переулок отвезти.Поищите за углом —И найдете этот дом.Сёма шепчет со слезами:– Может, я сошел с ума?Вы мне, кажется, сказали,Будто движутся дома?

[Закрыть]) или современный пример с перемещением (тоже в Москве) в 1999 г. Андреевского моста через Москву-реку – впечатляющего, капитальнейшего сооружения – также подтверждают мысль о том, что в действительности ничего не перемещаемого не существует. Достаточно лишь, имея необходимое техническое вооружение, применить инженерную смекалку!

45. Однако помимо того, что в качестве недвижимых вещей в ЕГРН подчас оказываются зарегистрированными вещи, являющиеся, несомненно, движимыми, регистрационная практика свидетельствует и о наличии другой ошибки – когда в качестве недвижимых вещей в ЕГРН фигурируют объекты, которые вещами вообще не являются. К числу таких случаев относятся и примеры регистрации в ЕГРН прав на асфальтовые покрытия коммуникаций, заборов и пр. как на недвижимое имущество (на сооружения). Подобные объекты на первый взгляд как раз соответствуют критерию тесной связи с земельным участком (например, асфальтовое покрытие совершенно точно не может быть перемещено с одного земельного участка на другой).

46. Позиции судебной практики по вопросу о том, как следует применять ст. 130 ГК РФ, долгое время были крайне разнообразны. Условно можно выделить три подхода к определению понятия недвижимости, которые на протяжении длительного времени в практике существовали практически параллельно.

47. Первый из них заключается в том, что суды рассматривают сам по себе факт составления технического (кадастрового) паспорта на объект достаточным для того, чтобы квалифицировать его как недвижимую вещь[25]25
  См., например: Постановление ФАС Поволжского округа от 19.04.2011 № Ф06-2241/11.


[Закрыть]. Данный подход, по всей видимости, является прямым продолжением практики регистрирующих органов, для которых наличие кадастрового паспорта долгое время являлось достаточным для открытия соответствующего раздела в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП); при этом у регистрирующих органов никогда не было права отказывать в государственной регистрации права со ссылкой на то, что объект, в отношении которого было подано заявление о регистрации права, не является недвижимой вещью.

48. Между тем кадастровые инженеры при разрешении вопроса о составлении кадастрового паспорта не руководствуются юридическими критериями недвижимости[26]26
  Как правило, методологической основой для паспортизации строений и сооружений является Общероссийский классификатор основных фондов (ОКОФ).


[Закрыть]. Поэтому сам по себе факт составления кадастрового паспорта на объект не может создавать неопровержимую презумпцию того, что он (объект) является недвижимой вещью[27]27
  Ср.: Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 03Л0.2011 № А61-299/2010; Северо-Западного округа от 11Л0.2010 № А26-2336/2010.


[Закрыть]. Суд – в силу того, что именно он является финальным экспертом в вопросах права (а определение правового режима вещей – это именно вопрос права!) – всегда вправе усомниться в том, что объект, на который составлен паспорт, действительно представляет собой недвижимую вещь.

49. Второй подход, который может быть обнаружен в судебной практике, основан на идее о том, что если уж в ЕГРН была внесена запись о праве на объект, то данный объект является недвижимой вещью. Кажется, что данному подходу присущи те же недостатки, что и первому: он основан на формальной констатации того, что объект, попавший в ЕГРН, автоматически считается недвижимой вещью.

50. Длительное время какой-либо «фильтр», который бы препятствовал государственной регистрации прав на объекты, заведомо не являющиеся недвижимыми вещами, вообще отсутствовал. Это повлекло за собой попадание в реестр записей о правах на совершенно невообразимые (с точки зрения права недвижимости) объекты: навесы, асфальтовое покрытие, заборы и проч.

51. Любопытно, что законодатель в положениях Закона о кадастре пытался решить эту проблему, но сделал это крайне неумело: п. 2 ст. 27 Закона содержал такое условие для отказа в кадастровом учете, как то, что «имущество, о кадастровом учете которого представлено заявление, не является объектом недвижимости, кадастровый учет которого осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом». Эта норма понималась двояко: и как положение о том, что орган кадастрового учета вправе квалифицировать объект как «ненедвижимость» и отказать в регистрации[28]28
  Постановления Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28Л0.2015 № А42-185/2015; Западно-Сибирского округа от 22Л2.2015 № А75-10696/2014; Волго-Вятского округа от 07.04.2016 № А28-4886/2015.


[Закрыть], и как норма, дающая возможность отказать в кадастровом учете в случае если было подано заявление об осуществления кадастрового учета какого-то объекта недвижимости, который не подчинен действию Закона о кадастре[29]29
  Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.01.2009 № А08-3159/2008-13.


[Закрыть], скажем, морского судна.

52. В настоящее время ситуация не изменилась: в соответствии с Законом о регистрации 2015 г. в государственном кадастровом учете объекта (а следовательно, и в последующей государственной регистрации прав на объект) может быть отказано, если «объект, о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав которого представлено заявление, не является объектом недвижимости, государственный кадастровый учет которого и (или) государственная регистрация прав на который осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом» (п. 19 ч. 1 ст. 26). Иными словами, полноценный контроль за тем, чтобы кадастровый учет осуществлялся только в отношении тех объектов, которые действительно являются недвижимыми вещами, сегодня невозможен[30]30
  Справедливости ради надо заметить, что Верховный Суд РФ, комментируя соответствующую норму, дал ей истолкование в том смысле, что она позволяет отказать в постановке на кадастровый учет объекта, который не является недвижимой вещью (см.: «Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016), см. в особенности и. 1–3 Обзора, в которых обсуждается применение соответствующей нормы старого Закона о кадастре в том же смысле).


[Закрыть].

53. Следовательно, в реестр совершенно беспрепятственно могут «вливаться» сведения о правах на объекты, которые совершенно точно не являются объектами недвижимого имущества с точки зрения ст. 130 ГК РФ. Для примера можно привести спор о правовом режиме таких объектов недвижимости, как «торговые палатки, лотки и навесы», который был рассмотрен ФАС Волго-Вятского округа[31]31
  Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.05.2006 № А31-2048/2005-17.


[Закрыть]. Окружной суд признал, что регистрация этих объектов в качестве недвижимых вещей не соответствует ст. 130 ГК РФ, так как они не являются имуществом, тесно связанным с земельным участком, перемещение которого без причинения ущерба невозможно. Таким образом, сама по себе регистрация прав на какие-либо объекты в ЕГРН не превращает их автоматически в недвижимые вещи.

54. И наконец, третий (наиболее, на мой взгляд, корректный) подход к определению недвижимой вещи (на основе позитивного права) основан на буквальном толковании положений ст. 130 ГК РФ: в соответствии с этим подходом для того, чтобы та или иная вещь была признана недвижимостью, необходимо установить действительное наличие у конкретного объекта признака недвижимой вещи, содержащегося в данной статье ГК РФ, а именно – тесной связи с землей, выражающейся в невозможности перемещения без причинения несоразмерного ущерба.

55. Наиболее выпукло этот подход был продемонстрирован в деле общества «Батыр», рассмотренном Президиумом ВАС РФ в 1999 г.[32]32
  Постановление Президиума ВАС РФ от 12Л0Л999 № 2061/99.


[Закрыть] В данном деле спор развернулся вокруг правового режима такого объекта, как стационарная холодильная камера. Высшая судебная инстанция признала, что данный объект является недвижимой вещью, так как исходя из материалов дела камера не могла быть перемещена без причинения ей несоразмерного ущерба, следовательно, она тесно связана с земельным участком и потому является недвижимой вещью. При этом Суд подтвердил обоснованность выводов нижестоящего суда, указавшего, что «данные предприятия технической инвентаризации, отраженные в техническом паспорте на холодильник, свидетельствуют о том, что холодильник относится к недвижимому имуществу как стационарное сооружение, смонтированное на специально возведенном для него фундаменте, к нему подведены стационарные коммуникации по электро– и водоснабжению, и оно является строением первой группы капитальности. Суд первой инстанции ошибочно исходил из того, что эти сведения относятся к зданию холодильника, а не к самому холодильнику, тогда как названное сооружение составляет единое целое». Одновременно был отклонен довод о том, что холодильник может быть демонтирован и перенесен на другое место, со ссылками на руководство по эксплуатации камеры холодильной и перечень выпускаемой продукции завода холодильников, где приведены техническое описание конструкции и технические характеристики холодильников, аналогичных спорному. Суд отметил, что содержащиеся в названных документах данные не позволяют сделать вывод о том, что такое перемещение не будет связано с несоразмерным ущербом для использования холодильника по назначению. Напротив, исследованные и оцененные судом данные указывают на то, что характер работ по привязке фундамента к местности, по изготовлению фундамента холодильника и монтажу холодильника свидетельствуют о возведении сооружения, относящегося к недвижимому имуществу, прочно связанному с землей.

56. Этот же подход Президиум ВАС РФ продемонстрировал и в более позднем деле Азовского завода строительных материалов[33]33
  Постановление Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 № 11052/09.


[Закрыть]. Высшая судебная инстанция отменила судебные акты по делу об оспаривании регистрации права собственности на такой объект недвижимости, как «земляная насыпь на песчаной подушке», сославшись на то, что суды не изучили, имеются ли у данного объекта признаки недвижимой вещь, т. е. неразрывная связь с земельным участком, выражающаяся в невозможности перемещения данного объекта без причинения несоразмерного ущерба. Причем ни факт наличия кадастрового паспорта, ни факт регистрации права на данный объект, по мнению высшей судебной инстанции, не предопределяют квалификацию правового режима спорной земляной насыпи[34]34
  Любопытно, что при новом рассмотрении данного дела суд первой инстанции признал, что спорная насыпь не является вещью, а представляет собой составную часть земельного участка. Следовательно, право на данную насыпь вообще не может быть зарегистрировано.


[Закрыть].

57. Схожие позиции – о том, что сама по себе регистрация прав на объект в ЕГРН не означает, что соответствующий объект является недвижимой вещью, – были подтверждены Президиумом ВАС РФ в делах:

• предпринимателя Хумарян (от 24.01.2012 № 12576/11 о природе модульного торгового павильона);

• общества «Верево» (от 17.01.2012 № 4777/08 о природе мелиоративных систем: подземных труб и наземных оросительных канав);

• общества «Лондон-Бридж» (от 04.09.2012 № 3809/12 о природе торгового сооружения);

• предпринимателя Разиевского (от 28.05.2013 № 17085/12 о природе такого сооружения, как футбольное поле);

• Челябинского управления Центробанка (от 24.09.2013 № 1160/13 о том, является ли забор недвижимостью).

58. Во всех перечисленных делах Президиум ВАС РФ подчеркивал, что факт регистрации лицом прав на некий объект не создает неопровержимой презумпции существования недвижимой вещи.

59. Одновременно в указанном выше Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 1160/13 Суд указал, что признание имущества объектом капитального строительства не предполагает его автоматического отнесения к категории недвижимого имущества.

«Термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию «объект недвижимого имущества», имеющую иную отраслевую принадлежность, объем и содержание. Поскольку требование о государственной регистрации прав установлено лишь в отношении недвижимости как категории гражданского права, вывод о необходимости распространения в отношении того или иного объекта капитального строительства соответствующего правового режима может быть сделан в каждом конкретном случае только с учетом критериев, установленных приведенными нормами Гражданского кодекса«.

60. Такой же подход демонстрирует в настоящее время Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ. Так, в определении от 30.09.2015 по делу № 303-ЭС15-5520 коллегия отмечает: «…замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью». Далее следует такой вывод: «…поскольку спорный объект, права на которые в ЕГРН зарегистрированы как на недвижимость, не обладает соответствующими признаками недвижимой вещи, сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на такое имущество нарушает права собственника земельного участка, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий».

61. Аналогичный вывод коллегия сделала в еще одном определении от 22.12.2015 по делу № 304-ЭС15-11476: «При решении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам. Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил». В итоге коллегия признала, что теплоход, установленный на берегу на фундамент, хотя права на него и были зарегистрированы в ЕГРН, недвижимостью не является.

62. Сказанное выше означает, что любое заинтересованное лицо всегда вправе поставить в суде вопрос о том, является ли объект, права на который зарегистрированы в ЕГРН, недвижимой вещью или не является таковой. Скорее всего, в подавляющем большинстве случаев таким лицом будет собственник земельного участка, на котором соответствующий объект расположен (на этот пример указывается в Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010).

63. В случае возникновения спора суд, изучив материалы дела, должен прийти к выводу относительно наличия или отсутствия соответствующего признака – неразрывной связи с земельным участком, которая препятствует перемещению объекта без его разрушения, и сделать окончательный вывод: является ли объект недвижимой вещью или же он представляет собой движимую вещь.

64. Однако даже установив наличие у объекта признака неразрывной связи с землей, нельзя прийти к уверенному выводу о том, что перед нами недвижимая вещь. Вторым шагом в квалификации объекта как недвижимой вещи является определение того, представляет ли объект из себя самостоятельную вещь или же является составной частью другой недвижимой вещи, например земельного участка (ст. 133 ГК РФ).

65. Именно такие споры разворачиваются вокруг неразрывно связанных с земельным участком и зарегистрированных в качестве недвижимостей в ЕГРН капитальных заборов, оросительных систем, колодцев, инженерной инфраструктуры и прочих подобных объектов, являющихся явно вспомогательными по отношению к земельному участку.

66. Ровным счетом та же проблема возникает в связи с так называемыми плоскостными сооружениями – асфальтовыми или бетонированными покрытиями (площадками, замощениями). Они, несомненно, являются сооружениями, неразрывно связанными с земельным участком таким образом, что перемещение их (покрытий) без разрушения невозможно. Долгое время судебная практика исходила именно из этого (например, дело общества «Авангард-Сервис» от 16.12.2008 № 9626/08).

67. Однако точка в спорах о том, являются ли подобные объекты самостоятельными недвижимостями, была поставлена Президиумом ВАС РФ в уже упомянутом деле общества «Верево»[35]35
  Постановление Президиума ВАС РФ от 17.01.2012 № 4777/08.


[Закрыть], в котором было признано, что система подземных труб и надземных канав и цементных лотков не является самостоятельной вещью, а представляет собой составную часть земельного участка.

68. Логика Президиума ВАС РФ была следующей: спорные трубы и канавы расположены внутри границ земельного участка, они предназначены исключительно для обслуживания интересов собственника земельного участка. Поэтому у этих объектов не может быть самостоятельного хозяйственного назначения, отличного от назначения самого земельного участка, они были созданы исключительно для обслуживания земельного участка и улучшения его качества. Суд признал их «неотъемлемой частью земельного участка» и постановил, что отдельного права собственности на эти объекты быть не может, эти объекты принадлежат собственнику земельного участка.

69. Чуть позже тест, сформулированный в рамках дела «Верево», был применен Президиумом ВАС РФ в деле Челябинского управления Банка России[36]36
  Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 1160/13.


[Закрыть]. В указанном деле встал вопрос о том, можно ли зарегистрировать право собственности на забор как на самостоятельную недвижимую вещь. Президиум ВАС РФ признал, что забор представляет собой сооружение, необходимое для того, чтобы определить границы земельного участка, установить пропускной режим и предотвратить несанкционированный доступ к зданиям, расположенным на участке.

70. Таким образом, Суд пришел к выводу о том, что забор не имеет своего собственного назначения в хозяйственном обороте и предназначен лишь для того, чтобы обслуживать интересы собственника земельного участка. Следовательно, спорный забор не является недвижимой вещью, права на него не могут быть зарегистрированы в ЕГРН.

71. В деле судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ № 303-ЭС15-5520[37]37
  Определение судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 30.09.2015.


[Закрыть] подходы, высказанные ранее Президиумом ВАС РФ, были полностью сохранены. Коллегия анализирует природу асфальтового покрытия и приходит к следующему выводу: «…замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью».

72. В дальнейшем коллегии Верховного Суда РФ также демонстрировали полное единодушие в продолжении линии ВАС РФ по обсуждаемому вопросу[38]38
  Дело об оросительной системе № 308-ЭС15-15218; дело о спортплощадке № 310-ЭС15-16638; дело о газоне № 304-КГ16-761; дело об асфальте № ГК ВС № 18-КГ15-222.


[Закрыть].

73. Таким образом, исходя из проанализированных положений судебной практики ответ на вопрос о том, является ли объект недвижимой вещью или нет, осуществляется путем следующего двухступенчатого теста:

(a) следует определить, существует ли между объектом и земельным участком, на котором он расположен, неразрывная связь. Она выражается в том, что перемещение объекта без причинения ему несоразмерного ущерба невозможно (невозможность также может выражаться в крайней дороговизне перемещения; технологически переместить можно все что угодно – здания, мосты и пр. Это лишь вопрос затрат на применение таких технологий[39]39
  См. подробнее: Егоров Н.Д. Указ. соч. С. 19–20.


[Закрыть]). Если ответ на этот вопрос отрицательный, то объект является движимой вещью;

(b) если объект находится в тесной связи с землей, то следует определить,

(α) расположен ли он исключительно внутри границ земельного участка, принадлежащего лицу, использующему объект, и предназначен ли он для удовлетворения нужд только пользователя этого земельного участка и

(β) отсутствует ли у объекта свое собственное назначение в обороте, отличное от назначения земельного участка[40]40
  Критику критерия самостоятельного назначения см.: Тараданов Р.Л. К вопросу о допустимости придания вспомогательным зданиям, строениям и сооружениям статуса недвижимого имущества. Комментарий к Постановлению Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 1160/13 //Вестник ВАС РФ. 2014. № 6. С. 54–65. В целом, как мне кажется, опасения автора, выраженные в этой публикации, напрасны, так как судебная практика ВАС РФ, отказывающая в правовом режиме (не статусе, так как статус может быть только у лиц, но не у вещей!) недвижимости некоторым объектам вспомогательного назначения, имеет в виду не запретить возможность регистрации прав на все объекты вспомогательного назначения (подстанции и проч.), а провести разделительную черту между теми неразрывно связанными с земельными участками объектами, которые не имеют своей собственной самостоятельной ценности в отрыве от земельного участка (например, забор, газон, футбольное поле и пр.), и подлинными недвижимыми вещами.


[Закрыть].

Если ответы на все эти вопросы будут положительные, то объект должен быть признан не самостоятельной недвижимой вещью, а составной частью земельного участка. Если же ответ хотя бы на один из этих трех вопросов будет отрицательный, то перед нами недвижимая вещь.

74. Указанный выше тест пригоден для определения правового режима объектов, расположенных на земельных участках, принадлежащих на праве собственности лицу, которое возвело (либо приобрело) объект. Если же земельный участок находится у лица, возведшего строение, на каком-либо другом праве (аренда, ограниченные вещные права), то второй элемент теста видоизменится: решающее значение будет иметь лишь наличие у объекта собственного назначения в обороте (например, забор, возведенный арендатором на арендуемом участке не будет недвижимостью вне зависимости от того, кто его возвел – собственник или арендатор). Исключением будет лишь ситуация, когда, например, арендатор возвел имеющий самостоятельное значение объект – здание или сооружение, – но по договору арендатор приобретет лишь право пользования (но не собственности) на этот объект, собственность же на объект в соответствии с договором аренды сохраняется за собственником земельного участка.

75. Нельзя не заметить, что подобное определение того, что такое недвижимая вещь по российскому праву, теснейшим образом связано с осуществлением судами ex post контроля в рамках разрешения споров между участниками оборота либо между заявителями и органами по регистрации прав. Никаких механизмов ex ante определения того, что за объект перед нами – движимость, недвижимость или же составная часть земельного участка, нет. В итоге получается, что информацию о том, каков правовой режим соответствующего объекта, правообладатель получит не перед его приобретением (сооружением), а только по прошествии некоторого времени – в результате разрешения гипотетического спора.

76. Нет нужды обосновывать то, что такое положение дел совершенно неприемлемо и недопустимо. Определение того, является ли соответствующий объект недвижимостью ex post (а не ex ante), порождает колоссальную правовую неопределенность в отношении довольно дорогостоящих объектов. Правовые режимы недвижимости, движимости и составной части земельного участка серьезно разнятся: это касается и момента приобретения прав (на составные части права вообще невозможность приобрести, см. далее), и содержания сделок (в части существенных условий), и налогообложения, и пр. Известно довольно много случаев, когда покупатель приобретал, например, асфальтовое покрытие у лица, чье право собственности на него было зарегистрировано в реестре, полагая, что тем самым он приобретет право использовать (или даже выкупить) земельный участок под асфальтовым покрытием. Однако впоследствии выяснялось (например, в результате предъявления собственником земельного участка иска о признании зарегистрированного права отсутствующим), что этот объект, несмотря на наличие того, что в отношении него был осуществлен кадастровый учет, открыт раздел реестра и внесены записи о праве, не может считаться недвижимой вещью, суд оценил асфальтовое покрытие как составную часть земельного участка. Это означает, что сделка была совершена сторонами по поводу того, что вещью не является, следовательно, такая купля-продажи просто не способна произвести какой-либо вещно-правовой эффект.

77. Судя по значительному количеству дел в судах о признании права собственности на разного рода «ненедвижимости», ущерб от подобного рода «переквалификаций» судами объектов – колоссален. Однако с учетом того, как сформулированы положения Закона о регистрации (как 1997 г., так и 2015 г.), об основаниях для отказа в государственной регистрации прав, было бы совершенно неверно и крайне легкомысленно полностью довериться записи реестра как единственному критерию недвижимости. Через пару лет после принятия такого решения реестр будет наводнен множеством объектов, вообще не имеющих никакого отношения к недвижимости в том виде, как она определена в ст. 130 ГК РФ. Таким образом, современное российское право недвижимости оказывается в патовом положении относительно важнейшего своего вопроса – что такое недвижимая вещь.

78. Коль скоро выше я затронул понятие составной части вещи, необходимо чуть более подробно разобрать общее понятие составной вещи и его отличие от понятия вещи сложной. До реформы ГК РФ в части норм об объектах гражданских прав было затруднительно (на практике) разрешить вопрос о правовых последствиях присоединения одной вещи (движимой) к другой вещи (недвижимой) с точки зрения правового режима образовавшейся общности.

79. Однако с 01.10.2013[41]41
  Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ.


[Закрыть] в ст. 133 ГК РФ были внесены изменения, которые ввели в действующее гражданское законодательство понятие составной вещи (о значении этих новелл для российского права недвижимости при введении в научный и практический оборот понятия единого объекта недвижимости речь пойдет далее). Составной вещью признается вещь, которая состоит из частей, которые в свое время существовали как самостоятельные вещи, но были физически присоединены к другой вещи и образовали с ней один физически целый объект (и. 1 ст. 133 ГК РФ). Замена составной части вещи не влечет возникновения новой вещи, если при этом существенные свойства вещи сохраняются (п. 2 ст. 133 ГК РФ).

80. Примеры применения концепции составной недвижимой вещи могут быть обнаружены в практике Президиума ВАС РФ задолго до изменения положений ст. 133 ГК РФ. Например, в известном постановлении от 26.10.1999 № 3655/99 Президиум признал, что входные металлические дверные блоки при установке в строящееся здание становятся его составной частью и право собственности на них прекращается.

81. Другой пример дела, в котором присоединяемые объекты рассматриваются Президиумом ВАС РФ не как самостоятельные вещи, а как составная часть здания, – это дело № 10545/12 от 22.01.2013, в котором было признано, что межэтажные трубы и проложенные в них кабели оптико-волоконной связи после их монтажа в стенах многоквартирного дома перестают быть самостоятельными (движимыми) вещами и становятся составной частью общего имущества многоквартирного дома, принадлежа тем самым собственникам помещений в здании (ст. 36 Жилищного кодекса РФ).

82. Из этой практики отчасти выбивается дело общества «Гамбринус», разрешенное Президиумом ВАС РФ[42]42
  Постановление Президиума ВАС РФ от 24.12.2013 № 12505/13.


[Закрыть], в котором было признано, что оборудование по производству пива, смонтированное одним лицом в арендуемом им помещении другого лица, является составной частью помещения, однако в связи с тем, что оборудование является крайне дорогостоящим, а также в связи с тем, что собственник помещения не мог не понимать, что устанавливаемое оборудование будет крайне затруднительно демонтировать и вывести после окончания аренды, факт присоединения оборудования в качестве составной части к помещению позволяет собственнику оборудования претендовать на то, чтобы потребовать от собственника помещения принятия его в долевую собственность на помещение.

83. Таким образом, в данном деле Президиум ВАС РФ отступил от линии, выработанной в предыдущих делах: присоединение движимой вещи к недвижимой означает прекращение права собственности на движимость и может породить у собственника движимости лишь право требовать уплаты компенсации. В разбираемом деле Президиум, по сути, признал, что в определенных случаях (в деле Президиум подчеркивает, что эти случаи – это крайне высокая стоимость присоединяемой движимости и затруднительность ее демонтажа и вывоза) собственник присоединяемой вещи вправе претендовать на образование долевой (с собственником недвижимости) собственности на недвижимую вещь, к которой было осуществлено присоединение. Вместе с тем и в данном деле выводы Суда свидетельствуют о том, что смонтированное в здании оборудование было признано составной частью образованной в результате монтажа неделимой вещи, являющейся объектом недвижимого имущества. Как указал Суд, «спорный объект был изначально создан не как простое соединение отдельных объектов – здания и оборудования – сохраняющих и после такого соединения статус самостоятельных объектов оборота, а как единая вещь, части которой после их соединения не могут рассматриваться как самостоятельные вещи».

84. Важнейший правовой вывод, который следует сделать из квалификации того или иного объекта как составной части недвижимой вещи, заключается в том, что на нее не может быть установлено право собственности или какое-либо иное вещное право (ипотека, сервитут и пр.). Это связано с тем, что объектом вещных прав всегда является вещь в целом. Не может быть права собственности на северную стену здания или на его фасад, на пятый этаж здания (как часть здания), на комнату в квартире (как часть квартиры), помещение в десятикомнатном офисе (как часть нежилого помещения).

8 5. Составные части недвижимых вещей могут быть отделимыми либо неотделимыми. Например, положения ГК РФ об аренде, регулирующие отделимые и неотделимые улучшения, производимые арендатором, посвящены правовым последствиям присоединения арендатором составных частей к арендуемой вещи.

86. Составную вещь следует отличать от сложной вещи (ст. 134 ГК РФ). Последняя представляет собой совокупность вещей, которые связаны между собой общностью назначения, но не физически. Таким образом, термин «вещь» в словосочетании «сложная вещь» – условен. Сложная вещь – это не вещь, это правовой режим, смысл которого заключается в том, что все вещи, входящие в эту общность, будут иметь одинаковую юридическую судьбу.

87. Строго говоря, сложные вещи создаются не абстрактными представлениями о функциональных связях между вещами, а скорее волей участников оборота, совершающих сделки по поводу совокупностей объектов. Например, кофейный сервис из 25 предметов или мебельный гарнитур из стола и восьми стульев (классические примеры сложных вещей) могут быть проданы как общность (и тогда это будут сложные вещи), а могут быть распроданы по отдельным элементам, это скорее все зависит от желания продавца и покупателя.

88. Недвижимые вещи также могут образовывать сложную вещь. Например, в случае если предметом договора купли-продажи будут одновременно десять зданий, которые объединены функционально (например, это комплекс производственной базы), хотя право на каждое из них зарегистрировано в ЕГРН отдельно (в отношении каждого здания открыт отдельный раздел реестра), то перед нами классический пример сложной недвижимой вещи. Крайне важно понимать, что в этом случае стороны заключили не десять договоров купли-продажи (в смысле договоров-волеизъявлений), изложив их в одном договоре-документе[43]43
  См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая. Общие положения о договорах. М., 2002. С. 14 и далее.


[Закрыть], а одну сделку, предметом которой является множественность объектов. На практике это означает, что достаточно согласования существенных условий сделки (в первую очередь цены) для множественности объектов в целом, а не для каждой отдельной недвижимости, входящей в сложную вещь. Возможное требование органа по государственной регистрации прав об указании цены в отношении каждого объекта, входящего в предмет сделки, будет нарушать идею ст. 134 и положения Кодекса о сложной вещи.