Текст книги "Квартира в Сочи. Как выбрать и купить квартиру у моря"

Какие документы нужны для продажи квартиры

Итак, вы нашли покупателя на квартиру. Это хорошо. А что делать дальше?

А дальше посмотрите, какой список документов у вас должен быть готов к моменту, когда вы найдете покупателя, и точно такой же список вы будете спрашивать у продавца той квартиры, которую вы будете покупать в Сочи. Это документы, которые нужны и для продажи, и для покупки. Поскольку эти документы делаются до 5-ти рабочих дней, а органы опеки вообще могут месяц выдавать документы, поэтому я бы вам рекомендовал такими документами интересоваться в первый момент, когда вы смотрите себе квартиру и когда вы начинаете готовить скоростную продажу своей квартиры.

Какие документы понадобятся?

1. Выписка из паспортного стола о том, кто прописан в квартире. Эта справка действует месяц. Если мы хотим продать квартиру за две недели, то можно в первый же день такую выписку заказывать.

2. Выписка из ЕГРП (Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество). С печатью, на бумажном носителе, делается 5 рабочих дней, за 150 рублей. Ее тоже следует заказать сразу.

Справка об отсутствии задолженности по квартплате. Заказывается в ЖЭКе или в ТСЖ или в МФЦ, в зависимости от города. Действует тоже месяц. Закажите ее сразу и погасите задолженность, если она у вас есть, чтобы не раздражать покупателя.

Поэтажный план и экспликация. Они потребуются в случае ипотечной сделки и, если вы хотите продать квартиру быстро, то вы должны помочь в этом покупателю ипотечнику. Поэтому, закажите поэтажный план и экспликацию в БТИ заранее.

5. Отчет оценщика.

Внимание! Его заказывать не надо. Если вы продаете квартиру и, вдруг, такое бывает, заранее заказываете отчет оценщика, то в большинстве случаев – это напрасно выброшенные деньги. Такой отчет стоит приблизительно 7 000 рублей, но с большой вероятностью, в том банке, в котором покупателю выдают ипотеку, в список аккредитованных оценочных компаний, эта компания может не войти. Поэтому специально заказывать отчет оценщика заранее не надо.

6. Разрешение органов опеки. Если вы продаете квартиру, в которой одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, то вам потребуется разрешение органов опеки на продажу. Соответственно, следует заранее побеспокоиться, подойти и узнать какой комплект документов нужен для того чтобы такое разрешение получить, сколько времени уйдет на то, чтобы вам выдали эту справку и держать на контроле этот вопрос, поскольку он является очень длительным. Он может существенно удлинить вашу скоростную продажу. С органами опеки нужно контактировать в первый же день.

7. Кадастровый паспорт. Если у вас его нет, то его надо заказать.

8. Справка ПНД / НД. Жители не Москвы и не Санкт-Петербурга возможно даже не знают как это расшифровывается. ПНД – психо-неврологический диспансер, НД – наркологический диспансер. Так вот, такую справку берут не только у больных людей, но и у пожилых людей, у одиноких людей, у так называемой группы риска. Если вам за сорок, закажите себе такую справку заранее, потому что с вас ее могут спросить. Когда вы будете покупать квартиру, обратите внимание на возраст владельцев. Если им за сорок, попросите их заранее такую справку взять. Зачастую это является предметом переговоров, люди делают вид что обижаются, когда их про это спрашивают.

9. Паспорта всех участников сделки. Зачем нужно проверять паспорт. У паспорта есть два критических параметра. Первое – срок. Вы знаете, что в 25 и 45 лет паспорта меняются по возрасту, второе – это посторонние надписи. Вы должны проверить и свой паспорта, и паспорта всех собственников на этот предмет. Когда покупаете квартиру – паспорта всех собственников, которые вам продают квартиру. Это надо проверять до начала сделки, до выхода на аванс. Потому что, замена паспорта – это не минутное дело. Если паспорт подлежит замене по возрасту, это может занять неделю или больше, а вы хотите срочно купить и срочно продать.

Не забывайте заранее позаботиться о таких справках – как для продажи своей квартиры, так и когда будете готовиться к покупке новой.

Итак, мы подготовились к продаже квартиры. А теперь нам нужно квартиру купить. Как купить квартиру в Сочи – этому была посвящена наша первая глава. Но, основная сложность здесь в том, что нам нужно выполнить одновременную операцию – продать и купить квартиру. Это уже серьезный вопрос. Это называется одномоментная сделка.

Если вы готовы рискнуть и сначала продать квартиру, а потом, уже получив деньги, покупать квартиру, это называется разорванная сделка, рискованная. Чем она рискованная? Во-первых, как только у вас на руках окажется крупная сумма, равная стоимости вашей проданной квартиры, я вас уверяю друзья, эти деньги очень жгут руки. Вы начинаете психовать, нервничать и совершать необдуманные поступки, потому что вам нужно будет срочно избавиться от этих денег, у вас появится страх, что они обесценятся, что их украдут, что покупаемая квартира подорожает и так далее. Во-вторых, квартира, которую вы хотите купить, на самом деле, может подорожать. Неожиданно. Когда это происходит? Это происходит в момент всяких катаклизмов, на рынке. Вспомните ноябрь 2014, когда рубль подешевел в 2 раза за одну неделю. Вспомните август 98-го, когда рубль подешевел в 3 раза за 2 дня, с 6-ти до 18-ти рублей. В этот момент с квартирами тоже произошла нехорошая история.

Так вот, если вы продали квартиру и еще не купили другую, но уже получили деньги и ваши деньги подешевели, то вам не хватит денег чтобы купить ту квартиру, которой вы достойны, которую вы можете себе позволить. Это вообще ситуация, которую врагу не пожелаешь. Эта ситуация форс-мажорная. И чтобы в такую ситуацию не попасть, стараются делать сопряженную сделку, то есть одновременно продать-купить или, по крайней мере, сделать это максимально плотно по времени. Продать и через 2–3 дня купить. Задачка не тривиальная.

В большинстве случаев, если вы продаете в одном городе, а покупаете в другом, ни один профессиональный риэлтор не возьмется вам помогать. Потому что, в своем городе он профессионал, а в чужом городе он может не знать обычаев делового оборота.

Совсем недавно, на конгрессе по недвижимости в Екатеринбурге в июне 2016 года, мне рассказали такой случай. Риэлтор, с опытом работы, из Питера продала квартиру клиента в Питере и вызвалась ему помочь купить квартиру в Сочи. Она приехала в Сочи и, мягко говоря, растерялась. Когда она рассказывала мне об этом постфактум, она сказала: «Сергей, я не поняла, а как ваши коллеги работают в Сочи? Они что ненормальные? Это самое мягкое, что я могу передать из ее рассказа, все остальное была ненормативная лексика».

Когда ты в чужой огород лезешь со своим уставом, когда ты, питерский интеллигент, на 2–3 дня прилетаешь в Сочи и пытаешься оказать качественную услугу своему клиенту, то, скорее всего, ты ему оказываешь медвежью услугу, потому что здесь риэлторы работают немножечко по-другому, по-другому торгуются, по-другому квартиры выставляют в рекламу. Поэтому, скорее всего вам самим придется решать свой квартирный вопрос – самим продавать и самим покупать, либо нанимать 2-х риэлторов – одного в городе, где вы продаете, другого в Сочи. Или даже будете нанимать специалистов на субподряд на какие-то отдельные операции.

Например, есть такая операция, которая условно называется «регистратор» – когда вам нужно наверняка подать документы в регистрационную палату так, чтобы не было приостановки. А если будет приостановка, чтобы за один день все урегулировать. Это люди, такие бегунки, которые конечно не юристы, и, фактически они регистрацию не делают, но так уж принято их называть «регистраторами». Они на этом живут и берут за такую работу от 7 до 10 тысяч рублей. И это того стоит, потому что, если вдруг, если произойдет приостановка регистрации, то приостановка будет на месяц и ускорить эту приостановку законным способом нельзя. Если вы попытаетесь не умея, не зная брода давать взятки – это уголовное дело.

Поэтому, лучше заплатить эти 7 000 рублей регистратору и спать спокойно. Причем, я рекомендую заплатить двум регистраторам: в городе, где вы продаете и в городе где вы покупаете, то есть в Сочи. Либо возьмите профессионального риэлтора на сопровождение, он все организует. Это стоит дешевле, чем полная риэлторская услуга. Кстати, если риэлтор вам говорит, что риэлторская услуга ничего не стоит, зайдите в яндекс и спросите, почем бесплатный сыр в мышеловке. Бесплатных услуг не бывает. Если с вас ничего не берут за услугу, значит, вам будут впаривать нечто, что оплачено другой стороной. Оно вам надо? Это не ваш помощник, это представитель оппонента. Он отстаивает интересы оппонента и его задача показать товар так, чтобы вы его купили.

Поэтому, либо вы сами решаете задачу продать и купить квартиру, сам себе риэлтор, либо вы нанимаете специалиста и понимаете за что вы ему платите деньги. За помощь в регистрации, за сопровождение сделки, за полную риэлторскую услугу.

Итак, вам надо продать свою квартиру и купить другую одновременно.

Какие способы существуют для одновременной покупки и продажи квартиры в разных городах?

Один способ – у вас должны быть деньги на вторую квартиру. Тогда вы можете одновременно продать и купить. Где взять деньги на небольшой срок, допустим, на пару месяцев? Конечно, в банке. Ипотечный кредит. Если ваша кредитная история позволяет взять ипотечный кредит, то вы берете кредит на 25 лет, а отдаете его досрочно, через два месяца. Заплатите меньше ста тысяч рублей. В такую сумму вам обойдутся общие издержки по подготовке кредита. Но зато вы не будете рисковать, что вы продали квартиру и вам этих денег не хватило на покупку новой. Это самый лучший способ. В этом случае, в один день вы покупаете и продаете квартиру и это будет максимально защищенная сделка.

Что делать если у вас нет возможности взять кредит? Тогда вариант один – разорванная сделка. То есть, вы продаете квартиру, берете свои нервы в комочек и покупаете квартиру в Сочи. С разрывом в 2–3 недели. И молитесь богу, чтобы за эти 2–3 недели с ценами ничего не произошло.

Я думаю, что эта задача решаемая, многие из нас через такие ситуации в жизни проходили, поэтому, если вы можете взять ипотечный кредит, то лучше его взять и потом погасить досрочно. Если вы не можете взять кредит, то делайте разорванную сделку.

* * *

Если вам будет нужна помощь моей команды, обращайтесь. Два варианта: либо вы заказываете сопровождение сделки, либо полную риэлторскую услугу. Цена отличается существенно.

Звоните автору книги +7 938 452 7745, пишите

facebook.com/pmz.sochi или vk.com/pmz.sochi

Глава 4
Экскурсия по районам Сочи. Динамика цен и прогноз по ценам на квартиры

В этой главе речь пойдет исключительно о квартирах, потому что загородная недвижимость это отдельная песня, а коммерческая недвижимость после олимпиады находится в большом кризисе.

Говорить мы будем про то, как правильно выбрать место для своей будущей квартиры и посмотрим какие районы самые популярные в Сочи.

Место для квартиры – то, с чего надо начинать выбор квартиры.

Семь параметров, влияющих на выбор места для квартиры

Есть семь основных параметров, которые влияют на выбор места для постоянного проживания в Сочи. Это достаточно важно, поэтому будьте внимательны.

Первый параметр, который нужно учитывать при выборе квартиры – это работа.

Где вы собираетесь в Сочи работать? Например, мне все равно в каком месте работать, хоть на пляже, потому что более половины моего бизнеса Wi-Fi или 4G доступ, с которым в Сочи нет проблем. А вот моей супруге тяжелее – она работает по найму и для нее принципиально важно находиться недалеко от места работы.

Есть такая песня: «Любовь бывает долгою, а жизнь еще длинней», то же самое и любовь с работодателем – она тоже временами проходит, и наемные работники время от времени меняют работу. Поэтому, было бы большой ошибкой подбирать квартиру к текущему месту работы. А если через два года вы работу поменяете? Вы будете каждые два года и квартиру менять? Нет, конечно. Поэтому, нужно стратегически просмотреть всех потенциальных работодателей в Сочи у кого вы могли бы работать и выбирать оптимальное место.

Что такое оптимальное место? По московским меркам ездить на работу меньше часа – это круто, ехать в пределах полутора часов в один конец – это допустимо. А по сочинским меркам – делите на два. То есть, если вы едете на работу больше 40 минут – это не нормально, в Сочи люди так не напрягаются (за редким исключением). Поэтому, потенциальное место работы влияет и на выбор места для проживания.

Второй параметр – учеба.

Если у вас есть или будут дети, то нужно смотреть в какой они пойдут садик, в какую они пойдут школу и в какой институт. Нужно рассчитывать, чтобы не было больших затрат времени в пути до места учебы.

Третий параметр – дороги.

В Сочи с дорогами, как и по всей стране – хорошо, но не везде. Наши главные магистрали: Курортный проспект и его дублер, улица Ленина, объездная дорога – идеальные, как в Европе, не придерешься. А если сделать шаг в сторону, то можно попасть и на рытвины, и в лужи. Причем в не самых плохих районах города, где могут быть достаточно хорошие дома, даже бизнес класса. Такие места бывают.

Бывают дороги без пешеходного тротуара. Что такое тротуар или, как говорят в Питере, «поребрик» в Сочи знают, но используют редко. Если дорога узкая, под наклоном и без тротуара, это тоже надо учитывать при выборе места. Потому что, если вы когда-то пойдете по такой дороге пешком, вечером, под дождем и рядом будут интенсивно проезжать машины, возвращающиеся домой, они вас будут обрызгивать, что не очень приятно. Поэтому, лучше заранее погулять вокруг дома и пройтись до автобусной остановки (не всегда же вы будете ездить на машине).

Четвертый параметр – транспорт.

Важно, насколько далеко от дома остановка и насколько удобно идти до ближайшего городского транспорта.

В Сочи нет метро. Есть электричка, которая ходит очень редко. Посмотрите расписание. На некоторых станциях в одну сторону всего 4–6 раз в день. Это слишком редко чтобы всерьез полагаться на электричку.

Основной транспорт – наземный. Это автобусы и маршрутки. Есть автобусы с кондиционером и без кондиционера. Разница в цене только у тех автобусов, которые имеют кондиционер. Они стоят на 20 рублей дороже.

Здесь цена на транспорт зависит от расстояния. Проезд по городу стоит 19 рублей, причем на любом из видов транспорта: и на автобусе, и на маршрутке. А если межгород (Сочи – Адлер это считается межгород, Хоста – Адлер тоже считается межгород), это уже будет стоить 38 или 50 рублей на маршрутке и плюс 20 рублей на большом автобусе с кондиционером, то есть 70 рублей.

Пятый параметр – горка.

Сочи очень даже холмистый город. Наклон 15–20 градусов – это еще щадящая горка. Всего 15–20 градусов, а попробуйте заехать по влажной дороге на лысой резине. Машина буксовать будет. А горочки есть и 45 градусов. Есть и покруче. Горочку к вашему дому, перед выбором квартиры, надо несколько раз проехать на машине. В разную погоду, пройти пешком и принять решение, что вас это не пугает.

Кстати, Адлер считается ровным местом, по сравнению с Хостой и центральным Сочи.

Шестой параметр – шум.

В Сочи с шумами проблема. Огромное количество кафе, которые включают очень-очень громко музыку с 8-ми вечера до 4-х утра, полгода с мая по октябрь. Если ваш дом находится в одном квартале от такого кафе, вы будете замечательно слышать всю шоу-программу, так, как будто она проходит у вас под окном. Даже если расстояние в один квартал. Поэтому, рекомендую около 9-ти вечера посидеть на лавочке около того дома, который вы облюбовали.

Второй источник шума – это дорога. Движение в Сочи не такое интенсивное, как, например, в Москве, но почему-то (видимо общий уровень шума меньше) дорогу слышно более отчетливо, чем в столице. Поэтому, при открытых окнах (а в Сочи часто окна открыты, потому что жарко), даже если вы находитесь в квартале, а иногда даже в 2-х кварталах от центральной дороги, такой как улица Ленина или Курортный проспект, очень хорошо слышно дорогу.

Если у вас рядом с окном горочка и машины постоянно газуют для того, чтобы на эту горочку въехать, то это тоже источник шума и газа, естественно. Когда машина газует, газовыделение усиливается.

Седьмой параметр – зелень.

Зелень в Сочи очень буйная. Ее много, но неравномерно. Есть микрорайоны, где зелени меньше, есть микрорайоны, где зелени больше. Если для вас зеленый микрорайон это важно, вы приезжаете в Сочи для того, чтобы получить контраст по сравнению с тем местом, где живете сейчас, хотите быть поближе к морю, с видом на море в зеленом районе, то не забывайте об этом при выборе места для проживания.

Районы Большого Сочи

Вдоль моря у нас 4 больших района:

1. Центральный

2. Хостинский

3. Адлерский

4. Лазаревский

И есть горная часть Адлерского района (горный кластер) – Красная поляна, который находится в 50-ти километрах от моря. На цветной вкладке вы можете их увидеть.

Расстояния у нас такие:

• От моря до Красной поляны приблизительно 50 километров, по хорошей скоростной дороге.

• От границы с Абхазией до края Лазаревского района, вдоль моря 109 километров, а по дороге 145 километров, за счет того, что в Лазаревском районе много серпантина.

Так что расстояния в Сочи огромные.

С ценовой точки зрения и по популярности районы не равнозначны. Есть более престижные микрорайоны в Центральном районе, есть менее престижные. Ниже, вы увидите мой рейтинг – ТОП-10 микрорайонов, на которые самый высокий спрос, что, естественно отражается и на текущих ценах на недвижимость.

Расскажу короткую историю о том, как я для себя выбирал квартиру. Небольшой бизнес-кейс, чтобы показать параметры которые важны при выборе и как это вливается в реальный поиск.

Я почти сразу отказался от Лазаревского района. Проехал пару раз по нему и понял, что мне более приятно жить в остальных трех районах, потому что они больше похожи на Европу. С моей точки зрения конечно. Не случайно, в них расположено 90 % нового жилого фонда.

Прикидывая, где может работать моя супруга, мы сделали вывод, что надо ограничить область поиска сверху гостиницей МВД «Искра», а снизу рекой Мзымта. В любой точке Курортного проспекта или улице Ленина, между гостиницей и рекой, нас устроит место, независимо от того, кто и где будет работать через год, через два. С точностью до наверняка можно выбирать на расстоянии 40 минут езды на машине.

Рассуждали мы так. Если купить квартиру в центре, то в районе санатория Ворошилова всегда будет пробка. Если работа в сторону Адлера и кататься по окружной, это будет занимать больше 40 минут. Поэтому, дальше Искры мы даже не смотрели.

Мы отсекли сверху часть и отсекли снизу часть возможных мест поиска. Потом логика была простая. Мы москвичи, с пробками знакомы давно и не понаслышке. Пару раз за неделю мы попали в ситуацию, когда с утра ехали на машине 3 часа на работу и на той же неделе в какой-то день ехали обратно также 3 часа. После этого на семейном совете было принято решение, что машина для нас, а не мы для машины. Поэтому, решили, если на общественном транспорте гарантированно быстрее, то мы, при прочих равных (если только не проливной дождь или 35-ти градусная жара), скорее всего, поедем на городском транспорте, ведь это гарантированные сорок минут – час, но не 1,5–2 часа в пробке.

В Сочи то же самое. Мы для себя установили, что от остановки на Курортном проспекте или улице Ленина, пешком должно быть не дальше 15-ти минут до дома. Уменьшили область поиска примерно в 10 – 15 раз, по сравнению с поиском по всему Сочи.

Следующее, что мы для себя принципиально определили (и это тоже существенно уменьшило область поиска): мы определились какого класса дом нас интересует. Мы решили, что не хотим апартаменты и не хотим жилые помещения.

Поэтому, искали жилье исключительно на стыке 2-х районов – Хостинского и Адлерского и только со статусом «квартира» в сданном доме. Конечно, это могла быть новостройка – серая коробка, но дом должен быть сдан. Пускай там еще нет свидетельства о собственности, но там уже должен быть выход на ремонт. Такое у нас было условие.

Приблизительно так же каждый из вас должен для себя определить, что для вас важно, а что второстепенно. И исходя из важного для вас определить те микрорайоны, в которых вы ищите квартиру, чтобы не бегать по всему городу, потому что город весьма большой.

Я по 2 часа ездил на Красную Поляну и это только в одну сторону. А бывает и по 3 часа летом в одну сторону, и поверьте, тут много людей кто долго так работают и напрягаются, кто из центра и Дагомыса ездит на Красную Поляну.

Конечно, есть те, кто родился в Дагомысе и ездят на Красную Поляну, потому что там выгодная работа, я это понимаю. Но тем людям, которые приехали из другого города, купили квартиру в Дагомысе, а потом ездят на Красную Поляну, нужно помочь поменять свою квартиру на более разумную локацию. Потому что, 2 часа в Сочи, а как вы пишите, иногда и 3 часа в один конец, это не правильно. В таком случае можно жить в Москве и по полдня проводить в машине. В Москве выше заработки. Зачем тогда в Сочи жить?

С работой не так много вариантов в Сочи. С квартирой проще, продать-купить.

Зачем продавать, когда можно сдать свою и снять около работы?

Это называется дауншифтинг – когда ты что-то сдаешь и что-то снимаешь. Такой вариант тоже возможен. Я согласен, можно радикально обменять квартиру (продать и купить), а можно нерадикально (сдавать и снимать). Это вполне разумно.

По поводу обмена. Есть привычки, места обучения детей и т. д. Но 3 часа на дорогу – это большая нагрузка на организм, это съедает 6 часов вашего времени в день, поэтому вам виднее как поступать.