Текст книги "Дом за рубежом. Как выбрать, купить и оформить недвижимость в другой стране"

Для получения Pink Slip гражданину РФ нужно попасть на Кипр по любой визе (шенгенской, про-визе, краткосрочной) и посетить иммиграционный отдел. Гражданам Грузии, Украины и Молдовы виза не нужна. Здесь необходимо предъявить свидетельство об аренде или приобретении жилья в собственность, выписку из кипрского банка, свидетельствующую о том, что вы получаете деньги за рубежом и тратите их на Кипре, что остаток на вашем счету не менее 10 000 евро на каждого взрослого и 5000 евро на каждого ребенка младше 18 лет, банковскую гарантию на год, справки из школы и медстраховку. Банковская гарантия выдается при условии замораживания на вашем счету 550 евро на каждого члена семьи. Еще не забудьте паспорта и свидетельства о рождении детей.

Остаток на счете нужен только на момент получения Pink Slip. Потом сумму можно использовать по вашему разумению. Pink Slip позволяет находиться в стране один год, но не менее 180 дней в году, продлевается ежегодно.

Кипр – единственная страна в ЕС, выдающая ПМЖ бессрочно, при этом не нужно сдавать экзамен на знание государственного языка. Въезжать и выезжать можно без ограничений. Вы можете открывать собственный бизнес и работать в собственной компании, но не получаете права работы по местному найму, не можете работать в госорганах, не имеете права голоса и не можете быть избраны.

При получении паспорта гражданина Республики Кипр вы получаете все права без исключения. Кипр входит в Евросоюз, но не входит в Шенгенскую зону. Как гражданин вы сможете посещать в безвизовом режиме 158 стран мира. Полный список стран «безвиза» можно найти на сайте http://www.prokipr.ru, и вообще советую покопаться, там много интересного.

Гражданство Кипра бессрочно, переходит по наследству, полностью уравнивает вас в правах с урожденными киприотами.

Вообще мы видим, что приток экспатов на Кипр постоянно увеличивается. Люди приезжают как на год-другой поработать, так и переселяются на постоянку. На Кипре живет огромное количество фрилансеров, множество IT-специалистов. Их устраивает географическое положение острова (Бали далеко, а Кипр близко, зимой живем по одному времени с Москвой и Питером, летом на час позже), их устраивают климатические условия, их устраивает лайфстайл, который дает Кипр. Их устраивают налоговые льготы.

Такого понятия, как «глушь», для переезжающих на Кипр не существует. Абсолютное большинство экспатов выбирают жизнь на море: Лимасол, Пафос, Ларнака. Связано это и с более развитой инфраструктурой, и с почти полным отсутствием общественной транспортной системы. Она просто не нужна, самоликвидировалась от невостребованности. Курсируют автобусы между городами – и хорошо. Для всего остального есть автомобили и пешеходная досягаемость.

Пешеходная досягаемость – важнейший фактор для семейных экспатов. Здесь даже такой термин существует – «бабушка с детьми». Рядовая ситуация: родители на родине, бабушка машину не водит, поэтому очень важно, чтобы бабушка с детьми могла дойти до пляжа или молла. И дойти безопасно. Кипр – одна из самых безопасных стран мира.

Ну и иметь возможность сбегать с утра на море, потом плодотворно поработать, а вечером отдохнуть в кафе с огромными порциями хорошей еды или просто с чашкой хорошего кофе тоже ведь дорогого стоит.

Дороги на Кипре замечательные, автомобили дешевые, прокат развит. С российскими правами можно ездить только туристам, при наличии ВНЖ нужно получать права Евросоюза. Движение здесь по английскому образцу – левостороннее, при круговом движении приоритет всегда имеет «круг».

Столица республики Никосия, я думаю, больше подходит для очной работы и для обучения. К тому же зимой в столице холодновато, сыро и очень высокие счета за отопление, потому что дома, по сути, не утеплены, топить приходится электричеством, баллонным газом или даже дровяными печами-каминами. Романтично, но непрактично.

Школьное образование в государственных кипрских школах бесплатное, но преподавание ведется по греческой программе и на греческом языке. Как показывает практика, больших проблем это не создает. Есть частные школы, русские и английские. Есть бесплатная русская школа при посольстве РФ в Никосии. Все русскоязычные школы сертифицированы и выдают аттестаты российского образца. Англоязычные частные школы работают по английской системе образования, их выпускники могут поступать в университеты Европы или Америки (для США нужно сдавать несколько дополнительных экзаменов). Стоимость обучения в частных английских школах Кипра значительно ниже, чем в Великобритании (5000–7000 евро в год), поэтому большое количество экспатов (россияне, китайцы, выходцы с Ближнего Востока) отправляют детей в начальную и среднюю школу на Кипре, а потом уже на последнюю пару лет перед университетом переводят их в частные школы Великобритании.

Английский знают почти все поголовно. Россиянам здесь эмоционально очень легко, потому что на Кипре везде и все говорят и по-русски. Одинокий фрилансер может не быть одиноким. Заходите в группу в FB, и у вас тут же будет миллион людей, с которыми уже завтра можно встречаться по интересам.

Отношение к русскоязычным очень хорошее, здесь буквально не чувствуешь себя иностранцем. Причем это чувствуется везде, от «Здрасьте!» в аэропорту до того, когда хозяин кафе начнет развлекать вас своими замечательными историями. И это очень важный момент: вы оказываетесь практически в родной для себя среде, но с более высоким качеством жизни, с потрясающей природой, исключительной экологией и великолепной едой. Зимой можно загорать на пляже, а через полтора часа кататься на лыжах. Летом поднялись в горы – и пожалуйста, катайтесь на велосипедах вне дорог или занимайтесь горным хайкингом.

Коворкинги есть, хотя немного: семь в Ларнаке, по одному в Лимасоле и Пафосе, шесть в Никосии. Но они тут не особо-то и нужны – интернет есть везде. На Кипре нет монополий, услуги предлагает множество провайдеров: Cyta, Cablenet, Primetel, Epic и т. д., при желании цены и условия легко гуглятся. Города активно внедряют бесплатный Wi-Fi в общественных зонах, и потом тут много кафе, которые вполне себе мини-коворкинги с бесплатным Wi-Fi. Утром приходишь, покупаешь чашку кофе, работаешь весь день, и никто тебя не гонит.

ГЛАВА 2
Для серьезного бизнеса/инвестиций

Особенности национальной охоты

Исторически так сложилось, что в Азии, в славянских государствах и в Скандинавии очень высокий процент собственников жилья. То есть в этих странах, включая Россию (86 % – собственники), Украину и Беларусь, люди предпочитают недвижимостью владеть. А если мы рассмотрим самые развитые в экономическом плане страны, например, Швейцарию, Гонконг, Германию, отношение собственности к аренде будет примерно пятьдесят на пятьдесят, то есть половина людей арендуют жилье, и это их нисколько не волнует.

Почему в развитых странах высокий процент арендаторов? Как раз потому, что страны развитые. Жизнь там стабильна и в большой степени лишена потрясений. Человек получает хорошие деньги, человек и его семья социально защищены и не боятся оказаться на улице, они уверены в завтрашнем дне.

Есть, конечно, и другой полюс – страны только-только растущие, например, Нигерия или, скажем, Арабские Эмираты. Там «коэффициент домовладения» (есть страничка на «Википедии») очень низкий, потому что попросту еще отсутствует культура собственности жилья, она только зарождается и имеет тенденцию к увеличению. Кстати, самый низкий коэффициент – в Северной Корее, там вообще никто ничем не владеет.

Храните деньги в сберегательной кассе

К сожалению, объективная реальность такова: в России трудно хранить капитал. Так сложилось. Если посмотрим на столетнюю историю, все достаточно прозрачно. Кулаков раскулачили. «Бизнесменов»-нэпманов, реанимировавших экономику юного СССР, задушили непомерными налогами и репрессиями. Облигации Государственного займа (кинофильм «Девушка с коробкой», пропагандирующий этот вид отъема денег у населения, считается первым в стране образцом социальной рекламы) несколько раз превращались в пшик. Помню, играл в детстве пачкой этих бумажек, бабушка с дедушкой копили их всю жизнь, там было где-то на пару небольших квартир, автомобилей, и все это превратилось в мусор. Про «дефолт» и «деноминацию» многие помнят.

Отсюда логически проистекал основной посыл для россиян: хранить деньги нужно в иностранной валюте, и основной вопрос – где и как их хранить. Понятно, что есть банки. Причем раньше был некий баланс. Условно, половина предпочитала хранить деньги где угодно, только не в России, а половина считала, что и в России нормально. Зачем, мол, куда-то вкладывать, можно ведь держать в банках на сберегательных счетах и получать при этом прибыль в валюте 7–8 %, даже, помню, чуть ли не 10–11 %. Но эти времена закончились. Сегодня валютные вклады дивидендов не приносят, зато приносят потенциальные риски.

Истина где-то рядом

А теперь логически свяжем два первых пункта этой главы.

Мы на генетическом уровне склонны к владению недвижимостью, и еще мы хотим хранить и приумножать деньги, причем в среде с минимумом рисков и максимумом комфорта. Банковские вклады открывать бессмысленно, дивидендов они не приносят, в каких-то сложных финансовых механизмах большинство людей не разбирается, поэтому один из самых понятных и действенных инструментов – инвестиции в иностранную недвижимость.

Как это работает

Постараюсь коротко и понятно описать основные направления инвестирования в иностранную недвижимость с целью сохранения и прироста капитала, а потом приведу конкретные страны с примерами, какие направления там оптимальны.

1. Прямые инвестиции в жилую недвижимость. Самое простое и понятное направление. То есть купить, например, квартиру в новостройке, затем сдавать ее в аренду, получая постоянный, хоть и не всегда гарантированный доход, ну и рассчитывать на какой-то прирост стоимости в обозримом будущем.

2. Спекуляции с недвижимостью на этапе планов и начальных стадий строительства. Механизм, достаточно известный и в России. В этом случае объект покупают дешевле на стадии котлована и хотят продать дороже при сдаче в эксплуатацию. В Европе есть две действующие модели инвестиций в строящееся жилье, условно «немецкая» и «английская».

«Немецкая» модель: вы оплачиваете стоимость строительства по этапам. Размер взносов определяется продавцом по его усмотрению в соответствии с фактическим ходом стройки, но их не может быть больше семи и процент каждого взноса четко определен законом. 25 % вносится после начала земляных работ. Дальше, по мере строительства, взносы добавляются. Например, 5,6 % составляет взнос на строительство поверхности крыши и водостоков, 7 % – на установку окон с остеклением, 4,2 % – внутренние штукатурные работы. По завершении строительства здания, включая столярные работы, вносится ровно 28 %.

«Английская» модель: вы вносите депозит от 10 % до 30 % (чаще всего 20 %), а всю оставшуюся часть переводите тогда, когда стройка уже заканчивается.

Какие подводные камни? Если проекты сложные, масштабные, например, одновременно строится 500–1000 квартир, или строительство ведется в сложных условиях (резиденция или жилой дом в центре города), процесс может затянуться. Может строиться полтора-два года, а может и два – два с половиной. Так как инвесторы внесли всего 20 %, они ничем не рискуют, но за эти два – два с половиной года цены могут вырасти. И во многих странах возможна спекуляция, когда, условно, люди «заходят на планах», а потом, когда строительство уже близко к завершению, стоимость квартир вырастает на 10–30 %. Тогда можно перепродать депозит и заработать просто фантастическую прибыль, потому что вложена неполная сумма. С другой стороны, если депозит продать не удастся, придется выплачивать всю оставшуюся сумму, которая значительно выросла. Такие проблемы были и в Лондоне, когда четыре с половиной года назад случился кризис на рынке недвижимости.

3. Инвестиции в доходную недвижимость. В этом случае приобретаются доходные дома, магазины, коммерческая недвижимость, отели и т. п., которые сдаются в аренду, имеют управляющую компанию, операционную компанию. Такая недвижимость приносит регулярный фиксированный доход.

4. Девелопмент (редевелопмент). Деньги вкладываются в получение разрешений на строительство, трансформацию старых зданий, реновацию, капитальный ремонт, инфраструктурные проекты. Если проще – вы ссужаете свои деньги девелоперу (проектной компании) на проект добавленной стоимости (added value). Девелопер создает (строит, реновирует, ремонтирует и т. п.) продукт, а потом вы получаете с реализации продукта прибыль.

У инвестора есть две стратегии вложения денег в девелоперские проекты: через заем (property finance) и долевое участие. В первом варианте инвестор ссужает деньги девелоперу в обмен на гарантированный фиксированный процент и, в некоторых случаях, на часть прибыли от реализованного проекта. Во втором – предоставляя капитал девелоперу, инвестор становится полноценным участником проекта, получает прибыль, пропорциональную долевому участию, но и несет те же риски, что девелопер.

5. Непрямые инвестиции (indirect investments). Деньги вкладывают в фонд или траст (Real Estate Investment Trust), которые профессионально инвестируют в недвижимость. В России известны фонд «Рентавед» и фонд Оскара Хартманна, за рубежом есть фонды и трасты, которые торгуются на биржах и управляют многомиллионными и многомиллиардными капиталами, принося своим инвесторам дивиденды от 5–7 % до 8–10 % годовых.

Как показывает практика, вложения в банки дивидендов почти не дают. Инвестиции в арендную недвижимость в среднем приносят прибыль 3–7 %, непрямые инвестиции 8–10 %. Вклады в девелоперские проекты – 15–20 %. При разумном планировании, во всяком случае.

Как уменьшить порог входа

Что делать, если хочется участвовать в большом проекте, но денег на полноценное участие не хватает, или не хочется класть все яйца в одну корзину? Условно, если есть 500 000 долларов, а проект – на 10 млн? Существует ряд инструментов, позволяющих объединить небольших инвесторов в группы для участия в больших проектах.

Самый простой вариант – когда несколько человек объединились, создали местную компанию и вложились в инвестиционный проект. Это называется клубная сделка, Club Deal.

Еще вариант – когда инвесторы создают крупный фонд. И есть страны, которые предоставляют платформы для создания таких фондов. Это может быть, к примеру, Люксембург, это могут быть офшорные центры: Каймановы острова, Багамы. Это могут быть REIT (Real Estate Investment Trust), так называемые трасты по управлению недвижимостью, особенно популярные в США и Германии.

И есть еще одна система – это выпуск ценных бумаг (так называемых securities) – нот, еврооблигаций, которые распространяются между инвесторами, предполагают некий долевой или фиксированный доход и вкладываются непосредственно в недвижимость.

Топ стран для бизнеса

В этой главе я расскажу о странах, в которых не обязательно жить, чтобы вести там бизнес (хотя проживать там легко и приятно, но это уж вам решать). Государства рассматриваются почти исключительно в качестве инструментов для сохранения и увеличения ваших капиталов в результате операций с местной недвижимостью. Где при этом жить, по большей части неважно. Конечно, в том случае, если вы не пропустите главу под названием «Налоговый рай» и будете учитывать социальные, политические и экономические риски для владельцев капиталов.

ГЕРМАНИЯ

Германия – одна из самых лояльных и выгодных стран для покупки бизнеса и свободы передвижения капитала. Здесь возможны почти любые легальные операции с капиталом, валютные переводы, сделки по приобретению недвижимости, доступ к международным биржам.

Одна из основных ценностей Германии для инвестиций в серьезную недвижимость – реальная возможность долгосрочного планирования. Германия – страна со стабильной экономикой, политикой и кредитным рейтингом AAA по оценкам S&P, Moody's и Fitch. В условиях общемирового кризиса это важнейший инвестиционный фактор.

Инвестиции в германскую недвижимость максимально предсказуемы. Практически любая операция прописана в законе. Отношения между арендаторами и владельцами, границы ответственности, отчетность, строительные нормативы – все это строго урегулировано.

Рост цен на недвижимость – примерно 3 % в год. Рынок недвижимости в Германии не перегрет. Цены стабильно растут на протяжении последних 30 лет. В некоторых регионах рост цен в отдельные периоды достигает 10 %.

Здесь стоимость управления объектами ниже, чем, например, в Великобритании. Начиная с ХХ века Германия совершенствует систему менеджмента в недвижимости. Сегодня многие процессы автоматизированы и оптимизированы для многократного снижения стоимости управления активами.

Тут низкие процентные ставки финансирования. Фиксированная ставка на 10 лет составляет от 1,5 до 3,8 % в зависимости от объекта. На некоторые виды недвижимости можно даже получить ставку 1 %. Использование банковского плеча помогает увеличить рентабельность вложенного капитала.

Объект. Германия

Земля под застройку

Заале

Участок общей площадью 12 000 м² под строительство 23 индивидуальных коттеджей на берегу реки Заале.

Сейчас это просто земля, но благодаря полному инвестиционному сопровождению Invest in Germany проект будет выглядеть так, как планируется.

Внутри участка будет создан уютный парк с пешеходными и велосипедными дорожками. Вся необходимая инфраструктура будет в пешей доступности, включая начальную школу и детский сад, медицинские и бытовые службы, общественный транспорт.

Коттеджи, которые здесь вырастут, будут отличаться энергоэффективностью, повышенными требованиями к шумо– и теплоизоляции, использованием высококачественных натуральных строительных материалов.

Базовый размер инвестиции на покупку земли – 800 000 евро, включая предварительные работы по проекту и земельному участку, юридически утвержденный план застройки, планирование общественной инфраструктуры.

Инвестору гарантирована поддержка на всех этапах: покупки, строительства, управления построенным объектом, продажи на пике стоимости.

Строительство – долговечное. В Германии очень высокое качество застройки и множество норм, которые необходимо выполнять. Жилые здания калькулируются на срок до 80 лет. Выгоду из объектов извлекают не только владельцы, но и их дети. Инвестиции в немецкую недвижимость – это надежное наследие.

Цены на недвижимость и на ее аренду растут вместе с инфляцией, а иногда даже обгоняют. Вложения в недвижимость здесь гарантируют сохранность капитала на долгие годы.

Пути оптимизации налогообложения – легальные. Например, амортизация памятников архитектуры и освобождение от промыслового налога GmbH, управляющих собственной недвижимостью. При большом объеме вложений в отдельные объекты инвестор может быть практически освобожден от налогов на 10–15 лет.

И арендаторы в Германии надежные. Выплата аренды – первая статья расходов для снимающих жилье в Германии. Арендаторы знают, что при смене жилья собственник попросит рекомендацию от предыдущего владельца. Да и сам переезд – это затраты. Государство в Германии обеспечивает риски по своевременной оплате аренды при форс-мажоре – например, когда арендатор временно остается без работы. В коммерческом секторе ликвидность арендаторов не вызывает вопросов в принципе.

В Федеративной Республике нет ограничений для иностранных инвесторов. В отличие от многих стран, например, Австрии или Швейцарии, Германия не ограничивает в правах инвесторов из других стран. Сама инвестиционная деятельность защищена двусторонним международным соглашением об инвестициях, Германским Гражданским кодексом и Конституцией.

Прямые инвестиции в развитие экономики Германии находят поддержку и даже существенное субсидирование со стороны государства. Успешные предприниматели, участвующие в развитии немецкой экономики, имеют больше возможностей для получения вида на жительство и гражданства.

Федеральное правительство Германии разработало и внедрило более 700 программ субсидий для малого и среднего предпринимательства, которое считается здесь основой благосостояния. Наиболее поддерживаемые отрасли: инновации, производство, социальная сфера, здравоохранение, физическая культура и спорт.

Инвестиции в Германии защищены практически на всех уровнях – от статьи 14 Основного закона до двусторонних соглашений, страховых программ: можно застраховать как здание, так и арендные потоки.

В какую недвижимость Германии оптимально вкладывать деньги выходцу из РФ и почему?

● Жилая недвижимость. Средняя доходность 3–6 % годовых. Один из верных способов сохранить капитал от инфляции и получить надежный источник пассивного дохода на долгое время. Безопасность – главный показатель этого вида инвестиций. Если недвижимость планируется сдавать в аренду, а ее стоимость превышает миллион евро, рекомендуется создание GmbH – аналога российского Общества с ограниченной ответственностью, на которое будет оформлен объект. Это позволит более эффективно оптимизировать налоги.

● Строительство. Средняя доходность 10–15 % годовых. Строительная отрасль подходит тем, кто стремится инвестировать активно и принимать участие в развитии объекта. Доход может составлять даже до 30 % при сроке реализации проекта в полтора-два года. При этом необходимо учитывать развитие инвестиционного региона, география играет здесь одну из ключевых ролей. Приобретение земли «под ключ» со всеми разрешениями на строительство и с уже согласованным проектом – практически гарантированный вариант высокодоходной инвестиции.

● Коммерческая недвижимость и ритейл. Доходность до 7,5 % годовых. Германия – европейский лидер по количеству населения и уровню жизни. Перспективными будут инвестиции, связанные со сферой услуг и продажей товаров ежедневного спроса.

● Гостиничный сектор. Доходность 4–6 % годовых. Приток туристов извне и большой сегмент внутренних деловых поездок открывают возможности для иностранных инвесторов. Важно понимать, что вложение в отель требует от владельца значительного времени на управление и развитие активов. В большинстве случаев владелец заключает договор менеджмента с гостиничным оператором, но есть и отдельные примеры, когда владелец сам становится оператором. Доходность при этом может вырастать до 15 %.

Есть несколько вариантов инвестиций в доходную недвижимость. Можно выкупать доли в трастовом портфеле, вкладываться в фонды прямых инвестиций или покупать объект напрямую. Только последний вариант позволяет выбирать тип управления объектом и быть уверенным в защите от рисков (потому что в этом случае недвижимость находится в полном владении). Принять решение о продаже актива можно также в любой момент.

Здесь нужно сказать, что вложиться в недвижимость с выгодой можно только постоянно отслеживая конъюнктуру и владея информацией о градостроительных проектах, изменениях в законодательстве, о прогнозировании роста числа рабочих мест, демографии. Поэтому даже опытные инвесторы привлекают к работе представителей, постоянно находящихся в стране. Местный эксперт адекватно оценит объект, выяснит все детали, поможет получить лучшее финансирование и грамотно оформит сделку.

Есть несколько вариантов вложений в девелопмент. На рынке недвижимости Германии набирает обороты мезонинное33
  Mezzanine (итал.) – средний, промежуточный.


[Закрыть] финансирование. Мезонинный кредит – это гибридный инструмент финансирования проекта путем займа и собственным капиталом и субординированный (младший) кредит по отношению к традиционному долговому финансированию.

Чтобы инвестировать в подобные проекты, нужны достаточно крупные суммы. Для развития или перепрофилирования уже функционирующих объектов, которые сданы в эксплуатацию, обычно привлекают от 7 до 20 млн евро. Инвестиции с суммой до 3 млн евро составляют менее 5 % рынка мезонинного капитала. В девелопменте застройщикам обычно требуется от 3 до 25 млн евро, которые привлекаются на срок от 12 до 36 месяцев. Здесь инвестиции объемом до 3 млн занимают 13 % рынка.

При наличии хорошего проекта выигрывают обе стороны: инвестор за счет процентов, заемщик – за счет большого объема кредита, который от обычного банка не получить. Кроме того, мезонинный капитал может оцениваться банками как собственный капитал компании, что, в свою очередь, дает возможность получить от них финансирование на льготных условиях под более низкий процент.

Рынок мезонинного капитала по-прежнему остается достаточно рискованной сферой инвестиций, как и любое вложение в строительство, и его участникам важно это осознавать. Сделки с мезонином заключают профессиональные игроки, способные определить возможные риски.

Вот как распределяются города Германии по категориям, наиболее полезным для серьезных инвестиций. Категория А – это наиболее важные немецкие центры национального и частично международного значения. Главные города этой категории – Мюнхен, Берлин, Гамбург, Франкфурт, Дюссельдорф, Кёльн, Штутгарт. Категория В – крупные города национального и регионального значения с населением более 100 000 человек. В этом сегменте отмечается положительная динамика рынка недвижимости. Города этой категории значительно меньше, и рынок недвижимости в них менее ликвиден. Города категории С – регионального и национального значения, классические немецкие города, в которых живет большая часть населения. Население – от 20 000 до 100 000 человек, значение – индустриальное, торговое или дорожное. Города категории D – c населением от 2000 до 20 000 человек. Это населенные пункты, которые привязаны к главному региональному центру.

Интересно, что многие российские инвесторы в немецкую недвижимость часто обращают внимание на топ-7 городов в надежде, что потенциал роста цены за квадратный метр и рентабельность в них выше.

По мнениям большинства специалистов рынка недвижимости, тренд в инвестициях с недавнего времени переместился в категорию В. Специалисты немецкого рынка недвижимости отмечают все большую (растущую) готовность инвесторов рассматривать города категорий от В до D. Это вызвано следующими факторами:

● Города категории А сейчас переоценены, арендные ставки в них достигли своего предела и остро стоит вопрос более доступного жилья.

● В городах категорий В и С отмечается оптимальное соотношение показателей рентабельности и риска.

● При одинаковых рисках рентабельность в городах категории В и С значительно выше, чем в городах категории А.

● При рассмотрении двух объектов с одинаковой рентабельностью риски в городах В и С ниже.

ВЕЛИКОБРИТАНИЯ

Говоря о государствах, выгодных для сохранения и приумножения частного капитала, мы в первую очередь обращаем внимание на страны, являющиеся мировыми экономическими лидерами. Великобритания в этом списке в заглавной строчке, причем исторически, со времен Британской империи, когда страна была одним из самых ярких международных центров развития бизнеса. И теперь эта позиция только укрепляется. По данным Financial Conductor Authority (FCA, http://www.fca.org.uk), организации-регулятора финансовых служб Великобритании, сегодня под управлением Соединенного Королевства находится примерно 6,6 трлн фунтов стерлингов частного капитала. По данным агентства Bloomberg (bloomberg.com), Лондон долгое время был самым крупным финансовым центром в мире, в 2020 году его немного подвинул Нью-Йорк, но на волне финансовых перипетий, связанных с коронавирусными реалиями, аналитики ожидают скорого возвращения европейской столицы на ведущую мировую позицию.

Объект. Великобритания

Commercial Road

543 Commercial Rd, Ratcliff, London E1 0HQ

На месте пивного паба с королевским названием The Royal Duchess, на одной из самых длинных улиц Лондона – Коммершиал Роуд был приобретен участок и получено полное разрешение на строительство современного шестиэтажного дома с 21 квартирой. Получение разрешения заняло два года, была подана апелляция в строительный инспекторат. Общая площадь квартир – 14 563 кв. футов (1353 м²).

Коммершиал Роуд – это транспортная артерия, соединяющая лондонский Сити и новый деловой квартал Кэнери-Уорф в муниципалитете с красноречивым названием Тауэр-Хамлетс. Район активно развивается и строится, особенно рядом со станцией метро «Олдгейт» и новой станцией «Кроссрейл-Уайтчепел».

В результате получился идеальный инвестиционный проект, большая часть квартир в этом проекте будет попадать под действие программы Help to Buy, в соответствии с которой государство предоставляет покупателям льготный кредит на внесение задатка для приобретения первой квартиры. Чуть позже мы планируем запросить дополнительное разрешение еще на один этаж и четыре квартиры.

В Британии чрезвычайно лояльно относятся к открытию бизнеса иностранными предпринимателями. Опять же виновата историческая составляющая. Так как Британия была крупнейшей мировой империей, в культурном коде англичан буквально зашито участие в международной торговле, в международном деловом обороте с привлечением иностранных инвесторов. Результат этого – буквально все крупные, средние и даже не самого высокого полета игроки имеют штаб-квартиры и представительства в Соединенном Королевстве и прекрасно себя чувствуют, существуя в рамках местного правового поля.

Лондон – третий по величине хаб глобальных стартапов после Нью-Йорка и Кремниевой долины, причем успешно их догоняющий, а в некоторых областях (таких как финтех) он определенно является лидером. Также Лондон – один из признанных мировых лидеров в области альтернативного финансирования недвижимости, предлагающий инвесторам широкие возможности для инвестиций через займы под залог недвижимости.

Вообще можно бесконечно долго рассказывать о выгодах открытия бизнеса в Великобритании. Тут и простой выход на глобальный рынок, и повышение солидности бренда, и самая развитая деловая инфраструктура, и крайне упрощенный документооборот, и колоссальная государственная поддержка частных предпринимателей. Существует также программа поддержки открытия и развития иностранных бизнесов, проводимая Департаментом международной торговли (DIT Russia).

Инвестиции в недвижимость Великобритании выгодны. Великобритания – один из самых развитых рынков недвижимости. В 2017 году, например, строительный сектор королевства по обороту почти в 2,5 раза превышал доходы России от нефти и газа.

Ограничения для иностранных инвесторов в королевстве отсутствуют. Недвижимость можно свободно покупать и распоряжаться ею: сдавать, закладывать, передавать по наследству и т. п. В Британии представлены все ведущие финансовые институты и банки, так что все полезные инструменты для крупных инвесторов, которые хотят воспользоваться финансированием (всякие модные вещи вроде краудфандинговых платформ для кредитования недвижимости, финтех-проекты, связанные с недвижимостью), тут не просто доступны – они родом из Англии.