Текст книги "Дом за рубежом. Как выбрать, купить и оформить недвижимость в другой стране"

Показательные примеры

Самый солидный в мире суверенный фонд – пенсионный фонд Норвегии (более триллиона долларов США) – является крупнейшим инвестором в британскую недвижимость (более 6 млрд долларов). Катарский фонд Qatari Diar владеет лондонским небоскребом Shard, олимпийской деревней East Village, Southbank Place – бывшей британской штаб-квартирой Shell, 20 % аэропорта Heathrow. В общей сумме в собственности Катара находится более 2 млн м² недвижимости Великобритании.

Среди владельцев британской недвижимости – влиятельные семьи со всего мира, включая и россиян.

У россиян, не претендующих немедленно на лондонский небоскреб, особую популярность заслуживают пять направлений инвестирования, которые я ниже и перечислю.

● Жилая недвижимость

Самым распространенным видом инвестирования в британскую недвижимость по-прежнему остается покупка жилья. То есть человек приезжает, покупает себе квартиру или дом и там живет. В краткой и среднесрочной перспективе такая покупка – надежное вложение денег, потому что с годами жилье не теряет в цене. В долгосрочном же плане такое приобретение может быть не очень выгодным из-за того, что в Британии очень высокий налог на наследство – 40 %. Правда, если наследство досталось супругу наследодателя, этот налог не платится вовсе, дети наследодателя будут платить, только если общая сумма наследства (недвижимость, ценные бумаги, средства на банковских счетах) превышает 450 000 фунтов стерлингов, не родственникам придется раскошелиться, если сумма больше 325 000 фунтов стерлингов.

Еще совсем недавно в среде российских экспатов была популярна широко известная и на исторической родине схема спекуляции на этапах строительства. Но в результате кризиса, который начал Брексит и продолжил коронавирус, эта схема перестала быть актуальной.

● Property Finance

К наиболее выгодным и очень популярным видам инвестирования сегодня относится заем. Простыми словами – это ссуды, ростовщичество: вы даете деньги в долг владельцу недвижимости под залог этой самой недвижимости. В реалиях британских правовых и финансовых механизмов кредитор при инвестировании несет значительно меньшие риски, чем владелец недвижимости. При том что ссуженная сумма обычно составляет 50–70 % от рыночной цены объекта, в случае форс-мажора кредитор имеет преимущественное право забрать эту недвижимость и не несет никаких расходов, связанных с содержанием этой недвижимости.

У меня есть содержательное видео по этой теме: https://www.youtube.com/watch?v=BCI9MlPV098

Property Finance в Британии быстро набирает популярность, под это дело массово создаются инструменты: онлайн-платформы, финтех-проекты, компании. Этим занимаются, в том числе, и российские инвесторы, частные и семейные фонды. Вот, например, Brydg Capital (brydg.com), CapitalRise (capitalrise.com), LendInvest (lendinvest.com).

● Студенческие апартаменты

Великобритания – страна университетов. Студенческих общежитий здесь не хватает, инвестор строит или покупает достаточно простые помещения, заключает договор с университетом, студенты получают жилье, а такие апартаменты приносят порядка 7–8 % годовых.

Там есть масса нюансов, зато этот вид бизнеса имеет очень низкий порог входа: за 40 000–60 000 фунтов можно купить комнатку и получать стабильную прибыль.

Подводные камни имеются. Гарантированный срок аренды – обычно пять-десять лет. После того, как он заканчивается, реальная стоимость аренды может сильно уменьшиться, шансы удачно продать апартамент также снижаются. Кроме того, всегда строится много объектов, где новым инвесторам интереснее покупать апартаменты с периодом «гарантированной аренды», а не комнатки на вторичном рынке. И это я еще не говорю про COVID…

● Девелопмент

Очень выгодный метод инвестирования – вложения в девелопмент, не в спекулятивный, а в реальный прирост стоимости недвижимости. Так как в Англии нет никаких ограничений, можно покупать земельные участки, получать разрешения на строительство, можно строить, перестраивать, реновировать, переводить офисные помещения в жилье и т. п.

Вложения в девелопмент могут приносить совершенно сумасшедшие дивиденды, так что в этом секторе очень высокая конкуренция, множество профессиональных компаний, которые оказывают помощь в инвестировании. Например, наша компания LPW Development (lpwdev.com) за 10 лет на британском рынке реализовала 30 проектов на общую сумму 250 млн фунтов стерлингов, все проекты без исключения принесли прибыль, и мы работаем с порогом входа в соинвестирование от 100 000–500 000 фунтов стерлингов. Вот, втиснул немножечко рекламы.

● Доходная недвижимость

Жилая или коммерческая недвижимость, которую можно купить, а потом сдавать и получать доход. Если вы прочитали про доходную недвижимость Германии, тут в принципе все то же самое.

Обычная аренда жилья приносит примерно 4 %, дешевое жилье в старых домах небольших городов может принести и 7–8 %.

Если говорить о лучших городах для бизнеса, то в первую очередь это Лондон, такой город-государство. На втором месте Бирмингем, второй по населению город, индустриальный и научный центр с пятью университетами и несколькими университетскими колледжами. На севере есть еще Манчестер и Ливерпуль, но в последнее время там резко поднялись цены на недвижимость, рынок перегрет, и инвестиционная привлекательность из-за этого несколько понизилась.

ИЗРАИЛЬ

Передаю слово моему коллеге, израильскому адвокату Эли Гервицу, президенту крупнейшей русскоязычной израильской адвокатской коллегии.

Прежде всего, главное: далеко не каждый бизнес стоит вести в Израиле. Просто потому, что Израиль – это остров. Не обязательно смотреть на карту, просто поверьте мне на слово. Страна со всех сторон окружена не очень дружественными государствами, и добраться сюда (и отсюда) по-человечески можно только самолетом.

В Израиле очень высокий ВНД (валовой национальный доход) на душу населения, в 2020 году государство обогнало по этому показателю Японию и Великобританию, но нужно понимать, что внутренний рынок – лишь 9 млн человек. И еще нужно четко понимать, что Израилей есть два: Израиль внутренний и Израиль экспортный.

Пример внутреннего Израиля – местные банки, которых, можно сказать, четыре с половиной, которые живут с сервисом и уровнем компьютеризации XVII века и которые при этом мегаприбыльны. По аналогии с известным фильмом, эдакое «скромное обаяние неуголовной картелизации». Они не договариваются между собой, в этом нет необходимости. Это просто маленький исторически устоявшийся закрытый рынок. И так же выглядят в Израиле другие сугубо локальные сферы.

Но помимо такого Израиля есть и другой Израиль – Израиль высоких технологий. Израильскому стартапу планировать захват местного рынка в качестве конечной цели совершенно бессмысленно. Если вы придете к местным фондам или «бизнес-ангелам» со словами: «Мы знаем, как стать монополистами в какой-либо сфере на местном рынке, а дальше нам идти не надо или некуда», – вас выкинут за дверь прежде, чем вы закончите фразу. Поэтому в условиях крохотности локального рынка израильским компаниям высоких технологий приходится метить «или сразу в небо, или никуда». Классическое русское «или пан, или пропал», промежуточного варианта не бывает. Здесь нет географических границ, нет защиты профсоюзов. Либо ты лучший в мире, либо никто.

И вот в этом бою в Израиле зародилось и закалилось немалое количество мегауспешных бизнес-проектов. В том числе «единорогов» – стартапов с капитализацией более миллиарда долларов США. По данным techaviv.com, только в первом квартале 2021 года в стране появилось 10 «единорогов», за 2020 год – 16 стартапов-миллиардеров, за 2019 – 12.

Объект. Израиль

Gindi Tel Aviv

Проект жилого комплекса в самом сердце Тель-Авива, в районе Сарона. В него входят четыре пятидесятиэтажных башни и просторный зеленый парк площадью 1,5 га, по которому разбросаны детские площадки и зоны отдыха.

На территории комплекса расположены 10 детских садов, начальная школа, торговый центр TLV, спортивно-развлекательный центр.

Над проектом работали лучшие дизайн-бюро мира, и каждая деталь здесь тщательно продумана. На 48-м этаже одной из башен будет располагаться центр развлечений и отдыха с 25-метровым бассейном и барами.

Сарона – это недавно отремонтированный район в самом сердце Тель-Авива, первоначально здесь была немецкая колония тамплиеров. Район находится в самом сердце нового делового центра города, в нем расположены офисы и жилые объекты, он отличается развитой инфраструктурой.

В Сароне работают бутики, галереи, кафе, тут одни из самых популярных ресторанов и баров города. Открытый в начале 2014 года район Сарона быстро завоевал репутацию одного из самых привлекательных мест Тель-Авива и будет продолжать расширяться в ближайшие годы.

Индекс цен на жилье в Сароне вырос на 30 % за последние несколько лет.

Причем когда я говорю о миллиардной капитализации, это не значит «миллиард – и точка». Это может быть и Mobileye, проданный Intel за $15,3 млрд. Это могут быть и компании, которые выходят на NASDAQ с капитализацией 5–10 млрд (Lemonade в сфере страхования, Playtika в сфере сетевых игр, Jfrog в сфере апдейта компьютерных программ), или те, кто достигает многомиллиардной капитализации до IPO, от Papaya (трансграничная бухгалтерия) и до платформы для трейдеров eToro.

Поэтому если вы захотите открыть лавку или парикмахерскую в Израиле, наверное, делать этого не стоит. Если хотите открыть завод для локального рынка, наверное, тоже не стоит. Но если вы хотите получить доступ к самой концентрированной сфере высоких технологий в мире, к самым креативным людям, к самым безбашенным изобретателям и к самым большим фондам, не обязательно местным, – добро пожаловать в Израиль.

Быть репатриантом необязательно

Израиль – это не зарегулированная страна. Если иностранец хочет открыть бизнес в Израиле, предоставлять здесь услуги и платить здесь налоги, то нет никаких причин ему мешать.

При этом нужно понимать, что наличие бизнеса в Израиле не дает ни малейшего права на нахождение в Израиле. Более того, наличие бизнеса может даже затруднить въезд в Израиль: для туристов из России облегченный визовый режим есть, для бизнесменов – нет.

На практике иностранцы приезжают и с легкостью открывают общества с ограниченной ответственностью – это очень простая и быстрая процедура. Но переехать жить в Израиль при этом не получится. А вот если вы открыли большую фирму с десятками сотрудников, миллионными оборотами и желательно экспортной «заточенностью», тогда появляется шанс получить «управленческую визу» для того, чтобы управлять своим успешным бизнесом из Израиля, даже не являясь гражданином.

Недвижимость – отдельная сфера

Бизнес в сфере высоких технологий – это очень высокий доход в случае успеха, но и очень высокие риски. От недвижимости же мы ожидаем совершенно других рисков и доходов. С моей точки зрения, инвестиции в недвижимость Израиля – это альтернатива инвестициям в банковский депозит. Сегодня в уважающих себя странах с серьезной валютой у депозита будет доходность обычно ноль и третий знак после запятой, или вообще ПОПС – политика отрицательных процентных ставок. Израильская же недвижимость позволяет увеличить капитал без «айтишных» рисков.

Почему израильская недвижимость так привлекательна? Потому что ее просто и прибыльно продавать: рынок активный и эффективный. Последние 13 лет цены на израильскую недвижимость растут с упорством, достойным лучшего применения. Причем не благодаря, а вопреки.

В стране нет никакой политики привлечения иностранных инвесторов. За инвестиции в израильскую недвижимость негражданам никто не дает гражданства и резидентства. Более того, государственная система пытается играть на понижение цен на недвижимость… а цены при этом продолжают расти.

Недвижимость на экспорт

Израиль – маленькая страна с быстрорастущим населением. Растущим по двум причинам. Первая: по оценке ОЭСР44
  ОЭСР – Организация экономического сотрудничества и развития, объединяющая экономически развитые страны.


[Закрыть], в Израиле самая высокая рождаемость – 3,16 ребенка на мать. Вторая: Израиль – очень привлекательная страна для репатриации.

Если в Израиль в какой-то год репатриируется, допустим, 10 000 семей, а общий рынок строительства нового жилья составляет 50 000 квартир в год, то нетрудно подсчитать, что 20 % жилья попросту «выедается» иностранцами. При этом не надо забывать и про людей, которые не репатриируются сейчас, а остаются жить за рубежом, но владеть жильем в Израиле хотят уже сейчас. Кто-то из них приобретает недвижимость в качестве «дач», кто-то в качестве инвестиции, кто-то просто про запас. Добавим сюда естественный прирост и получим очень устойчивый и растущий спрос на жилье.

Давайте не забывать и про политические реалии. Больше земли у Израиля никогда не будет. А вот меньше – вполне вероятно. В общем, все эти факторы обеспечивают умеренный рост цен на израильскую недвижимость. «Умеренный» – это значит однозначный множитель, а в некоторые годы, включая 2021, – и двузначный.

Спекуляции

У сделок с недвижимостью на разных этапах строительства в Израиле есть свои особенности. Прежде всего, я бы не стал называть этот вид деятельности спекуляцией, поскольку те, кто пытаются спекулировать в Израиле, особенно на основании обещанного «из-под полы», «инсайда только для вас», чаще всего остаются без штанов.

Хотя спекуляции есть. Первый вариант я назову даже не первым, не нулевым, а минус первым. Это как раз «для спекулянтов». Покупаете, условно, участок сельскохозяйственного назначения в надежде, что он будет переведен в жилой или коммерческий сектор, и цена его, также условно, вырастет в десять раз. Такой шанс есть, но, с моей точки зрения, ситуация сродни игры в лотерею, а в лотерею разумно вкладывать суммы, некритичные для вашего кошелька. Второе «но» при таком способе инвестирования – время. Подобный проект может потребовать и 10, и 20 лет. Третье – налоги. В случае, если «ставка сыграла» и вы получили резкое увеличение капитализации инвестиций, государство чаще всего будет претендовать на половину прироста.

Нулевой этап

Это когда вы покупаете квартиру до получения разрешения на строительство. Сделка рискованная, но риск заключается не в том, что вы потеряете все свои деньги. Во-первых, потому, что вы платите не всю сумму, а только 7 %. Во-вторых, вы платите не застройщику, а депонируете на трастовый счет адвоката. И чтобы вам потерять эти деньги, коррумпированы должны быть и застройщик, и адвокат, и банк. А израильские банки известны тем, что дуют на холодное, так что риск потери денег крайне незначителен. А в чем же заключается риск? В том, что проекту могут не дать разрешение на строительство. Вы получите назад свои деньги, но за прошедшее время поезд цен на недвижимость уедет уже далеко, и за возвращенные вам деньги вы сможете купить «намного меньше кирпичей».

Участие в строительном кооперативе в Израиле я настоятельно не рекомендую. У нас большинство сделок купли-продажи – это сделки с застройщиком, и они жестко регулируются законодательством для защиты покупателя: толпы обманутых дольщиков никому не нужны. В случае участия в строительном кооперативе застройщиком, по факту, являетесь вы. С моей точки зрения это не спекуляция, но риск, не оправдываемый потенциальной прибылью.

Первый этап и все остальные

Первый этап – presale, на нем застройщик продает какой-то процент квартир немного ниже рыночной стоимости, чтобы показать банку, что он сможет вытянуть этот проект, его оценка стоимости проекта реалистична. Если повезет зайти на этом этапе – риски минимальны, но на запредельные проценты скидки рассчитывать не стоит. Далее – чем ближе к окончанию строительства, тем больше будут дорожать квартиры, этот механизм работает почти по всему миру. Есть еще небольшой шанс сэкономить в самом конце, когда дом уже построен и застройщик пытается по-быстрому продать последние площади, попросту чтобы убрать офис продаж из здания и закрыть бухгалтерию. Но тут надо иметь доступ к информации.

Доходная недвижимость

Инвестирование в отели, в крупные торговые центры и тому подобные проекты в Израиле – очень узкий рынок с массой локальной специфики, с очень высоким порогом входа, людям случайным я сюда заходить не советую. А неслучайные это делают или с локальными партнерами, или через местных представителей.

Два вида более реальных инвестиций – доходные инвестиции в «небольшую» коммерческую (условно «офисную») и жилую недвижимость. Коммерческая недвижимость приносит больше доходности. Лет 8–10 назад мы говорили где-то о 8–10 % годовых, сегодня это скорее 4–6 %, что в целом неплохо, учитывая, что банковские депозиты дают нулевую доходность.

Жилая недвижимость в среднем по стране дает 2–4 % «брутто», причем чем дороже недвижимость, тем меньшую доходность приносит ее сдача в долгосрочную аренду. Если сдавать дом или квартиру на короткие сроки, а-ля Airbnb, доходность увеличивается, как и износ жилища, и налоговая нагрузка (льготы есть только для сдачи в долгосрочную аренду). А остальные риски квази-гостиничного бизнеса лучше всего продемонстрировала пандемия коронавируса.

Ипотечное финансирование

Для резидентов Израиля доступна ипотека до 70 %, для нерезидента – 50 %. Понятно, залогом будет именно приобретаемая недвижимость, зарубежная недвижимость израильские ипотечные банки не интересует.

Промежуточный итог

В общем, я далек от того, чтобы рекомендовать вкладывать все свои свободные деньги в недвижимость Израиля, но глобально она дает вполне удачный консервативный комплект приобретения крыши над головой, не лишенной инвестиционной привлекательности. И в рамках диверсификации это вполне достойный выбор для хранения и увеличения капитала.

Налоги на недвижимость

Налога на владение недвижимостью в Израиле нет. Есть муниципальный сбор, типа российской «коммуналки»: вывоз мусора, освещение и прочее. Налоги взимаются и при покупке недвижимости, и при продаже – но только если она продается с прибылью после зачета расходов.

Вложения в девелопмент

Такой вид инвестиций, конечно, есть, но денег нужно или много, или очень много. Это бизнес для мегакорпораций. Войти в него на паях с крупными израильскими компаниями можно, но речь все равно идет о пороге в сотни миллионов долларов. Единственное исключение – проекты реновации и точечной застройки.

ШВЕЙЦАРИЯ

Сразу начну с того, что Швейцария – самая стабильная в мире страна. И эта стабильность не только экономическая, но и политическая. Нейтральная страна, которая не ввязывается в какие-либо интернациональные конфликты, интернациональные пакты, является суверенным государством. Кроме того, Швейцария находится ровно посередине Европы, и как исторически Швейцария была центральным перевалочным пунктом для товаров в пределах Европы, так, в принципе, им и осталась, по крайней мере идейно.

Следующий важный момент, почему крупные компании заводят в Швейцарии штаб-квартиры, центры развития, центры R&D, – гибкая налоговая политика страны. Швейцария состоит из 26 кантонов, которые можно рассматривать как республики со своими собственными налоговыми законами. Заходя в Швейцарию, компании могут выбирать себе режимы, в которых будут чувствовать себя наиболее комфортно.

В течение долгого времени государство культивировало привлечение крупных интернациональных компаний посредством предоставления специальных налоговых режимов, упрощенных налоговых режимов, созданных именно для этих компаний.

Множество мегакорпораций имеют штаб-квартиры в кантоне Женева, в кантоне Во, в Цюрихе, Цуге, Базеле. Среди этих компаний – Nestlé, Google, Roche, Novartis.

Преференциальный налоговый режим может уйти в прошлое, если мировое сообщество выдвинет какой-либо стандартный корпоративный налоговый режим. Но пока это все в стадии разговоров, и Швейцария по-прежнему остается таким небольшим раем для крупного бизнеса.

Недавняя история показывает, что с 2004 года корпоративные налоги в Швейцарии последовательно уменьшаются. Если в начале этого пути корпоративные налоги составляли в среднем 25 %, то сегодня они не превышают 14–15 %. Самый низкий корпоративный налог предоставляет кантон Цуг, это 11,9 %.

Швейцария – крупнейший европейский инновационный центр. Здесь расположено большое количество университетов, занимающих топовые позиции в международных рейтингах. Очень высоко ценятся университеты, связанные с инженерией, с высокими технологиями, так что в Швейцарии по-настоящему много высококвалифицированных специалистов в этих областях бизнеса. С наймом персонала в стартап любой сложности проблем тут не бывает.

Нельзя не отметить также самую развитую в Европе сеть железных дорог, которая дотянулась буквально до самой последней деревни. Это тоже здорово облегчает жизнь работодателю – не нужно нанимать персонал «вокруг офиса», профессионалы доступны одинаково по всей стране.

Объект. Швейцария

Дом Koya

Andermatt

Этот дом на горнолыжном курорте – пример нового типа продукта для швейцарского рынка инвестиций. Небольшие квартиры (30–50 м²) полностью готовы для сдачи в аренду.

Здесь есть спа-зона с сауной, зал для встреч, спортзал и лыжная комната.

Купить нельзя, но можно

Если рассматривать Швейцарию с позиции инвестиций в недвижимость, необходимо понять и принять следующий фактор: инвестиции в коммерческую недвижимость для иностранцев открыты без каких-либо ограничений. А вот рынок жилой недвижимости в Швейцарии очень строго ограничен.

Теоретически иностранец не может инвестировать в жилую недвижимость Швейцарии. Это регламентируется законом Lex Koller, о котором вкратце можно сказать следующее: он в принципе запрещает нерезиденту приобретать жилую недвижимость в Швейцарии. За исключением так называемого жилья для отдыха, которое очень ограниченно предоставляют некоторые кантоны, не более одного объекта на семью, не более 200 м² жилой площади. Причем это жилье невозможно продать в течение пяти лет после покупки, и такую недвижимость очень сложно сдавать в аренду, так как владелец обязан определенное количество времени в году пользоваться этим жильем для отдыха.

И все же в жилую недвижимость Швейцарии деньги вкладывать можно, и я очень рекомендую этот вид инвестиций. О возможностях я расскажу ниже, а сначала приведу необходимую историческую справку.

Историческая справка

Почему Швейцария запрещает нерезидентам доходные инвестиции в жилую недвижимость? Потому что в Швейцарии, в Швейцарских Альпах, нет золота. Золото Швейцарии – ее недвижимость. Это самый стабильный инвестиционный продукт, который сейчас существует в Европе. В Швейцарии очень мало места, новое жилье строить практически негде, а население потихонечку, но растет. Отсюда ощущается некий дефицит жилой недвижимости, который также растет и будет расти. Эта ситуация только обостряется из-за роста населения, и тут не помогает даже строительство высотных домов в Цюрихе. Поэтому, вложив деньги в любое местное жилье, инвестор может рассчитывать пусть и на небольшой, но гарантированный доход.

Кроме того, нельзя забывать, что, инвестируя в недвижимость Швейцарии, вы инвестируете также в швейцарский франк. В валюту, которая последние 15 лет постоянно укрепляется, несмотря на то что государство все это время пытается сдержать этот процесс. То есть мы говорим о недооцененной валюте.

Исторически швейцарские франки приносили прибыль в швейцарских банках. Деньги парковались, приносили проценты, все были счастливы. Было множество книг и фильмов, в которых герои находили древние банковские вклады и в одночасье становились миллионерами. Сегодня такой возможности уже не существует, в швейцарских банках негативные ставки рефинансирования, деньги, размещенные на счетах в швейцарских банках, потихонечку тают. Но остается швейцарская недвижимость, которая для инвесторов сегодня является здоровой альтернативой швейцарским банковским счетам. Швейцария – самое стабильное и безопасное место в Европе для размещения капитала.

Андерматт вне закона

Итак, закон Lex Koller напрямую запрещает иностранцам доходные инвестиции в жилую недвижимость. Однако закон этот действует не везде. В кантоне Ури есть курортный комплекс Andermatt Swiss Alps, где ограничения на инвестиции для иностранцев в местное жилье не действуют и не будут действовать минимум до 2040 года. Здесь иностранцы уравнены в правах со швейцарскими гражданами. Недвижимость можно сдавать и перепродавать в любой момент.

В какую недвижимость лучше всего вкладывать

Рынок коммерческой недвижимости в Швейцарии не ограничен, но при этом более волатилен, чем инвестиции в жилье. Если мы говорим о динамике роста-падения цен на рынке жилой недвижимости, то она может составлять от –2 % до +2 %. В то же время волатильность рынка коммерческой недвижимости, офисной, ритейла может составлять и 7 % в год. Таков дополнительный фактор риска, и я обычно не рекомендую моим клиентам инвестировать в коммерческую недвижимость Швейцарии, или же настаиваю на очень внимательном изучении каждого случая отдельно.

Фокус в том, что реально хорошую коммерческую недвижимость, которая будет приносить высокий доход, вы никогда не найдете в открытых источниках. Все, что выходит на открытый рынок Швейцарии, – неликвидно. Продукт нельзя было продать местным, которые прекрасно разбираются в конъюнктуре рынка, продукт выносят на открытый рынок, пытаясь найти иностранного инвестора, который и купит неликвид.

Хотите прибыльных инвестиций в торговые или офисные площади, отельный бизнес – обращайтесь к местным специалистам. Вам придется платить за их услуги деньги, однако альтернативы попросту нет.

Более реальная стратегия для россиян – инвестиции в жилую недвижимость. Да, она сильно ограничена, и да, необходимо будет сфокусироваться только на определенных регионах. Вы не сможете приобрести целый доходный дом за исключением некоторых кантонов, но тем не менее вы сможете разместить достаточно крупную сумму с доходностью 2,8–7 % годовых брутто.

Я настоятельно советую выбирать недвижимость, которая находится под управлением. Искать арендатора самому, не находясь при этом в Швейцарии, – невозможно.

Девелопмент

Значительно бóльшую доходность дают вложения в строительство и реновацию швейцарской недвижимости. Однако тут в действие снова вступает приснопамятный Lex Koller, который запрещает иностранцам вложения в продукты с приростом стоимости недвижимости. Чтобы получить доступ к этому виду бизнеса, необходимо быть готовым к переезду на постоянное жительство в Швейцарию.

ПОРТУГАЛИЯ

Согласно данным Expat Insider 2021, Португалия занимает пятое место в мировом рейтинге самых привлекательных стран для экспатов и первое в европейском рейтинге. Страна входит в ЕС и в Шенгенскую зону, сила паспорта Португалии по индексу паспортов Хенли – 187, седьмой результат по возможности посещения других государств без визы. Добавим сюда мягкий средиземноморский климат, здоровую экологию, 300 солнечных дней в году, высокое качество жизни при относительно низкой ее стоимости, дружелюбие местного населения, повсеместный английский язык, высочайший уровень безопасности (входит в топ-3 мирового рейтинга Global Peace Index) – и получим Португалию, очень приятное место для бизнеса и инвестиций в недвижимость.

Одним из существенных факторов реанимации португальской экономики, сильно пострадавшей от мирового кризиса 2008–2010 годов, стал чрезвычайно привлекательный режим для создания и развития в стране предпринимательства, как местного, так и импортированного.

Лиссабон задался амбициозной целью стать крупнейшим стартап-хабом Европы, прямым конкурентом Кремниевой долины, и идет к этой цели семимильными шагами. Был создан государственный инвестиционный фонд для поддержки стартапов на сумму 200 млн евро, введены стартап-визы для привлечения в страну большого количества иностранных предпринимателей, открыто около 200 стартап-инкубаторов и акселераторов (Startup Lisboa, Beta-i, Village Underground Lisboa и т. д.). Заявлена и реализуется Национальная программа цифровизации экономики «Индустрия 4.0». Платформа быстрой регистрации On the Spot Firm позволяет создать предприятие за один час, для этого необходимо заполнить всего один документ. Постоянно проводится огромное количество конференций, открытых лекций, работают учебные лагеря для интенсивного изучения программирования. Сюда же, в Лиссабон, в 2016 году переехала крупнейшая в мире международная технологическая конференция для IT-стартапов, Web Summit. Договор о проведении ежегодных конференций заключен до 2028 года.

Объект. Португалия

Carvoeiro, Lagoa e Carvoeiro

Это высококлассный пляжный курорт, разработанный на заказ для взыскательных клиентов. Он находится в регионе Алгарве, который славится своим круглогодичным средиземноморским климатом и считается одним из лучших пляжных направлений Европы. Это место также известно среди гольфистов всего мира. Здесь живут люди со всей Европы, и жизнь вполне динамичная. И это один из ведущих регионов Португалии по темпам экономического роста.

Курорт находится в Карвуэйру, очаровательной прибрежной деревушке, здесь изумительные виды. И это всего в нескольких минутах от пляжа, прекрасных ресторанов, красивых полей для гольфа и в близости от международного аэропорта Фаро.

В отеле 74 апартамента, в них от одной до трех спален, все с частными террасами. Все можно арендовать.

Здание отличается продуманным дизайном, в отделке использованы натуральные и экологичные материалы.

Территория закрытая, круглосуточно работает стойка регистрации, в высокий сезон курсирует транспорт от курорта до пляжа. На территории – бассейны, ландшафтные сады и крыши, ресторан и бар, тренажерный зал.

Иностранцы полностью уравнены в правах с португальцами. Участия в руководстве компании местного резидента не требуется. Заявлены существенные налоговые преференции. Ставка корпоративного налога одна из самых низких в Европе – примерно 23 %.

В Португалии вовсе необязательно уметь общаться на португальском. Английского вполне достаточно, в крупных городах на нем говорят почти все, а что касается специалистов в востребованных областях – вообще все. В стране очень качественное образование и очень много высококлассных специалистов. При этом зарплаты в Португалии не очень высокие, «набить офис» местными квалифицированными кадрами – вполне разумное и экономичное решение.

Кроме малого и среднего бизнеса, в Португалии с удовольствием паркуются мегакорпорации. Microsoft открыл в Лиссабоне офис на 600 сотрудников. В 2017 году Google основал здесь же центр поддержки стран EMEA – Европы, Ближнего Востока и Африки.