Текст книги "Стань экспертом по купле-продаже помещений"

ПОШАГОВОЕ РУКОВОДСТВО
ДЛЯ ПРОВЕРКИ НАЛИЧИЯ СУДЕБНЫХ ДЕЛ У ГРАЖДАНИНА

Судебные дела у гражданина могут быть:

1. В Арбитражном суде.

Здесь гражданина могут привлекать к ответственности либо как индивидуального предпринимателя (который отвечает по долгам всем своим имуществом), либо к субсидиарной (дополнительной)) ответственности как контролирующее лицо (учредителя, руководителя и т.п.) юридического лица.

2. В районном (городском) суде.

Здесь рассматриваются, в том числе, интересующие нас имущественные иски на сумму свыше 50 000 руб.

3. У мирового судьи.

Иски по имущественным требованиям на сумму до 50 000 руб., иски по защите прав потребителей на сумму до 100 000 руб., судебные приказы на сумму до 500 000 руб.

То есть гражданин может быть участником дел как в суде общей юрисдикции (у мирового судьи, в городском (районном) суде), так и в Арбитражном суде. Изучать нужно все.

Рассмотрим поэтапно где, что и как смотреть.

В поисковике интернет браузера пишем «Арбитражный суд». Заходим на сайт: http://www.arbitr.ru/ (рис. 10). Лучше всего сразу зайти на сайт Арбитражного суда своего региона.

Рис. 10. Проверка гражданина на сайте Арбитражного суда.

Далее заходим во вкладку «картотека арбитражных дел» (рис. 11).

Рис. 11. Проверка гражданина на сайте Арбитражного суда.

В графе участник дела пишем ИНН гражданина, если ИНН не знаете, тогда указываете его фамилию, имя и отчество.

Но лучше ИНН, чтобы не было сомнений, что именно об этом человеке идет речь.

Если поиск не дал результатов, все замечательно (рис. 12). Если есть, тогда переходим в карточку дела и тщательно изучаем все электронное дело (рис. 13).

Рис. 12. Проверка гражданина на сайте Арбитражного суда.

Рис. 13. Проверка гражданина на сайте Арбитражного суда.

В данном случае у гражданина 2 дела в Арбитражном суде. В одном из дел гражданин выступает ответчиком.

В первой графе указана категория дела. В рассматриваемом примере в первом деле категория «Б», то есть – банкротное, во втором – «Г» – гражданское дело.

Можно и нужно зайти в карточку дела и полностью ознакомиться со всеми документами.

Для этого нажимаем на номер дела и переходим во вкладку «Электронное дело». Здесь увидим список постановлений суда, с каждым из которых сможем ознакомиться (рис. 14).

Рис. 14. Проверка гражданина на сайте Арбитражного суда.

В поисковике интернет браузера пишем «Районный суд» и указываем регион места жительства гражданина. На пример, «районный суд Калужской области» (рис. 15).

Рис. 15. Проверка гражданина на сайте районного суда.

Заходим на сайт суда (рис. 16).

Рис. 16. Проверка гражданина на сайте районного суда.

На сайте заходим во вкладку «судебное делопроизводство» (рис. 17, 18).

Рис. 17. Проверка гражданина на сайте районного суда.

Рис. 18. Проверка гражданина на сайте районного суда.

Затем переходим во вкладку «поиск информации по делам» (рис. 19).

Рис. 19. Проверка гражданина на сайте районного суда.

Попадаем в производство по гражданским и административным делам.

Здесь указываем фамилию гражданина (рис. 20) и нажимаем клавишу «Enter», если ищем с компьютера, или на кнопку «Найти», если осуществляем поиск с мобильного телефона.

Рис. 20. Проверка гражданина на сайте районного суда.

В появившемся списке ищем, есть ли интересующий наш гражданин. Обращаем внимание на инициалы и на дату дела.

Рис. 21. Проверка гражданина на сайте районного суда.

Чтобы посмотреть информацию по каждому из интересующих нас дел, нажимаем на вкладку «№ дела» (рис. 22).

Рис. 22. Проверка гражданина на сайте районного суда.

Если даты старые, то вы сможете более детально посмотреть информацию по делам, по которым было вынесено решение и получен исполнительный документ, который теперь находится в производстве Федеральной службы судебных приставов.

Кроме того, на сайте суда мы также сможем посмотреть информацию по делам, которые мы нашли на сайте службы судебных приставов, по номеру дела (рис. 24), который указан на сайте приставов. Для этого в разделе «поиск информации по делам» указываем номер дела, который найдем в третьей колонке в графе «реквизиты исполнительного документа» на сайте службы судебных приставов (рис. 23). В появившемся списке можем нажать на номер дела, и получить более подробную информацию по делу. Или скачать судебный акт для ознакомления (рис. 25).

Если даты новые, или графы «Решение» и «Дата вступления в законную силу» не заполнены, значит, это текущие дела гражданина. На сайте суда более детальную информацию вы посмотреть не сможете, разве что только узнаете категорию дела и стороны спора. Если ваш продавец является ответчиком по делу, прямо спросите у него о том, какое в отношении него дело находится на рассмотрении в суде.

Надо отметить, что дела в отношении несовершеннолетних лиц или о разводе в картотеке не высветятся. Но они вам и не нужны, так как вас интересует потенциальная задолженность гражданина перед кем-либо.

Рис. 23. Номер гражданского дела на сайте службы судебных приставов.

Рис. 24. Поиск информации на сайте районного суда по номеру дела.

Рис. 25. Поиск информации на сайте районного суда по номеру дела.

В поисковике пишем наименование «мировой суд», наименование региона, название улицы, на которой зарегистрирован собственник.

Например, «мировой судья Калуга Гурьянова» (рис. 26).

Рис. 26. Проверка гражданина на сайте мирового судьи.

В первой строчке поиска у нас вышел «судебный участок №2 Калужского судебного района Калужской области».

Нам нужно убедиться в правильности подсудности. Так как в населенном пункте может быть много мировых судей. И у каждого из них есть свой район, который им подсуден.

Кроме того, если улица в населенном пункте достаточно большая, то, вероятнее всего, она относится к подсудности сразу нескольких мировых судей, и необходимо осуществлять поиск также по номеру дома.

Для анализа территориальной подсудности на сайте заходим в раздел «Территориальная подсудность» (рис. 27). Ищем там нашу улицу (рис. 28). Если нашли, то все хорошо. Анализируем дальше.

Рис. 27. Проверка гражданина на сайте мирового судьи.

Рис. 28. Проверка гражданина на сайте мирового судьи.

Заходим в раздел «судебное делопроизводство» (рис. 29).

Рис. 29. Проверка гражданина на сайте мирового судьи.

Заходим во вкладку «гражданские и административные дела» (рис. 30).

Рис. 30. Проверка гражданина на сайте мирового судьи.

В графе «лицо, участвующее в деле (ФИО, наименование)» указываем фамилию, имя и отчество гражданина, которого мы проверяем, и нажимаем на кнопку «искать» (рис. 31).

Рис. 31. Проверка гражданина на сайте мирового судьи.

Если дел в отношении данного гражданина у мирового судьи нет, мы увидим надпись «Данных по запросу не найдено. Попробуйте изменить критерии поиска» (рис. 32).

Рис. 32. Проверка гражданина на сайте мирового судьи.

Если дела будут, то их можно посмотреть, так же как и на сайте районного суда.

Если в отношении собственника (собственников) и (или) их супругов, детей есть судебные дела, исполнительные производства, важно понимать, что это за дела, на какие суммы. Нет ли у них уже сейчас признаков банкротства. Не производят ли они отчуждение имущества с целью избавиться от имущества перед банкротством.

Проведя полный анализ перед покупкой, вы будете знать все об истории квартиры и об ее собственниках, и сможете сделать обдуманный и взвешенный вывод о возможности такой покупки.

Правовая справка:

Признаки банкротства гражданина

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

Несостоятельность гражданина определяется судом в зависимости от того, кто из заинтересованных лиц – сам гражданин или кредитор (уполномоченный орган) – инициирует процедуру несостоятельности.

Если гражданин подает заявление в суд самостоятельно:

1. либо в обязательном порядке (на основании п. 2 ст. 213.4 Закона о банкротстве),

2. либо по своему собственному усмотрению (на основании п. 2 ст. 213.4 Закона о банкротстве).

Гражданин подает заявление в суд самостоятельно в обязательном порядке, если:

1) удовлетворение требований одного кредитора или нескольких кредиторов приводит к невозможности исполнения гражданином денежных обязательств и (или) обязанности по уплате обязательных платежей в полном объеме перед другими кредиторами и

2) размер таких обязательств и обязанности в совокупности составляет не менее 500 000 рублей (п. 1 ст. 213.4 Закона о банкротстве).

Если же гражданин инициирует процедуру несостоятельности по своему усмотрению (то есть не в силу возложенной на него обязанности), то суд признает его банкротом при соблюдении следующих условий:

1) существуют обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что гражданин не в состоянии исполнить денежные обязательства и (или) обязанность по уплате обязательных платежей в установленный срок, и

2) гражданин отвечает признакам неплатежеспособности и (или) признакам недостаточности имущества (п. 2 ст. 213.4 Закона о банкротстве).

Под неплатежеспособностью гражданина понимается его неспособность удовлетворить в полном объеме требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей (п. 3 ст. 213.6 Закона о банкротстве).

При этом действует презумпция того, что гражданин является неплатежеспособным, если имеет место хотя бы одно из следующих обстоятельств:

1) гражданин прекратил расчеты с кредиторами, то есть перестал исполнять денежные обязательства и (или) обязанность по уплате обязательных платежей, срок исполнения которых наступил;

2) более чем десять процентов совокупного размера денежных обязательств и (или) обязанности по уплате обязательных платежей, которые имеются у гражданина и срок исполнения которых наступил, не исполнены им в течение более чем одного месяца со дня, когда такие обязательства и (или) обязанность должны быть исполнены;

3) размер задолженности гражданина превышает стоимость его имущества, в том числе права требования;

4) наличие постановления об окончании исполнительного производства в связи с тем, что у гражданина отсутствует имущество, на которое может быть обращено взыскание.

В соответствии с п. 2 ст. 213.3 Закона о банкротстве заявление кредитора о признании гражданина банкротом принимается судом при условии, что:

1) требования к гражданину составляют не менее 500 000 рублей и

2) указанные требования не исполнены в течение трех месяцев с даты, когда они должны быть исполнены, если иное не предусмотрено Законом о банкротстве.

По общему правилу требования к должнику должны подтверждаться решением суда, вступившим в законную силу. Однако для некоторых требований наличие решения суда необязательно (п. 2 ст. 213.5 Закона о банкротстве).

К таким требованиям отнесены требования об уплате обязательных платежей; требования, основанные на совершенном нотариусом протесте векселя в неплатеже, неакцепте или недатировании акцепта; требования, подтвержденные исполнительной надписью нотариуса; требования, основанные на документах, представленных кредитором и устанавливающих денежные обязательства, которые гражданином признаются, но не исполняются; требования, основанные на нотариально удостоверенных сделках; требования, основанные на кредитных договорах с кредитными организациями; требования о взыскании алиментов на несовершеннолетних детей, не связанные с установлением отцовства, оспариванием отцовства (материнства) или необходимостью привлечения других заинтересованных лиц.

ПОШАГОВОЕ РУКОВОДСТВО ДЛЯ ПРОВЕРКИ ПАСПОРТА

Вы можете самостоятельно проверить действительность паспорта гражданина РФ на сайте МВД России.

Для этого в поисковой строке напишите «МВД проверить паспорт».

Переходим на сайт: http://сервисы.гувм.мвд.рф (рис. 33).

Далее вводим серию и номер паспорта и капчу с картинки, и нажимаем на кнопку «отправить запрос».

И сразу получаем ответ на запрос (рис. 36).

Рис. 33. Проверка паспорта РФ.

Рис. 34. Проверка паспорта РФ.

Рис. 35. Проверка паспорта РФ.

Рис. 36. Ответ на запрос о действительности паспорта РФ.

Вот так легко и быстро можно убедиться в действительности паспорта РФ.

ПОШАГОВОЕ РУКОВОДСТВО ДЛЯ ПРОВЕРКИ ДОВЕРЕННОСТИ ПРЕДСТАВИТЕЛЯ

При заключении договоров нередко приходится иметь дело с представителем по доверенности. В таком случае, необходимо проверить полномочия представителя (указаны ли они в доверенности) и действительность самой доверенности (так как доверенность могла быть отозвана).

Для этого необходимо зайти на сайт Федеральной нотариальной палаты по адресу: https://www.reestr-dover.ru/.

Рис. 37. Проверка доверенности представителя.

Нажимаем на вкладку «проверить доверенность» (рис. 37).

Необходимо ввести реестровый номер (находится в конце доверенности) (рис. 40), дату удостоверения (на первой странице в самом верху) (рис. 39), кто удостоверил (ФИО нотариуса) (рис. 40). Нажать на кнопку найти.

Рис. 38. Проверка доверенности представителя.

Рис. 39. Дата удостоверения доверенности.

Рис. 40. Реестровый номер и фамилия, имя и отчество нотариуса.

Если видите текст, как на рисунке 41, значит, все хорошо, доверенность действующая. И с таким лицом можно заключать договор, если, конечно, такие полномочия прописаны в доверенности.

Рис. 41. Результат проверки доверенности.

Если доверенность отозвана, значит, у лица нет полномочий представлять интересы другой стороны по данной доверенности, требуется его непосредственное участие при подписании документов и регистрации перехода права собственности.

ЧЕК-ЛИСТ: 16 ШАГОВ ПРОВЕРКИ КВАРТИРЫ

Итак, подытожим информацию.

В таблице структурирую изложенную выше информацию, которую в дальнейшем вы можете использовать в качестве чек-листа.

КВАРТИРА БАНКРОТА

Книга была бы не полной, если бы я не рассказала о том, как правильно покупать квартиру с торгов по банкротству.

Так как, во-первых, тема банкротства в настоящее время очень актуальна, учитывая количество ежегодно банкротящихся граждан и юридических лиц. Во-вторых, на этом рынке очень много привлекательных предложений по отличным ценам.

Начнем с первого вопроса: безопасно ли?

Если вы покупаете квартиру на торгах по банкротству через специалиста, который этим занимается, тогда да.

Вы можете спросить, почему именно через специалиста.

Потому что на торгах по банкротству, также как и на обычном рынке купли-продажи недвижимости встречаются мошенники.

Мошенники публикуют объявления о продаже объектов на торгах по банкротству, при этом указывают лот, которого не существует в принципе, либо указывают реальный лот, только реквизиты для перечисления задатка указывают свои.

Если мы отбросим варианты мошенничества, тогда скажу, что покупать на торгах даже более интересно. Цена ниже, конкуренция тоже, квартира юридически будет абсолютно чистой.

В отличие от покупки недвижимости у обычного гражданина, вы гарантированно получаете объект недвижимости, оспаривания предыдущих сделок по которому в будущем не будет.

Кроме того, при переходе права собственности все залоги на объект будут сняты в силу действующего законодательства.

Правовая справка:

Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя»:

При рассмотрении споров, в том числе об обжаловании отказа в совершении записи о погашении ипотеки со стороны органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судам необходимо учитывать следующее. Продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8—19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве (п. 12).

Гражданский кодекс Российской Федерации

Статья 352. Прекращение залога

1. Залог прекращается:

1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога;

3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса;

4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2);

5) в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным;

6) по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса;

7) в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса;

8) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1);

9) в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса;

10) в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

2. При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу.

Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).

Вопрос второй: какие могут быть подводные камни?

При покупке объекта на торгах по банкротству необходимо также провести анализ самой квартиры и документов: выехать на место, сделать фото и видео всех комнат, узнать о наличии задолженности за капитальный ремонт (как вы помните, долги за него переходят на нового собственника), узнать о наличии зарегистрированных лиц (если они есть, их нужно будет снимать с регистрационного учета в судебном порядке), посмотреть отчет об оценке.

Вопрос третий: если гражданин уже признан банкротом и в отношении него прекращена процедура реализации имущества, можно ли покупать у него квартиру?

Если гражданин уже признан банкротом и в отношении него завершена процедура реализации имущества, то покупать квартиру у него можно.

И ему можно и продавать, и покупать.

Но при этом стоит обратить внимание на следующие моменты:

1. Как давно завершена процедура, сколько времени прошло с момента ее окончания.

Если более 2 лет, тогда нужно проводить полную проверку данного гражданина на новые признаки банкротства. Т.к. граждане могут пользоваться данной процедурой один раз в пять лет.

Если меньше двух лет, рисков нет.

2. В браке ли приобретена квартира. Если в браке, то необходимо проверить супруга на наличие признаков банкротства.

Итак, покупать квартиру с торгов по банкротству – выгодно. Такая квартира является юридически чистой. Но и как при покупке квартиры у обычного продавца необходимо изучить документы о наличии или отсутствии задолженности, зарегистрированных лицах, сделать фотографии и видеозапись объекта до продажи.

КАК КУПИТЬ ДОЛЮ. ЧЕК-ЛИСТ ДЛЯ ПРОВЕРКИ

Если вы покупаете не весь объект недвижимости, а долю в праве общей долевой собственности, то необходимо проверить соблюдение права первоочередной покупки других собственников.

Допустим, есть два собственника, у каждого по ½. Один из них продает свою долю, другой – нет. Вы хотите приобрести½ долю.

Тогда ваш продавец должен сначала предложить другому собственнику купить свою долю (это и есть преимущественное право покупки для другого собственника), направив ему телеграмму с копией и с уведомлением о вручении, или получить от него нотариальный отказ от приобретения доли.

Второй вариант более дорогой и более предпочтительный.

Так как совершение сделки купли-продажи доли будет происходить у нотариуса, учитывайте, что нотариусы обычно требуют нотариальный отказ от другого собственника. И не каждый нотариус согласится делать договор купли-продажи при наличии только документов, подтверждающих направление другому собственнику предложения о покупке доли.

Если нет возможности получить нотариальный отказ от другого собственника (это возможно, когда нет связи с другим собственником, либо когда между собственниками конфликт), отправляйте предложение о продаже у нотариуса либо оформляйте предложение о продаже телеграммой и ищите нотариуса, который данную сделку проведет. По-хорошему, они не имеют права отказать при наличии телеграммы с копией и с уведомлением о вручении, на практике бывает по-другому. Ищите и найдете!