Текст книги "Стань экспертом по купле-продаже помещений"

Стань экспертом по купле-продаже помещений
Татьяна Николаевна Рахмилова

© Татьяна Николаевна Рахмилова, 2024

ISBN 978-5-0064-6141-3

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

ПРОБЛЕМАТОР

Какие документы нужно проверить перед покупкой помещения

Как узнать о наличии обременений и ограничений

Как распознать мошенничество при покупке

Как распознать признаки банкротства у продавца квартиры

Безопасно ли покупать квартиру на торгах по банкротству

Как продать жилье, принадлежащее на праве собственности несовершеннолетним детям / в котором есть доли несовершеннолетних детей

Стоит ли покупать жилье, которое сдается в аренду

Можно ли продать/купить заложенное жилье

Как узнать о наличии задолженности за жилищно-коммунальные услуги

Безопасно ли покупать квартиру у бывшего банкрота

Можно ли продавать/покупать квартиру с долгами

Переходят ли долги за жилищно-коммунальные услуги на нового собственника

Когда передавать ключи и деньги по договору купли-продажи

Какую цену прописать в договоре купли-продажи

Как посчитать налог с продажи помещения

Как узнать о наличии зарегистрированных лиц

Можно ли снять с регистрационного учета несовершеннолетних детей, если этого не хотят их родители

Как узнать, сколько было собственников жилья ранее и кто

Как продать совместно нажитое имущество

Как продать/купить долю

Что делать, если нет возможности получить от другого собственника нотариальный отказ от покупки доли

Как после покупки квартиры снять зарегистрированное лицо с регистрационного учета в судебном порядке

Как купить совместно нажитое имущество, оформленное только на одного из супругов

Как понять узаконена ли перепланировка

Чем опасна не узаконенная перепланировка

Как проверить надежность застройщика

Что такое договор цессии

На что обратить внимание при заключении договора участия в долевом строительстве

Как узнать о наличии долгов у гражданина

Как узнать о наличии судебных дел у гражданина

Как проверить действительность паспорта РФ

Как проверить доверенность представителя

Что такое право преимущественной покупки

Как соблюсти право преимущественной покупки

Какой срок действия выписки из ЕГРН

Какой срок действия выписки из домовой книги

Какой срок действия выписки из финансово-лицевого счета

Зачем для покупки квартиры просить справку из психо– и наркодиспансера

Как составить телеграмму

Где отправить телеграмму

Где получить копию телеграммы

Как правильно составить претензию о снятии с регистрационного учета и выселении

Как правильно составить исковое заявление о снятии с регистрационного учета и выселении

Как правильно обратиться к приставам для выселения проживающих

Сколько лет необходимо владеть имуществом, чтобы не платить налог с продажи

Как понять, нужен ли предварительный договор купли-продажи или сразу заключать основной

Что происходит с задатком в случае отказа от исполнения договора

Как правильно оформлять передачу задатка

Какие документы предоставляются в органы опеки и попечительства для получения согласия на отчуждение имущества несовершеннолетнего

Какой порядок расчетов прописать в договоре

Как правильно составить расписку о получении денежных средств

Что такое аккредитив

Как передать/получить деньги с помощью аккредитива

Что такое счет эскроу

Как передать/получить деньги с помощью счета эскроу

Как купить/продать жилье в рассрочку

Кто в силу закона может сохранять право пользоваться жилым помещением, которое не принадлежит ему на праве собственности

Подписывают ли несовершеннолетние продавцы/покупатели договор купли-продажи самостоятельно

Чем отличаются правоустанавливающие и правоподтверждающие документы

В какой момент у покупателя возникает право собственности на покупаемый объект недвижимого имущества

Когда договор купли-продажи вступает в силу

Сколько экземпляров договора и акта необходимо подготовить

Когда требуется нотариальная форма договора купли-продажи

Как составить предварительный договор купли-продажи

Как составить соглашение о задатке

Как составить основной договор купли-продажи

Где и как регистрируется сделка купли-продажи

Какие документы нужны для оформления сделки

Нужно ли обращаться в управляющую компанию / ТСЖ после покупки помещения

ВСТУПЛЕНИЕ

«Береженье лучше вороженья.

Опасенье – половина спасенья».

Народная мудрость

Покупка объекта недвижимости – это событие приятное, радостное.

Выбирая жилье, представляешь, как будешь проводить в нем время с семьей, принимать гостей и устраивать вкусные ужины. А, может быть, как создашь себе оазис тишины и отдыха, где будешь проводить свободное от работы и повседневных забот время. Или ищешь жилье, в котором сможет расположиться вся твоя большая семья, чтобы у каждого из детей была отдельная комната и место для отдыха и творчества. Либо – дети выросли, и хочешь переехать в жилье поменьше в тихий район города.

Приобретая нежилое помещение, строишь планы на построение или развитие своего бизнеса, а может быть, представляешь, как будешь получать пассивный доход от сдачи его в аренду.

Думаю, вы согласитесь, что в любом случае, какими бы ни были ваши цели и желания, приобретение нового объекта недвижимости – это, прежде всего, приобретение мечты и комфорта.

И чтобы мечта в будущем не разочаровала, важно серьезно, со вниманием и должной осмотрительностью отнестись к ее выбору, проанализировать сам объект недвижимости и его собственников.

У каждой комнаты, квартиры, дома или нежилого помещения есть своя история: у одного она только начинается (когда вы покупаете объект недвижимости у застройщика), у другого – история может быть впечатляющей.

Как потенциальный будущий владелец недвижимости, вам эту историю важно знать для того, чтобы предотвратить все возможные риски, с ней связанные.

Общеизвестно, что помещение нужно посмотреть визуально, узнать производилась ли перепланировка, переустройство и, в случае если они были, узаконены ли они, спросить сведения о собственниках и как долго они владеют этим имуществом.

Но если бы все было так просто, не было бы этой книги, и профессия юриста по проверке недвижимости не была бы так востребована.

Уверена, что информация, которой делюсь с вами в этой книге, важная, ценная и ее необходимо знать, даже если сейчас вы не планируете покупать себе новый объект недвижимости. Это такая небольшая энциклопедия житейской мудрости. Убеждена, что многое, из содержащегося в книге, будет полезно и в других областях жизни.

Часто слышу возражения о том, что зачем самостоятельно что-то проверять или нанимать для этого юриста, если можно обратиться к риелтору. Он-то точно все проверит. Моя практика свидетельствует об обратном – риелторы никогда не проверяют собственников и, тем более, бывших собственников или ближайших родственников на признаки банкротства. А сейчас этот вопрос действительно очень актуальный. В сфере банкротства вопрос оспаривания сделок – один из первых. И если раньше проверяли сделки только с имуществом самого должника, то теперь проверяют сделки всех ближайших родственников.

Начав заниматься банкротством, встретила ситуации, когда в сделках купли-продажи на стороне покупателей участвовали юристы, сами себе составляли договор и не проверяли продавца на признаки банкротства, занижали стоимость продажи по настоянию продавца, и вот теперь мы в судебном порядке забираем этот объект недвижимости. Вот такие сапожники без сапог.

В связи с этим полагаю, что всем специалистам в области оказания услуг по купле-продаже недвижимости необходимо расширять сферу проверки с учетом меняющейся ситуации в области банкротства граждан.

А если желания самостоятельно проверять объект недвижимости и его собственников нет, вы будете юридически подкованы, будете знать, какие вопросы следует задать юристу или риелтору, занимающемуся проверкой объекта, чтобы быть уверенным в компетентности специалиста.

В книге раскрываются особенности проверки квартир, комнат, жилых домов, нежилых помещений и долей в них, особенности проверки банкротного имущества. А также привожу чек-листы, по которым можно быстро сориентироваться в перечне необходимых для проверки документов, источнике получения, сроков их действия и стоимости.

Для вашего удобства после каждой главы, касающейся определенного правового вопроса, привожу правовые справки, чтобы вы знали какими нормами права в случае необходимости оперировать. Но если не хотите загружать свою голову дополнительной информацией, пролистывайте, переходя к следующему шагу.

Когда вы проанализируете все документы и примите решение о покупке, необходимо подготовить комплект документов.

Как подготовиться к совершению сделки купли-продажи, как получить дополнительные документы в случае необходимости, как выселить прежних жильцов или снять с регистрационного учета зарегистрированных, но фактически не проживающих граждан, в случае такой необходимости, и как не платить долги за прежнего собственника объекта недвижимости, рассмотрим во второй части книги.

Во второй части книги вас ждут готовые шаблоны договоров, заявлений, расписок, претензий, исков, выверенные до мелочей с разъяснениями нюансов их заполнения.

Эта книга – собрание моих знаний, опыта и судебной практики за более чем двенадцать лет практической деятельности юристом.

Надеюсь, что книга поможет посмотреть шире на вопрос купли-продажи помещений, и будет способствовать тому, чтобы покупка недвижимости всегда приносила только счастье и удовольствие.

Приятного и полезного вам чтения!

С наилучшими пожеланиями, Татьяна Рахмилова.

ЧАСТЬ 1. ТОТАЛЬНАЯ ПРОВЕРКА

Перед покупкой объекта недвижимости нужно проанализировать большое количество информации.

Всю информацию можно условно разделить на две основные группы:

1. Информация, непосредственно связанная с объектом недвижимости.

2. Информация, связанная с собственниками объекта недвижимости и с близкими родственниками собственника.

К информации первой группы относятся сведения о наличии зарегистрированных прав, зарегистрированных лиц, задолженности, сведения об обременения и запретах, правоустанавливающих документах, о предыдущих собственниках.

К информации второй группы относятся сведения о количестве собственников, наличии среди них несовершеннолетних лиц, их семейное положение, и наличие или отсутствие у них признаков банкротства, а также наличие или отсутствие признаков банкротства у близких родственников собственника.

Практически во всех ситуациях нам нужно получить и проанализировать следующие документы:

– Свидетельство о праве собственности на объект недвижимости.

– Выписка из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости.

– Выписка из единого государственного реестра недвижимости о переходе права собственности.

– Правоустанавливающие документы.

– Выписка из домовой книги.

– Выписка из финансово-лицевого счета.

– Квитанции за жилищно-коммунальные услуги.

– Паспорт РФ продавца.

– Свидетельство о заключении брака.

– Справки из психо– и наркодиспансера.

– Брачный договор (в случае наличия).

– Информацию на сайте службы судебных приставов.

– Информацию на сайте арбитражного суда.

– Информацию на сайтах судов общей юрисдикции.

Если мы покупаем имущество на торгах по банкротству или покупаем долю в праве общей долевой собственности на объект, у застройщика или по договору цессии, перечень документов будет немного иной, но об этом мы подробно поговорим в соответствующих главах книги.

Вероятнее всего, вы спросите, для чего нам нужно столько сведений и на что они влияют. Эта книга даст вам ответы на эти вопросы. Вы узнаете, что это за документы и как их правильно проанализировать, и какую пользу они вам принесут.

Итак, приступим.

ВЫПИСКА ИЗ ЕГРН ИЛИ СВИДЕТЕЛЬСТВО?

Одним из первых документов, который мы должны изучить, является выписка из ЕГРН.

Раньше собственникам после регистрации перехода права собственности выдавали свидетельство, напечатанное на красивом бланке. Сейчас выдают выписку из ЕГРН, напечатанную на обычных листах формата А4.

Какой документ лучше? Для меня это однозначно выписка из ЕГРН. Сведения в ней актуальные и максимально полные.

Данный документ содержит сведения о собственниках объекта недвижимости, о местонахождении, площади, кадастровой стоимости, об имеющихся ограничениях и обременениях, и много другой полезной информации.

Информация поделена на соответствующие разделы. Их всего 9:

Раздел 1: Сведения о характеристиках объекта

Раздел 2: Сведения о зарегистрированных правах

Раздел 3: Описание местоположения земельного участка

Раздел 4: Сведения о частях земельного участка

Раздел 5: Описание местоположения объекта недвижимости

Раздел 6: Сведения о частях объекта недвижимости

Раздел 7: Перечень помещений, расположенных в здании, сооружении

Раздел 8: План расположения помещения на этаже (плане этажа)

Раздел 9: Сведения о части (частях) помещения

Как выглядит выписка из ЕГРН, смотрите на рис. 1.

Рис. 1. Образец выписки из ЕГРН.

Выписка из ЕГРН, которую вы будете анализировать, должна быть выдана не позднее, чем за месяц.

В выписке мы анализируем:

1. Адрес, площадь, назначение.

2. Сведения о собственниках.

3. Информацию об ограничениях и обременениях.

4. Кадастровую стоимость.

Адрес, площадь, назначение изучаем для того, чтобы убедиться в том, что то, что нам говорят о квартире, совпадает с тем, что есть на самом деле по документам.

Сведения о собственниках объекта недвижимости нам нужны для того, чтобы понимать, сколько человек должны участвовать в сделке купли-продажи, их состав, состоят ли они в браке, есть ли среди них несовершеннолетние лица.

Если собственников несколько, и мы хотим приобрести весь объект, а не долю в праве в нем, то и договор нужно заключать со всеми собственниками. Поэтому общаемся со всеми и удостоверяемся, что все они имеют намерение продать объект недвижимости.

Если вы хотите приобрести долю в праве общей долевой собственности, тогда нужно удостовериться в том, что соблюдено преимущественное право покупки. Что такое преимущественное право покупки и как проверить соблюдено ли оно, вы сможете прочитать в соответствующем разделе этой книги.

Если среди собственников есть несовершеннолетние дети, то такая сделка может быть совершена только при наличии согласия органов опеки и попечительства. Это подразумевает сбор большого пакета документа и дополнительных согласований, которые занимают время (как правило, не менее 1 месяца). Это необходимо учитывать, если фактор времени имеет для вас не последнее значение.

Если собственник один, то важно знать, находится ли он в браке. Бывает, что находится в браке, приобретал объект недвижимости тоже в браке, но в документах числится как единоличный собственник. В данном случае недвижимость является совместно нажитой, и решение о продаже такого объекта должно приниматься супругами совместно.

На практике, собственник, находящийся в браке, может совершить сделку по отчуждению квартиры, не уведомляя об этом другого супруга. Росреестр не вправе требовать предоставления нотариально заверенного согласия супруга, так как данный документ не входит в перечень обязательных. Переход права собственности зарегистрируют, но такую сделку можно оспорить в суде. Поэтому для вас, как для будущего собственника этой квартиры, может быть такое неблагоприятное последствие: вы останетесь без квартиры, а ваш продавец будет должен вернуть вам за нее деньги. Ну а если деньги уже потрачены, то с большей долей вероятности это будет долгая история под названием «обещанного три года ждут, а на четвертый забывают»…

Сведения об имеющихся ограничениях и обременениях нам нужны для того, чтобы понимать есть они или нет, и, соответственно, их правовое последствие для нас как для покупателей.

Конечно, если квартира находится в залоге, то регистрацию перехода права собственности вам не осуществят. Договор вы заключите, деньги передадите, а собственником стать не сможете. Как результат – судебное разбирательство для возврата вложенных денег с несением судебных расходов, которые будут в любом случае большими.

В случае с арендой вы можете стать собственником, но при этом ваше помещение будут арендовать, и расторгнуть этот договор просто на том основании, что теперь собственником являетесь вы и арендатор вам не нужен, не получится. Договор аренды продолжит действовать. Понравится ли вам такая история – решать вам.

Информация о кадастровой стоимости нам нужна для того, чтобы понимать насколько она соответствует рыночной. Не редки случаи сильного расхождения кадастровой и рыночной стоимости. Если кадастровая стоимость ниже рыночной, то для нас это хорошо. Если выше рыночной, то важно понимать на сколько выше. Если не сильно, это не критично. Если больше в разы, тогда рекомендую закладывать дополнительные расходы на уменьшение кадастровой стоимости (в среднем, на текущий момент, это около 50 000 руб.11
  Стоимость по состоянию на 2023 г.


[Закрыть] (стоимость обычно зависит от процента уменьшения и выгоды, которую вы в результате получите)).

Уменьшение кадастровой стоимости необходимо для того, чтобы не переплачивать налоги, но еще более будет актуально, в случае если вы потом захотите продать купленный объект. В соответствии с Налоговым кодексом РФ, если цена покупки отличается от кадастровой цены больше, чем кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то налог будет считаться, исходя из кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Пример:

Квартира стоит 2 000 000 руб. Это ее рыночная цена, и та цена, которая вас устаивает.

Но кадастровая стоимость квартиры составляет 4 500 000 руб.

Вы продаете квартиру за 2 млн. руб. Платите налог: (2 млн. руб. – 1 млн. руб. (налоговый вычет)) * 13% = 130 000 руб.

Налоговая служба проводит камеральную проверку. Видит, что кадастровая стоимость квартиры составляет 4,5 млн. руб. И считает налог следующим образом:

4,5 млн. руб. * 0,7 (понижающий коэффициент) = 3,15 млн. руб. – для налоговой это показатель минимальной цены квартиры.

Далее применяет налоговый вычет, и считает сумму налога.

(3,15 млн. руб. – 1 млн. руб.) * 13% = 279 500 руб.

Выявляют недоимку в бюджет с вашей стороны:

279 500 руб. – 130 000 руб. = 149 500 руб.

И присылает вам «письмо счастья» о недоимке в бюджет на сумму 149 500 руб., а также штраф и неустойку за несвоевременную оплату налога в полном размере.

Неприятно, правда?..

Думаю, важность анализа кадастровой стоимости понятна.

Правовая справка:

Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая от 31 июля 1998 г. №146-ФЗ и часть вторая от 5 августа 2000 г. N 117-ФЗ)

Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества.

Пункт 5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Первым делом информацию о собственниках объекта недвижимости, о площади, кадастровой стоимости, об имеющихся ограничениях и обременениях можете спросить у продавца, посмотреть документы, которые продавец вам предоставит.

Если собственник предоставит только свидетельство о праве собственности, этого не достаточно. Просите предоставить свежую выписку из ЕГРН. До 01.03.2023 г. мы могли самостоятельность запросить данную информацию на сайте Росреестра или в МФЦ. После 01.03.2023 г., если выписку из ЕГРН заказывает постороннее лицо, данные о правообладателе являются закрытыми. Мы увидим только физическое или юридическое лицо является собственником объекта, но этого нам недостаточно.

Старые выписки, т.е. выданные ранее, чем за один месяц, нам не подходят. Нужно проверить, нет ли сейчас на квартире каких-либо обременений и ограничений. На квартиру может быть, например, наложен арест приставами, и кроме как из выписки из ЕГРН вы эту информацию больше никак самостоятельно проверить не сможете.

Сведения о собственниках, ограничениях и обременениях содержатся в Разделе 2 выписки (рис. 2).

На рисунке 2 видно, что рассматриваемый объект недвижимости находится в долевой собственности, а также то, что он в залоге в силу закона сроком на 144 месяца, обременение установлено в пользу ПАО «Сбербанк России».

Анализ выписки из ЕГРН даст вам основу для понимания объекта недвижимости. Если на данном этапе что-то не так, вы поймете, что вам нужен другой объект, и анализировать все остальные документы не потребуется. Если все хорошо, проверяем дальше.

Рис. 2. Раздел 2 выписки из ЕГРН. Сведения об ограничении прав и обременениях.