Текст книги "Стань экспертом по купле-продаже помещений"

ЧЕК-ЛИСТ ДЛЯ ПРОВЕРКИ ДОЛИ

Правовая справка:

Гражданский кодекс Российской Федерации

Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

<Письмо> ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3 <О направлении Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу> (вместе с «Методическими рекомендациями по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу», утв. решением Правления ФНП (протокол от 28.03.2016 N 03/16))

2.5. Бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть:

– свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;

– выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.

2.6. Представленная продавцом опись вложения, в случае направления сособственникам письма с описью вложения, не является бесспорным подтверждением направления соответствующего извещения, так как в тексте описи не отражается содержание извещения.

КАК КУПИТЬ КОМНАТУ В ОБЩЕЖИТИИ. ЧЕК-ЛИСТ ДЛЯ ПРОВЕРКИ

Комната в общежитии может быть выделенной или не выделенной.

Выделенная комната – это комната, которая существует как самостоятельный объект, независимый от соседних помещений и комнат. Невыделенная – наоборот, когда является зависимой от соседних помещений, мест общего пользования, комнат.

Как определить – выделенная комната или нет?

Определить можно по техническому паспорту.

В разделе II технического паспорта «Экспликация площади жилого помещения» содержится описание всех помещений, которые входят в комнату. Если указаны все комнаты на этаже, значит, комната не выделенная. Если содержится исключительно описание одной комнаты (в которую могут входить коридоры, кухня, санузел), – комната выделенная.

То же самое касается плана помещения с указанием площади. Если на плане вы видите все помещения на этаже, комната не выделенная, если помещение только то, что продается – выделенная.

Какое имеет значение – выделенная комната или нет?

Если комната выделенная, то ее продажа осуществляется в том же порядке, что и квартира. Документы собираются те же.

Если комната не выделенная, то правила купли-продажи аналогичны правилам купли-продажи доли – то есть собственники всех остальных комнат в общежитии или на этом этаже общежития, или в блоке общежития, (то есть тех, которые мы видим по техническому паспорту), имеют преимущественное право покупки.

Напомню, что преимущественное право покупки означает, что другие собственники имеют право первыми принимать решение о покупке продаваемого объекта. Для этого им нужно направить уведомление о продаже. Если в течение месяца они не соглашаются приобрести его по той цене, которая указана в предложении, собственник имеет право продать данную комнату любым третьим лицам по цене, не ниже, указанной в предложении.

Если собственников много, продавцу нужно готовиться к существенным материальным затратам.

Во-первых, необходимо получить информацию обо всех собственниках соседних комнат. Для этого нужно заказать выписки из ЕГРН на каждую комнату. Но так как с 01.03.2023 г. данная информация не является общедоступной, нужно изыскивать способы ее получения.

Во-вторых, каждому собственнику нужно направить уведомление о продаже. Если в комнате несколько собственников, то предложение направляется каждому из них.

Каким образом направлять предложение о продаже подробно рассмотрим во второй части книги.

Не получив от собственников согласие о покупке, можно продавать объект третьему лицу.

Для регистрации перехода права собственности по такой сделке будет необходимо предоставить полный пакет документов, подтверждающих соблюдение преимущественного права покупки.

ЧЕК-ЛИСТ ДЛЯ ПРОВЕРКИ КОМНАТЫ В ОБЩЕЖИТИИ

ОСОБЕННОСТИ ПОКУПКИ ЖИЛОГО ДОМА. ЧЕК-ЛИСТ ДЛЯ ПРОВЕРКИ

При покупке жилого дома необходимо учесть то, что жилой дом всегда располагается на земельном участке.

Земельный участок может находиться в собственности того же лица, которое осуществляет продажу жилого дома, и может и нет.

Поэтому рассмотрим несколько ситуаций, и как действовать в каждой из них.

Ситуация первая, она же идеальная – это когда жилой дом и земельный участок находятся в собственности у одного собственника. В соответствии со статьей 35 Земельного Кодекса РФ, если продается дом, то и земельный участок подлежит одновременной продаже вместе с ним.

Раньше законодательно ситуация была иная. Особенно, до 2001 года, когда отдельно мог продаваться земельный участок, отдельно – жилой дом. Поэтому, не исключено, что и вы с этим можете столкнуться.

Так как сейчас законодательство изменилось, то в такой ситуации, нужно привести все в соответствие закону. Владелец дома обязан оформить участок под домом путем выкупа или оформления договора аренды с владельцем участка.

Следующая возможная ситуация – это когда жилой дом оформлен в собственность, а земельный участок под домом – не оформлен. В этом случае земельный участок может быть в аренде, тогда одновременно с договором купли-продажи дома может быть составлен договор переуступки права аренды. Договор аренды не должен быть просроченным. Все права и обязанности, указанные в договоре аренды, перейдут к новому арендатору.

Кроме того, земельный участок может принадлежать собственнику жилого дома на основании договора о передаче в бессрочное пользование, пожизненное наследуемое владение. В таком случае жилой дом или часть дома можно продать без земельного участка, но в договоре купли-продажи необходимо обязательно указать, что жилой дом расположен на земельном участке на основании такого-то документа.

Если собственник жилого дома хочет продать целый дом, но не весь земельный участок, сначала ему необходимо сделать разделение участка. Для этого приглашается кадастровый инженер, проводится процедура размежевания, постановка на кадастровый учет двух вновь образованных участков, один с домом, другой – без него. Но важно учесть размер земельного участка, чтобы соблюсти минимальные размеры земельных участков для конкретной территории.

После того, как произведен раздел земельного участка, совершается сделка купли-продажи земельного участка с находящимся на нем жилым домом.

Что касается сбора документов для проверки, то пакет документов будет тот же, только вместо выписки из домовой книги будет домовая книга, а вместо выписки из финансово-лицевого счета – квитанции об оплате жилищно-коммунальных услуг и справки из ресурсоснабжающих организаций об отсутствии задолженности.

ЧЕК-ЛИСТ ДЛЯ ПРОВЕРКИ ЖИЛОГО ДОМА

Покупка новостройки. Чек-листы для проверки

При покупке объекта недвижимости от застройщика возможно заключение нескольких вариантов договоров:

1. предварительный договор купли-продажи (подтверждает намерение сторон в будущем заключить договор купли-продажи),

2. договор купли-продажи,

3. договор долевого участия в строительстве (ДДУ).

Различием между двумя последними видами договоров является то, что договор купли-продажи заключается в том случае, когда объект строительства введен в эксплуатацию и у застройщика есть документы о праве собственности на данный объект, тогда как договор долевого участия в строительстве заключается, когда объект не введен в эксплуатацию. ДДУ заключается, как правило, на этапе строительства. Хотя бывают ситуации, когда объект уже построен, но просто не введен в эксплуатацию.

При покупке недвижимости у застройщика есть свои плюсы и минусы.

Плюсы следующие:

+ дольщики хорошо защищены законом. Правоотношения урегулированы Федеральным законом №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Кроме того, на данные правоотношения распространяется Закон РФ «О защите прав потребителей», который предоставляет покупателям – физическим лицам расширенные права. Руководствуясь первым законом, можно получить неустойку за несвоевременную сдачу объекта, а на основании второго – взыскать компенсацию морального вреда в свою пользу, а также штраф в размере 50% от суммы, присужденной в пользу потребителя;

+ договор регистрируется в Росреестре, поэтому исключены мошеннические схемы с продажей одного и того же объекта разным лицам;

+ недвижимость будет находиться на гарантии 5 лет в силу Федерального закона №214. Поэтому если что-то случится в пределах гарантийного срока со стенами, кровлей, окнами, вы сможете взыскать с застройщика денежные средства, необходимые для устранения нарушений, либо требовать, чтобы застройщик самостоятельно и за свой счет произвел устранение недостатков. На инженерное и технологическое оборудование (лифты, коммуникации и пр.) установлен 3-летний гарантийный срок;

+ в договоре прописывают сроки передачи объекта, его стоимость, исходя из цены за 1 кв. м. При нарушениях можно требовать неустойку либо даже расторжение договора и возврата оплаченных денежных средств;

+ если что-то случится со стройкой, деньги вернут. В настоящее время застройщики, работающие по ДДУ, не вправе напрямую привлекать средства дольщиков: деньги замораживаются на эскроу-счетах до ввода объекта в эксплуатацию, а строительство ведётся за счёт банковских кредитов. Поэтому если по каким-либо причинам стройка не будет завершена, покупателям вернут деньги.

Недостатком приобретения объекта по ДДУ является то, что не исключена ситуация, что объект сдадут намного позже запланированного времени. В моей практике много случаев, когда сдачу объекта задерживали на 3—5 лет.

При покупке квартиры у застройщика необходимо проверить его надежность.

У строительной компании должны быть разрешение на строительство, проектная декларация на объект недвижимости, документы о праве собственности или аренде земельного участка, на котором производится строительство.

Застройщик обязан предложить покупку через эскроу-счёт, а если он продаёт жильё по старой схеме, должен предъявить заключение о соответствии критериям – это специальная бумага, которая подтверждает право застройщика на продолжение строительства объекта без привлечения эскроу-счетов. Некоторые застройщики могут строить и продавать жильё без эскроу-счетов, если к 01.07.2019 г. дом уже был построен не менее чем на 30% или проданных в нём по ДДУ квартир было не менее 10% от его общей площади.

Кроме того, изучите деловую репутацию застройщика. Ознакомьтесь с реализованными компанией проектами, изучите, соблюдались ли сроки ввода объектов в эксплуатацию, поспрашивайте о качестве объектов у покупателей. Большой опыт строительства, длительный опыт работы на рынке, как правило, говорят о надежности застройщика.

Информация о застройщиках и объектах строительства является открытой и размещается в Единой информационной системе жилищного строительства (сайт в интернете: наш.дом.рф). На сайте можно найти застройщиков по регионам, по названию.

По наименованию застройщика можно посмотреть:

– регионы хозяйственной деятельности,

– способы расчетов по договорам (с использованием счетов-эскроу либо по старой схеме),

– новостройки от застройщика (сколько строящихся домов и сколько сданных),

– реквизиты организации,

– контакты организации,

– информация об учредителях и бенефициарах,

– информация об уполномоченных банках,

– проектные декларации,

– отчетность застройщика,

– в какую ассоциацию входит застройщик.

В разделе новостроек вы увидите информацию о том, сколько домов застройщик строит в настоящее время, сколько уже построил и, что является огромным плюсом данного сайта, – информацию о проблемных домах. По каждому дому предоставляется информация об адресе объекта, количестве этажей и квартир, общей площади и сроках ввода в эксплуатацию.

Кроме того, информацию о застройщике можно получить на сайте Арбитражного суда. Принцип поиска и проверки тот же самый, что и с гражданами. Вводим в поисковой строке наименование застройщика, а еще лучше – ИНН или ОГРН организации и смотрим, есть или были ли какие-либо дела в отношении организации.

Ещё один показатель – партнёрство застройщика с ведущими российскими банками. Если финансирование застройщику предоставляет авторитетная кредитная организация, например, Сбербанк, ВТБ, то это некая гарантия успешной реализации проекта. Также можно обратить внимание на банки, которые выдают ипотеку на квартиры в строящемся доме, так как кредитные организации тщательно изучают застройщика, прежде чем одобрить выдачу средств. Потому что данный объект переходит в залог банка до полного погашения обязательств по кредиту, и для банка служит гарантией исполнения обязательств с вашей стороны.

Когда застройщик проверен и не вызывает у вас сомнений в благонадежности, можно заключать договор участия в долевом строительстве. Он типовой для той организации, в которой вы будете его заключать.

При заключении договора на участие в долевом строительстве нужно обратить внимание на следующие моменты:

– Реквизиты сторон (проверяем правильность написания).

– Цена квартиры (должна быть прописана за 1 кв. м.) и порядок расчетов (должна быть прописана обязанность покупателя внести средства на эскроу-счёт, название и реквизиты банка, который выступает оператором таких счетов).

– Строительный адрес объекта и обозначение квартиры.

– План помещения.

– Площадь помещения.

– Срок сдачи объекта. Должен быть указан точный срок, например, II квартал 2025 года. Если застройщик привязывает срок сдачи объекта к определенному количеству дней после ввода объекта в эксплуатацию, не прописывая конкретный срок, насторожитесь, потому что объект может и не получить разрешение на ввод от государственных властей.

– Указание гарантийного срока (от пяти лет на конструкции и от трёх лет на коммуникации).

– В случае если вы покупаете квартиру с отделкой от застройщика, к ДДУ должно быть составлено приложение, в котором описывается вид отделки, перечень работ и материалов. Марку материалов застройщик, конечно, не будет указывать, но обязан обозначить тип, например, линолеум или ламинат в качестве напольного покрытия, обои под покраску в качестве отделочного материала стен, плитка в ванной и т. д.

После ввода жилого дома в эксплуатацию застройщик отправляет участнику долевого строительства письмо с уведомлением о необходимости принять квартиру. В ДДУ обычно обозначают, в какие сроки нужно прийти на приемку квартиры.

Если вовремя не принять квартиру, застройщик может оформить приемку в одностороннем порядке, а вы лишитесь возможности найти в квартире недочеты и составить ведомость для их устранения.

В согласованный срок вы приезжаете на осмотр объекта и проверяете его соответствие условиям договора. Для этого оформляется акт осмотра, в который вы вносите свои замечания. Если вас все устраивает, стороны составляют и подписывают акт приема-передачи квартиры.

Если у вас есть замечания, вы можете либо не подписывать акт приема-передачи до их устранения, либо подписать акт, зафиксировав имеющиеся нарушения и требование об их устранении. Знайте, что согласно статье 29 Закона РФ «О защите прав потребителей», при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вы вправе потребовать бесплатно их устранить, снизить цену или возместить расходы на устранение недостатков.

Расхождения между проектной и реальной площадью квартиры не должны превышать 5% (статья 9 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Если процент расхождения больше, то вы имеете право в судебном порядке расторгнуть договор. Если расхождения не столь значительные, то в случае если площадь квартиры окажется больше указанной в договоре участия в долевом строительстве, придется доплатить разницу, исходя из указанной в договоре цены за 1 кв. м. Если площадь окажется меньше той, что указана в договоре, застройщик вернёт деньги. Как правило, необходимость перерасчета цены всегда прописывается в договоре.

Не редкий случай, когда на момент приемки квартиры дефекты обнаружены не были, а потом выясняется, что двери плохо закрываются, окна установлены некачественно, в результате чего в плохую погоду отмечается проникновение дождевых вод в квартиру, и прочие неприятности. Помните, что застройщик предоставляет 5 лет гарантии на строительные конструкции и 3 года на инженерные коммуникации. Никто не мешает вам в будущем в случае выявления недостатков написать застройщику претензию, а в случае ее неудовлетворения в добровольном порядке, решать вопрос в судебном порядке.

После того, как акт приема-передачи квартиры подписан, покупатель может оформлять ее в собственность. Для этого необходимо подать документы на регистрацию права собственности в МФЦ.

В случае если гражданин или организация заключили договор участия в долевом строительстве, а потом решили данную квартиру перепродать, т.е. уступить, заключается договор цессии. Данный договор отличается от договора участия в долевом строительстве тем, что договор заключается не с застройщиком, а с лицом, которое приобрело объект у застройщика, и отличается от договора купли-продажи тем, что в данном случае право собственности на объект недвижимости еще не зарегистрировано, хотя дом может быть уже и введен в эксплуатацию. Если право собственности на квартиру в новостройке зарегистрировано, заключается договор купли-продажи.

В случае заключения договора цессии все права и обязанности по договору участия в долевом строительстве переходят к новому дольщику.

Нужно учитывать, что в договоре участия в долевом строительстве может быть указана обязанность уведомления застройщика о смене дольщика, а может и обязанность по оплате комиссии за переуступку, которую, как правило, оплачивает покупатель.

Застройщики требуют оплаты комиссии за переуступку для того, что избежать конкуренции с частными инвесторами. Поэтому если приобретаете недвижимость по договору цессии, внимательно изучайте и договор участия в долевом строительстве.

Если переуступаемая квартира покупалась, в том числе за счет кредитных средств, и ипотека полностью не погашена, потребуется согласие банка на совершение сделки цессии. Если такое согласие получено не было, сделка может быть признана недействительной.

Договор цессии, так же как и договор участия в долевом строительстве, подлежит регистрации в территориальном управлении Росреестра.

В случае заключения договора цессии, необходимо проверять продавца (в данном случае он называется «цедент») на возможные признаки банкротства.

Правовая справка:

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

1.1. При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее – инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства).

2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

5.1. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

6. Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

7. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

8. За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину – участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300—1 «О защите прав потребителей». Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300—1 «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

Статья 9. Расторжение договора

1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

4) утратил силу. – Федеральный закон от 13.07.2020 N 202-ФЗ;

5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;