Текст книги "Стань экспертом по купле-продаже помещений"

ТЕХНИЧЕСКАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ

Общеизвестно, что при осмотре объекта, нужно уточнить у собственников о произведении перепланировки, переустройства или реконструкции.

Согласование произведенных в помещении изменений позволяет обеспечить соблюдение строительных и санитарных норм при выполнении ремонтных работ, защитить интересы собственника и его соседей.

Давайте разберёмся с понятиями.

Перепланировка – это изменение конфигурации объекта недвижимости, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Переустройство – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Реконструкция – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей, высоты, количества этажей, площади, объема, в т.ч. надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена или восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы или восстановления указанных элементов.

Например, если вы убрали стену, перенести стену в другое место – это перепланировка, объединили санузел – переустройство, увеличили оконный проем, сделали пристройку к жилому дому – реконструкция.

Чтобы узнать, производились ли в объекте недвижимости улучшения, требующие внесения изменений в техническую документацию, необходимо изучить технический паспорт объекта, сравнив фактическое расположение помещений с техническими данными.

Бывает, что технический паспорт делали после произведенной перепланировки, которая не была узаконена, тогда вы сразу увидите штамп «Перепланировка не узаконена».

В любом случае, если в объекте недвижимости были произведены изменения, важно понять, узаконены они или нет.

Если они узаконены, прекрасно, но при совершении сделки купли-продажи обязательно возьмите себе документы, подтверждающие это.

Случай из практики: женщина купила квартиру на последнем этаже дома. В квартире был сделан ремонт, произведена перепланировка и реконструкция. Перед проведением данных работ были разработаны проекты и получено согласование от всех необходимых уполномоченных организаций. После получения разрешения был произведён ремонт. Спустя непродолжительное время в квартире произошло залитие. Женщина предполагала, что залитие связано с плохим качеством кровли дома. Она подготовила независимый отчет об оценке ущерба, обратилась с претензией в управляющую компанию. Управляющая компания отрицала какую-либо причастность к данному залитию, претензию оставили без удовлетворения. Чтобы взыскать причиненный ущерб, женщина обратилась с исковым заявлением к управляющей компании в суд. При рассмотрении дела в суде была назначена судебная экспертиза, одним из вопросов которой было выяснение причин залития. Эксперт пришел в квартиру и обнаружил, что, не смотря на то, что перепланировка и переустройство были узаконены, ремонтные работы были выполнены с отступлением от проектной документации. И имеющиеся следы залития не имеют отношения к кровле дома, которая, как выяснилось, находится в хорошем состоянии, а вызваны образованием конденсата из-за установки утеплителя меньшей толщины, нежели определенной в проекте. Прежних собственников привлекли к участию в деле и взыскивали ущерб с них. В данном случае у нового собственника были документы о произведенной перепланировке и реконструкции прежними собственниками, иначе было бы сложно доказать, что данные недостатки квартиры возникли не во время владения квартирой новым собственником, и тогда она бы не смогла взыскать причиненные убытки, и ей бы пришлось производить ремонт за свой счет, чтобы исключить в будущем повторного возникновения такой же ситуации.

Если в квартире, расположенной в многоквартирном жилом доме, была произведена реконструкция, и она не узаконена, имейте в виду, что по нормам действующего законодательства узаконить ее очень сложно, так как требуется получение согласия абсолютно всех собственников данного дома, что на практике практически всегда является невыполнимой задачей.

Ещё один довольно часто встречающий опасный вариант – когда было произведено объединение лоджии с комнатой или кухней и были перенесены батареи. В случае узаконивания такого переустройства, требуется составление дополнительных проектов, связанных с возможными теплопотерями дома, расчетом изменений напора воды. В случае произведения таких манипуляций без проекта, можно нанести сложно устранимые неблагоприятные последствия – холод в квартире, нарушение давления в трубах, появление плесени в соседних квартирах и прочее.

Поэтому будьте предельно внимательны к возможным изменениям объекта недвижимости без подготовки проектной, технической документации и получения необходимых согласований. А если проекты были подготовлены и согласованы, забирайте данную документацию при заключении сделки купли-продажи себе.

Если вы всё-таки очень хотите приобрести объект недвижимости с не узаконенной перепланировкой, переустройством, реконструкцией, имейте в виду, что их узаконивание производится в судебном порядке, потребует дополнительных затрат денег, сил и времени. Если окажется, что согласование произведенных изменений не возможно в силу нарушения строительных и санитарных норм и правил, помещение придется привести за свой счет в первоначальное состояние.

СЛАДКАЯ ПАРОЧКА «ВЫПИСКА ИЗ ДОМОВОЙ КНИГИ» И «ВЫПИСКА ИЗ ФИНАНСОВО-ЛИЦЕВОГО СЧЕТА»

Выписка из домовой книги и выписка из финансово-лицевого счета дадут нам ответы на вопросы:

1. кто зарегистрирован к квартире;

2. имеется ли задолженность за жилищно-коммунальные услуги.

Выписка из домовой книги – это документ, в котором содержатся сведения о зарегистрированных гражданах. Из нее мы узнаем, кто зарегистрирован в помещении, их возраст, когда они были зарегистрированы и на какое время (временно или постоянно).

Выписка из домовой книги должна быть максимально свежая (выдана не более 10 дней назад).

Информация о наличии зарегистрированных лиц необходима для того, чтобы понимать кто эти люди, и когда они будут сняты с регистрационного учета.

В идеале, чтобы на момент совершения сделки купли-продажи зарегистрированных граждан в квартире не было.

Бывает, что лица зарегистрированы по месту жительства, но в квартире не проживают, и их местонахождение не известно. А квартиру нужно срочно продать. Ее продают дешевле, чтобы побыстрее.

Если зарегистрированные лица есть, тогда все зависит от того, насколько вы согласны на данные условия. Если вас все устраивает, тогда обязательно прописываем данные обстоятельства в договоре с указанием сроков, в течение которых зарегистрированные должны будут сняться с регистрационного учета.

Если самостоятельно не снимаются – тогда снимаем с регистрационного учета в судебном порядке. Учитывайте, что это займет некоторое время и придется потратить деньги. Во втором разделе книги рассказываю, как это сделать самостоятельно с минимальными расходами.

Выписка из финансово-лицевого счета – это документ, подтверждающий отсутствие или наличие задолженности за жилищно-коммунальные услуги.

Этот документ также должен быть выдан не более 10 дней назад.

Но лучше также попросить дополнительно предоставить последние квитанции об оплате за жилищно-коммунальные услуги.

Заодно посмотрите размер коммунальных услуг в месяц на недвижимость. Так как некоторые ТСЖ и управляющие компании вводят дополнительные графы в платежные документы (целевые сборы, услуги охраны, видеонаблюдение и т.п.).

Важно проверить наличие или отсутствие задолженности за жилищно-коммунальные услуги, чтобы в итоге не было неожиданных неприятностей в виде долга размером в несколько десятков, а то и сотен тысяч рублей.

Здесь важно осветить вопрос по поводу перехода долгов за жилищно-коммунальные услуги на нового собственника.

Согласно законодательству, долги за капитальный ремонт полностью переходят на нового собственника, долги за все остальные жилищно-коммунальные услуги – остаются на прежнем собственнике. Если иное не прописано в вашем договоре купли-продажи.

И еще совет: если покупаете квартиру, по которой есть долги за жилищно-коммунальные услуги, как можно скорее после регистрации перехода права собственности обратитесь в управляющую компанию/ТСЖ для составления акта, внесения показаний счетчиков на момент приобретения вами права собственности на квартиру, а также для внесения изменений в платежные документы. Устно обговорите, чтобы с вас не взыскивали долги прежнего собственника, в соответствии с нормами действующего законодательства.

Правовая справка:

«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ

Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги

1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

1.1) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с момента заключения данного договора;

2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;

3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;

4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;

6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;

7) застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

3. До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.

Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Уплата дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме в случае, предусмотренном частью 1.1 настоящей статьи.

1.1. В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме, которые формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, решения о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и при этом невозможности использования средств фонда капитального ремонта на финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту, предусмотренных принятым решением собственников помещений в многоквартирном доме, в определенные принятым решением сроки собственники помещений в этом доме вправе принять на общем собрании собственников помещений в этом доме решение о дополнительном взносе для оплаты указанных услуг и (или) работ и порядке его уплаты. При этом уплата таких платежей не может начинаться ранее чем за три календарных месяца до конечного срока выполнения указанных услуг и (или) работ, предусмотренных договором. Использование средств, сформированных за счет дополнительных взносов, осуществляется в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников.

3. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.

4. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) с учетом методических рекомендаций, утвержденных федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Предельные индексы изменения размера платы за содержание жилого помещения в указанных случаях определяются органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) в соответствии с указанными методическими рекомендациями.

РАЗВЕИВАЕМ МИФЫ

Миф 1: если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, суд откажет в требовании о снятии их с регистрационного учета в судебном порядке.

Как обстоят дела на самом деле: суд снимает с регистрационного учета несовершеннолетних лиц без каких-либо проблем, даже если у родителей этих детей нет другого жилья.

Мотивировка у суда простая: родители обязаны содержать своих несовершеннолетних детей, и обеспечивать им достойный уровень существования. Если не можете обеспечить детей жильем – это ваша проблема, а для должностных лиц —это повод обратиться в органы опеки и попечительства с вопросом о ненадлежащем содержании ребенка.

Миф 2: нельзя продавать объект недвижимости с долгами.

Как обстоят дела на самом деле: продавать объект недвижимости с долгами можно, вопрос только в том, насколько на это согласен будущий собственник такого объекта.

Как вы теперь уже знаете, долги за капитальный ремонт, накопленные предыдущим собственником, в любом случае придется платить новому собственнику.

МОШЕННИЧЕСТВО

Обязательно нужно исключить риск мошеннических схем в отношении квартиры по ряду совершенных сделок с целью «замести следы».

Риск наличия мошеннических схем в отношении квартиры – это риск оспаривания одной из ряда совершенных сделок, т.е. риск остаться без квартиры.

Думаю, уже ни для кого не секрет, что существуют мошеннические схемы, когда у гражданина, как правило, одиноко живущего, «отжимают» квартиру, а затем последовательно совершаются еще несколько сделок по купле-продаже квартиры с целью «замести следы».

Возможное последствие для вас как для будущего обладателя такой квартиры – это то, что одна из сделок впоследствии может быть признана недействительной, и квартира будет возвращена одному из предыдущих собственников. У вас же останется только надежда когда-то получить свои деньги обратно.

Кроме того, анализ истории по смене собственников жилья поможет вам понять, как часто они менялись. Если их было много, тогда встает закономерный вопрос: «Почему? Может что-то с этой квартирой не так?..»

Для того чтобы получить информацию о предыдущих собственниках объекта недвижимости, нужно попросить собственника заказать выписку из ЕГРН о переходе права собственности.

Как она выглядит, смотрите на рисунке 3.

Рис. 3. Выписка из ЕГРН о переходе права собственности.

СКАЖИ МНЕ, КТО ПРОШЛЫЙ СОБСТВЕННИК, И Я СКАЖУ КТО ТЫ

Рекомендую изучить правоустанавливающие документы, то есть те, на основании которых возникло право собственности у собственников на жилье.

Это необходимо для того, чтобы понимать историю квартиры, исключить совершение сделки с какой-либо противоправной целью (скрыться от уплаты долга по исполнительному производству, избавиться от «лишнего» имущества перед банкротством и т.д.).

Обращаем внимание на то, как давно была совершена такая сделка и не является ли вторая сторона договора родственником нынешнего продавца.

Если квартира перешла по завещанию, то проблем не возникнет.

Если переход права собственности на квартиру произошел более десяти лет назад, то вероятность возникновения проблем в будущем минимальна.

Если переход права собственности на квартиру перешел в результате сделки дарения, и трех лет с момента совершения сделки еще не прошло, то нужно анализировать дарителя более подробно, в том числе на признаки банкротства (об этом в отдельном разделе книги).

ПСИХ ИЛИ НЕ ПСИХ

Перед совершением сделки купли-продажи у продавца необходимо запросить справки о том, что он не стоит на учете в психо– и наркодиспансере.

Сейчас практически все крупные агентства недвижимости просят продавца предоставить данные документы. Такого обязательного требования вы не встретите ни в одном нормативно-правовом акте. Но, действительно, получить и иметь данные документы покупателю будет не лишним, так как по сути это ваша страховка на будущее, на случай оспаривания сделки со стороны родственников продавца.

В судебной практике при вступлении в наследство это не редкость. Близкие родственники не всегда знают об отчуждении имущества их родными, поэтому впоследствии возникают сомнения в том, что сделка на самом деле была, начинают приводить доводы о том, что лицо, производившее сделку, уже было не в состоянии руководить своими действиями и понимать значение совершаемых действий, и что подпись тоже, скорее всего, данному гражданину не принадлежит. Начинаются долгие судебные тяжбы с проведением по делу посмертной судебно-психиатрической и почерковедческой экспертизы.

Поэтому, мой вам совет: позаботьтесь обо всех возможных рисках заранее. Семь раз проверь, потом купи.

ПРОВЕРКА СОБСТВЕННИКОВ

Итак, документы, дающие нам представление об объекте, собраны. Настало время все узнать о собственниках и их ближайших родственниках. Только так вы будете максимально подстрахованы от возможных негативных рисков приобретения имущества.

В настоящее время вопрос проверки собственников актуален как никогда.

Если должник не справляется с долговой нагрузкой, то он может либо самостоятельно подать в суд заявление для признания его банкротом, либо его кредитор может обратиться с данным иском в суд. Для должника это выгодно тем, что его долги спишут. Для кредитора это бывает выгодно в связи с тем, что можно оспорить сделки должника в пределах десятилетнего срока и обратить взыскание на все имеющееся у него имущество, а также на долю в праве собственности на общее совместно нажитое имущество супругов.

Если ваш покупатель в долгах, как в шелках, и он продает помещение, то эта сделка по продаже потом может быть оспорена. То есть сделку признают недействительной, что повлечет реституцию – то есть возврат всего в первоначальное состояние. Вы – без квартиры, и вам должны вернуть деньги за объект недвижимости. При этом денег должен человек – банкрот, то есть тот, у которого их точно нет. А даже если и где-то есть, то он вам их не отдаст. Если гражданин в процедуре банкротства, он не имеет возможности распоряжаться своими денежными средствами, теперь за него это делает арбитражный управляющий. Продавец окажется снова с квартирой, но она фактически уже не его, а в конкурсной массе, которую будут реализовывать с торгов.

Та же самая ситуация может возникнуть, если в стадии предбанкротства или банкротства находится супруг собственника (даже если реализовывается не совместно нажитое имущество) или другие ближайшие родственники. Так как в настоящее время в случае банкротства гражданина проверяются не только сделки с его имуществом, но и наличие имущества у ближайших родственников (как правило, у супруга и детей) и произведенными ими сделки.

Согласитесь, так себе ситуация для вас?..

Поэтому очень важно понимать:

1. Кому квартира принадлежит сейчас (не находится ли он в состоянии предбанкротства).

2. Кому квартира принадлежала ранее (не была ли аналогичная ситуация перед банкротством).

3. В браке ли собственник, если собственник по документам один.

4. Если в браке, то есть ли у супругов брачный договор, есть ли нотариальное согласие на отчуждение имущества. Не находится ли второй супруг в стадии предбанкротства или банкротства.

5. Есть ли у собственника дети и не находятся ли они в стадии предбанкротства или банкротства.

6. Есть ли у собственника родители и не находятся ли они в стадии предбанкротства или банкротства.

Чтобы получить информацию о том, находится ли собственник недвижимости в зарегистрированном браке, прямо спрашиваем об этом у него и смотрим паспорт РФ, есть ли в нем отметка о браке.

Если паспорт менялся, то есть вероятность того, что в нем отметки о браке не будет, так как ее проставляют только при предоставлении соответствующих документов.

Если продавец находится в браке, то нужно выяснить, есть ли у супругов брачный договор.

Если брачный договор есть, нужно его изучить.

Если брачного договора нет, то должно быть получено нотариальное согласие от супруга на отчуждение данного имущества, чтобы избежать возможность оспаривания сделки в будущем со стороны второго супруга.

При регистрации сделки в территориальном управлении Росреестра нотариальное согласие супруга на отчуждение совместно нажитого имущества не является обязательным документом при приеме документов и регистрации перехода права собственности. Тем не менее, в заявлении будет указано, что гражданин, отчуждающий имущество, находится в браке, и согласие супруга получено не было. Что в последующем может быть использовано против вас, как нового собственника помещения, при оспаривании сделки купли-продажи.