Текст книги "Сам себе риэлтор. Ваши права и льготы по жилищному вопросу и налогам"

Таблица 4.4.1

ПЕРЕЧЕНЬ САНИТАРНО-ГИГИЕНИЧЕСКИХ УСЛОВИЙ, ДАЮЩИХ ОСНОВАНИЕ ПРИЗНАВАТЬ ПЛОЩАДЬ НЕПРИГОДНОЙ ДЛЯ ПОСТОЯННОГО ПРОЖИВАНИЯ

Таблица 4.4.2

ПЕРЕЧЕНЬ ОБЪЕМНО-ПЛАНИРОВОЧНЫХ ДЕФЕКТОВ, ДАЮЩИХ ОСНОВАНИЕ ПРИЗНАВАТЬ ПЛОЩАДЬ НЕПРИГОДНОЙ ДЛЯ ПОСТОЯННОГО ПРОЖИВАНИЯ

Блиц

Что такое волновое переселение?

Это самая выгодная схема для переселяемых. Под реконструкцию (снос) в таком случае идет целый квартал. Внутри него (иногда на месте первых двух-трех домов) возводится многоэтажная новостройка, в которую и переселяются жители последующих ветхих домов. И так далее.

Где я могу официально узнать о своих правах при переселении? В нашем городе сносят ветхие бараки под коммерческую застройку. Квартира в собственности.

Официально – в юротделе местной администрации или жилотдела (в Москве – жилуправления округа). Там же можно обсудить с юристом этот вопрос и в неофициальной обстановке (подробнее см. главу 1.7 первой части нашей книги).

В свое время перевел квартиру на первом этаже пятиэтажки в нежилой фонд, получил свидетельство о собственности. Все было сделано законно. Сейчас дом приговорили к сносу. Могу ли я рассчитывать на аналогичное нежилое помещение в новостройке, или только на денежную компенсацию?

По умолчанию – на компенсацию, включающую, например, убытки от прекращения арендного бизнеса. Если сумма, предлагаемая администрацией, Вас не устраивает, можно подать в суд и попытаться заменить мировое соглашение на более выгодных условиях, в том числе и с предоставлением другого помещения.

Можно ли сейчас в Москве при сносе пятиэтажек получить две отдельные жилплощади? Квартира трехкомнатная, 56 кв. м, в собственности, проживают пять человек. Две комнаты смежные. Формально две семьи, не являющиеся родственниками.

Сейчас это практически невозможно, даже за взятку.

Сносят ветхий трехэтажный дом, на его месте будут строить новый микрорайон (не город, а коммерческий застройщик). Могу ли я по закону претендовать на квартиру именно в этих новостройках? Есть другое жилье, в старой квартире не прописана.

Нет, не можете. Предоставление квартиры в новостройке – предмет переговоров с застройщиком и администрацией или результат соответствующего мирового соглашения в суде.

Глава 4.5. Коммунальные платежи

Во сколько раз вырастут тарифы на квартплату с проведением жилищно-коммунальной реформы? Будет ли разница в оплате в зависимости от выбора управляющей компании (муниципалы или частники)?

Согласно Федеральному закону № 210-ФЗ[13]13
  Федеральный закон № 210-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об основах регулирования тарифов жилищно-коммунального комплекса» (в ред. от 30.12.2012 г.).


[Закрыть] в стране начата «перестройка» жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) с целью уменьшения государственных дотаций на его развитие и перевода ЖКХ на полную коммерческую самоокупаемость. На практике это означает постепенное повышение квартплаты в 2,5–4,5 раза (в настоящий момент из местных бюджетов дотируется 60–70 % стоимости коммунальных услуг, а оставшуюся часть вносят сами граждане в виде квартплаты). Так что повышение тарифов неминуемо, и практически нет разницы, в какой квартире Вы проживаете – приватизированной или нет (см. главу 2.2).

В столице разработана программа реформы ЖКХ на 2015–2020 гг., и именно к концу десятилетия каждая московская семья будет оплачивать 100 % средств, расходуемых на содержание соответствующего жилья. Однако уже с 01.01.2010 г. полностью или частично лишены дотаций следующие категории граждан:

– имеющие второе, третье или иное жилье в пределах данного населенного пункта;

– лица, легально сдающие жилплощадь по договору краткосрочного имущественного или коммерческого найма (см. главы 3.1 и 3.2);

– граждане, имеющие излишки общей площади (1 человек – более 33 кв. м, 2 человека – более 42 кв. м, 3 и более человек – более 18 кв. м. на человека), при отсутствии права на дополнительную жилплощадь;

– проживающие в домах, где организованы товарищества собственников жилья – ТСЖ (см. главу 4.9).

С другой стороны, указанная Программа предусматривает повышенную ответственность обслуживающих организаций (инженерных служб района, коммерческих фирм) за низкое качество или несвоевременность предоставляемых услуг. Однако на практике установление факта таковых и начисление неустойки сопряжены со значительными трудностями – идти в управляющую компанию и доказывать, «что ты не верблюд», получается себе дороже, чем получить мизерную компенсацию. Программой также предусмотрено предоставление малоимущим гражданам коммунальных субсидий (см. ответ на следующий вопрос), которые частично будут компенсировать возросшие затраты на содержание жилья (но не более 1000 руб. на человека). Ответ на вторую часть Вашего вопроса более подробно изложен в главе 4.9.

Наша семья из трех человек (я – пенсионерка, дочь – безработная и внук 7 лет) попала в тяжелое материальное положение. И тут, как назло, постоянно повышается квартплата. Указанную сумму 3500–3800 руб., с учетом энергии, за 2-комнатную квартиру выплачивать не можем. Слышала, что для малоимущих существуют коммунальные субсидии. Можем ли мы ими пользоваться, ведь квартира приватизирована?

Согласно постановлению Правительства РФ № 761 от 14.12.2005 г. субсидии (компенсации) гражданам на оплату жилья и коммунальных услуг предоставляются вне зависимости от принадлежности жилого фонда (государственный, муниципальный или ведомственный) и формы пользования квартирой (муниципальная, ЖСК или частная). Учитывается только один существенный фактор: низкие доходы населения. Субсидии предоставляются всем гражданам (не существенно, работающим, безработным или пенсионерам), если совокупный доход семьи меньше максимального размера для начисления компенсаций (он определяется в каждом субъекте Федерации местными властями по-разному).

Для получения коммунальной субсидии (не путайте ее с жилищной для очередников, см. главу 4.6) необходимо обратиться в территориальные отделы субсидий при органах местного самоуправления (в Москве – в районный МФЦ или филиалы городского центра жилищных субсидий (подробная информация на сайте subsident.ru)). Однако на практике, чтобы получить эту компенсацию (не более 1000 руб. в месяц на человека), Вам придется документально доказать отсутствие у Вас высоких доходов. Даже когда субсидия будет назначена, обновлять справки о доходах придется раз в полгода.

Также следует иметь в виду, что субсидию назначают только в том случае, если у Вас нет долгов по квартплате, а при просрочке оплаты ЖКХ более двух месяцев ее перечислять перестанут.

На сегодняшний день (начало 2016 г. – прим. авт.) для начисления субсидии необходимо, чтобы совокупный доход Вашей семьи в месяц не превышал: для одного человека – 36 тыс. руб., для двоих – 58 тыс., для троих – 80 тыс. (цифры округленные). В дальнейшем указанные суммы будут повышаться.

Уезжал в длительную командировку почти на 2 года. Получилось так, что за мою московскую квартиру никто не платил. Когда пришел в МФЦ для перерасчета, мне вывели сумму с учетом платежей за газ, мусор, водопровод, канализацию, горячую воду (этими услугами никто не пользовался), а также заявили, что я сдавал все это время квартиру (на самом деле несколько раз приезжали и жили родственники). Всего получилось почти 52 тыс. руб….

Согласно Постановлению Правительства РФ № 1380[14]14
  Постановление Правительства РФ № 1380 от 17.12.2014 г. «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам».


[Закрыть] при отсутствии более 5 дней граждан в квартирах вне зависимости от их статуса (муниципальные, ведомственные, ЖСК, частные) не взимается плата за газ, водопровод, канализацию, вывоз бытовых отходов, горячее водоснабжение, эксплуатацию лифта и домофона. Перерасчет можно провести как до выезда, так и после возвращения. Действие указанного постановления имеет обратную силу: можно сделать перерасчет на три года назад. Естественно, Вы должны предъявить документ, подтверждающий факт отсутствия: командировочное удостоверение, справку из больницы, садово-дачного кооператива, сельской администрации, документ об освобождении из мест лишения свободы, загранпаспорт с отметкой погранконтроля. Домоуправление может проверить (путем опроса соседей, участкового, техника-смотрителя), не пользовался ли кто-либо квартирой в указанный срок. Более сложно оформляется освобождение от указанных платежей «авансом» – необходимо предъявить документ, в котором будут указаны даты отъезда и возвращения, а также подписать обязательство о том, что в оставляемой квартире никто проживать не будет. На практике в этом случае домоуправление опечатывает двери.

После возвращения жителю необходимо в течение 30 дней обратиться в уполномоченную службу муниципалитета (ДЭЗ, РЭУ, ГКУ ИС, МФЦ) с письменным заявлением и предъявить оригиналы документов, подтверждающие отсутствие. Перерасчет в этом случае должен быть произведен в течение недели.

Имею доли в двух квартирах: одну приватизировал вместе с женой и дочерью в 1993 г., другая досталась по наследству после смерти родителей (вместе с братом и сестрой) в 2012 г. Прописан на первой жилплощади. С августа 2013 г. и там и там произвели перерасчет квартплаты, и оказалось, что мне, как владельцу двух площадей, нужно платить больше, чем соседям (почти 3 тыс. руб. в месяц). Подскажите, как быть? Может, подарить долю в наследуемой квартире брату – все равно там не живу…

Действительно, с начала 2009 г. муниципальные власти Москвы и других крупных городов стали активно выявлять граждан, имеющих в собственности две и более жилплощади (или доли в них). Естественно, такие «двойники» сразу лишаются дотаций на квартплату (не путать с субсидиями), в результате чего суммы платежей вырастают в 1,5–2 раза, а с января 2010 г. владельцы двух и более жилплощадей платят по «полной» и там, и там, вне зависимости от прописки (регистрации). Конечно, самый радикальный способ избежать подобных поборов – вообще их игнорировать, т. е. продолжать платить за обе квартиры по старым расценкам, «не замечая» рассылаемые из управляющей компании новые квитанции. Однако в этом случае рано или поздно возникнут проблемы с судебными приставами, регистрацией по месту жительства или пребывания (см. главу 1.12), а также с выездом за рубеж – полностью или частично долг все равно придется заплатить. Поэтому давайте наметим основные пути «минимизации» квартплаты для лиц, имеющих две или более квартиры (комнаты, доли в них).

1. «Расприватизация» одной жилплощади.

Если одна из площадей была передана Вам в собственность по договору передачи (приватизирована), то, учитывая состав семьи и взаимоотношения между родственниками, ее можно расприватизировать (подробнее об этом – см. главу 2.2). Однако у этого способа больше недостатков, чем достоинств, – сэкономив на квартплате, можно вообще оставить своих близких без жилья.

2. Продажа своей доли.

Если на одной из двух площадей Вы не живете (как, например, в рассматриваемом случае), то можно поднять вопрос о продаже своей доли собственникам (в нашем случае брату или сестре). Конечно, этот способ неприемлем, если они люди малоимущие или моральные принципы Вашей семьи не позволяют так поступить. Но с другой стороны, почему Вы, фактически там не проживая и квартирой не пользуясь, должны платить по повышенным тарифам за оба жилья?

3. Мена долей друг на друга.

В отдельных случаях имеет смысл «взаимоуничтожить» доли путем мены: например, семья из двух человек (муж и жена) сначала приватизировали одну квартиру (в общую совместную собственность, см. главу 2.3), а потом купили другую (в общую долевую форму). Чтобы не платить по повышенному тарифу за обе жилплощади, можно оформить договор мены долей таким образом, что муж будет собственником первой квартиры (и там прописанным), а жена – соответственно второй. Естественно, при этом нужно учитывать взаимоотношения в семье.

4. Дарение доли близким родственникам.

Оставаясь прописанным в первой квартире (мы возвращаемся к ситуации, поставленной в вопросе), Вы можете подарить (или фиктивно продать) свою долю в ней жене или дочери – тогда муниципальные власти уже не вправе брать повышенную квартплату за обе площади. Теоретически подобное можно проделать и со второй квартирой – тут уж выбирайте, кто из родных Вам ближе.

5. Перераспределение квартплаты между собственниками.

Если Вы не проживаете на одной из площадей, предложите своим сособственникам (в рассматриваемом случае брату или сестре) самостоятельно оплачивать всю квартплату (или возьмите на себя ее меньшую часть). Такое предложение справедливо, если родственники отказываются купить у Вас долю (об этом см. выше).

6. Коммерческое использование жилплощади.

Чтобы как-то компенсировать высокую квартплату, можно предложить сособственникам (все равно, в первой или второй квартире) одну из площадей сдавать (см. главу 3.1) или совершить арендный обмен (см. главу 3.11). Более радикальный способ – какую-либо из квартир продать (см. главу 3.3), обменять (главы 3.9, 3.10) или разъехаться (глава 3.6).

Блиц

Поставил на водопроводные счетчики магниты. Что будет, если меня с ними поймают?

Чтобы такого не случилось, строго предупредите всех членов семьи, чтобы они не подходили к двери или к трубке домофона при звонках незнакомых лиц.

Могу ли я получать счета за ЖКХ онлайн? Квартира в Москве, ее не сдаю, проживаю за границей.

В некоторых субъектах РФ, в основном в крупных городах, – можете. В Москве, например, нужно зарегистрироваться на портале pgu.mos.ru.

Купила квартиру, пошла переоформлять лицевой счет в УК. Там при сверке выявилась задолженность бывших жильцов. Обязана ли я ее оплачивать?

Нет, не обязаны. Собственник вторичного жилья несет бремя расходов по ЖКХ с момента перехода права собственности (согласно записи в СГРП и реестре ЕГРП; см. главу 1.12).

Не плачу квартплату более трех лет, долг 120 тыс. рублей. Могут ли меня выселить? Квартира в собственности.

Теоретически – да, на практике для частных квартир – вряд ли. Более подробно об этом у нас шла речь в главе 4.3.

На уплату ЖКХ нет денег, образовался долг. С судом и приставами связываться не хочу, но оплатить могу примерно 20–25 % от суммы. Могу ли я договориться с УК о рассрочке или отсрочке?

Да, можете, и управляющие компании обычно идут на это (при условии подтверждения гражданином «серьезности намерений», то есть оплаты 15–20 % долга).

Какие существуют способы уменьшения расходов на ЖКХ (законные или не очень)?

К числу первых относятся: энергосберегающие лампы, установка трехтарифных счетчиков, сантехприборов нового поколения с функцией регулирования расхода воды. Вторая группа – магниты на счетчики, подача их заниженных показаний, предоставление фиктивных справок о доходах для получения субсидий, подсоединение к электросети общего пользования. Однако эти методы неизбежно вызовут конфликт с работниками управляющих компаний.

Действительно ли с января 2016 г. в квартирах, где нет водосчетчиков, будут устанавливать повышенные нормативы расхода?

Да, действительно, в соответствии с законом 261-ФЗ[15]15
  Федеральный закон № 261-ФЗ от 23.11.2009 г. «Об энергоснабжении и энергетической эффективности» (в ред. от 13.07.2015 г.).


[Закрыть] с января 2016 г. нормативы увеличены в три раза, а с июля – в пять.

Предусмотрены ли льготы по оплате ЖКХ для безработных, состоящих на учете в службе занятости?

Нет, не предусмотрены.

Подвал и чердак нашего дома постоянно открыты, замки взламываются, там живут бомжи. Кто должен за этим следить?

Согласно Постановлению Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003 г. ключи от закрытых подвалов, технодполий, чердаков, выходов на крыши должны храниться в ближайших диспетчерских домоуправления (УК, ДЭЗ, РЭУ, ГКУ ИС и т. д.).

Глава 4.6. Жилищные субсидии

Наша семья (двое взрослых, двое детей) является очередником 1998 г. на получение 3-комнатной квартиры в Москве. Недавно знающие люди посоветовали записаться еще в одну очередь – на жилищную субсидию. Что это нам даст?

«Знающие люди» посоветовали правильно – обязательно, не откладывая дело в долгий ящик, посетите жилотдел своего муниципального района (куда Вы ходите на перерегистрацию основной очереди) и напишите заявление на получение безвозмездной жилищной субсидии.

Как известно, в 2005–2006 гг., после принятния нового ЖК РФ, очередь на получение бесплатной жилплощади в Москве, впрочем, как и в других крупных городах России, практически остановилась (все построенное жилье стало продаваться на коммерческой или льготной основе, но за деньги). С другой стороны, среди очередников появились люди, имеющие «за душой» сумму до 1 млн руб. включительно. Поэтому Правительство Москвы, а также власти Петербурга, Нижнего Новгорода, Новосибирска, Ростова и ряда других городов предложили очередникам частично оплатить стоимость нового жилья, которое в этом случае будет предоставляться быстро (в течение года-двух, а после проплаты – немедленно).

В Москве на сегодняшний день действует Закон № 29-3Г[16]16
  Закон г. Москвы № 29-3Г от 14.06.2006 г. «Об обеспечении прав жителей Москвы на жилые помещения» (в ред. от 02.07.2014 г.).


[Закрыть], в соответствии с которым право на получение субсидий имеют граждане, принятые в очередь на улучшение жилищных условий (см. главу 4.1). Сумма, которую выделяют власти, зависит от двух параметров: времени ожидания в очереди и категории очередника (см. таблицу 4.6). Минимальный размер субсидии составляет 5 % от нормативной стоимости квадратного метра общей площади (с 1 января 2016 г. – 90 400 руб.), максимальный же – 70 %. По вопросам получения и реализации субсидий можно проконсультироваться в НП «Агентство по реализации жилищных займов и субсидий» (argzs.ru).

Таблица 4.6

РАЗМЕР ЖИЛИЩНЫХ СУБСИДИЙ В ПРОЦЕНТАХ ОТ НОРМАТИВНОЙ СТОИМОСТИ ЖИЛЬЯ

Однако, для того чтобы воспользоваться своим правом на жилищную субсидию, очереднику придется подождать в среднем 2–3 года (данные по Москве). Это связано с тем, что в последние годы возникло много желающих эту субсидию получить. Кроме того, ряд риэлторских фирм и частных маклеров предлагают очередникам «продать» свое право взамен предоставления более скромной квартиры.

Полгода назад наша семья записалась на получение жилищной субсидии (3 человека, являемся очередниками Юго-Западного округа Москвы, проживаем в коммуналке). Очередь подошла, и нам выделяют 2-комнатную квартиру 58/35/10 кв. м («распашонку») в поселке Бутово. Однако необходимо доплатить 1,2 млн. руб. Таких денег нет. Если за нас кто-то заплатит, согласны полученное жилье продать и переехать в Подмосковье, вполне устроит Подольск или даже Климовск (с доплатой). Куда лучше обратиться?

Смело обращайтесь в любую риэлторскую фирму (как подобрать более честную и надежную – см. главу 1.3 первой книги нашей серии). Правда, нельзя сказать однозначно, будет ли агентство сотрудничать с Вами – на практике было много случаев, когда третье лицо (юридическое или физическое) проплачивало за очередников их долю (в нашем случае 1,2 млн. руб.), а последние потом, фигурально выражаясь, говорили: «Спасибо, дорогие товарищи, что Вы нам помогли, не беспокойтесь, денег заработаем – долг вернем».

Обычно процедура взаимодействия с риэлторским агентством или частным инвестором строится так: фирма подбирает очереднику квартиру более скромную, чем он получает по субсидии (кстати, согласно правилам их предоставления установлены более высокие нормативы по площадям: на одиноко проживающего гражданина – 36 кв. м (вместо 33), для двух – 50 (вместо 42), для троих – 70 (вместо 54), для четверых – 85 (72), для пятерых и более – по 18 кв. м (аналогично нормам предоставления). После этого необходимые деньги (в рассматриваемом случае – 1,2 млн. руб.) даются очереднику под договор займа с небольшими процентами (оформляется это как при кредитовании под залог недвижимости: будущий хозяин квартиры – Иванов, а деньги взаймы дает Петров; см. главу 3.21). После этого выделяется собственно субсидия, предоставляется квартира, но очередник сразу приватизировать и продать ее не имеет права, в Москве это можно сделать только через пять лет. Однако в совершении «натурального обмена» (см. главу 3.9) никто препятствовать не может. Эта сделка совершается, бывший очередник едет в более скромную квартиру, а новый хозяин вселяется в новостройку, ранее полученную по субсидии. Сумма, уплаченная последним (или риэлторским агентством), считается как доплата (она составляет, как показывает практика, 50–70 % от разницы стоимостей обеих квартир, что, безусловно, выгодно фирме или «частному инвестору»).

Конечно, подобную сделку можно в дальнейшем признать недействительной на основании ст. 168 или 169 ГК РФ (см. главу 2.16), однако при правильно оформленном договоре займа с особыми условиями бывший очередник будет обязан вернуть деньги назад.

Указанная схема взаимодействия «очередник-агентство» более выгодна для реализации в районах приличных новостроек (для Москвы это «новые районы»: Щербинка, Комунарка, Московский). Поэтому в соответствующих округах практически все очередники уже «охвачены» риэлторскими компаниями, предлагающими людям подобные взаимовыгодные схемы.

Являемся очередниками на получение жилья с 1988 г., сейчас получает квартиры 1982 год (г. Волжский Волгоградской обл.). Встали в очередь на безвозмездную жилищную субсидию. При очередной перерегистрации в жилотделе нам предложили следующую схему: горадминистрация «безвозмездно» оплачивает первоначальный взнос по ипотечному кредиту (30 %), мы вселяемся в квартиру (3-комнатную, так как нас 4 человека), а всю остальную сумму, причем с процентами, оплачиваем в течение следующих 10 лет самостоятельно. С такими условиями не согласились, однако в выдаче субсидии на других, более выгодных условиях было отказано, так как, по мнению жилотдела, мы не относимся к малообеспеченным семьям (в справках показали доход по 3000 руб. на человека). Может, зря так сделали и стоило бы соглашаться, ведь квартира предоставляется в течение 3–5 месяцев, а так опять ждать неизвестно сколько?

В бюджетных (дотационных) регионах на выплату жилищных субсидий всегда не хватает средств, а квартирные очереди растягиваются на десятки лет (рекорд по России был установлен в Ульяновской области – с 1976 г.). Поэтому администрации ищут разные схемы взаимодействия с очередниками: для льготных категорий граждан предусмотрено «натуральное» предоставление бесплатного жилья; семьи малоимущие, однако имеющие какие-то накопления, могут получить жилищную субсидию по «московскому» варианту (подробнее – см. предыдущие вопросы); тем, кто, по мнению властей, может оплатить первоначальный взнос ипотечного кредита или вступить в жилкооператив, администрация субсидирует сумму именно такого взноса. Кроме того, используется схема беспроцентного кредита (см. главу 3.19 третьей части нашей книги) – семья, получившая жилье, обязуется возвращать только основную сумму, а проценты же берется оплачивать администрация.

Возвращаемся к началу вопроса: по мнению автора, Вы все-таки зря отказались от предложенной жилотделом схемы, ведь если Ваш доход относится по местным меркам к «среднему», то бесплатное (или на «совсем льготных» условиях) жилье предлагаться уже не будет, а попытка в дальнейшем занизить уровень зарплаты станет более тщательно проверяться. Ведь в большинстве регионов, особенно в малых и средних городах, предоставление жилищных субсидий осуществляется адресно не только с учетом срока ожидания в очереди, но и доходов семьи.

Блиц

Почему сейчас жилищную субсидию так трудно получить?

Причина банальна: в кризис на них не хватает средств.

Ранее (в 1992–2000 годах) имел жилье в собственности (в другом регионе). Безвозмездно подарил свою долю сыну. Со второй семьей стал на очередь, подаем заявление на субсидию. Не будет ли это основанием для отказа?

Нет, в вашем случае не будет. Статьей 53 ЖК РФ предельным сроком намеренного ухудшения жилищных условий признаны пять лет.

Продаю квартиру в Москве. Продавец частично рассчитывается средствами с субсидии. В течение какого срока они будут перечислены на мой счет?

В среднем через две-три недели после госрегистрации перехода права. В договоре купли-продажи обычно указывается один месяц.

Можно ли жилищную субсидию обналичить?

Конечно можно. Таких предложений достаточно. Но сначала надо ее получить. К тому же вы заплатите грабительский процент посредникам и навсегда лишитесь права на улучшение жилищных условий при поддержке государства.

Почему нормативная стоимость метра при расчете субсидии такая низкая? Она далеко не покрывает всех расходов на покупку жилья…

Указанная стоимость устанавливается субъектами РФ и как раз призвана стимулировать вложение личных средств очередников, так что ничего странного в этом нет.