Текст книги "Сам себе риэлтор. Как приобрести новостройку"

Глава 5.2. Ценовой диапазон новостроек

На какие группы (классы) делится жилье в новых домах?

Вновь вводимые в эксплуатацию многоквартирные дома, а также загородные поселки можно условно разделить по ценовому диапазону на четыре основные группы, каждая из которых ориентирована на своего покупателя – жилье эконом-, комфорт-, бизнес– и премиум-класса, включая клубный эксклюзив. Давайте остановимся на них подробнее.

1. Эконом-класс.

По фактуре дома эконом-класса представляют собой панельные здания улучшенных серий (на вторичке также используется термин «комфорт»), о которых речь шла в предыдущем подразделе. Площади квартир типовой планировки относительно невелики, но все-таки больше, чем в домах советского периода. Архитектурные решения зданий и кварталов не блещут разнообразием, инфраструктура территории ограничивается детскими площадками во дворах и магазинами шаговой доступности на первых этажах, строят такое жилье обычно в непрестижных районах массовой застройки столичных городов (для Москвы это Люберецкие поля, Московский, Щербинка, Зеленоград), а также в ближайших пригородах, включая Новую Москву. Основными покупателями недорогих квартир являются либо молодые семьи, либо приезжие из других регионов, либо люди, которым надо срочно разъехаться; кроме того, в домах эконом-класса часть квартир выделяется под муниципальное жилье (для очередников и переселенцев из ветхого фонда), так что возможно нежелательное соседство, включая и откровенных маргиналов. Что же – чудес на свете не бывает, либо дорого, но мило, либо дешево, но гнило, хотя экономичное жилье – совсем не означает плохое, просто это самый нижний ценовой диапазон из всех предложений первичного рынка.

2. Комфорт-класс.

Среди практикующих риэлторов бытует мнение, что «комфорт» – это рекламный трюк маркетологов новостроек, и от жилья эконом-класса они практически не отличаются. Однако в последние годы даже в панельном домостроении на рынок вышло несколько принципиально новых серий (ЛСР, Европа, Доммос), которые уже обеспечивают совершенно другой уровень жизни, в первую очередь за счет более продуманных планировок, интересного решения фасадов, наличия эркеров и больших летних помещений, переменной этажности секции и т. д.

Также из-за трудности реализации квартир в домах бизнес-класса (о нем немного ниже) в «верхний комфорт» перешли самые дешевые разновидности монолитных зданий (например, с наружной обкладкой пеноблоками и вентфасадом, а зачастую и штукатуркой), которые строятся не в очень престижных районах крупных городов и ближайших пригородах. Естественно, у «комфортных» комплексов предусмотрен более высокий уровень инфраструктуры: подземные паркинги, огороженная территория, озеленение, малые архитектурные формы, детские площадки и другое.

3. Бизнес-класс.

Название этого сегмента рынка новостроек говорит само за себя – такое жилье покупают представители верхнего среднего класса, имеющие ежемесячные доходы минимум 150–200 тыс. руб. на члена семьи. Типичное здание такого уровня – высотный кирпично-монолитный каркасный дом (одиночный или входящий в жилой комплекс) с повышенным уровнем комфорта (подъезды, лифты, холлы, подземный гараж), развитой придомовой инфраструктурой (ограждение, шлагбаумы, озеленение, детские площадки), а также более совершенными системами безопасности (видеонаблюдение, охрана в подъездах, правда, обычно без ограничения доступа на территорию). К тому же в этих домах уже нет бесплатного муниципального жилья, однако пока кое-где еще присутствует «доля города» – площади, выделяемые не совсем рядовым гражданам. Социальный статус и материальный достаток жильцов уже примерно однороден, и проблем с дальнейшим благоустройством и соседством обычно не возникает.

Дома бизнес-класса строят, как правило, на площадках точечной застройки (о ней подробнее речь шла выше) в любых районах крупных городов, кроме самых непрестижных, а также в удобных и дорогих местах ближайшего пригорода, включая и «зеленую зону». Главными критериями удачного местоположения являются: транспортная доступность, благоприятная экология, престижность и «история» района, хорошая окружающая инфраструктура. Конечно, квартиры в бизнес-домах существенно дороже, чем в их комфорт-собратьях, в первую очередь за счет больших площадей, а не стоимости квадратного метра, однако за излишества приходится, естественно, платить.

4. Премиум-класс.

За такое жилье иногда выдаются здания «верхнего» бизнес-класса, однако существуют три четких критерия, которые отличают Венеру Милосскую от Девушки с Веслом: во-первых, придомовая территория элитных комплексов закрыта – чужие здесь и не ездят, и не ходят; во-вторых, в нежилых этажах такого дома нет общедоступных магазинов или офисов – инфраструктура (рестораны, фитнес-центры, спортплощадки, клубы) обслуживает только жильцов и их гостей; в-третьих, в элитных комплексах нет «доли города» – все квартиры выкупаются за рыночную цену, и социальный состав публики (богатых людей с уровнем ежемесячных доходов минимум 250–300 тыс. руб. на члена семьи) однороден. Естественно, что к самому зданию предъявляются повышенные требования: индивидуальный проект дома; подземная парковка с отдельным въездом и двойным количеством машиномест; качественные коммуникации и отделка; централизованное остекление и кондиционирование и еще ряд факторов (подробнее об этом, а также об оценке подобных домов можно прочитать в других наших книгах из серии «Сделки с недвижимостью»[1]1
  В.Г. Шабалин, А.А. Хромов. Сделки с недвижимостью. Учебник риэлтора. Изд. 6-е, перераб. и доп. М.: Филинъ, Омега-Л. 2016, 608 с.


[Закрыть]).

Застройка премиум-класса расположена в наиболее престижных или экологически чистых районах крупных городов (для Москвы это центр, запад, юго-запад, северо-запад). К этой же категории можно отнести и коттеджные поселки, тяготеющие в столичном регионе к тем же направлениям (поселки таунхаусов или смешанные обычно входят в категорию «бизнес»).

Вполне естественно, что цены на жилье премиум-класса значительно выше «бизнесовых», но это уже новый уровень (если хотите – стиль) жизни.

* * *

За последние десять лет существования российского рынка дорогих новостроек покупательские предпочтения значительно изменились, и требования к качеству элитной жилплощади неизменно растут. Но даже самый взыскательный, капризный и требовательный приобретатель сегодня найдет то жилье, которое ему нужно, – вниманию таких «страшно далеких от народа» господ предлагаются небольшие «клубные» дома в самых престижных районах, именуемых среди риэлторов «золотая миля», – для Москвы это улицы Арбат, Пречистенка, Остоженка, а также Патриаршие пруды.

И все-таки принадлежность квартиры к классу «эксклюзив» определяет не столько место и качество, сколько определенный стиль жизни. В клубных домах небольшое число квартир (максимум 20–25), существуют ограничения по составу публики (примитивному герою анекдотов про «нового русского» или бизнесмену с сомнительным источником доходов здесь жилье не продадут, даже если есть деньги), а также используются многоступенчатые системы безопасности и автономное инженерное жизнеобеспечение с элементами «умного дома». Обычно заказчик приобретает квартиру не «свободной планировки», а оплачивает дизайн-проект и отделочные работы «под ключ» (мешающий ремонт после заселения хотя бы одного жильца не допускается). Конечно, «клубный эксклюзив» стоит огромных денег – в Москве встречаются предложения по 2 млн. руб./м², хотя платежеспособный спрос ниже, на уровне 1,5–1,6 млн руб./м².

Как можно классифицировать дома в коттеджных поселках по их стоимости? Ведь самый дешевый таунхаус и самый дорогой коттедж могут отличаться по цене в 100 раз…

Как уже говорилось выше, вводимые в эксплуатацию ОКП в самом общем случае можно разделить на привычные для всего рынка новостроек три ценовые группы: эконом-, бизнес-, и премиум-классы. Однако реалии рынка таковы, что самый дешевый объект категории «эконом» (двухуровневый таунхаус площадью 120 кв.м. на участке 3 сотки в среднем Подмосковье) отличается от самого дорогого «премиум» более чем в 100 раз (не считая загородных резиденций). Поэтому аналитиками рынка загородной недвижимости была разработана более подробная классификация, включающая в себя уже семь ценовых диапазонов (цены указаны для Московского региона).

1. Эконом-класс (5—10 млн. руб.).

К этой категории относятся самые экономичные (обычно двухуровневые) таунхаусы в ОКП, находящиеся во второй стоимостной зоне (среднее Подмосковье, подробнее об этом см. раздел 1.1 первой части серии книг «Сам себе риэлтор»), а также брусовые отдельно стоящие дома (коттеджами их называть некорректно даже в рекламных целях) в третьей или четвертой стоимостных зонах, однако расположенных в красивых и живописных местах, возможно, недалеко от воды (для Московского региона это Ока и Большая Волга). Эконом – поселки строят обычно по недорогим направлениям Подмосковья – Восток, Юго-Восток, Юг, самыми оптимальными из которых являются Симферопольское и Новокаширское шоссе.

2. Класс «эконом-плюс» (10–20 млн. руб.).

В этом ценовом диапазоне экономичный (а может быть, просто нежелающий переплачивать) покупатель может «разгуляться» куда шире. Хороший трехуровневый таунхаус площадью 200–250 кв.м. можно приобрести не только в первой стоимостной зоне (ближнее Подмосковье), но даже и в городской черте (районы Южное Бутово, Куркино). Отдельно стоящий дом, даже уровня коттеджа, реально купить во второй зоне по любому направлению, за исключением Новорижского, Минского, Киевского и Калужского, а «дальняя дача» будет доступна в любом месте Подмосковья, включая даже престижное Завидово.

3. Бизнес-класс (20–40 млн. руб.).

Как уже говорилось выше, в этом ценовом диапазоне находятся самые оптимальные по критерию «цена-качество» объекты, имеющие к тому же хорошую инвестиционную привлекательность. «Бизнесовый» покупатель может придирчиво выбирать из большого количества «чистых» ОКП по всем направлениям из Москвы, за исключением первой стоимстной зоны самых престижных: Новорижского, Минского, Киевского, Калужского (о Рублево-Успенском пока речь не идет, с такими деньгами там делать нечего).

4. Класс «бизнес-плюс» (40–60 млн. руб.).

В верхнем сегменте «бизнесовых» предложений выбор еще больше, и из всего многообразия направлений недоступными являются только Новорижское (1 стоимостная зона) и Рублево-Успенское. Однако здесь потенциального покупателя уже подстерегает опасность переплатить лишнего – часто дом этой ценовой категории не стоит тех денег, которые запрашивают за него девелоперы! Особенно это относится к «безликим» ОКП, у которых отсутствует продуманная и взвешенная архитектурная концепция и нет своей «изюминки», а таких поселков, к сожалению, в сегменте бизнес-класса большинство.

5. Премиум-класс (60—100 млн. руб.).

Как уже говорилось в первой главе нашей книги (на примере многоквартирных жилых комплексов), есть несколько критериев, которые позволяют отличить Венеру Милосскую от Девушки с Веслом, (в нашем случае «элитные» и «бизнесовые» ОКП). Самыми значительными из них являются:

 отличная транспортная доступность. Наряду с престижностью направления и американским принципом «одного поворота» большую роль играет пропускная способность трассы. Знаменитая Рублевка в этом отношении сильно проигрывает Новорижскому (особенно после открытия развязки на МКАД) и Киевскому шоссе – только по ним до центра Москвы реально можно доехать за час.

• наличие всех центральных коммуникаций и линий связи, ведь в загородном доме премиум-класса человек должен жить на том же уровне, что и в аналогичной по качеству городской квартире. В «бизнесовых» поселках покупатель еще, например, готов мириться с отсутствием централизованного подогрева воды (бойлерной), в дорогих же ОКП никаких «компромиссных решений» быть не может.

• хорошие экологические условия: на территории или вблизи элитного поселка должны быть лес и водоем, вид из окна не должен упираться в многоэтажную застройку или другие коттеджные поселки. Естественно, в радиусе 3–5 км не должно быть никаких микроэкологических загрязнителей типа животноводческих ферм, мусороперерабатывающих заводов, цехов по производству стройматериалов и т. д., а также источников электромагнитных излучений (мощные ЛЭП, ретрансляторы, передатчики сотовой связи и т. д.).

• оригинальное архитектурное исполнение как и домов (совсем не обязательно больших, как в 90-е годы), так и общественных территорий, наличие элементов ландшафтного дизайна, соответствующего характеру местности, где расположен поселок.

• богатая социальная инфраструктура, подразумевающая такие элементы, как хорошая дорога вплоть до каждого дома; профессиональная охрана с КПП (на территории элитного поселка чужие ни только не ездят, но и не ходят); наличие всех благ городской цивилизации, присущих элитному многоквартирному жилому комплексу (подробнее об этом шла речь в главе 5.1 нашей книги).

• наличие профессиональной службы эксплуатации. Элитный ОКП представляет собой высокотехнологичное предприятие со сложной системой инженерных и телекоммуникаций, поэтому горе-специалистов, которые привыкли решать технические вопросы при помощи «кувалды и чьей-то матери», в штате обслуживающего персонала в принципе быть не должно. То же самое, естественно, относится и к квалификации охраны.

• высокое качество строительства домов из долговечных и экологически чистых материалов. Поселки, в которых девелоперы используют рабсилу явно «рабского» происхождения, никак не могут впоследствии называться элитными. То же самое можно сказать и об архитектурном и строительном надзоре.

6. Класс «люкс» (100–200 млн. руб.).

В предыдущем разделе мы коротко рассмотрели критерии жилья в элитных поселках, стоимость которого составляет 80—150 млн. руб. Для еще более обеспеченных граждан на рынке присутствуют предложения следующей ценовой категории: «премиум-плюс», или «люкс». И все-таки принадлежность загородного дома к этому классу определяет не столько место и качество, сколько определенный стиль жизни в духе романов окологламурных авторов, хотя такие объекты – еще не предел.

7. Класс «эксклюзив» (от 200 млн. руб.).

Предложения самого высокого диапазона встречаются в сверхпрестижных местах Рублевского направления (Архангельское, Барвиха, Раздоры), обычно вблизи мест отдыха высших государственных сановников, а также в небольших закрытых поселках внутри Москвы (Серебряный бор, Сосновка, Черепково и ряд других). Сюда же попадают и большие (3–7 га) загородные резиденции по Рублево-Успенскому, Новорижскому, Минскому, Киевскому и Ленинградскому направлениям – в «стандартных» ОКП таких цен еще пока нет.

Блиц

Почему апартаменты продается обычно дешевле аналогичных по качеству квартир?

Причин несколько: высокие налоги и коммунальные платежи, невозможность оформить прописку; труднее получить ипотеку; отсутствие социальной инфраструктуры; очень высокая плотность застройки. Про апартаменты и лофты у нас пойдет в главе 5.17 нашей книги.

В рекламе можно увидеть такое: в одном городе, на одной улице продаются квартиры в похожих по параметрам домах. Но цена отличается в два раза (например, 3 и 1,5 миллиона рублей). Как такое может происходить?

Во втором случае (1,5 миллиона рублей) на продажу выставлены так называемые «недоквартиры», которые находятся в незаконно возведенных, чаще всего малоэтажных домах. Подробнее об этом пойдет речь в главе 5.8 нашей книги.

Скажите, на сколько обычно повышается цена при строительстве дома от котлована до приемки?

Если не учитывать иные экономические факторы (общий рост инфляции, изменение курса валют и т. д.), то в среднем на 20–30 %. Более подробно об этом пойдет речь в главе 5.15 нашей книги.

В каких пределах на сегодняшний день (конец 2016 года. – примеч. ред.) существует возможность торга при покупке новостройки? Располагаю свободными деньгами, могу рассчитаться наличными.

По отдельным объектам – до 12 %, а обычно – 5–7 %. Кроме того, застройщик может предложить и «натуральные скидки»: например, отделку квартиры, стройматериалы на ремонт, освобождение на какое-то время от коммунальных платежей после приемки дома. А вот рассчитываться наличными не рекомендуем – это опасно.

Глава 5.3. У кого будем покупать?

Кто является сторонами (участниками) инвестиционного процесса при строительстве многоквартирного жилого дома? У кого из них в дальнейшем возникают права на квартиры и нежилые помещения?

Правоотношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений (в это понятие входит не только возведение многоквартирных домов, но и отдельно стоящих зданий нежилого назначения), регулируются федеральными законами № 39-ФЗ (об инвестициях) и № 214-ФЗ (о долевом строительстве). В соответствии с ними участниками инвестиционной деятельности являются застройщики, инвесторы, заказчики и подрядчики. Давайте разберем функции каждого из них более подробно (см. также табл. 5.3).

Застройщиком считается юридическое или физическое лицо, получившее права на земельный участок (в собственность или аренду) и собравшее исходно-разрешительную документацию (ИРД) на строительство. В соответствии с вышеупомянутым законом об инвестиционной деятельности застройщик имеет право привлекать капитальные вложения иных лиц (инвесторов), а также объединять с ними усилия для строительства (создания) на земельном участке соответствующего объекта недвижимости. Естественно, что право на возведенное здание будет принадлежать не только застройщику, но и инвесторам (на практике их обычно называют инвесторами первого порядка) согласно их взаимной договоренности.

Инвестором называется юридическое или физическое лицо, осуществляющее капитальные вложения с использованием собственных или привлеченных средств и осуществляющее практическую деятельность в целях получения прибыли или достижения общеполезной цели (постройки объекта). На практике различаются: генеральный инвестор – лицо, осуществляющее полное финансирование строительства объекта; соинвестор (инвестор первого порядка), который принимает на себя часть (определенный процент средств) инвестирования по договору с застройщиком или генинвестором; субинвестор (инвестор второго порядка), которому права и обязанности по инвестированию переуступаются категориями инвесторов, указанных выше. Именно в качестве субинвесторов обычно выступают граждане, которым передаются права на конкретные квартиры или нежилые помещения после оплаты ими соответствующих инвестиционных взносов.

Заказчик – уполномоченное застройщиком и/или инвестором юридическое или физическое лицо, которое осуществляет практическую реализацию инвестиционного проекта. При этом заказчик наделяется правами пользования и распоряжения капитальными вложениями в пределах полномочий, установленных договором с застройщиком и/или инвестором. Однако заказчик не приобретает права собственности на результат инвестиционной деятельности, за исключением случаев, когда он одновременно выполняет функции заказчика-застройщика или инвестора-заказчика.

Таблица 5.3

УЧАСТНИКИ ИНВЕСТПРОЦЕССА НОВОСТРОЕК

Подрядчик в самом общем случае – юридическое или физическое лицо, обязующееся своими силами выполнить для заказчика определенную работу к оговоренному сроку за согласованную оплату в соответствии с договором подряда (в нашем случае – строительного). На практике различаются: генподрядчик – строительная организация, которая на основании договора с заказчиком несет ответственность за своевременное и качественное выполнение всех строительно-монтажных работ, а также субподрядчик – юридическое или физическое лицо, чаще специализированная фирма, привлекаемая генподрядчиком для выполнения части работ по отдельному договору. В самом общем случае у подрядчика, так же как и у заказчика, не возникают права собственности на результат инвестиционной деятельности, однако по отдельному договору, обычно уступки прав требования указанные выше участники (заказчики и подрядчики), могут приобрести площади в возводимом доме (объекте) по взаимозачету (бартеру), и потом самостоятельно их реализовывать.

Хочу приобрести квартиру путем долевого участия в ее строительстве.

Как узнать, что за организации по этой схеме что-нибудь построили?

У кого из них и где можно приобрести жилье подешевле?

В настоящий момент продажей квартир в новостройках занимается большое количество хозяйствующих субъектов (физических и юридических лиц). Давайте рассмотрим их основные типы (на примере г. Москвы) и приблизительный уровень цен (за 100 % принята стоимость 1 кв. м жилья без внутренней отделки, уже находящегося в собственности граждан, на территории того же муниципального района).

1. Застройщики (76–80 %).

Указанное понятие разъяснено и конкретизировано в Законе № 214-Ф3[2]2
  Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости. (в ред. от 03.07.2016 г.).


[Закрыть], который вступил в действие с 01.04.2005 г. Из содержания этого нормативного акта, вроде бы следует, что застройщик несет всю полноту ответственности за результаты строительства, а в случае его срыва обязан вернуть дольщику деньги с процентами (подробнее об этом речь пойдет в главе 5.8). Кроме того, с застройщиком якобы выгоднее иметь дело с точки зрения простоты оформления взаимоотношений: выбрать квартиру, подписать договор, внести сразу или по частям оплату, подписать акт передачи жилья и в дальнейшем оформить собственность.

Внимание! Еще бытует подогреваемое соответствующей рекламой мнение, что «квартиры дешевле у тех, кто их строит». Но это не совсем и не всегда так.

Как показала практика, обращение напрямую к застройщикам оправдывает себя только при покупке жилья эконом-класса в районах массовой застройки (в этом случае крупные строительные компании через свои аффилированные (зависимые) структуры действительно могут предложить дольщику (покупателю) приемлемые по разнообразию, качеству и цене варианты, а также определенные гарантии их получения, хотя тоже с использованием серых схем, позволяющих уклоняться от положений Закона № 214-Ф3. В остальных сегментах рынка, за исключением, может быть, покупки очень дорогих квартир в клубных домах, прямое обращение к застройщикам (особенно небольшим, у которых в разработке 1–5 проектов, да и то на начальных стадиях) особых преимуществ не дает.

2. Соинвесторы и субинвесторы (78–83 %).

В эту категорию входят организации, которые приобрели (фактически купили) часть площадей в доме (еще не введенном в эксплуатацию) у компании-застройщика по договору уступки прав требования. Естественно, компания-соинвестор после выполнения своих обязательств перед заказчиком-застройщиком приобретает права на реализацию принадлежащих ей квартир (домов), что и делает самостоятельно или при помощи посредников. Кроме того, на практике часто встречаются так называемые «субинвесторы второго порядка» – организации, которые приобрели права требования по цепочке переуступок, подлинных (за деньги) или мнимых (с целью уклонения от налогообложения или даже совершения мошенничества, подробнее об этом речь шла в главе 1.15 первой книги серии «Сам себе риэлтор»).

3. Организации-взаимозачетники (75–85 %).

Это предприятия, с которыми застройщики рассчитываются построенными квартирами по бартеру (взаимозачету). Среди них есть и гиганты типа «Мосгаз», «Мосводоканалстрой», «МОЭК», и строительные организации (например, ДСК), и мелкие коммерческие фирмы, вплоть до ИП, которые выполняли работы по благоустройству города (например, ремонтировали дороги или сажали деревья). Оформленные в собственность квартиры взаи-мозачетники стараются побыстрее реализовать, потому что остро нуждаются в оборотных средствах. На этом сегменте первичного рынка самые низкие цены, но гарантий практически никаких.

4. Агенты (80–90 %).

К этой категории относятся любые коммерческие фирмы (в основном, конечно, риэлторские), которые заключили с застройщиками, соинвесторами или взаимозачетниками агентские договоры на простую или ответственную реализацию принадлежащих им объектов и фактически проводят розничную продажу квартир и домов, получая свои комиссионные в пределах 1,5–3 %, хотя гарантии своим покупателям дают лишь на словах.

Обращение к посредникам имеет ряд существенных плюсов: во-первых, агенты помогут вам значительно сэкономить время на поиски варианта; во-вторых, у крупных риэлторских фирм большой выбор предложений; в-третьих, агентства обычно сообщают покупателю более правдивую информацию о качестве объекта, хотя, конечно, могут вас и откровенно ввести в заблуждение.

Хочу поменять свою 2-комнатную квартиру в типовой девятиэтажке на 3-комнатную. По деньгам проходит вариант, если «трешка» будет в доме-новостройке. У каких организаций ее можно купить дешевле? С недостроем связываться не хочу.

В настоящий момент в крупных городах России фактически сформировались два рынка жилья: вторичный, на который выставляется недвижимость, уже имеющая хозяев, и первичный, где работают организации, строящие квартиры и их продающие. Естественно, жилье в новостройках имеет ряд существенных недостатков – квартиры продаются обычно без внутренней отделки (см. главу 3.12), в необжитых и удаленных районах, без оформленного права собственности. Однако главное достоинство первичного жилья – относительно низкая цена, составляющая 70–80 % от стоимости аналогичного на вторичном рынке.

На практике необходимо четко отличать участие в долевом строительстве или в деятельности жилтоварищества от покупки квартиры в уже построенном доме – ведь только в этом случае Вы приобретаете реальный товар за реальные деньги, хотя на 15–20 % дороже.

Готовую жилплощадь (а в Москве подобным образом приобретается около 30 % новостроек) можно найти в двух типах организаций: у официальных уполномоченных администрации, а также непосредственно у застройщиков (или, например, соинвесторов). Основным признаком готовности является Акт ввода дома в эксплуатацию (ранее назывался – Акт госкомиссии), на основании которого уже проводятся обмеры построенных квартир и их передача покупателям.

При посещении офиса фирмы-застройщика в рассматриваемом случае вам обязательно должны показать такой Акт, причем отговорки «Акт находится на утверждении в администрации» или «Дом сдан, однако комиссия пока не приняла сантехнику и лифты» – либо Акт есть, либо его нет, и тогда вы покупаете не готовую квартиру, а участвуете в схеме долевого строительства, правда, на последнем его этапе, и цена за квадратный метр должна быть более скромной.

Еще одна проблема, которая может возникнуть при покупке готового жилья, – подбор выгодных вариантов по секциям и этажам: часто, обзванивая объявления риэлторских фирм и застройщиков, вы столкнетесь с тем, что в сданных домах либо квартир нет вообще, либо остались неудобные этажи и планировки и при этом по телефону менеджер фирмы рекомендует приобрести «хорошую квартиру» по схеме долевого строительства. Определенные основания для этого есть: конечно, выгодные варианты раскупаются еще на этапе фундамента, но в рассматриваемом случае следует руководствоваться принципом «кто ищет, тот всегда найдет» – в любом принятом доме, как показала практика, всегда остается «бронь» в количестве 1–2 квартир на подъезд, в первую очередь двух– и трехкомнатных. Распоряжается ими руководство строительной организации или фирмы-инвестора, и даже если Вам не удалось найти на них выходы, то можно попытаться через риэлторскую фирму (а иногда напрямую через коменданта здания или председателя ТСЖ, если таковое в доме организуется) собрать сведения об инвесторах – так на жаргоне риэлторов называются граждане, которые в свое время заключили договор долевого участия по более низкой цене, а сейчас перепродают вам по нему права (или, может быть, у этих людей изменились жизненные обстоятельства, и сейчас такая жилплощадь им уже не нужна). Кроме того, на рынке, но по более высокой цене, представлены так называемые «инвестиционные квартиры» – это новостройки, выкупленные соинвестором или риэлторской фирмой оптом, со скидками, и на них уже оформлен «пакет имущественных прав». Так что проявите настойчивость и терпение, и подходящий по местоположению и цене вариант всегда найдется!

Хочу купить готовую новостройку (в собственности и с отделкой) целенаправленно под сдачу. Нашла несколько подходящих вариантов, к тому же их продает горадминистрация. Но обязательное условие – участие в аукционе. Стоит ли связываться?

Действительно, в соответствии с Законом № 223-ФЗ[3]3
  Федеральный закон № 223-ФЗ от 18.07.2011 г. «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридичесих лиц» (в ред. от 03.07.2016 г.).


[Закрыть], все квартиры и иные объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности муниципальным властям (далее по тексту – городу), реализуются путем проведения открытых электронных торгов в режиме реального времени. Фактически это открытый аукцион на поставку товаров и услуг (по аналогии с госзакупками).

Для участия в таких торгах необходимо:

– оформить (фактически купить) ЭЦП – электронно-цифровую подпись;

– аккредитовать свою ЭЦП на электронной площадке, производящей торги (для каждого города – своя);

– подать заявку для участия в торгах;

– оплатить обеспечительный платеж (ранее – задаток);

– выбрать объект (квартиру), которую вы хотите приобрести;

– в день проведения торгов сделать свою ставку (назначить цену) – обычно + 5 % от стартовой;

– в случае выигрыша торгов – в течение оговоренного времени (обычно 10–15 дней) перечислить окончательную сумму (с зачетом обеспечительного платежа);

– явиться в уполномоченное городом агентство для подписания ДКП (или сделать это при помощи своей ЭЦП);

– получить свидетельство о госрегистрации права (начиная с 15.07.2016 года – запись о регистрации) и принять квартиру (подписать акт).

Как видите, процедура участия в аукционе искусственно забюрократизирована. Однако на местах сотрудники уполномоченных городом агентств (в Москве это Мосреалстрой, сайт mosrealstroy.ru) за умеренное вознаграждение «помогут» вам выиграть аукцион на интересующую квартиру даже по стартовой стоимости.

Блиц

Можно ли купить квартиру в конкретной новостройке дешевле, чем предлагает сам застройщик? Если да, то у кого?

Да, можно. Либо у взаимозачетника (об этом уже шла речь в вопросах этой главы), либо у другого дольщика по переуступке прав требования (подробнее в главе 5.5).

Покупаю апартаменты. Нашел предложение (ниже рынка) от архитектурного бюро, которое (со слов их сотрудника) выполняло по объекту функции техзаказчика, и застройщик рассчитался с ним объемами площадей. Что это такое? Можно ли покупать?

В общем случае – да, можно. Это типичный пример взаимозачетных операций. Однако необходимо тщательно проверить исполнение всех обязательств бюро перед застройщиком (наличие соответствующих актов), а еще лучше – получить от него письмо, что в части помещения номер NN застройщик к бюро финансовых или иных претензий не имеет.