Текст книги "Сам себе риэлтор. Как приобрести новостройку"

– в проектную декларацию должны быть включены сведения о поручительстве и страховании ответственности;

– сведения о банках, страховых компаниях, удовлетворяющих описанным требованиям, публикуются на сайте ЦБ РФ.

В 2016 году соответствующая законодательная работа была продолжена, однако новые изменения и дополнения в условиях экономического кризиса вызывают справедливые замечания застройщиков. К числу таковых, указанных в Законе № 304-ФЗ[7]7
  Федеральный закон № 304-ФЗ от 03.07.2016 г. «О внесении изменений и дополнений в 214-ФЗ».


[Закрыть], в первую очередь относятся:

– право заключить договор поручительства, устанавливающий дополнительную или равную ответственность нескольких юридических лиц по обязательствам главной компании;

– обязательные требования к размеру уставного капитала;

– отсутствие процедур ликвидации, банкротства, налоговых и административных притязаний, отсутствие компании в реестрах недобросовестных юридических лиц;

– создание единого общедоступного реестра добросовестных застройщиков;

– финансирование возведения дома через специальный счет в банке, открытых для этих целей (эскроу-счет);

– расширение перечня для отказа дольщика от договора;

– ужесточение требований к кредитному договору застройщика и банка и ряд других.

Вышеуказанные положения вступают в силу с 01.01.2017 г..

Блиц

Когда проводится оплата по ДДУС – до или после его госрегистрации?

По соглашению сторон (как сказано в договоре), обычно после, но в разумные сроки (3—14 дней).

Прочитала в Интернете, что с 2020 года ДДУС вообще отменят, и застройщики будут продавать только готовое жилье. Так ли это?

Действительно, такой информационный выброс был, но пока он никак законодательно не подкреплен, даже на стадии обсуждения.

Когда ДДУС считается заключенным – с момента подписания или госрегистрации?

С госрегистрации, ибо на него не распространяются положения ГК РФ об отмене регистрации сделок, как на вторичном рынке (вступили в действие с 1 марта 2013 года).

Мой отец в прошлом году подписал ДДУС и недавно умер. Как наследуются его права по договору?

В случае смерти гражданина – участника долевого строительства его права и обязанности по ДДУС включаются в наследственную массу на общих основаниях.

Два года назад заключила с застройщиком преддоговор. Могу ли я сейчас потребовать перезаключить его на ДДУС?

Теоретически – да, но подобное перезаключение может быть проведено только с согласия застройщика. Кстати, сейчас застройщики иногда сами предлагают дольщикам переподписать преддоговор на ДДУС.

Все-таки как правильно называется этот договор – ДДУ или ДДУС?

Более правильна вторая аббревиатура, ибо в юридической литературе под термином ДДУ подразумевается договор доверительного управления.

Глава 5.5. Уступка прав требования

В 2014 г. оплатила по договору долевого участия строительство 2-комнатной квартиры в новостройке (тогда это было «на стадии котлована» и по нынешним меркам совсем дешево). Сразу после оформления акта ввода дома в эксплуатацию решила продать (переуступить) свои права: по объявлению в газете нашла покупателя, но уже по нынешней рыночной цене. И что же? Когда мы вместе пошли в строительную компанию переоформлять уступку права требования, с нас потребовали сумасшедшую доплату – почти 300 тыс. руб. (в 2014 г. я платила около 80 тыс. руб./м², с нынешним покупателем договорилась на эквивалент 120 тыс.). Девелоперы мотивировали это тем, что в первоначальном договоре есть положение о том, что дольщик (т. е. я) имеет право переуступить свои права третьим лицам только с согласия застройщика, а они такое дают только за деньги. Как это положение обойти?

До момента юридической передачи законченной строительством квартиры дольщику (субинвестору, пайщику), что оформляется обычно приемо-передаточным актом, последний имеет право уступить любому третьему физическому или юридическому лицу право требования по договору долевого участия в строительстве (или инвестиционному, или паевому, или участие в товариществе), а застройщик обязан такую переуступку принять. В соответствии со ст. 389 ГК РФ это осуществляется путем заключения в простой письменной форме договора уступки прав требования (цессии) между дольщиком (кредитором) и третьим лицом (новым кредитором), к которому переходят все права и обязанности по «старому» договору долевого участия на тех же условиях и в том же объеме. В дальнейшем, когда на квартиру (объект) будут регистрироваться права собственности, новый дольщик представляет наряду с иными необходимыми документами первоначальный договор, где стороной является выбывший дольщик, а также «свой» договор цессии.

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ (извлечение)

Статья 382. Основания и порядок перехода прав кредитора к другому лицу

1. Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

2. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Если договором был предусмотрен запрет уступки, сделка по уступке может быть признана недействительной по иску должника только в случае, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об указанном запрете.

Предусмотренный договором запрет перехода прав кредитора к другому лицу не препятствует продаже таких прав в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве и законодательством о несостоятельности (банкротстве).

3. Если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу.

4. Первоначальный кредитор и новый кредитор солидарно обязаны возместить должнику – физическому лицу необходимые расходы, вызванные переходом права, в случае, если уступка, которая повлекла такие расходы, была совершена без согласия должника. Иные правила возмещения расходов могут быть предусмотрены в соответствии с законами о ценных бумагах.

Статья 389. Условия уступки требования

1. Уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

2. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.

3. Соглашение между должником и кредитором об ограничении или о запрете уступки требования по денежному обязательству не лишает силы такую уступку и не может служить основанием для расторжения договора, из которого возникло это требование, но кредитор (цедент) не освобождается от ответственности перед должником за данное нарушение соглашения. (в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

4. Право на получение неденежного исполнения может быть уступлено без согласия должника, если уступка не делает исполнение его обязательства значительно более обременительным для него.

Соглашением между должником и цедентом может быть запрещена или ограничена уступка права на получение неденежного исполнения.

4. Солидарный кредитор вправе уступить требование третьему лицу с согласия других кредиторов, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Указанная норма права носит диспозитивный характер: в соответствии со ст. 382 ГК РФ: для перехода прав кредитора к другому лицу согласие должника (строительной компании) не требуется, если иное не предусмотрено законом или договором, что, к сожалению, имеет место быть в рассматриваемом случае. Однако и из этой щекотливой ситуации можно найти выход. Для начала, конечно с согласия потенциального покупателя, попытайтесь в соответствии со ст. 384 ГК РФ оформить передачу права новому кредитору частично (например, на 1/3 или 1/2 доли в квартире). Если же компания-должник будет возражать по поводу таких действий, подавайте исковое заявление в суд о принудительном переводе прав кредитора на третье лицо, ибо требование застройщика о возмездном получении согласия на указанных условиях (оплата дополнительных 300 тыс. руб.) однозначно является кабальным, и этот пункт первоначального договора можно оспорить (см. главы 2.16; 2.17 второй книги нашей серии). Есть, конечно, и самое кардинальное решение проблемы: с переуступкой прав подождать, дождаться оформления квартиры в собственность и продать ее еще дороже уже с полным комплектом правоустанавливающих документов. Однако наш рынок недвижимости совершенно непредсказуем: до получения Свидетельства о праве собственности придется ждать еще минимум три-четыре месяца, и какие тогда сложатся цены, никто не знает.

Хочу купить таунхаус по договору уступки у нынешнего правообладателя – физлица. Но у него был заключен не ДДУС, а преддоговор. Что посоветуете?

Если есть выбор: участвовать в уступке по ДДУС или любой серой схеме, включая ЖСК, то он должен быть сделан в пользу первого, ибо только ДДУС и цепочка уступок по нему подлежат госрегистрации, а при серых схемах возможны двойные (а в ажиотаж декабря 2014 года были и тройные) продажи.

На практике встречаются два вида уступок права:

1. По договору долевого участия в строительстве (ДДУС).

По договору долевого участия должны быть уплачены все денежные средства, либо неоплаченные средства передаются приобретателю уже в качестве его обязательств, как перевод долга. К тому же при таком договоре уступка возможна только до момента передачи объекта. До получения ключей квартира владельцами может переуступаться неограниченное количество раз. Важный момент: и договор долевого участия, в отношении которого осуществляется уступка, и сам договор уступки должны пройти государственную регистрацию в Росреестре.

2. По предварительному или вексельному договору.

В случае заключения такого договора с продавцом жилья уступается право требования заключить основной договор купли-продажи квартиры в будущем на определенных условиях и в установленный срок, но не право требовать передачи самого объекта. Это связано прежде всего с правовой природой предварительного договора, по которому покупатель и продавец не совершают саму куплю-продажу, а только обязуются совершить ее в будущем. Если предварительный договор будет расторгнут/прекращен, покупатель не может рассчитывать на жилье, даже если им была уплачена денежная сумма, равная его стоимости, – он может только потребовать возврата уплаченных им денежных средств. Уступка права по предварительному договору возможна с даты подписания предварительного договора и до момента подписания основного договора купли-продажи.

На практике получила распространение следующая афера: застройщик на начальном этапе строительства массово «продает» квартиры в строящемся доме дочерней или родственной фирме по договорам долевого участия с соблюдением всех законных процедур. Последняя, в свою очередь, закладывает их в банке, а полученные заемные средства привлекаются для инвестирования в строительство. Дочерняя «помойка», кроме того, начинает заключать предварительные договоры переуступки права требования с гражданами с обещанием заключить договор переуступки права требования в будущем, например через несколько месяцев. Однако оплату граждане производят уже в момент заключения преддоговора.

Не факт, что застройщик обязательно обманет конечного покупателя (который, по сути, и не является участником долевого строительства). Но строители по такой серой схеме крутят деньги, покупатель по предварительному договору попадает в очень уязвимое с финансовой точки зрения положение, а в случае сбоя в цепочке виноват не застройщик, а однодневка, с которой взять нечего.

Если предварительный договор будет расторгнут/прекращен, покупатель не может рассчитывать на квартиру, даже если им была уплачена денежная сумма, равная стоимости всей квартиры, – он может только потребовать возврата уплаченных им денежных средств.

Застройщик продает квартиру «через прокладку»: у него заключен ДДУС с неким ООО «Инвестор» об оптовой покупке объемов. А уже «инвесторы» реализуют жилье гражданам по более высокой цене по договору уступки. Стоит ли связываться с такими схемами?

В настоящее время при покупке новостроек можно встретить схему, когда застройщик заключает ДДУС со своей же аффилированной компанией, в вашем случае – с ООО «Инвестор». Дольщиком по такому договору является юридическое лицо, формально не имеющее отношения к застройщику, тем не менее находящееся под непосредственным управлением застройщика. Предметом такого договора являются либо все квартиры в доме, либо существенная часть, либо заключено несколько договоров с разными «инвесторами» на все квартиры. Естественно, такие ДДУС проходят госрегистрацию. Далее начинаются «продажи» квартир. С гражданами «инвестор» заключает соглашения об уступке права требования по основному договору долевого участия. Но при этом следует учесть несколько важных моментов:

1. Признаки аффилированности.

У застройщика и инвестора могут быть одни и те же юридические адреса, ИИН в одной инспекции (хотя юридические адреса разные), счета в одном банке. При запросе выписки из ЕГРЮЛ (более подробно об этом см. в главе 5.9) выясняется, что у обеих компаний одни и те же учредители (полностью или частично). При анализе документов обязательно задайте вопрос, зачем застройщик использует подобную схему. Ответ обычно стандартный: для оптимизации налогообложения.

Внимание! Как показывает практика, любая афера с новостройками всегда сопровождается привлечением недавно зарегистрированной фирмы с минимальным уставным капиталом. Будьте бдительны!

2. Изучение основного договора.

В основном ДДУС между застройщиком и инвестором может содержаться запрет на уступку либо могут быть описаны процедуры получения возмездного предварительного согласия застройщика. Обязательно потребуйте заверенную копию договора у инвестора и внимательно изучите условия уступки. Не стоит рассчитывать на то, что с правомерностью таковой разберется Росреестр. На практике были случаи, когда уступка регистрировалась, несмотря на то что в основном договоре было прямо указано, что инвестор не имеет права уступать право требования по договору без предварительного письменного согласия застройщика. Такие уступки могут быть признаны недействительными. Если такое условие в договоре имеется – требуйте заключения соглашения об уступке в трехстороннем порядке с участием застройщика. Или хотя бы официальное согласование застройщика за подписью руководителя, скрепленное печатью.

3. Полная оплата по основному договору.

Квартира, право на которую уступается по соглашению об уступке, должна быть оплачена инвестором застройщику.

Согласно статье 11 Закона № 214-ФЗ, уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном главой 24 ГК РФ.

Это самый скользкий вопрос, который возникает на практике. А оплачена ли конкретно ваша квартира инвестором застройщику? Как правило, платежи по основному договору разбиты на этапы. Более того, основной договор может предусматривать, что часть суммы оплачивается инвестором после ввода дома в эксплуатацию. То есть очевидно, что часть дома пока не оплачена инвестором, но при этом он благополучно уступает все квартиры.

Если вам инвестор в подтверждение полной оплаты договора выдаст заверенные платежные поручения – замечательно. Но чаще вопросы про оплату никто не задает и не поднимает. Требуйте официальной справки от застройщика, что основной договор в части квартиры номер такой-то инвестором оплачен полностью на таком-то основании и что инвестор имеет право на уступку прав по договору. В противном случае в дальнейшем, если возникнет проблема с застройщиком (вы, например, захотите отказаться от договора и вернуть деньги), застройщик может заявить, что на момент уступки платежи по основному договору не были оплачены, поэтому уступка могла быть только с переводом долга (а это, как говорится, уже совсем другие деньги).

4. Оплата уступки после госрегистрации.

Согласно той же статье 11 Закона № 214-ФЗ, соглашение об уступке считается заключенным с момента государственной регистрации. Это означает, что никакие платежи до регистрации уступки не должны иметь места. Понятно, что продавец пытается диктовать свои условия, но требуйте включения в договор условий об оплате только после госрегистрации.

5. Переход прав требований по договору уступки.

С момента регистрации соглашения об уступке вы становитесь стороной по основному договору. Это очень важный момент, сложный для понимания даже судьями. Можно практически забыть про соглашение об уступке и про инвестора. Все вопросы необходимо решать с застройщиком. Если по каким-то причинам не удалось получить согласование уступки у застройщика, после регистрации уступки уведомите застройщика о заключенном соглашении: приложите копию соглашения и отправьте ценное письмо с описью вложения.

Довольно часто приходится встречаться с такими ситуациями, когда на письма дольщика застройщик отвечает: «Извините, но договор у вас заключен с ООО «Инвестор», деньги вы платили ему, у него и забирайте». Либо застройщик на вопрос о сроках отвечает, что к основному договору заключено допсоглашение с ООО «Инвестор», согласно которому сроки продлены на пять лет. Именно для того, чтобы была возможность так отвечать гражданам, и придумываются эти схемы. Но такие действия застройщика не соответствуют нормам закона. С момента регистрации уступки любое соглашение об изменении основного говора в части вашей квартиры застройщик может подписывать только с вами. И уже неважно, что основной договор когда-то был заключен между застройщиком и «инвестором».

Внимание! Иск о взыскании уплаченных денежных средств должен быть предъявлен застройщику. Также и проценты за срыв срока сдачи, как это предусмотрено, вы вправе требовать с момента оплаты уступки уже с застройщика.

Блиц

Хочу переуступить свои права по ДДУС. В договоре сказано: по согласованию с застройщиком. Стоимость квартиры 4,4 млн, а они просят за переуступку 220 тыс. (5 %). Считаю, что это форменный грабеж. Могу ли я подать иск в суд о признании этого требования застройщика недействительным?

Конечно, можете. И, скорее всего, выиграете иск. Однако не забывайте о сроках рассмотрения дела (три – шесть месяцев) и затратах на адвоката, которые будут компенсированы лишь частично.

Чем отличается уступка прав требования от замены лиц в обязательстве?

Замена (перемена) лиц в обязательстве – более широкое понятие. Согласно главе 24 ГК РФ, она может совершаться как путем уступки прав, так и переводом долга.

Надо ли при уступке прав по ДДУС обязательно составить акт передаваемых от цедента к цессионарию документов (платежек и т. д.)?

Это необязательно, но желательно сделать. Также не забудьте забрать у цедента оригинал его ДДУС.

Приобретаю права на таунхаус по уступке. Но у цедента – не ДДУС, а преддоговор. Стоит ли это делать?

Это делать нежелательно, так как возможны «двойные продажи» прав. Если вы все-таки решитесь на подобную переуступку, то выясните у застройщика, действительно ли первоначальный владелец полностью оплатил стоимость таунхауса и не предпринимал попыток переуступить ранее.

Можно ли переуступить права на квартиру несколько раз? Мне предлагают очень интересный по цене вариант с «уступкой уступки».

Да, можно. Но, как уже говорилось выше, в таких случаях следует рассматривать только ДДУС.

Глава 5.6. Продажа через ЖСК

В литературе встречаются разные наименования жилищных кооперативов – просто ЖК, жилищно-строительный (ЖСК), жилищно-накопительный (ЖНК). Чем они отличаются друг от друга? Что собой представляют коммандитные товарищества и ССК – стройсберкасса?

Услугами жилищных кооперативов и товариществ, аббревиатуры которых упомянуты в вопросе (ЖК, ЖСК, ЖНК, ПИК, ССК), могут воспользоваться граждане, которые имеют за душой или под матрасом денежную сумму в пределах 20–30 % от стоимости выбранного жилья и готовые оплачивать оставшуюся часть в течение 2—10 лет, проживая, естественно, в квартире, предоставленной жилтовариществом (в собственность подобную жилплощадь можно оформить после окончательной выплаты паевого взноса с процентами). При поверхностном рассмотрении (или при изучении рекламных материалов соответствующих организаций) подобная схема кажется очень привлекательной, тем более она напоминает деятельность прежних советских ЖСК (внесение пая 30 % плюс оплата остатка в течение 15–20 лет, правда, без процентов). Давайте рассмотрим основные особенности покупки кооперативного жилья подробнее.

По организационно-правовой форме жилищные объединения граждан могут быть либо коммандитными товариществами (ст. 82–85 ГК РФ), состоящими из двух групп участников: руководства и пайщиков, либо потребительскими кооперативами (ЖК, ЖСК, ЖНК) (ст. 116 ГК РФ), где все участники формально имеют равные права, либо некоммерческими объединениями, примером которых являются ССК (ст. 118 ГК РФ), созданными именно с целью удовлетворения потребностей граждан в жилье. В уставных документах подобных товариществ обычно ограничивается право массовых участников (пайщиков) по ведению хозяйственной деятельности («ваше дело маленькое – только платить и терпеливо ждать»), а все решения, естественно, принимают организаторы. Юридически членство в жилищном кооперативе (а на практике именно ЖК встречается чаще всего) оформляется личным заявлением (в одном экземпляре), обязательной уплатой взноса (10–30 тыс. руб.) и подписанием договора паенакопления между ЖК и пайщиком, составленного в произвольной форме. По своим формулировкам подобный документ очень похож на договор о долевом участии в строительстве, однако правоотношения сторон, возникающие по этому договору, не попадают под юрисдикцию Федерального закона № 214-ФЗ, и при невыполнении руководством ЖК или товарищества своих обязательств доказать что-либо очень трудно (а в случае искусственного банкротства фактически пропадут все сделанные взносы).

Подобные жилищные организации предлагают две основные схемы оплаты: накопительную и в рассрочку. По первой из них вы оплачиваете вступительный взнос (обычно 5 % от стоимости предполагаемого жилья, но не менее 50 тыс. руб.) и начинаете, в соответствии с согласованным с ЖК графиком, вносить деньги в общий паевой фонд. При накоплении 50 % кооператив начинает заниматься подбором и покупкой квартиры для Вас (теоретически Вы можете подобрать вариант самостоятельно, причем не только в новостройке, но и на вторичном рынке).

Оставшиеся 50 %, уже после вселения в квартиру, придется возмещать из расчета 5–7 % годовых в течение 3—10 лет, и после окончания платежей квартира автоматически становится Вашей.

Вторая схема (приобретение жилья в рассрочку) является одной из разновидностей ипотеки. Вы делаете вступительный взнос от 30 до 50 % от стоимости квартиры, ждете в среднем 3–4 месяца, пока кооператив подбирает жилье (в основном это новостройка), вселяетесь и оплачиваете оставшуюся часть из расчета 15–20 % в рублях в год убывающим итогом в течение тех же 3—10 лет.

Естественно, что через кооперативы и коммандитные товарищества можно приобретать квартиры и по традиционным схемам, о которых шла речь выше. Наиболее надежными зарекомендовали себя ЖСК при крупных строительных организациях (в Москве, например, при ДСК-1 и ПИК), ибо их активы формируются соответствующими головными организациями.

В последние годы в соответствии с Законом № 215-ФЗ[8]8
  Федеральный закон № 215-ФЗ от 30.12.2004 г. «О жилищно-накопительных кооперативах» (в ред. от 03.07.2016 г).


[Закрыть] власти стали предъявлять более жесткие требования к кооперативам, подающим соответствующую рекламу, и вероятность откровенного обмана, когда организаторы просто скрываются с деньгами пайщиков, на сегодняшний день незначительна. Однако частные инвесторы все равно не застрахованы от различных коммерческих рисков (тем более что возникающие между сторонами правоотношения, как уже говорилось, не попадают под юрисдикцию Закона о защите прав потребителей), ведь членство во всех подобных организациях – типичная схема «вечером – деньги, утром – стулья».

Таблица 5.6

КЛАССИФИКАЦИЯ ОСНОВНЫХ ВИДОВ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИХ КООПЕРАТИВОВ

Теперь давайте более подробно остановимся на различиях в трех типах жилищных кооперативов – ЖСК, ЖК, ЖНК (именно в такой последовательности они появлялись на рынке). Действующее законодательство включая новый ЖК РФ, к сожалению, не освещает подобные вопросы детально. Специальные нормы, регламентирующие деятельность возникших еще в советские времена ЖСК, в большинстве воспроизводят ЖК РСФСР 1983 г., новеллами же являются: снижение возраста потенциального пайщика до 16 лет; возможность участия в деятельности кооператива юридических лиц (что ранее было характерно только для ЖК), соответствие количества квартир в доме числу пайщиков (для ЖК это условие не является обязательным). Кроме того, ЖК может теоретически создаваться и на базе дома, получаемого в пользование от муниципальных властей, и с целью выкупа жилого здания, находящегося в собственности иных юридических или даже физических лиц.

Принципиально новой формой жилищного объединения граждан, занимающихся привлечением взносов пайщиков и их последующим инвестированием является ЖНК. Основной целью деятельности такого объединения является не строительство на деньги пайщиков, а их использование для приобретения квартир на первичном и вторичном рынке (в отличие от ЖСК, ЖНК ничего не строит, а только покупает). При этом допускаются различные формы и схемы участия в кооперативе, паевые взносы можно уплачивать не только деньгами, но и иными активами (например, старой квартирой пайщика); правлению ЖНК не возбраняется брать заемные средства у сторонних кредитных организаций. При более широких правах и формах деятельности кооператива на него накладываются и дополнительные обязанности: ежегодная независимая аудиторская проверка, информационная открытость и доступность списка пайщиков, состояния их очереди на получение жилья и накопительных счетов, а также наличие критериев, подтверждающих финансовую устойчивость и сбалансированность работы ЖНК, чтобы последний не превратился в банальную жилищную пирамиду, что сплошь и рядом встречается на рынке недвижимости в настоящий момент.

На покупку квартиры денег не хватает, ипотечный кредит из-за отсутствия «белой» зарплаты взять не могу. Решила обратиться в жилищный кооператив «С», который весьма активно рекламирует себя в прессе. Вообще, какова схема оплаты и получения кооперативного жилья? С какими «подводными камнями» я могу столкнуться?

Схема участия в жилищно-накопительных кооперативах (ЖНК) приемлема для тех, кто, не имея средств на первый взнос ипотечного кредита, располагает доходами для оплаты стоимости жилья путем накопления. Внеся первоначальный взнос (в среднем 5 % от выбранного Вами типа жилья) и накопив определенную сумму (обычно 50 % от стоимости квартиры), Вы вселяетесь в нее (кооператив оплачивает покупку жилья) и выплачиваете оставшуюся часть в течение 2—10 лет из расчета 3–6 % годовых, после чего квартира переоформляется в вашу собственность.

Основными этапами участия в деятельности ЖНК являются:

• вступление в кооператив;

• период накопления;

• подбор варианта;

• покупка квартиры с выдачей займа;

• возврат денег в ЖНК;

• оформление в собственность.

Давайте рассмотрим каждый из них подробнее.

1. Вступление в ЖНК.

Подразумевает уплату двух взносов вступительного (от 10 тыс. руб. до 5 % от стоимости потенциального жилья), который расходуется на деятельность кооператива и никогда не возвращается, и первоначального паевого (обычно те же 5—10 %).

2. Период накопления.

До оплаты взносов Вы должны выбрать приемлемую схему накопления, в которой должны учитывать размеры доходов, срок ожидания в очереди, возраст и даже состояние здоровья. Кроме того, отдельным категориям граждан (молодым семьям, военнослужащим, бюджетникам) кооператив может предоставить определенные скидки (более льготные условия). После выбора тарифного плана Вы заключаете договор накопления, экземпляр которого обязательно должен остаться у Вас, и производить соответствующие выплаты по выбранной схеме.

3. Подбор варианта.

При внесении 40–50 % от стоимости предполагаемого жилья (Закон о ЖНК 215-ФЗ устанавливает минимальную планку в 30 %) кооператив предлагает Вам начать подбор квартиры на первичном или вторичном рынке, причем в большинстве случаев через уполномоченную риэлторскую компанию. Когда вариант подобран, Вы довносите сумму до 50 % от реальной стоимости объекта, и начинается процедура оформления выбранной квартиры, но пока на кооператив.

4. Выдача займа от ЖНК.

После завершения оформления подобранного жилья на кооператив Вы подписываете с ЖНК два документа: договор займа на оставшиеся 50 % стоимости (в соответствии с ранее выбранным тарифным планом) и договор коммерческого найма Вашей квартиры, после чего вселяетесь в нее и можете по этому адресу прописаться (зарегистрироваться).

5. Возврат займа.

В течение последующих нескольких лет вы возвращаете взятые средства с процентами. Возможно также досрочное погашение долга. После окончания расчета кооператив начинает оформление квартиры вам в собственность.

6. Оформление прав собственности.

Является заключительным этапом вашего взаимодействия с ЖНК, причем это только техническая процедура, так как право собственности на квартиру полностью расплатившегося пайщика возникает в силу закона, в соответствии со ст. 218 ГК РФ. При этом ЖНК выдает Вам справку о выплате пая, и Вы получаете (самостоятельно или при помощи кооператива) в уполномоченном учреждении юстиции выписку из реестра прав на жилье.

* * *

Таков, уважаемые читатели, базовый алгоритм получения жилья через накопительный кооператив. Однако на практике все происходит по принципу «написали на бумаге, да забыли про овраги – а по ним ходить!».

Участие в деятельности подобных организаций – самая рискованная схема приобретения нового жилья, поэтому настоятельно рекомендуем с ней не связываться вообще! Играть в подобные игры – то же самое, что целовать тигрицу – и риск большой, и удовольствия никакого. Лучше остановиться на схеме долевого участия, естественно, с учетом рекомендаций, данных в предыдущей главе. Правоту подобной позиции автора подтверждает такой факт: больше половины всех жалоб на недобросовестных риэлторов, девелоперов и строителей, поступающих в базу данных «черный список» (см. гл. 1.7 первой части нашей серии книг), приходит от клиентов, желавших накопить на квартиру и доверивших свои деньги, зачастую последние, одному из ЖК, ЖНК или ПИК. Конечно, исключения есть, но они только подтверждают общее правило. Подробнее о том, о чем молчит реклама кооперативов, пойдет речь в следующем вопросе.