Текст книги "Сметное ценообразование в строительстве"

2.7. Порядок формирования договорных цен

Исходя из текущего или прогнозируемого уровня стоимости, определенного в составе сметной документации, инвестор (заказчик) и подрядчик формируют договорные цены на строительную продукцию.

Подготовка материалов для обоснования договорной цены является обязанностью той стороны, которой поручается это выполнить в соответствии с достигнутой доверенностью. Как правили, этой стороной является подрядчик. Если проводят подрядные торги, то договорная цена устанавливается после оценки и сопоставления предложений, предъявленных подрядчиками. В случаях, когда торги не проводятся, указанная цена согласовывается между заказчиком и подрядчиком в процессе заключения договора.

В результате совместного положительного решения вопроса оформляется протокол согласования (ведомость) свободной договорной цены на строительную продукцию по форме 7 (приложение 2.7.1).

Договорные цены на строительную продукцию рекомендуется формировать по стройкам в целом с распределением по объектам и комплексам субподрядных работ, а при необходимости и по пусковым комплексам. После установления договорной цены на строительство и получения сведений о стоимости приобретенного оборудования сводка затрат, сводный сметный расчет стоимости строительства и другие сметные документы подлежат уточнению заказчиком и служат в качестве документации, определяющей общий размер средств, необходимых для осуществления соответствующей стройки. При этом может уточняться и базисная стоимость строительства, которая должна быть единой для заказчика и подрядчика.

В зависимости от условий и целей, стоящих перед заказчиком и подрядчиком, используются различные виды цен на строительную продукцию:

твердая (окончательная) цена, являющаяся неизменной на весь период строительства. Такой вид цен рекомендуется применять для технически несложных объектов, когда предоставляется возможность с необходимой достоверностью определить текущие изменения цен на потребляемые ресурсы. В составе этих цен могут учитываться средства, обеспечивающие компенсацию риска подрядчика, в том числе вызываемого инфляционными процессами. Размер указанных средств может определяться на основе применения согласованных сторонами прогнозируемых факторных поправок, индексов, коэффициентов;

открытая цена, уточняемая в соответствии с условиями договора в ходе строительства в связи с изменениями цен на материальные ресурсы, используемые в строительстве, условий оплаты труда и появлением других затрат, не учтенных этой ценой. При этом все изменения стоимости строительства подтверждается подрядчиком документально.

Открытая цена может иметь установленный сторонами предельный фиксированный уровень, не превышая который в соответствии с договором подряда, она уточняется в процессе строительства.

По решению сторон на часть объектов (работ, услуг) в составе стройки могут устанавливаться твердые цены, а на другую часть – открытые. Такая цена на стройке в целом считается открытой;

скользящая цена, предусматривает ее ежеквартальную корректировку с использованием индекса цен на строительно-монтажные работы.

Определение цены контракта с позиции подрядчика состоит в следующем. Прежде всего, подрядчик должен определить, в какую сумму превратится для него осуществление контракта и по какой цене он будет продавать свою будущую продукцию (объект или его часть) заказчику. Следует просчитать несколько вариантов цены: в диапазоне от «вольготной» до «жесткой», но приемлемой. Решение вопроса о том, какую цену внести в оферту, зависит от умения подрядчика ориентироваться в ситуации, владеть информацией о потенциальных возможностях других составителей на получение контракта. После тщательного анализа всей имеющейся информации и оценки потенциала конкурентов подрядчик предлагает свою расчетную цену контракта.

Цена контракта (Ц) в общем виде определяется следующим образом:

Ц = З + С

(2.7.1.)

где З – затраты на производство (стоимость работ);

С – сумма надбавки по капиталу данной организации.

Затраты на производство (выполнение контракта) рассчитываются по формуле:

(2.7.2.)

Где М – материальные затраты, в том числе оплата услуг сторонних организаций, осуществляющих транспортировку грузов, поставку топлива, энергии, запасных частей, ГСМ и др.;

З_опт– затраты на оплату труда, в том числе учебных отпусков и отчисления на социальные нужды;

А – амортизационные отчисления;

П – прочие затраты (арендная плата; страховые платежи; проценты по кредитам банка; суточные и подъемные; налоги, включаемые в себестоимость работ; отчисления в фонды – внебюджетный, ремонтный; оплата за услуги: информационно-вычислительные, пассажирского транспорта, охраны, банков, аудиторских организаций, служб коммунального хозяйства, управленческих организаций и др.).

Расчеты надбавки (наценки) по капиталу выполняются на уровне подрядной организации с учетом ее постоянных расходов и желаемой прибыли. Руководство акционерного общества или собрания акционеров определяет процент ежегодной прибыли (П_пр) на капитал организации (К); из зарубежной практики известно, что величина этого процента колеблется в пределах 12–20.

Сумма надбавки по капиталу рассчитывается по формуле:

(2.7.3.)

где Р_n – постоянные расходы на содержание управленческой структуры.

Наценка к стоимости работ (Н) определяется как

(2.7.4.)

Где О_р – объем СМР подрядной организации в планируемом году.

Эта наценка должна учитываться в стоимости работ по каждому контракту, заключенному данной подрядной организацией.

В таком случае цена контракта составит

(2.7.5.)

где П_с.н.– процент ставки налога (НДС).

C_{р.с. ор}. – сумма стоимости всех работ, выполняемых специализированными организациями по их расчетам.

Государственное воздействие на формирование цен в строительстве осуществляется, как правило, косвенными методами регулирования: путем предоставления льготных кредитов, дотаций, финансовой поддержки отдельных предприятий за счет бюджета и внебюджетных фондов, изменения уровня налоговых ставок и др. К прямым методам государственного воздействия следует отнести установление фиксированных цен (или коэффициентов их изменения) и предельных цен на отдельные виды ресурсов применяемых в строительстве.

При определении договорной цены государственные сметные нормы и индексы используются в качестве рекомендуемых. Вмешательство государственных органов и должностных лиц в осуществление договорных отношений между заказчиком и подрядчиком в случаях, не предусмотренных законодательством, не допускается.

Дополнительные затраты подрядной организации сверх базисной стоимости включаются в договорные цены на строительную продукцию по расчетам, согласованным с заказчиком.

Следовательно, в договорных ценах на строительную продукцию учитывается стоимость подрядных работ, включающая в себя применительно к действующему порядку ее определения: 1)стоимость СМР, 2) прочие затраты, относящиеся к деятельности подрядчика, 3) часть резерва средств на неопределенные работы и затраты. В эти цены могут включаться средства на возмещение других затрат и работ, поручаемых по договору подрядчику, но не относящиеся к стоимости подрядных работ (обеспечение стройки (объекта) оборудованием, проектные работы и пр.).

Средства на покрытие прочих затрат определяются в зависимости от конкретных условий стройки. При этом необходимо руководствоваться следующим. Средства на дополнительные затраты при производстве СМР в зимнее время определяется по нормам сборника СниП 4.07–91; резерв средств на оплату единовременного вознаграждения за выслугу лет, дополнительных отпусков за непрерывный стаж работы, подвижной и разъездной характер работы, вахтовый метод и т. п. определяется из сложившегося уровня этих расходов за отчетный период с учетом отчисления на социальные нужды в установленном размере, отчисления в фонд занятости; затраты на перевозку рабочих к месту работы и обратно при условии отсутствия городского пассажирского транспорта; снабженческо-сбытовые надбавки к свободным ценам на материалы, изделия и конструкции (при реализации их через посредников и товарные биржи, исключая управления производственно-технологической комплектации), не должны превышать 25 % (с НДС) и другие затраты.

Резерв средств на непредвиденные работы и затраты, включаемого в договорную цену строительной продукции не должен превышать 3 % по объектам производственного назначения и 2 % – по объектам социальной сферы.

Договорная цена на строительную продукцию (выполнение подрядных работ или оказание услуг) – это, по– существу, цена, устанавливаемая заказчиком договора подряда (в контракте) на капитальное строительство или капитальный ремонт зданий и сооружений с учетом спроса и предложений на строительную продукцию.

Формирование договорных цен на строительную продукцию по вновь начинаемым стройкам и объектам для федеральных нужд, осуществляемых за счет государственных валютных средств и государственных инвестиционных кредитов реализуются на конкурентной основе через проведение подрядных торгов. В этом случае договорная цена составляется по ценам конкурсной заявки (стоимости работ по контракту) победителя торгов, подготовленный им на основе тендерной документации (ведомостей объектов работ) или инвесторских смет, полученных от организатора торгов.

В остальных случаях договорная цена составляется подрядчиком на основе переданной ему заказчиком проектно-сметной документации.

На основании совместного решения заказчика и подрядчика оформляется протокол согласования (ведомость) договорной цены по образцу (приложение 2), который является неотъемлемой частью договора подряда.

Принятая заказчиком и подрядчиком договорная цена может быть пересмотрена только по согласованию стороны.

Перечень затрат, включенных в договорную цену, зависит от способа строительства или выполнения ремонтных работ.

При подрядном способе договорная цена должна учитывать сметную стоимость строительно-монтажных (ремонтно-строительных) работ, прочие затраты, относящиеся к деятельности подрядчика, стоимость других работ, поручаемых по договору подрядной организации (проектные работы, обеспечение оборудованием и др.), а также часть резерва средств на непредвиденные работы и затраты в размере, согласованном заказчиком и подрядчиком.

В случае, когда по условиям договора расчеты производятся за построенные подрядчиком временные здания и сооружения, в договорную цену эти средства не включаются.

При продолжительности строительства более одного года твердая договорная цена определяется в уровне цен первого года строительства. Цены на работы, переходящие на последующие годы, индексируются в начале каждого года по индексам (коэффициентам) инфляции, устанавливаемым Минэкономразвития России в федеральном бюджете и уточняются по итогам года.

В твердой договорной цене учитывается резерв средств на непредвиденные работы и затраты в согласованном с заказчиком размере. В этом случае сумма превышения фактической стоимости строительства над твердой договорной ценой подрядчик погашает за счет собственных средств.

В открытой договорной цене резерв средств на непредвиденные работы и затраты не учитывается.

Вопросы для повторения

Сущность базисно-индексного метода определения стоимости строительной продукции, его достоинства и недостатки.

Ресурсный, ресурсно-индексный метод: сущность, исходные данные для расчета.

Метод расчета стоимости строительной продукции на основе базы данных объекта-аналога.

В чем сущность проведения подрядных торгов?

Этапы проведения подрядных торгов.

Участники проведения подрядных торгов, их права и обязанности.

Состав тендерной документации

Система текущих и прогнозных индексов и методы их расчета.

Состав договорной цены и порядок ее формирования

Протокол согласования договорной цены, виды договорных цен.

Глава 3. Элементные сметные нормы и цены по видам ресурсов

Элементные сметные нормативы обеспечивают относительную точность расчета стоимости строительства до 5 % и применяется в основном на стадии рабочего проектирования.

3.1. Стоимость материальных ресурсов

В составе локальных сметных расчётов (смет) стоимость материальных ресурсов определяется исходя из данных об их нормативной потребности (в физических единицах измерения) и соответствующей цены на этот или иной вид материального ресурса. Стоимость материальных ресурсов включается в состав сметной документации, не зависимо от того, кто их приобрёл.

Стоимость материальных ресурсов может определяться:

– в базисном уровне цен – по сборникам (каталогам) сметных цен на материалы, изделия и конструкции – федеральным, территориальным (региональным) и отраслевым.

– в текущем уровне цен – по фактической стоимости материалов с учётом транспортных и заготовительно-складских расходов, наценок (надбавок), комиссионных вознаграждений, уплаченных снабженческим внешнеэкономическим организациям, оплаты услуг товарных бирж, включая брокерские услуги, таможенные пошлины.

Определение текущих цен на материальные ресурсы по конкретной стройке осуществляются на основе исходных данных, полученных от подрядной организации, а также поставщиков и предпринимателей – производителей продукции.

В целях выбора оптимальных и обоснованных показателей стоимости участникам строительства рекомендуется осуществить мониторинг цен на материальные ресурсы.

Для продукции естественных монополий применяются цены и тарифы, по которым осуществляется государственное регулирование, в том числе тарифы на электрическую и тепловую энергию, тарифы на железнодорожные, речные и морские перевозки и др.

Стоимость импортной продукции (оборудования, материалов, изделий и конструкций) определяется, как правило, по закупкам, осуществлённым в установленном порядке.

Свободная (рыночная) цена, как правило, складывается из:

– внешнеторговой (контрактной) цены (таможенной стоимости), включая расходы в иностранной валюте по доставке продукции до границы Российской Федерации, пересчитанной в рубли по курсу Центрального банка РФ, действующему на данной территории грузовой таможенной декларации к таможенному оформлению;

– таможенных платежей, состоящих из таможенной пошлины, сборов за таможенной оформление, других таможенных платежей, установленных законодательством РФ;

– прочих расходов по закупке, транспортировке и реализации, отнесённых на издержки, включая транспортные расходы, страховые платежи, расходы по хранению, стоимость погрузочно – разгрузочных работ, комиссионные вознаграждения посредникам, расходы по реализации.

– налог на добавленную стоимость (НДС).

Так как НДС предусматривается в сводном сметном расчёте за итогом глав 1-12, в стоимости материальных ресурсов в составе локальных смет НДС не учитывается.

Сметные цены на материалы (СЦМ) содержат на установленную единицу измерения следующие элементы стоимости:

массу материала (конструкции);

оптовую цену единицы измерения.

СЦМ применяется при разработке единичных расценок (ЕР), расценок на монтаж оборудования, прейскурантов и укрупненных сметных нормативов, а также при составлении смет на строительство.

Сметные цены (СЦ) определяют нормативную сумму затрат на материалы (на установленную единицу измерения) франко-приобъектный склад строительной площадки.

Во исполнение постановления Госстроя России от 11.02.98 г. «О переходе на новую сметно-нормативную базу ценообразования в строительстве» разработаны Методические указания (МДС 81-2.99), предназначенные для разработки сборников (каталогов) сметных цен на материалы, изделия и конструкции (далее – сборники СЦ на материалы) и сборников сметных цен для перевозки грузов для строительства и капитального ремонта зданий и сооружений (далее – сборник СЦ на перевозку грузов для строительства).

Порядок разработки сметных цен является обязательным для всех организаций-разработчиков, независимо от форм собственности.

Сборники СЦ на материалы разработаны в базисном уровне цен по состоянию на 1 января 2001 г. По своему назначению они подразделяются на федеральные, территориальные и отраслевые.

Федеральный сборник СЦ на материалы разработан в уровне цен на материалы для базового района страны (Московская область) и являются основой для разработки сборников федеральных единичных расценок (ФЕР).

Территориальные сборники СЦ на материалы включают в свой состав полный набор материалов, применяемых в соответствующем районе, утверждаются и вводятся в действие администрациями субъектов РФ, регистрируются в Госстрое России и включаются в Перечень действующих нормативных документов в строительстве.

Территориальные сборники СЦ на материалы служат основанием для составления сметной документации на строительство в соответствующих регионах страны.

Однако массовый переход на новые сметные нормы и цены в целом по РФ сдерживается вследствие недостаточного внимания к данной проблеме руководителей администраций субъектов РФ.

В этой связи постановлением Госстроя России от 8 апреля 2002 г. рекомендовано при разработке сметной документации использовать сборник Федеральных Единичных Расценок (ФЕР-2001) для базового района Московской области с применением соответствующих территориальных коэффициентов. Что же касается сметной нормативной базы 1991 г. и 1984 г., то с 01.01.2003 г. постановлением Госстроя России она считается утратившей силу. Следует, однако, отметить, что указанное выше постановление Госстроя России в первую очередь относится к тем организациям, которые выполняли строительно-монтажные работы за счет бюджетных средств (федеральные, региональные и т. д.). Если производство СМР ведется за счет собственных источников, то решение вопроса о применении сметно-нормативной базы ценообразования зависит от обоюдной договоренности хозяйствующих субъектов (заказчика и подрядчика).

Отраслевые сборники СЦ на материалы включают в свой состав полный набор материалов, используемых для производственных объектов, разрабатываются и для специализированных видов строительства (энергетическое, транспортное, водохозяйственное, газопроводы, отдельные виды промышленных объектов и т. п.) и утверждаются министерствами Российской Федерации, а также другими федеральными органами исполнительной власти и отраслевыми структурами. Отраслевые сборники СЦ на материалы, приведенные к местным условиям строительства, предназначены для составления сметной документации по специализированным стройкам, в том числе линейные железные и автомобильные дороги, газо– и нефтепроводы и т. п.

В соответствии с указаниями МДС 81-2.99 разрабатываются сборники СЦ на перевозку грузов для строительства. По своему назначению они подразделяются на территориальные и отраслевые и будут предназначены для определения транспортных расходов при составлении сметных цен на материалы, изделия и конструкции.

Территориальные сборники разрабатываются для каждой из территориальных единиц РФ, содержат сметные цены на услуги, связанные с железнодорожными, автомобильными, речными (морскими) тракторными и другими перевозками. Сборники утверждаются и вводятся в действие администрациями субъектов РФ, регистрируются Госстроем России и включаются в перечень действующих нормативов.

Отраслевые сборники СЦ на перевозки грузов для строительства, как и соответствующие сборники СЦ на материалы разрабатываются также для специализированных видов строительства и содержат СЦ на транспортные услуги в соответствии с установленным порядком.

Исходными данными для разработки СЦ на материалы являются:

Федеральный сборник сметных цен на материалы, изделия и конструкции в пяти частях, а также сборник «Материалы, изделия и конструкции для монтажных и специальных строительных работ»; территориальные и отраслевые сборники СЦ на материалы соответственно – действующий региональный сборник СЦ на материалы и также разработанные для специализированных строек ведомственные каталоги сметных цен на строительные материалы;

отпускные цены поставщиков материальных ресурсов в базовом районе (Московская область), в соответствующей административно-территориальной единице страны и отпускные цены поставщиков специальных видов материальных ресурсов в соответствующих регионах по состоянию на 1 января 2000 г.;

расчетные показатели и средний размер затрат по данным транспортных предприятий на автомобильные, железнодорожные, речные (морские) и другие перевозки строительных грузов по их укрупненной номенклатуре в границах базового района (Московская область); территориальные и отраслевые сборники СЦ на перевозку грузов для строительства;

стоимость услуг снабженческих организаций (включая внешнеэкономические по таможенным пошлинам и сборам) товарных бирж, обеспечивающих снабжение строек государственного заказа материально-техническими ресурсами как в разрезе Московской области, так и в региональном и отраслевом разрезах;

заготовительно-складские расходы, включая затраты на комплектацию материалов.