Текст книги "Время инвестировать! Руководство по эффективному управлению капиталом"

Хедж-фонды действительно развили массу новых стратегий, и многие из этих стратегий являются нерисковыми. Отдельно взятый хедж-фонд с единственной стратегией – это весьма рискованно, но хедж-фонды со множеством стратегий и несколькими менеджерами, а также фонды хедж-фондов и индексные хедж-фонды могут показать хорошее соотношение доходности и риска.

В частности, здесь я хочу сказать несколько слов о хедж-фондах, инвестирование в которые не несет с собой риска, поскольку сохранность основного капитала инвестора гарантируется финансовым институтом с высоким рейтингом надежности (АА или А). Это упомянутые выше фонды фондов, то есть когда хедж-фонд инвестирует средства клиентов в другие хедж-фонды, которые, в свою очередь, работают по самым разным стратегиям, и именно поэтому риски диверсифицируются. Притом что риски отсутствуют, такие хедж-фонды могут заработать от 5 до 10 % годовых, что очень привлекательно, учитывая гарантию сохранения капитала.

Однако история показывает, что таких фондов очень мало и, как правило, большинство хедж-фондов с гарантией на капитал чаще всего возвращают своим инвесторам лишь вложенный капитал без дополнительной прибыли. Минимальные суммы инвестирования – от 50 000 евро (или долларов). Сроки инвестирования (с условием получения гарантии сохранности капитала) – от 6 до 10 лет.

Говоря о хедж-фондах, нельзя не упомянуть и о рисках, которые возникают при инвестировании в них. Один из таких рисков (по причине которого мы очень редко используем хедж-фонды в качестве инвестиционного инструмента) – возможная ликвидация, когда под управлением остается немного денег. В этом случае инвестор не теряет свои деньги, но их получение растягивается на несколько лет, так как хедж-фонды всегда инвестируют часть капитала в очень неликвидные активы. Кроме этого, мы стараемся избегать инвестирования в очень агрессивные хедж-фонды, хотя иногда наши клиенты сами просят включить такие фонды в свои портфели.

ВЫВОДЫ:

1. Хедж-фонды – сложный и малопредсказуемый инвестиционный инструмент.

2. Прошлые успехи хедж-фонда не гарантируют светлое будущее.

3. При инвестировании в хедж-фонды лучше выбирать фонды с гарантией сохранности капитала.

1.7. Драгоценные металлы: вы думаете, это скучно?

Я храню 550 тысяч долларов в золотых монетах в сейфе в крупном нью-йоркском банке, но меня терзают опасения. Серьезный террористический удар может повредить источники энергии, и я не смогу войти в хранилище, чтобы забрать свое золото. Кроме того, эти крупные банки – настоящие шлюхи! Потом, даже если я смогу войти в хранилище, при том хаосе и мародерстве, которые будут царить на улице, найдутся головорезы, которые тут же отберут у меня мое золото. Так что лучший страховой актив – армейская винтовка и консервы или, возможно, дом в Новой Зеландии.

Бартон Биггс «Вышел хеджер из тумана»

Если вы полагаете, что инвестировать в драгоценные металлы скучно, взгляните на графики изменения цены на золото за последние 43 года (см. диагр. 1.11) и серебро (см. диагр. 1.12) – только за 33 года, с 1985-го. Цена на золото колебалась от 70 долларов во второй половине 1970-х годов до 850 долларов в 1980 году. После этого цена упала и в течение 27 лет (!) не могла достигнуть того же уровня. Лишь в 2007 году она достигла отметки 850 долларов и продолжила рост до 1895 долларов за унцию в 2011 году.

Конечно, были довольно длительные периоды, когда цены на золото и серебро практически не менялись (с 1990 по 2002 год), и это казалось очень скучным. Однако любые кризисы (политические, экономические) являются очень сильным катализатором и вызывают рост цен на все драгоценные металлы – с ними легче переносить мировые катаклизмы.

Драгоценные металлы – это инвестиционный инструмент? Или же просто инструмент для защиты капитала?

Диаграмма 1.11.Изменение цены на золото в период с 1975 по 2018 г. Источник:www.kitco.com

Диаграмма 1.12.Изменение цены на серебро в период с 1985 по 2018 г. Источник:www.kitco.com

Каждый считает по-своему, но, на мой взгляд, драгоценные металлы (и золото в частности) – это такой актив, который дает уверенность в том, что даже в худшие времена вы не останетесь без кусочка хлеба с маслом. Я сейчас имею в виду именно физическое золото (слитки, монеты), а не золото на счетах.

О значении золота очень хорошо написал Бартон Биггс, цитату из книги которого я привел в начале этой главы. Он рассказал в ней о том, что о спасительной роли золота лучше всего знают евреи. Евреев на протяжении многих лет неоднократно преследовали и изгоняли. Беженцу невозможно забрать с собой дом и бессмысленно увозить ценные бумаги (если только они не выпущены эмитентом другой страны), но всегда можно захватить с собой золото в любом виде. И оно всегда помогало начать жизнь на новом месте. Именно поэтому евреи из поколения в поколение создают собственные золотые запасы.

Такой же горький опыт получили русские в 1917 году: те, у кого было золото, смогли уехать и начать жить на новом месте. Тем, у кого золота не было, пришлось гораздо тяжелее.

Ту же роль физическое золото играет и сегодня – я думаю, что у каждого человека какая-то небольшая часть средств должна храниться в драгоценных металлах в банковской ячейке – независимо от того, кризис за окном или расцвет экономики.

Да, покупка и хранение физического золота влекут за собой дополнительные расходы: налог на покупку слитков (я говорю сейчас о российском законодательстве), аренда банковской ячейки или сейфа, страхование. При этом владелец драгоценных металлов наверняка потеряет значительную часть стоимости при их продаже.

Однако еще раз повторю: этот актив при всех его издержках нужен для того, чтобы спасти его владельца от самых больших неприятностей. В данном случае цель покупки физического золота (и других драгоценных металлов) – не инвестирование.

А знаете ли вы, что…

«Памятные монеты относятся к предметам роскоши. Они ценятся за высокий уровень художественного оформления, интересную тематику. Эти монеты, обладая качеством чеканки “пруф”, имеют совершенно ровную зеркальную поверхность и заключены в прозрачную пластиковую капсулу. Приобретая памятные монеты, важно знать основные правила хранения и обращения с ними. Монеты категорически нельзя трогать руками, при прикосновении на зеркальной поверхности монеты легко остаются отпечатки пальцев. При попытке стереть их можно повредить монету, оставив царапины. Поэтому капсулы с монетами не следует вскрывать, от контакта с воздухом драгоценный металл быстрее покрывается патиной (тонким слоем окислившегося металла)» – цитата с сайта Сбербанка России.

Один из моих клиентов, придя на консультацию, с ходу задал вопрос:

– Вы можете помочь мне в приобретении золотых слитков за рубежом?

У меня возникло подозрение, что этот человек собирается таким образом «отмыть» нечестно заработанные деньги, но Михаил (так представился клиент) как будто прочел мои мысли:

– Сейчас мои деньги находятся в банке на депозитном счете и на ОМС[9]9
  О металлическом счете я говорил выше.


[Закрыть]. Это совершенно легальные доходы от моего бизнеса, поэтому можете не волноваться – я не собираюсь ничего отмывать. Но я бы хотел не держать свои деньги на металлическом счете, а иметь именно физическое золото в слитках.

Мы продолжили беседу, и я понял, что Михаил много знает о золоте, об истории колебания цен на золото и о тех расходах, которые влечет за собой владение физическим золотом (плата за хранение, страхование и т. п.). Однако он был готов нести эти расходы. На момент нашей беседы на его счете ОМС находилось 30 кг золота.

Далее мы поговорили о диверсификации инвестиций: нельзя все деньги держать в одном активе. Михаил, безусловно, согласился с этим и сказал, что в золото инвестирован не весь его капитал и вторым шагом после приобретения реальных 30 кг золота будет инвестирование в другие инструменты, которые я ему порекомендую. При этом Михаил сказал, что он очень консервативный инвестор и его интересуют только те инструменты или такой портфель, которые давали бы небольшую доходность, но при этом не уходили в минус.

Технология приобретения золотых слитков несложна – нужно просто открыть счет в банке (в России или за рубежом), дать поручение банку купить золотые слитки и держать их в банковском хранилище. Однако в России такая покупка сопряжена с дополнительными расходами: с покупателя берут НДС, поэтому Михаил решил купить и держать золото в банке за рубежом.

Не хотите ли и вы купить 30 кг золота? Оправданно ли такое инвестирование? Возможно, что Михаил все сделал верно (он, кстати, уже получил неплохой доход от роста цен на золото, который продолжался с 2001 по 2011 год). Однако при этом он не собирается продавать его, зная, что цена может и упасть и что золото не является консервативным инструментом.

Помимо спасительной функции, когда золото приобретается навсегда, драгоценные металлы могут выполнять функцию защиты на время кризиса. Если вас волнует ситуация на фондовом рынке (а это значит, что вас волнует состояние мировой экономики), вам следует подумать о некоторых изложенных ниже фактах. За период с 2000 по 2012 год цена на золото выросла с 300 до 1650 долларов за тройскую унцию (см. диагр. 1.13). Причиной роста цены стала нестабильность в мире – войны, теракты, экономический кризис и т. д.

Диаграмма 1.13.Изменение цены на золото в период 2000–2012 гг. Источник:www.kitco.com

Что же будет с ценами на драгоценные металлы дальше? Понятия не имею! Самое сложное при инвестировании в драгоценные металлы, и в золото в частности, – это то, что невозможно фундаментально оценить их стоимость.

На момент написания этой книги (июль 2019 года) цена тройской унции золота находится на уровне 1426 долларов. Много это или мало? Кто знает. Оценить это невозможно, к сожалению.

Тем не менее сторонники инвестирования в драгоценные металлы говорят, что это лучшая защита в смутные времена. С этим действительно трудно не согласиться.

Вот доводы в пользу инвестиций части капитала в золото и иные драгоценные металлы.

1. Драгоценные металлы, и золото в частности, – это страховка вашего инвестиционного портфеля от экономической и геополитической нестабильности. При нестабильности дешевеют ценные бумаги и недвижимость и инвесторы начинают покупать драгоценные металлы, чтобы застраховаться.

2. Драгоценные металлы показали в 1970-х годах лучшие результаты, нежели финансовые активы.

3. Учитывая, что денежная масса в США и других развитых странах значительно увеличилась в 2008 году за счет выброса на рынок денежных средств, неизбежен рост инфляции. В такой ситуации драгоценные металлы, и золото в частности, являются страховкой от инфляции. Кстати, те, кто в 2008 и в 2014 годах держал свои средства в рублях на ОМС, смогли защитить их (свои средства) от значительной девальвации рубля.

4. Драгоценные металлы не коррелируют с другими активами (акциями, недвижимостью), и, таким образом, их наличие в вашем портфеле позволяет сохранить стоимость вашего капитала даже в периоды падения фондового рынка. Хотя все случается когда-то в первый раз. Может быть, и золото будет коррелировать с ценными бумагами…

Я не сторонник инвестирования в драгоценные металлы, поскольку, как уже говорилось выше, невозможно оценить стоимость того же золота, используя фундаментальный анализ.

В 2012 году я считал инвестирование в драгоценные металлы гораздо более рискованным, чем 5–10 лет назад. Тем не менее я не рекомендовал своим клиентам полностью продавать из своих портфелей «золотые» активы (ОМС, слитки из драгоценных металлов, фонды, инвестирующие деньги пайщиков в компании, добывающие драгоценные металлы), но советую при этом ограничить долю таких активов 10 %. При этом я считаю, что лучше инвестировать в фонды, чем покупать физическое золото (о причинах моего такого мнения я также говорил выше).

Здесь я снова возвращаюсь к столь любимым мною ETFs. Это ликвидная инвестиция, которая полностью следует за движением цены на золото. Самый популярный фонд такого класса – SPDR Gold Trust (о нем я уже говорил выше).

Как же относятся к инвестированию в драгоценные металлы наши герои? Что я рекомендовал каждому из них?

Начну с того, что я не люблю этот инвестиционный инструмент и, как правило, не включаю его в портфели клиентов. Однако если инвестор хочет иметь в своем портфеле такой защитный актив, я рекомендую инвестировать в него до 10 % капитала. То же самое я сказал и Александру.

Его реакция была предсказуемой:

– Что-то мне не нравится этот рынок. По-моему, он очень консервативный. А мне нужна динамика.

– Соглашусь с вами – вам этот актив в портфеле не нужен.

Ульяна против фонда драгоценных металлов ничего не имела, но согласилась с моим мнением не включать золото в портфель.

В случае с Константином принять решение было еще проще. Фонды драгоценных металлов не выплачивают дивиденды и поэтому для пенсионеров они неинтересны.

ВЫВОДЫ:

1. Драгоценные металлы – защитный актив, в который стоит инвестировать, если в экономике и на рынках ситуация неспокойная.

2. Золото в виде фондов гораздо лучше, ликвиднее и дешевле, чем физическое золото в слитках.

3. Физическое золото стоит покупать лишь в том случае, если вы хотите защититься от войн или революций, а не от экономических спадов.

1.8. Недвижимость

Постарайтесь получить то, что вы хотите, или же вы будете вынуждены захотеть то, что получили.

Бернард Шоу

Не думаю, что стоит много говорить о недвижимости, – уверен, что у многих из вас есть богатый опыт инвестирования в этот актив. Тем не менее я решил сказать несколько слов о нем.

Недвижимость всегда считалась одним из наиболее привлекательных инструментов для инвестирования: цена на недвижимость исторически постоянно растет. Правда, любой сильный рост впоследствии ведет к падению.

Ярким примером бурного роста и последующего за ним не менее бурного обвала является рынок недвижимости Японии. По шутливому подсчету, произведенному на пике роста недвижимости (в 1989 году) японской газетой «Иомиури», если бы территория Японии была продана в тот момент в розницу, то вырученной суммы хватило бы, чтобы скупить целиком всю землю в США, причем примерно половина денег еще осталась бы. И это несмотря на то, что США по площади в 25 раз превышают Японский архипелаг. В некоторых кварталах столичного района Синдзюку цены на землю возросли за три года (1985–1988 годы) в 10 раз. Однако начиная с 1989 года и по сегодняшний день цены на недвижимость в Японии только падают.

Пример Японии, где недвижимость падала в цене 25 лет, говорит о том, что все может случиться, поэтому «никогда не говори “никогда”».

В России недвижимость дешевела, начиная с осени 2008 года. В некоторых странах бывшего СССР падение составило более 50 %. В странах Балтии – 80 %. Далее до 2014 года цены на недвижимость в России росли, а после обвала курса рубля снова упали. И до сих пор так и не восстановились до уровня 2008 года. В данном случае я говорю о ценах за кв. метр в долларах США.

С какими целями люди покупают недвижимость? С самыми разнообразными:

для собственного проживания;

для сдачи в аренду;

для обеспечения будущего своих детей, когда те станут взрослыми;

для инвестирования – в надежде, что недвижимость поднимется в цене.

Если вы хотите приобрести квартиру (дом) в качестве собственного жилья, не стоит обращать внимание на рыночную цену и ждать, когда она упадет еще больше, – вы можете прождать очень долго и упустить хорошие возможности. При приобретении недвижимости с целью инвестирования вам необходимо уметь оценивать этот рынок, иначе инвестиция может оказаться неэффективной.

Как рассчитать, какой доход дает вам ваша недвижимость? Это очень просто. Покажу на примере. Вы сдаете недвижимость за 50 000 рублей в месяц, то есть за 600 000 рублей в год. Рыночная стоимость вашей недвижимости сегодня – 10 000 000 рублей.

Обращаю ваше внимание, что при расчете берется не стоимость, по которой вы купили недвижимость, а ее текущая рыночная стоимость. Таким образом, доход от сдачи недвижимости в аренду равен: 600 000 рублей/10 000 000 рублей *100 = 6 %. Я не учитывал здесь расходы на коммунальные услуги и налоги.

Как узнать – переоценена недвижимость или недооценена? Один из самых простых способов это понять – сделать простой арифметический расчет, а именно – умножить стоимость ежемесячной ренты за покупаемую недвижимость на 150. То есть недвижимость должна окупиться за 12,5 месяца (150/12).

Например, вам предлагают приобрести двухкомнатную квартиру в Москве за 10 млн рублей. Дорого это или дешево? Узнайте у риелтора, который вам предлагает данную квартиру, за сколько можно эту квартиру сдать. Сумму ежемесячной ренты, которую назовет риелтор, умножьте на 150. Например, если вы можете получать при сдаче квартиры в этом районе 40 000 рублей, произведение 40 000*150=6 000 000 рублей. Это – реальная стоимость квартиры. Получается, что цена, предлагаемая риелтором, завышена.

Давайте поймем, почему происходят рост и падение цен на недвижимость на установившихся, развитых рынках. К 2003 году процентные ставки в США и Европе упали до очень низких уровней. В США, к примеру, ставка ФРС составляла в 2003 году 1 % годовых, а в 2009 году еще ниже – 0,25 %. Соответственно упали ставки и на банковские кредиты. Процентная ставка на ипотечный кредит в США также достигла минимальной отметки – 4 % годовых.

Безусловно, подобные ставки стимулируют население к получению кредитов и покупке (или строительству) домов и квартир. Именно увеличение спроса явилось причиной того, что с 2000 года цены на недвижимость росли.

Однако после длительного падения ставок по кредитам начинается обратное движение – в сторону их повышения. Что тогда происходит с рынком недвижимости? Тоже обратное движение или как минимум фиксация цен на текущем уровне.

Так и случилось в США в 2006–2007 годах. Процентная ставка ФРС выросла до 5,25 %, а ставка по кредитам поднялась до 8,25 %. Из-за увеличения стоимости банковских кредитов спрос на недвижимость упал, а некоторые ипотечные компании даже обанкротились.

Ну а далее вы знаете, что произошло – глобальный экономический кризис, который начался именно с ипотечного кризиса в США. Выросшие процентные ставки стали причиной массовых невозвратов ипотечных кредитов, и банки оказались в очень трудном финансовом положении[10]10
  Подробнее об этом см.: Сорос Д. Мировой экономический кризис и его значение. Новая парадигма финансовых рынков / Джордж Сорос; пер. с англ. Кристофа Вагнера. – М.: Манн, Иванов и Фербер, 2010.


[Закрыть].

Произойдет ли то же самое в России? Первая часть этого спектакля уже происходит: цены на недвижимость весь 2009 год падали. До 2019 года они росли в рублевом выражении, но продолжали падать в долларовых эквивалентах.

Ситуация с ценами на недвижимость в городах России совершенно необъяснима. В феврале 2012 года я беседовал с владельцем нескольких объектов недвижимости в крупном российском городе. С июня 2011 года он пытался продать некоторые объекты (офисную недвижимость), чтобы приобрести для себя большую квартиру. Притом что многие смотрели эту недвижимость, никто не торговался и за 8 месяцев владелец так и не смог ничего продать. Что же произошло дальше? Риелтор посоветовал увеличить цену продажи на эти объекты…

Таким образом, ситуацию с недвижимостью в России в начале 2012 года можно охарактеризовать так – цены на недвижимость растут, но при этом спрос очень низкий. Один из российских парадоксов… С 2014 года началось сильное падение, и график изменения цен на недвижимость развернулся лишь в 2018 году (см. диагр. 1.14).

Диаграмма 1.14.Изменение цен на недвижимость в период с 2014 по 2019 год. Источник:www.irn.ru

Еще один нюанс. К любому виду инвестирования следует подходить с точки зрения эффективности вложения средств. Сравните доход, получаемый от сдачи недвижимости в аренду, с уровнем банковских депозитов. Нельзя забывать и о примере Японии, где, по данным «Википедии», «самые высокие цены на коммерческую недвижимость были в 1989 году в Токио в районе Гинза (Ginza) – чуть выше 1 млн долларов за квадратный метр. В других районах цены были немного ниже.

К 2004 году коммерческая недвижимость класса А в финансовых районах Токио стоила в 100 раз ниже, чем на пике стоимости, а жилая недвижимость – в 10 ниже. Тем не менее эта недвижимость остается самой дорогой в мире»[11]11
  http://en.wikipedia.org/wiki/


[Закрыть].

Конечно, пузырь на рынке недвижимости США и России несравним с японским пузырем, но здесь важен принцип – все случается, в том числе и падение цен на недвижимость в течение 20 лет (!): семнадцать лет падения цен на недвижимость, затем незначительное движение вверх вместе со всем миром в 2006 году, и потом снова падение в 2008-м. Самый терпеливый инвестор вряд ли смог бы столько ждать.

Вы только взгляните на диаграмму 1.15 – и поймете, что к вопросу инвестирования следует относиться со всей возможной ответственностью и никогда не инвестировать свой капитал в один актив, даже если он кажется вам очень привлекательным и вы думаете, что он ни при каких условиях не упадет в цене.

Диаграмма 1.15.Изменения цен на жилую (residential) недвижимость в Японии в период с 1986 по 2011 г. Источник:www.doctorhousingbubble.com

Можно, конечно, рассчитывать на рост цен на недвижимость, но может произойти и обратное – еще большее их снижение. Это рынок. Помимо низкой доходности присутствует вечная головная боль с квартиросъемщиками: если они затопят стояк, то все ваши доходы от сдачи пойдут на ремонты соседям, поскольку, как правило, квартиросъемщики и владелец квартиры не связаны жесткими договорными обязательствами.

На одном из заседаний нашего клуба инвесторов при обсуждении вопроса приобретения рентной недвижимости один из наших клиентов сказал следующее:

– Знаете, я сдаю в аренду несколько квартир, и иногда возникают довольно неприятные ситуации. Один из моих квартирантов испортил мне стены, и, когда я попросил его оплатить ремонт, он ответил, что квартира изначально была такой. Я понимаю, что все это нужно оговаривать в договоре, но все оговорить просто невозможно. Поэтому лично я не собираюсь больше приобретать недвижимость и сдавать ее в аренду: слишком много проблем.

Недвижимость за рубежом может быть очень хорошим способом инвестирования свободных средств. Но и здесь инвестора подстерегает множество рисков, поэтому я рекомендую очень осторожно и обдуманно относиться к предложениям от риелторов, предлагающих приобретение недвижимости за рубежом и передачу ее в управление управляющей компании.

Все выглядит очень красиво – купил недвижимость, передал управляющей компании и только получаешь доход на свой счет в банке. Однако так красиво бывает зачастую только на словах. Моя практика работы с партнерами, продающими недвижимость за рубежом, показала, что риелторы практически всегда завышают уровень дохода от сдачи в аренду. (Если бы они этого не делали, как бы они могли привлечь российских инвесторов?)

Кроме низкой доходности, инвесторы могут столкнуться с тем, что управляющая компания ведет себя не очень корректно, платежи за аренду поступают нерегулярно. И что со всем этим делать? Если вы надеетесь на риелтора, который продал вам эту недвижимость, напрасно… Риелтор уже получил свои комиссионные, и ему не до вас – нужно искать новых инвесторов.

Поэтому я совершенно точно могу сказать, что покупка недвижимости с целью инвестирования – в России или за рубежом – это бизнес, а не пассивное инвестирование. Поэтому если вы хотите купить недвижимость за рубежом, будьте готовы к тому, что вам нужно знать законодательство страны, в которой находится недвижимость, регулярно навещать свою недвижимость, иметь плотный самостоятельный контакт с управляющей компанией.

В связи с этим я рекомендую вам взглянуть на такие способы инвестирования в недвижимость, которые не потребуют вашего времени и нервов, а будут лишь приносить доход.