Текст книги "Ваша недвижимость"

6.2. Процедура совершения сделки по обмену приватизированных жилых помещений

Рассмотрим далее типовую процедуру совершения сделки по обмену жилых помещений, принадлежащих сторонам на праве собственности. Заметим, что возможен и вариант обмена жилого помещения, находящегося в собственности, на жилое помещение, используемое по договору социального найма (см. далее). Таким образом, в общем случае сделка по обмену жилых помещений осуществляется их законными собственниками. В то же время следует учесть, что реализация подобных сделок зависит и от лиц, совместно проживающих с собственником жилого помещения – например, членов его семьи, которые, даже и не являясь сособственниками обмениваемого жилого помещения должны по крайней мере дать согласие (в письменном виде и нотариально удостоверенное) на его освобоэкдение после совершения сделки – тс проще говоря ни, выписку из него.

Право собственности каждой стороны на жилое помещение должно быть подтверждено свидетельством о государственной регистрации права, а также соответствующим правоустанавливающим документом (в общем случае – договором). При этом, в общем, неважно, в результате каких именно предусмотренных законодательством действий подлежащие обмену жилые помещения перешли в собственность сторон – принципиальное значение имеет лишь принадлежность указанных жилых помещений к числу «частных». Не имеет значения также и то, относится ли подлежащее обмену жилье к первичному или вторичному рынку жилых помещений. Ведь в конечном счете, выбирая среди множества вариантов наиболее подходящий объект для мены, мы руководствуемся примерно теми же соображениями что и ной покупке жилья' сделка по обмену не должна нести в себе риска а приобретаемое в результате жилое помещение – быть и безопасным и, по возможности, комфортабельным.

При выборе жилья «на обмен» вам, естественно, следует прежде всего соотносить его потребительские качества с соответствующими качествами принадлежащего вам на праве собственности жилого помещения. На ваш выбор, безусловно, повлияет и то, какой вариант обмена – равноценный или неравноценный – вы предпочитаете.

Равноценный вариант не потребует от вас дополнительных денежных расходов (на доплату), неравноценный – сулит получение более привлекательвого (с потребительской точки зрения) жилого помещения либо (если вы сами рассчитываете по- лучить доплату при обмене) необходимые вам живые деньги. И, конечно, нрн выборе варианта обмена не забудьте воспользоваться рекомендациями, приведенными в главе 2 настоящего пособия.

Состав документационного пакета для совершения сделки по обмену жилых помещений, принадлежащих сторонам на праве собственности, по сути, идентичен составу документов при заключении договора купли-продаж и. При этом существенным является то, что такой пакет готовит каждая из сторон сделки (для соответствующего жилого помещения), поэтому и вам в этой связи необходимо получить на руки все необходимые для совершения сделки документы.

Примерный состав документов представлен на рис. 6.1. Кроме того, до знакомства с документами, включенными в пакет, вам следует в обязательном порядке заглянуть в документы, удостоверяющие личность гражданина, с которым вы предполагаете заключить сделку и соответствующий договор.* (* Полномочные представители должны, помимо документа, удостоверяющего личность, предъявить надлежащим образом оформленный документ, подтверждающий их полномочия по совершению сделки — например, соответствующую доверенность).

Рис. 6.1. Примерный состав документов, необходимых для совершения сделки по обмену жилых помещений* (* Документы представляются каждой из сторон сделки)

В ходе предварительного осмотра жилого помещения, на которое вы намереваетесь обменять принадлежащее вам на праве собственности жилье, советуем вновь воспользоваться рекомендациями, изложенными в главе 2 настоящего пособия. При этом не забудьте, что и к вам тоже будет нанесен аналогичный визит.

Конечно, к этому важному – в контексте предстоящей сделки – событию необходимо как следует подготовиться. Соответствующие рекомендации на этот счет представлены на рис. 6.2.

Рис. 6.2. Рекомендации по подготовке обмениваемого жилого помещения к предварительному осмотру

Согласование договора мены, как и случае с договором купли-продажи жилого помещения, следует начинать с существенных условий. К существенным условиям договора мены жилыми помещениями следует отнести условие о взаимных обязанностях сторон. При равноценном обмене эти условия сводятся к следующему:

― для стороны, фигурирующей в договоре в качестве продавца – в обязанности передать другой стороне вымениваемое ею жилое помещение, и одновременно – принять жилое помещение, передаваемое в обмен на ранее принадлежавшее продавцу;

― для стороны, фигурирующей в договоре в качестве покупателя – в обязанности принять передаваемое в обмен ранее принадлежавшее продавцу жилое помещение, и одновременно – передать другой стороне жилое помещение, собственником которого до совершения сделки являлся сам покупатель.

При неравноценном обмене в содержании договора дополнительно указывается обязанность покупателя произвести оплату (точнее, доплату) за принимаемое от продавца жилое помещение в размере, определенном договором. Кроме того, в договоре в этом случае должно содержаться указание о порядке расчетов (в связи с доплатой).

Учитывая, что во многих случаях жилые помещения к моменту совершения мены остаются несвободными, в договоре следует определить порядок освобождения обмениваемых помещений с переходом прав собственности на них от прежнего к новому владельцу. Этот порядок должен устанавливать очередность и сроки не только юридического (выписка), но и физического освобождения жилых помещений.

Определение предмета договора мены жилыми помещениями в содержании последнего должно производиться с соблюдением положений ст.554 ГК РФ. Это означает, что данные, приведенные в договоре, должны обеспечивать идентификацию каждого фигурирующего в договоре жилого помещения, позволяющую безошибочно отличить одно помещение от другого по соответствующим характеристикам — в частности, таким, как состав помещений, их общая и жилая площадь, адреса помещений, их поэтажное расположение и др.

Подготовка договора мены производится с соблюдением правил, предусмотренных для подготовки договора купли-продажи жилого помещения – поскольку применение этих правил допускается ст.567 ГК РФ. На практике это означает:

― заключение договора мены в письменной форме;

― нотариальное удостоверение договора;

― включение в содержание договора всех сведений, необходимых для обеспечения юридической правомочности договора (предмет договора, стороны договора, условия договора, порядок перехода прав на предмет договора и др.).

Заметим, что несмотря на «обменную» сущность договора, стороны сделки могут именоваться в нем как продавец и покупатель (см. ст.567 ГК РФ), в особенности, если речь идет о совершении неравноценной сделки, в соответствии с условиями которой одна из сторон производит доплату за приобретаемое в порядке обмена жилое помещение. Пример договора мены жилых помещений представлен ниже.

6.3. Особенности обмена жилых помещений, предоставленных сторонам сделки по договору социального найма

Рассмотрим далее особенности обмена жилых помещений, предоставленных сторонам сделки по договору социального найма. При проведении обмена таких помещений следует руководствоваться соответствующими положениями Жилищного кодекса РФ, вступившего в действие с 01.03.2005.

Отметим прежде всего, что ст.72 ЖК РФ допускает совершение такого обмена, признавая, в частности, право нанимателей жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, на его осуществление (далее, за исключением случаев, оговоренных особо – наниматель (наниматели)). Как следует из содержания статьи, наниматель вправе осуществить обмен занимаемого им жилого помещения на другое жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю, если на это имеется письменное согласие :

― наймодателя;

― проживающих совместно с нанимателей членов его семьи (в том числе временно отсутствующих).

Таким образом, намереваясь произвести обмен жилыми помещениями, используемыми по договорам социального найма, наниматель должен начинать не с изучения вариантов обмена, а с урегулирования своих взаимоотношений (в вышеуказанной форме) с наймодателем и совместно проживающими в жилом помещении членами своей семьи. Если письменное согласие на проведение обмена хотя бы от одной из указанных «инстанций» не получено (к примеру, согласие дали все, за исключением признанной в качестве члена вашей семьи тещи, проживающей вместе с вами (с нанимателем) в данном помещении, то обмен не состоится – по крайней мере до тех пор,пока такое согласие не будет получено, либо пока вы всерьез не задумаетесь о реализации варианта принудительного обмена (см. далее).

Со своей стороны, и проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена за- нимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах – т.е. проведения обмена по т.н. «разъездной» схеме. Если же между нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке.* (* При вынесении решения о принудительном размене судом в должной мере учитываются как заслуживающие внимания доводы, так и законные интересы лиц, проживающих в жилом помещении, предоставленном по договору социального найма).

ЖК РФ предусматривает ряд ограничений в отношении обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений. Такой обмен, согласно ст.72 ЖК РФ, допускается только с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

Уточним, что органы опеки и попечительства вправе отказать в даче согласия на обмен, в случае, если его осуществление нарушает права или законные интересы указанных выше лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями ( об отказе в даче такого согласия) принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение 14 рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.* (* Решение об отказе органа опеки и попечительства в даче согласия может быть обжаловано заявителем (его полномочным представителем) в суд в порядке, предусмотренном законодательством).

ЖК РФ допускает обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма гражданам, проживающим в этих помещениях и расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах (в пределах территории РФ). В то же время ст.73 ЖК РФ предусмотрены условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается (см. рис. 6 .З).

Рис. 6.3. Условия, при которых не допускается обмен жилых помещений, используемых по договорам социального найма

Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма производится с соблюдением требований ст.74 ЖК РФ. В соответствия с указанной статьей обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей (при соблюдении вышеперечисленных условий) на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями. Такой договор заключается в письменной форме путем составления одного документа. Документ подписывается сторонами договора (соответствующими нанимателями) не менее чем в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

Подписанные оригиналы договора об обмене жилыми помещениями представляются нанимателями соответствующим наймода т елям (с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений), для получения от последних согласия на осуществление обмена. Согласие (отказ в даче такого согласия) оформляется наймодателем в письменной форме и должно быть выдано обратившемуся не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения.* (* Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных ст.73 ЖК РФ (см. выше) и может быть обжалован нанимателем (его полномочным представителем) в судебном порядке).

Таким образом, подписанный нанимателями договор фактически вступает в силу только с получением согласия на обмен от каждого наймодателя. Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения служат основанием для расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями.

Одновременно с каждым из давших согласие наймодателей (в соответствии с положениями договора об обмене) заключаются новые договора социального найма на обмененные жилые помещения. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения соответствующего нанимателя и представления им указанных выше документов.

Подытоживая, отметим, что ЖК РФ допускает признание сделки по обмену жилыми помещениями, используемыми по договору социального найма, недействительной, если при ее осуществлении были нарушены какие-либо законные требования – например, не соблюдена форма договора и т.д. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным влечет за собой:

― переселение нанимателей и совместно проживающих с ними лиц в ранее занимаемые ими жилые помещения;

― возмещение убытков, причиненных друг другу сторонами признанного недействительным договора.

Порядок заключения договора социального найма определен главой 8 ЖК РФ. Пример договора социального найма представлен ниже.* (* Соответствует приложению б к приказу Госстроя РФ от 11.12.1997 № 17-132).

Глава 7. Способы безвозмездного обретения жилья в собственность: дарение и наследование. Безвозмездное пользование жильем

7.1. Дарение жилых помещений

Правовое регулирование сделок до дарению недвижимости, включая жилые помещения, осуществляется в соответствии с главой 32 части второй Гражданского кодекса РФ. В статьях, образующих главу 32 ГК РФ, в частности, определены:

― сущность договора дарения;

― форма договора дарения;

― право одаряемого на отказ от принятия дара;

― случаи запрета на осуществление сделки по дарению;

― право дарителя на отказ от исполнения договора дарения;

― порядок отмены дарения и случаи, когда отмена дарения (отказ от исполнения договора дарения) невозможны.

Сущность договора дарения состоит в том, что одна из сторон сделки (даритель) обязуется безвозмездно (в качестве дара) передать принадлежащую ей вещь в собственность другой стороны (одаряемого). При этом предметом договора дарения может быть и принадлежащее дарителю на праве собственности жилое помещение.

Формально для совершения сделки по дарению необходимо только согласие сторон. Даритель изъявляет намерение безвозмездно передать законно принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение одаряемому, а последний, в свою очередь, должен выразить свое согласие с принятием дара.* (* Соответствующее положение содержится в ст.572 ГК РФ, см. далее). Вместе с тем ГК РФ устанавливает ряд ограничений на совершение дарения жилых помещений: такие сделки не могут совершаться от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями, а передаваемое в дар жилое помещение не может предназначаться одаряемым иэ числа лиц, перечисленных пп.2 и 3 ст.575 ГК РФ.

Дарение жилого помещения, находящегося в общей совместной собственности – например, квартира, приватизированная с участием обоих супругов – допускается только с согласия всех участников совместной собственности. Несоблюдение этого требования может впоследствии послужить поводом для признания (по требованию сособственника, согласие которого на совершение сделки получено не было) дарения недействительным.* (* Согласие на совершение дарения дается в письменной форе и подлежит нотариальному удостоверению).

Необходимо также обратить внимание уважаемых читателей на ситуацию, в соответствия с которой дарение от имени дарителя производится на основании доверенности. В соответствии с п.5 ст.576 ГК РФ такая доверенность, помимо обычных сведений, должна в обязательном порядке содержать сведения о предмете сделки (в контексте данного пособия – о передаваемом в дар жилом помещении) и личности одаряемого (например, его фамилии, имени, отчестве и дате рождения).

С учетом положений ст.574 ГК РФ договор дарения жилого помещения целесообразно совершать в письменной форме. Поясним, что указанная статья предписывает совершение договора дарения в письменной форме только в отношении сделок, в которых в качестве дарителя участвует юридическое лицо (при этом стоимость дара превышает пять установленных законом м.р.о.т), а также в случае включения в договор обещания дарения в будущем. Однако письменная форма договора дарения несет в себе очевидные преимущества для обеих сторон сделки. Одаряемый, имея на руках письменный договор, может защитить предмет сделки от возможных притязаний со стороны третьих лиц (например, в случае, если на подаренное жилое помещение после смерти дарителя попытаются заявить свои права наследники), а даритель, в случае необходимости, отменить дарение (см. далее).

При ознакомлении с проектом договора необходимо обратить внимание и на то, в какой форме включено в документ условие о передаче жилого помещения. Поскольку, в соответствии с п.З ст.572 ГК РФ договор дарения, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, рассматривается в качестве ничтожного (и в этой связи к предмету дарения в этом случае применяются правила законодательства о наследовании), следует предусмотреть передачу отдариваемого жилого помещения от дарителя к одаряемому, например, непосредственно после подписания договора его сторонами.* (* При этом фактическое вступление договора дарения в силу будет иметь место только с момента регистрации права собственности на подаренное жилое помегцение).

В договоре дарения может быть, кроме того, обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. И, наконец, в договоре дарения следует определить порядок передачи подаренного жилого помещения от дарителя к одаряемому.* (* Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов, но не ранее подписания договора сторонами).

Законность сделки по дарению жилого помещения подтверждается соответствующими документами. С этой целью даритель, в частности, предъявляет:

― свидетельство о государственной регистрации права собственности на передаваемое в дар жилое помещение;

― правоустанавливающий документ на жилое помещение (например, договор о передаче жилого помещения в собственность в порядке приватизации);

― выписку из домовой книги;

― копию лицевого финансового счета;

― выписку из ЕГРП;

― справку БТИ;

― если требуется – надлежащим образом оформленные разрешения (согласия) на совершение сделки, справку об уплате налога на имущество.

После подписания сторонами сделки договор дарения подлежит государственной регистрации (см. главу 11 настоящего пособия). Пример договора дарения жилого помещения представлен ниже.