Текст книги "Ваша недвижимость"

в) о минимальном сроке накопления вкладчиками строительных вкладов;

г) о порядке распределения и выплате договорных сумм;

д) о требованиях к обеспечению исполнения обязательств по кредитным договорам;

е) об условиях обязательности страхования имущества, приобретаемого за счет кредитов, предоставленных строительной сберегательной кассой для улучшения жилищных условий и личного страхования заемщиков. Одновременно должно быть предусмотрено, что выгодоприобретателем по указанным договорам страхования является строительная сберегательная касса. При этом сроки, в течение которых вкладчики обязаны заключить договоры страхования, определяются кредитными договорами;

ж) о порядке взаимоотношений строительной сберегательной кассы с вкладчиками и заемщиками;

з) условия возврата вкладов по договорам, расторгнутым по инициативе вк л адчи ков;

и) о порядке выдачи строительной сберегательной кассой промежуточных кредитов, кредитов с отсрочкой платежа, определение процентных ставок по ним и порядке их погашения.

5.3. Настоящие Правила могут дополняться по усмотрению строительной сберегательной кассы.

5.4. Правила деятельности строительной сберегательной кассы утверждаются Центральным банком Российской Федерации.

5.5. Договор накопления сбережений и выдачи кредита для улучшения жилищных условий составляется в соответствии с указанными выше Правилами.

5.6. Правила деятельности строительной сберегательной кассы в части основ договорных отношений с вкладчиками должны быть доступны для ознакомления любому заинтересованному лицу.

Статья 6. Предоставление информации о деятельности строительной сберегательной кассы

6.1 Строительная сберегательная касса обязана по требова нию заинтересованных лиц предоставить:

― копию лицензии на осуществление банковских операций; копии иных выданных ей разрешений (лицензий);

― публикуемую отчетность строительной сберегательной кассы;

― правила деятельности строительной сберегательной кассы, в части основ договорных отношений с вкладчиками;

― условие договоров накопления сбережений для улучшения жилищных условий;

― условие предоставления кредитов для улучшения жилищных условий;

― об участии строительной сберегательной кассы в фондах добровольного страхования строительных сберегательных вкладов и об условиях страхования.

6.2. За введение физических лиц в заблуждение путем не предоставления информации, либо путем предоставления недостоверной или неполной информации кредитная организация несет ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Статья 7. Надзор за деятельностью строительной сберегательном кассы

1 . Государственный надзор за деятельностью строительных сберегательных касс осуществляется Банком России в соответствии с федеральными законами, устанавливающими порядок надзора за деятельностью кредитных организаций.

2 . В целях государственного надзора за деятельностью строительных сберегательных касс Банк России устанавливает для них специальные нормативы, отличные от обязательных нормативов, установленных для банков, не имеющих ограничения на осуществление банковских операций и сделок. Банк России имеет право устанавливать для строительных сберегательных касс размер отчислений в обязательные резервы, подлежащие депонированию в Банке России, с учетом особенностей деятельности строительных сберегательных касс.

Глава II. Накопления сбережений и условия предоставления кредита для улучшения жилищных условии

Статья 8. Договор накопления сбережений для улучшения жилищных условий

8.1. По договору накопления сбережений для улучшения жилищных условий строительная сберегательная касса, принявшая от вкладчика строительный сберегательный вклад, обязуется при условии наступления очередности возвратить сумму строительного сберегательного вклада, выплатить проценты по нему и предоставить вкладчику кредит для улучшения жилищных условий, на условиях и в порядке, предусмотренных настоя щи м Федеральным законом.

8.2. В договоре накопления сбережений для улучшения жилищных условий вкладчик может указать лицо, к которому в случае смерти вкладчика переходят права и обязанности по договору накопления сбережений для улучшения жилищных условий.

Статья 9. Условия договора накопления сбережений для улучшения жилищных условий

9.1. Условия договора накопления сбережений для улучше ния жилищных условий должны содержать:

9.1.1. сумма строительного сберегательного вклада;

9.1.2. размер процентов по строительному сберегательному вкладу;

9.1.3. порядок долевых платежей в счет пополнения строи тельного сберегательного вклада;

9.1.4. договорная сумма, состоящая из суммы строительно го сберегательного вклада, процентов по строительному сберегательному вкладу и суммы кредита для улучшения жилищных условий;

9.1.5. условия наступления очередности по возврату строи тельного сберегательного вклада и процентов по нему и предоставления кредита для улучшения жилищных условий;

9.1.6. сумма кредита и размер процентов но кредиту для улучшения жилищных условий, который может быть предоставлен при условии наступления очередности в соответствии с договором накопления сбережений для улучшения жилищных условий;

9.1.7. последствия одностороннего расторжения договора накопления сбережений для улучшения жилищных условий по требованию вкладчика. В любое время действия договора накопления сбережений для улучшения жилищных условий, в том числе, по накоплению сберегательного вклада, вкладчик имеет право требовать возврата суммы строительного сберегательного вклада и процентов по нему с одновременным отказом от предоставления кредита для улучшения жилищных условий.

9.1.8. Условия неизменности процентных ставок но строи тельному сберегательному вкладу и кредиту для улучшения жилищных условий в течение всего срока действия договора накопления сбережений.

Статья 10. Условия предоставления кредита для улучшения жилищных условий в соответствии с договором накопления сбережений

10.1. Строительная сберегательная касса обязана предоста вить кредит для улучшения жилищных условий в соответствии с договором накопления сбережений вкладчику при одновременном наличии следующих условий:

― накопления вкладчикам общей суммы строительного сберегательного вклада;

― наступления очередности предоставления кредита для улучшения жилищных условий, определяемой в соответствии с Правилами деятельности строительной сберегательной кассы.

10.2. Строительная сберегательная касса вправе требовать обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору.

Статья 11. Кредитный договор

При наступлении условий, предусмотренных статьей 10 настоящего Федерального закона, строительная сберегательная касса и вкладчик заключают кредитный договор о предоставлении кредита для улучшения жилищных условий. Положения кредитного договора о предоставлении кредита для улучшения жилищных условий должны соответствовать требованиям Правил деятельности строительных сберегательных касс и законодательству Российской Федерации. В кредитном договоре вкладчик может указать лицо, к которому в случае его смерти переходят права и обязанности по данному договору.

Статья 12. Обеспечение возвратности кредитов по договору накопления сбережений

Кредит для улучшения жилищных условий, предоставляемый строительной сберегательной кассой, обеспечивается залогом приобретаемого за счет предоставленного строительной сберегательной кассой кредита и/или принадлежащего вкладчику на праве собственности недвижимого имущества, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Залог движимого имущества, принадлежащего вкладчику, может являться дополнительным способом обеспечения исполнения обязательств по возврату кредита, полученного в соответствии с договором накопления сбережений. При нарушении заемщиком обязательств по кредитному договору строительная сберегательная касса вправе досрочно взыскивать предоставленный кредит для улучшения жилищных условий и начисленные по нему проценты, если это предусмотрено кредитным договором, а также обращать взыскание на заложенное имущество в порядке, установленном федеральным законодательством.

Статья 13. Отказ строительной сберегательной кассы от предоставления кредита для улучшения жилищных условий

1 3 .1. Строительная сберегательная касса вправе отказать от предоставления вкладчику предусмотренного договором накопления сбережений кредита для улучшения жилищных условий при наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что кредит не будет возвращен в срок.

13.2. К обстоятельствам, свидетельствующим о том, что кредит не будет возвращен в срок, относятся:

― невозможность вкладчика подтвердить свою платежеспособность;

― отсутствие или недостаточность обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору;

― наличие информации, свидетельствующей о недобросовестном исполнении обязательств по отношению к другим кредитным организациям.

13.3. В случае невозможности предоставления вкладчику кредита по основаниям, предусмотренным в пункте 2 настоящей статьи, строительная сберегательная касса обязана возвратить вкладчику сумму строительного сберегательного вклада и проценты по нему либо по заявлению вкладчика продлить действие договора накопления сбережений.

13.4. Порядок возврата строительного сберегательного вклада вкладчику в случае расторжения договора накопления сбережений для улучшения жилищных условий определяется Правилами деятельности строительной сберегательной кассы.

Глава III. Обеспечение финансовой устойчивости деятельности строительной сберегательной кассы, защита прав и интересов вкладчиков строительной сберегательной кассы

Статья 14. Обеспечение финансовой устойчивости строительной сберегательной кассы

В целях обеспечения финансовой устойчивости строительная сберегательная касса обязана создавать страховой фонд на возможные потери по доходам в случае снижения совокупной величины вкладов против совокупной величины обязательств по выдаче кредитов вкладчикам, определяемых исходя из общей договорной суммы строительной сберегательной кассы, предназначенной к распределению. Формирование фонда осуществляется путем отчислений от доходов по процентам, полученным по промежуточным кредитам и кредитам с отсрочкой платежа. Формирование страхового фонда осуществляется путем направления доходов, полученных по выданным промежуточным кредитам, а также кредитам с отсрочкой платежа, в части, определяемой как разница между процентной ставкой по выданным промежуточным кредитам а также кредитам с отсоочкой платежа и процентной ставкой по кредитам предоставленным вкладчикам в соответствии с договором накопления сбережений.

Величина страхового фонда регулируется ежегодно на конец отчетного года. Максимальный размер его не должен составлять более 1,5 % от совокупной величины вкладов ССК на начало текущего года.

Порядок формирования и использования страхового фонда устанавливается Банком России.

Строительная сберегательная касса обязана создавать иные резервы (фонды), размер, порядок формирования и использования которых устанавливаются Банком России.

Строительная сберегательная касса обязана организовывать внутренний контроль, обеспечивающий надлежащий уровень финансовой устойчивости, соответствующий характеру и ма с штабам проводимых ею операций и сделок.

Статья 15. Особенности выдачи промежуточных кредитов и кредитов с отсрочкой платежа

В целях обеспечения финансовой устойчивости строительной сберегательной кассы суммарная величина промежуточных кредитов и средств с отсрочкой платежа, выдаваемых строительной сберегательной кассой, в том числе без обеспечения, не может быть более 30 % от общей суммы выданных строительной сберегательной кассой кредитов. Данное требование вступает в силу при наличии условий, предусмотренных статьей 10 настоящего закона.

Статья 16. Контроль строительной сберегательной кассы за целевым использованием кредита, полученного для улучшение жилищных условий

16.1. Строительная сберегательная касса осуществляет контроль за целевым использованием предоставленного кредита для улучшения жилищных условий в порядке, установленном Правилами деятельности строительной сберегательной кассы, договором накопления сбережений и кредитным договором.

16.2. Органы, осуществляющие государственную регистра цию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязаны предоставлять строительной сберегательной кассе по ее запросу сведения о сделках, заключаемых вкладчиками строительной сберегательной кассы.

16.3. В случае использования вкладчиком предоставленно го строительной сберегательной кассой кредита на цели, не связанные с улучшением жилищных условий, определенных статьей 1 настоящего закона строительная сберегательная касса вправе потребовать возврата кредита или его части, которая была использована на цели, не связанные с улучшением жилищных условий. Порядок и срок возврата вкладчиком кредита или его части определяются Правилами деятельности строительной сберегательной кассы.

Статья 17. Страхование ответственности вкладчика

1 . При заключении кредитного договора строительная сбе регательная касса вправе требовать от вкладчика заключения договора с юридическим лицом, осуществляющим страховую деятельность на территории Российской Федерации, договора страхования имущества, приобретаемого для улучшения жилищных условий и договора личного страхования в соответствии с Правилами деятельности строительной сберегательной кассы.

Статья 18. Фонды добровольного страхования строительных сберегательных вкладов

В целях обеспечения обязательств по договорам накопления сбережений строительные сберегательные кассы имеют право создавать фонды добровольного страхования строительных сберегательных вкладов.

Фонды добровольного страхования строительных сберегательных вкладов создаются как некоммерческие организации. Число строительных сберегательных касс – учредителей фонда добровольного страхования строительных сберегательных вкладов должно быть не менее трех. Порядок создания, управления и деятельности фондов добровольного страхования строительных сберегательных вкладов определяется их уставами и федеральными законами.

Статья 19. Государственная поддержка

Правительство Российской Федерации в рамках реализации федеральных инвестиционных программ и жилищно-коммунальной реформы в части улучшения жилищных условий граждан оказывает государственную поддержку вкладчикам строительной сберегательной кассы. Формы, объемы и порядок государственной поддержки определяются Правительством Российской Федерации.

Статья 20. Государственное гарантирование вкладов, размещенных в строительных сберегательных кассах

Государственное гарантирование по возврату строительных сберегательных вкладов, определенных договором накопления сбережений для улучшения жилищных условий, осуществляется в раз мерах и на условиях, определенных законодательством о гарантировании возврата вкладов граждан в банках Российской Федерации с учетом особенностей деятельности строительных сберегательных касс, установленных Банком России с настоящим Законом.

Статья 21. Аудиторская проверка строительной сберегательной кассы

Деятельность строительной сберегательной кассы подлежит проверке аудиторской организацией или независимым аудитором, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации лицензию на осуществление таких проверок, не менее одного раза в год. Аудиторская проверка строительной сберегательной кассы осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Аудиторская организация или независимый аудитор обязаны составить заключение о результатах аудиторской проверки, содержащее сведения о достоверности финансовой отчетности строительной сберегательной кассы, выполнении ею обязательных нормативов, установленных Банком России, качестве управления строительной сберегательной кассой, состоянии внутреннего контроля и другие положения, определяемые федеральными законами, уставом и Правилами деятельности строительной сберегательной кассы.

Статья 22. Отчетность строительной сберегательной кассы

Строительная сберегательная касса представляет в Банк России отчетность о своей деятельности в форме, порядке и сроки, которые устанавливаются Банком России. Строительная сберегательная касса публикует в открытой печати квартальную и годовую отчетность в форме и сроки, которые устанавливаются Банком России, после подтверждения ее достоверности аудиторской органи задней.

Глава IV. Заключительные положения

Статья 23. Порядок вступления в силу настоящего Федерального закона

1 . Настоящий Федеральный закон вступает в силу с момен та его опубликования.

2. Предложить Президенту Российской Федерации в срок до______ года привести в соответствие с настоящим Федеральным законом изданные им правовые акты.

3 . Поручить Правительству Российской Федерации в срок до ______ года:

― привести в соответствие с настоящим Федеральным законом изданные им правовые акты;

― принять правовые акты, обеспечивающие реализацию настоящего Федерального закона.

4 . Поручить Центральному Банку Российской Федерации в срок до ______ года:

― привести в соответствие с настоящим Федеральным законом изданные им правовые акты;

― принять правовые акты, обеспечивающие реализацию настоящего Федерального закона.

Глава 6. Обмен жилья

6.1. Законодательная база сделок по обмену недвижимости. Основные варианты обмена жилых помещений

Правовое регулирование сделок по обмену (мене) недвижимости, включая жилые помещения, осуществляется в соответствии с главой 31 части второй Гражданского кодекса РФ.* (* При обмене жилых помещений, пользование которыми осуществляется по договорам социального найма, следует также руководствоваться соответствующими положениями Жилищного кодекса РФ, см. далее). В статьях, образующих главу 31 ГК РФ, в частности, определены;

― сущность договора мены;

― порядок исполнения встречных обязательств в связи с осуществлением мены;

― порядок перехода права собственности на обмениваемые вещи.

Сущность договора мены состоит в том, что каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одну вещь (принадлежащую одной из сторон) в обмен на другую вещь. В контексте данного пособия под вещью следует, конечно же, понимать жилое помещение.

Правовая специфика сделки по обмену жилых помещений заключается в том, что каждая из сторон одновременно признается продавцом принадлежащей ей вещи, которую она обязуется передать в соответствии с договором, и покупателем той вещи, которую она обязуется принять в обмен. Переход права собственности на обмениваемые вещи в общем случае происходит после исполнения сторонами обязательств по договору, однако в случае с жилыми помещениями, как мы помним, такое право возникает с момента его государственной регистрации в установленном законодательством порядке.

Поскольку ГК РФ допускает применение к договору мены правила, предусмотренные кодексом для договора купли-продажи (см. в этой связи главу 2 настоящего пособия), то мы в дальнейшем сосредоточимся преимущественно на рассмотрении вопросов, связанных с организацией (а не с правовым обеспечением) сделок по обмену жилыми помещениями. Но сначала – несколько слов о том, какие основные виды обмена жилых помещений существуют.

Сделки по обмену жилых помещений можно классифицировать по трем основным признакам. Первый признак характеризует равноценность обмена, второй – принадлежность обмениваемых жилых помещений к числу находящихся или не находящихся в собственности граждан, участвующих в сделке, а третий – способ использования жилых помещений после совершения обмена.

Так, в соответствии с первым классификационным признаком сделки по обмену жилых помещений можно подразделить на равноценные и неравноценные. Наиболее характерные варианты равноценных обменов – это мена жилыми помещениями:

― примерно одинаковой стоимости;

― включающими одинаковые по составу жилые и нежилые (вспомогательные) помещения – например, обмен двух однокомнатных (двух– и т.д.) квартир;

― имеющими примерно одинаковую общую и (или) жилую площадь;

― имеющими примерно одинаковую потребительскую привлекательность (в силу совокупных потребительских качеств, в частности, их благоустроенности).

Соответственно, наиболее красноречивым примером неравноценного обмена может послужить сделка по мене жилых по мещений, производимая с доплатой (например, в силу их неодинаковой стоимости). Отметим, что доплата может иметь как денежное, так и натуральное выражение – к примеру, в обмен на более дорогую квартиру ее владелец получает менее дорогую и, в придачу, автомобиль.

При рассмотрении сделок по обмену жилых помещений в фокусе второго классификационного признака можно выделить следующие виды их мены:

― обмен жилыми помещениями, находящимися в собственности участников сделки;

― обмен неприватизированными жилыми помещениями (т.е. используемыми участниками сделки по назначению по договорам социального найма);

― обмен жилого помещения, находящегося в собственности, на неприватизированное жилое помещение.

Перечисленные виды сделок будут подробно рассмотрены нами далее.* (* Заметим, что сделки по обмену жилья могут носить и безвозмездный характер – например, в случае, когда мена неравноценными жилыми помещениями производится без доплаты между близкими родственниками, причем они являются единственными законными собственниками указанных жилых помещений).

И, наконец, в зависимости от способа использования жилых помещений после обмена можно также выделить несколько специфических видов сделки, в том числе съезд и разъезд. В первом случае два и более жилых помещений обмениваются на одно, во втором – наоборот.