Текст книги "Ваша недвижимость"

Во второй части параграфа рассмотрим некоторые важные особенности, характеризующие процедуру сделки по дарению жилого помещения при совершении и после ее совершения. В этой связи прежде всего остановимся на ситуации, предполагающей совершение в момент сделки по дарению одного жилого помещения т.н. встречной сделки, в соответствии с которой одаряемый (по первой сделке) уже сам выступает в качестве дарителя, а даритель (по первой сделке) – в качестве одаряемого. Наличие встречной передачи жилых помещений дает основание заинтересованным лицам не признавать соответствующие договора в качестве договоров дарения.

Отметим далее, что договор дарения жилого помещения, подготовленный с учетом вышеизложенных правил, может уже после его подписания сторонами быть признан расторгнутым по основанию, предусмотренному ст.573 ГК РФ. При этом должны быть выполнены, по меньшей мере, два условия:

― одаряемый отказался от принятия дара до момента передачи последнего, что должно подтверждаться соответствующим положениям договора дарения (см. выше);

― отказ от дара должен быть совершен в письменной форме.* (* Ранее мы указали на целесообразность совершения договора дарения в письменной форме).

В случае, если договор дарения прошел процедуру государственной регистрации, отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации. Наконец, если в связи с отказом одаряемого принять в дар соответствующее жилое помещение даритель понес реальный ущерб, последний, ссылаясь на письменный договор, вправе требовать его возмещения.

Отметим в заключение, что при определенных обстоятельствах даритель вправе отменить дарение. Это право предоставлено дарителю ст.578 ГК РФ. В соответствии с указанной статьей даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил одно из нижеперечисленных действий:

― совершил покушение на жизнь дарителя;* (* в случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя) совершил покушение на жизнь кого-либо из членов семьи или близких родственников дарителя;

― умышленно причинил дарителю телесные повреждения;

― обращается с подаренным жилым помещением, сохраняющим для дарителя неимущественную ценность (например, даритель по-прежнему живет в подаренной квартире, которую одаряемый подвергает перепланировке и т.п.) неподобающим образом, создавая тем самым угрозу его безвозвратной утраты.

В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренное жилое помещение дарителю, при условии, что к моменту отмены дарения оно сохранилось в натуре – т.е., к примеру, не было продано или обменено на другое жилое помещение либо другую вещь (недвижимое имущество – допустим, на дачу, земельный участок, гараж и пр.).

7.2. Наследование жилых помещений

Общий порядок наследования имущества умерших (объявленных умершими) (далее, за исключением случаев, оговоренных особо – умерших) регламентируется в соответствии с разделом 5 части третьей ГК РФ. К наследуемому имуществу может быть отнесено и принадлежавшее умершему на праве собственности жилое помещение (комната, квартира, дом и т.п.).

В соответствии со ст. 1111 ГК РФ наследование жилого помещения, принадлежавшего на праве собственности умершему, осуществляется лицами из числа указанных в завещании или (и) его родственников по завещанию. В отсутствие завещания наследование жилого помещения осуществляется указанными лицами в силу закона (см. далее). Начальный момент в процедуре наследования жилого помещения – это открытие наследства, точнее, наследственного дела. Такое дело открывается;* (* С открытием наследства умерший рассматривается в качестве наследодателя) :

― со смертью гражданина;

― с объявлением гражданина умершим, в порядке, предусмотренном законодательством.

Наследство открывается либо по месту последнего места жительства умершего, либо по месту нахождения наследуемого имущества (наиболее ценной его части – например, если в указанное имущество, наряду с квартирой наследодателя, включает также дачу, гараж и т.п.). Уточним, что согласно ст. 1116 ГК РФ к наследованию могут призываться граждане:

― находящиеся в живых в день открытия наследства;

― зачатые при жизни наследодателя и родившиеся живыми после открытия наследства.

В то же время ГК РФ определены лица, которые при определенных обстоятельствах не могут быть призваны к наследованию. К числу указанных лиц относятся, в частности, т.н. недостойные наследники.* (* См. ст .111 7 ГК РФ)

Порядок наследования жилого помещения по завещанию определен главой 62 ГК РФ. Отметим прежде всего, что основанием для наследования жилого помещения может служить отнюдь не всякое завещание. Указанный документ и условия его подготовки (оформления) должны отвечать требованиям законодательства. Эти требования распространяются на:

― правомочность гражданина в совершении завещания, обусловленную его дееспособностью;

― индивидуальность завещания, которое ни при каких обстоятельствах не может совершаться от имени двух и более граждан;

― личный характер завещания, которое должно совершаться гражданином без участия каких-либо представителей (в том числе и с подтвержденными полномочиями).

Вместе с тем ГК РФ предоставляет гражданам право на неограниченное количество изменений и отмен завещания. При внесении изменений (отмене) завещания с соблюдением предусмотренного на этот счет порядка ранее совершенное завещание утрачивает свою силу.* (* При этом допускается совершение отдельных завещаний в отношении различного наследуемого имущества).

Отметим также, что в соответствии с принципом свободы завещания гражданин вправе завещать любое законно принадлежа- щее ему имущество, в том числе жилое помещение, любым другим гражданам. В то же время свобода завещания ограничивается правилами об обязательной доле в наследстве, предусмотренными ст. 1149 ГК РФ.

Основные правила, касающиеся формы я порядка совершения завещания, определены ст. 1124-1125 ГК РФ (см. рис. 7.1). Пример завещания на жилое помещение представлен ниже.

Рис. 7.1. Общие правила, определяющие форму и порядок совершения завещания

Порядок наследования жилого помещения в силу закона определен главой 63 ГК РФ. Статьи, образующие указанную главу, определяют:

― вопросы очередности наследников при призвании к наследованию;

― право обязательной доли в наследстве;

― порядок наследования выморочного имущества.

Верное понимание положений законодательства, определяющих перечисленные вопросы, имеет большое значение для бесконфликтного наследования жилого помещения в силу закона. Прежде всего это касается определения очередности наследников при призвании к наследованию.

Отметим, что ГК РФ выделяет три основных и четыре последующих очереди наследников. Соответствующие сведения представлены на рис. 7.2.

Рис. 7.2. Состав очередей наследников

Принадлежность к соответствующей очереди определяет первоочередность (или, напротив, вторичность) нрава наследника по отношению к другим наследникам. Наследники одной очереди наследуют в равных долях, за исключением наследников, наследующих по праву представления.* (* О наследовании по праву представления см. ст. 114.6 ГК РФ).

Таким образом, при открытии наследства в отсутствие завещания на наследуемое жилое помещение нельзя исключать возможности его раздела в долях, предусмотренных законодательством. Кроме того, вне зависимости от содержания завещания ряд наследников имеют право на обязательную долю в наследстве и, таким образом, также могут наследовать в силу закона (а не по завещанию). Право на обязательную долю имеют несовершеннолетние (нетрудоспособные) дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя. Уточним, что под обязательной долей в данном случае следует понимать долю в размере не менее половины доли, которая причиталась бы каждому иэ наследников при наследовании по закону.

Приобретение наследства наследником совершается посредством его принятия с выражением соответствующего намерения в установленной форме. Принятие наследства может быть совершено несколькими способами, в том числе:

1 . Подачей наследником по месту открытия наследства но тариусу (иному уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу) заявления о принятии наследства (о выдаче свидетельства о праве на наследство).

2 . Подачей заявления другим лицом, уполномоченным на то наследником.* (* В доверенности, выданной уполномоченному лицу, должно быть специально предусмотрено полномочие на принятие наследства).

3 . Пересылкой заявления по почте.* (* В последних двух случаях подпись наследника на заявлении должна быть з асви д етельствована нотариусом, должностным лицом, уполномоченным совершать нотариальные действия или лицом, уполномоченным удостоверять доверенности в соответствии со ст. 185 ГК РФ).

Принятие наследства может быть признано (пока не будет доказано иное) и в случае совершения наследником нижеследующих действий, указывающих на фактическое принятие наследства, в том числе:

― вступления во владение наследственным имуществом – например, квартирой, в которой наследник проживал вместе с наследодателем до смерти последнего;

― принятия меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц – например, установки ограждения (забора) вокруг дачи наследодателя;

― расходования средств на содержание наследственного имущества – например, на ремонт комнаты, принадлежавшей наследодателю на праве собственности в приватизированной квартире.

Для принятия наследства ст. 1154 ГК РФ отводится срок в шесть месяцев, исчисляемых с даты открытия наследства. Однако лица, для которых право наследования возникает только вследствие непринятия наследства другим наследником, могут принять наследство в течение трех месяцев, следующих за указанным выше сроком (т.е. не позднее, чем через девять месяцев после открытия наследственного дела).* (* Восстановление срока производится в судебном порядке).

Факт принятия наследства подтверждается свидетельством о праве на наследство. Такое свидетельство выдается наследнику нотариусом (иным уполномоченным должностным лицом) по заявлению наследника по истечении шести месяцев, исчисляемых с даты открытия наследства.* (* Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследуемое жилое помещение). Пример свидетельства о праве на наследство (в виде жилого помещения) представлен ниже.

В случае отсутствия наследников как по закону, так и по завещанию (отсутствия у наследников права наследовать или их отстранения от наследования), либо отказа всех законных наследников от принятия наследства (без указания, в чью пользу совершен отказ), имущество умершего считается выморочным. В соответствии со ст.П51 ГК РФ выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность РФ.* (* Это правило сохраняет свою силу и в отношении наследуемых жилых помещений, признанных по соответствующим основаниям выморочным имуществом).

Особого рассмотрения в рамках данной главы заслуживают условия пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу. Эти условия определены ст. 1137 ГК РФ и ст.ЗЗ ЖК РФ.

Возникновение у гражданина нрава пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу, как правило, имеет место в случае, когда в соответствии с завещанием на наследника, к которому впоследствии переходит жилое помещение, завещатель возлагает обязанность по предоставлению другому лицу (на период жизни этого лица или на иной срок, указанный в завещании) права пользования этим помещением (его определенной частью).* (* При последующем переходе права собственности на унаследованное жилое помещение к другому лицу право пользования указанным помещением, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу с учетом вышеуказанных обстоятельств). Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в завещании срок, пользуется указанным помещением наравне с его собственником, и, кроме того, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помешением – но не права собственности на указанное помещение – возникающего из завещательного отказа.

Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную с собст пенником указанного помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования им, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданином.* (* Эта норма ЖК РФ не распространяется на недееспособных граждан). По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина обычно прекращается, за исключением случаев, если такое право у соответствующего гражданина возникло в период пользования жилым помещением на ином законном основании.

7.3. Безвозмездное пользование жилым помещением

В заключение рассмотрим еще один способ безвозмездного обретения жилья. Он предусмотрен ст.80 ЖК РФ и подразумевает безвозмездное пользование жилым помещением, предоставленным нанимателю по договору социального найма, лицами в качестве временных жильцов с учетом положений главы 36 ГК РФ.

Предоставление жилого помещения, используемого по договору социального найма, для временного проживания другому гражданину, производится следующим образом. Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с вим члены его семьи вправе разрешить безвозмездное проживание в нанимаемом ими помещении другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам) по взаимному согласию и с предварительным уведомлением об этом наймодателя (в письменной форме).* (* Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры – менее нормы предоставления). В случае согласия наймодателя и совместно проживающих в нанимаемом помещении гражданину может быть разрешено безвозмездное проживание в указанном помещении в течение не более шести месяцев подряд.* (* Т.е. при согласии сторон временное проживание гражданина в жилом помещении может быть возобновлено, но не ранее, чем через сутки после истечения полугодичного периода его временного проживания в указанном помещении). В период проживания временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением и, вследствие указанного обстоятельства, ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

По истечении согласованного с ними срока проживания (в случае, если срок не согласован – не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи) временный жилец обязан освободить ранее предоставленное ему жилое помещение. В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления требования об освобождении жилого помещения временный жилец подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

И – последнее замечание. Конечно, собственнику жилого помещения не нужно получение разрешения на временное проживание другого гражданина от наймодателя, однако получить на это согласие совместно проживающих с собственником лиц (например, членов семьи) все же необходимо. Даже если речь идет о родственнике или близком друге, приехавшем «погостить» на более-менее продолжительный срок, на наш взгляд, все– таки имеет смысл заключить с ним в простой письменной форме договор безвозмездного пользования жилым помещением (частью жилого помещения).

Соответствующее право предоставлено наймодателю в соответствии с п.2 ст. 30 ЖК РФ. На договор безвозмездного пользования – в случае возникновения конфликтной ситуации – всегда можно сослаться и, таким образом, аргументированно отстоять свои права в качестве законного владельца жилого помещения.

Глава 8. Рента

8.1. Сущность договора ренты, его содержание и форма. Основные виды ренты, их краткая характеристика

Правовое регулирование ренты и возникающих в связи с заключением соответствующего договора отношений между плательщиком и получателем ренты осуществляется в соответствии с главой 33 части второй ГК РФ. В указанной главе, в частности, определены:

― сущность договора ренты, его стороны и их основные обязанности по договору;

― виды ренты;

― форма договора ренты;

― порядок отчуждения имущества под выплату ренты;

― порядок обременения имущества в связи с выплатой ренты;

― порядок выплаты постоянной и пожизненной ренты.

Сущность договора ренты состоит в следующем: получатель ренты передает принадлежащее ему на нраве собственности имущество {в том числе недвижимое) в собственность плательщику ренты, который, со своей стороны, в обмен на полученное имущество обязуется периодически выплачивать получателю ренту в денежной или безденежной форме. Рента предназначается для содержания ее получателя и мо- жет носить пожизненный или бессрочный (постоянный) характер.

Рис. 8.1. Краткая сравнительная характеристика постоянной и пожизненной ренты

Краткая сравнительная характеристика постоянной и пожизненной ренты представлена на рис. 8.1. Заметим, что в случае с передачей недвижимого имущества – например, принадлежащей получателю ренты на праве собственности квартиры – наиболее часто имеет место вариант пожизненной ренты.* (* В соответствии со ст. 5 83 ГК РФ пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением (см. далее)).

Договор ренты совершается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации в порядке, предусмотренном законодательством.

Отметим также, что законодательство допускает как бесплатную, так и платную передачу недвижимого имущества в собственность плательщика ренты. В первом случае к отношениям сторон по договору ренты применяются правила, предусмотренные ГК РФ для дарения недвижимого имущества, во втором – для купли-продажи недвижимого имущества.* (* См. в этой связи главы 2 и 7 настоящего пособия).

8.2. Пожизненное содержание с иждивением

Основанием пожизненного содержания с иждивением служит договор. Такой договор заключается между получателем и плательщиком ренты в соответствии с положениями параграфа 4 главы 33 части второй ГР РФ.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок (иное недвижимое имущество) в собственность плательщика ренты, который, в свою очередь, обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением получателя ренты или, если это предусмотрено условиями договора, третьего лица. В общем случае к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте.

Рассмотрим далее содержание обязанностей и прав, приобретаемых плательщиком ренты в связи с заключением договора пожизненного содержания с иждивением. Иэ названия договора следует, что в качестве основной обязанности плательщика ренты нужно рассматривать, во-первых, денежное обеспечение наиболее насущных потребностей получателя ренты, а, во-вторых, выполнение плательщиком ренты действий, нацеленных на надлежащее удовлетворение этих потребностей, включая (с учетом состояния здоровья) и уход за получателем ренты.* (* В качестве отдельного условия в договор пожизненного содержания с иждивением может быть включено и условие, обязывающее плательщика ренты похоронить получателя ренты — т. е. не только должным образом оплатить связанные с этим ритуальные услуги, но и обеспечить их надлежащую организацию (предоставление) лично или при участии третьих лиц).

Договором пожизненного содержания с иждивением должна быть предусмотрена обязанность плательщика ренты по поддернсанию (неснижению) первоначальной стоимости переданного ему жилого помещения. На практике это означает, что плательщик ренты, наряду с расходами, предназначенными на содержание получателя ренты, должен быть готов и к несению соответствующих расходов по содержанию жилого помещения, его ремонту и т.п.* (* Условие о страховании в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по обеспечению первоначальной стоимости жилого помещения включается в договор по соглашению сторон).

Отдельным пунктом договора определяется стоимость содержания с иждивением. В соответствии со ст. 602-603 ГК РФ стоимость содержания с иждивением целесообразно указывать в расчете на месяц и в размере не менее двух м.р.о.т., установленных законом. В договоре также рекомендуется предусмотреть возможность индексации размера содержания с учетом пересмотра значения м.р.о.т., а также уровня инфляции. Наконец, договором может предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в денежной форме на натуральную форму – т.е. в виде вещей, услуг и т.п.

С тем, чтобы избежать споров между плательщиком и получателем ренты относительно полноты и качества исполнения первым своих обязательств в отношении второго, плательщику ренты целесообразно побеспокоиться о документальном подтверждении произведенных в счет договора пожизненного содержания с иждивением расходов. Таким подтверждением могут послужить платежные документы (чеки К КМ, квитанции и т.п.), а также периодические расписки получателя ренты о том что V него нет претензий к плательщику ренты в связи с исполнением последним своих обязательств по договору.

За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты в размере, предусмотренном договором пожизненного содержания с иждивением, а в при отсутствии этого условия в договоре – в размере не менее предусмотренного ст.395 ГК РФ. Наконец, в случае существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества переданного в обеспечение пожизненного содерж алия либо выплаты ему выкупной цены указанного имущества, при этом плятелыцик ренты не вправе требовать компенсации за расходы понесенные и м в связи с содер ж анием получателя теля ренты в пе р ио д действия д огово р а.* (* При разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется (должно предоставляться) получателю ренты, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности).

Несколько слов – о правах плательщика ренты по распоряжению переданного ему в соответствии с договором пожизненного содержания с иждивением недвижимого имущества. Как следует из ст.604 ГК РФ, плательщик ренты вправе отчуждать жилое помещение (в том числе продавать или дарить его), сдавать его в аренду (наем), а также передавать жилое помещение в залог или обременять его иным законным способом.

Подчеркнем, однако, что все перечисленные действия плательщик ренты вправе совершать только с предварительного согласия получателя ренты, при этом не имеет значения, пользуется ли данным жилым помещением получатель ренты или нет, а также то, зарегистрирован ли он в указанном помещении в качестве постоянного (временного) жильца. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Это означает, что плательщик ренты приобретает неограниченные нрава по распоряжению жилым помещением переданным ему по договору пожизненного содеожания с иждивением только со смертью получателя р енты ( п ри знания его уме р шим в по р я д ке п р едусмот р енным законодательством). Пример договора ренты представлен н иж е.