Текст книги "Ваша недвижимость"

Центральное место в системе организационно-правового регулирования ипотечного жилищного кредитования занимает Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее, за исключением случаев, оговоренных особо – закон о жилищной ипотеке).* (* Уточним, что соответствующие положения ГК РФ, устанавливающие общие правила залога, применяются к отношениям, определенным в договоре ипотеки (см. далее) в случаях, когда кодексом или законом о жилищной ипотеке не установлено иное). Этот закон состоит из 80 статей, объединенных в 14 глав, из которых особый интерес для читателей должна, по-видимому, представлять глава 13, отражающая особенности ипотеки жилых домов и квартир (см. далее).

Для надлежащего понимания сути жилищной ипотеки следует, однако, обратить внимание читателей и на основные положения рассматриваемого закона. Эти положения сконцентрированы в главе 1 закона о жилищной ипотеке.

Как следует из соответствующих положений закона, отношения в сфере жилищной ипотеки возникают между залогодержателем (и, одновременно, кредитором) и должником (залогодателем) после заключения договора о жилищной ипотеке (см. далее). Залогодержатель обретает право на удовлетворение своих денежных требований к залогодателю (по принятому им на себя обязательству) из стоимости заложенного последним недвижимого имущества (например, квартиры). Недвижимое имущество на которое установлена ипотека остается у залогодателя в его владении и пользовании. При этом ипотека обеспеч и в ае т залогодержателю уплату:

― основной суммы долга по кредитному договору (иному обеспечиваемому ипотекой обязательству) – полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке;

― процентов за пользование кредитом, при условии, что соответствующее обязательство принято на себя должником (зафиксировано в кредитном договоре).

Жилищная ипотека допускается только в отношении недвижимого имущества – индивидуальных жилых домов, квартир либо их частей (одной или нескольких комнат) – нрава на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации нрав на недвижимое имущество и сделок с ним.* (* О порядке регистрации ипотеки жилого помещения см. главу 11 настоящего пособия). Поскольку такая регистрация производится на основании договора о жилищной ипотеке (с приложением других документов, обязательность представления которых предусмотрена Инструкцией «О порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам» от 16.10.2000), представляется целесообразным перейти теперь к рассмотрению содержания и формы соответствующего договора.

Договор о жилищной ипотеке заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.* (* См. п.2 ст.339 ГК РФ). В содержании договора, как это предусмотрено ст. 9 рассматриваемого закона, отражаются:

― предмет ипотеки;

― оценка предмета ипотеки;

― суть договора;

― размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Предмет ипотеки – кредитуемое и переходящее в залог жилое помещение (в общем случае – квартира) – определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Как правило, с этой целью в договоре указываются адрес дома, в котором расположено жилое помещение, секция (подъезд) и этаж, номер квартиры, а также ее общая и жилая площадь.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством по соглашению залогодателя с залогодержате- лем. Оценка предмета ипотеки указывается в договоре в денежном выражении, т.е. как цена кредитуемого и переходящего в залог жилого помещения.

Суть договора о жилищной ипотеке образуют положения, определяющие взаимные обязательства сторон, принимаемые ими в связи с заключением договора. По договору о жилищной ипотеке залогодержатель обычно обязуется принять кредитуемое и передаваемое в залог жилое помещение на период до исполнения залогодателем своих обязательств по погашению кредита и предусмотренных кредитным договором иных обязательств – например, по выплате залогодержателю (и, одновременно, кредитору) процентов за пользование кредитом.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, могут исполняться единовременно – например, в отношении погашения сравнительно небольших кредитов – или по частям. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, то в договоре о жилищной ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры, либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Кроме того, в договоре о жилищной ипотеке должны быть указаны:

― право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;

― наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию нрав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, то это обстоятельство также указывается в договоре о жилищной ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Подчеркнем, что договор, в котором отсутствуют какие-либо данные из числа перечисленных выше, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.* (* В свою очередь, несоблюдение правил о государственной регистрации договора о жилищной ипотеке влечет его недействительность).

Рассматриваемый закон выделяет ряд особенностей, присущих ипотеке жилых помещений. С этими особенностями читатели могут ознакомиться в следующем параграфе.

По закону жилищная ипотека допускается только в отношении предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов (расположенных в них квартир, комнат), принадлежащих на праве собственности физическим или юридическим лицам.* (* Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц над которыми установлены опеке или попечительство осуществляется в порядке, установленном законодательством для совбрinения сделок с имуществом подопечных). Порядок ипотеки жилых помещений приобретенных за счет кредита банка, определен ст.77 рассматриваемого закона.

В общем случае жилое помещение – например, квартира – приобретенная (полностью или частично) с использованием кредитных средств банка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на это жилое помещение. Залогодержателем (в общем случае) является банк.* (* Закон допускает возможность предоставления целевого кредита другими юридическим лицами).

К залогу такого жилого помещения применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора. Эти правила касаются и обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

Обращение взыскания на заложенное жилое помещение служит основанием для прекращения права пользования этим помещением залогодателя (должника). Как следует из ст.50 рассматри в а емого закона, залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное жилое помещение, т.е. изъять его из пользования залогодателя в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) последним обеспеченного ипотекой обязательства – в частности, неуплатой (несвоевременной или (и) неполной уплатой) суммы долга по кредиту.* (* Если договором о жилищной ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на жилое помещение, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении должником сроков их внесения то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка, незначительна ).

Обращение взыскания на заложенное жилое помещение может производиться в судебном или во внесудебном порядке. При этом, как правило, взыскание на заложенное жилое помещение обращается по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии с рассматриваемым законом допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.* (* Т.е. при наличии нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного между ними после возникновения оснований для обращения взысканий на заложенное жилое помещение и с учетом содержания п.2 ст.55 рассматриваемого закона ).

Отметим, что должник может предотвратить обращение взыскания на заложенное жилое помещение, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм, до момента продажи заложенного жилого помещения на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это жилое помещение залогодержателем в установленном порядке. В противном случае заложенное жилое помещение подлежит продаже в порядке, предусмотренном главой 10 закона о жилищной ипотеке.

Вопросы организации ипотечного жилищного кредитования изложены в Концепции развития системы ипотечного жи- лищного кредитования в РФ.* (* Утверждена постановлением Правительства РФ от 11.01.2000 К° 28). Концепция определяет ипотечный жилищный кредит как целевой кредит, предоставленный гражданину на срок 3 года и более соответственно банком (иной кредитной организацией) под залог кредитуемого жилого помещения (в качестве обеспечения обязательства заемщика по погашению кредита).

Согласно Концепции, долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается заемщику на условиях платности, срочности и возвратности. За целевым использованием предоставленных кредитных средств и выполнением обязательств по погашению кредита банком (иной кредитной организацией) должен быть организован строгий контроль.

В большинстве случаев ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 до 10-15 лет. Благодаря более длительному сроку погашения кредита уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика, однако при этом несколько возрастает (с учетом процентов за пользование кредитом) их общий размер. Обычно сумма кредита составляет не более 60 – 70 % рыночной стоимости покупаемого жилого помещения. Следовательно, заемщик за счет собственных средств должен внести первоначальный взнос по оплате части жилья – как правило, в сумме 30-40 % его стоимости.* (* Хотя сегодня потенциальным заемщикам уже предлагаются и схемы ипотечного кредитования без внесения стартового взноса).

Организация ипотечного жилищного кредитования включает несколько этапов. Рассмотрим основное содержание этих этапов по порядку:

Этап 1. Предварительная квалификация (одобрение) потенциального заемщика

Заемщик, обратившись в банк (иную кредитную организацию) за ипотечным кредитом, должен получить всю необходимую информацию о потенциальном кредиторе и условиях предоставления кредита, а также о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор, в свою очередь, оценивает возможности потенциального заемщика по возвращению ипотечного кредита и, с этой целью, также получает – непосредственно от заемщика и другими законными способами (например, обратившись в кредитное бюро) – и изучает соответствующую информацию.

Этап 2. Андеррайтинг заемщика

На этапе андеррайтинга кредитор принимает решение о предоставлении (отказе в предоставлении) ипотечного кредита. Одновременно им определяются ЗрамочныеИ условия кредитного договора – в частности, максимальный размер кредита, срок, на который кредит может быть предоставлен, значение процентной ставки и др.

Решение принимается на основе углубленного анализа документированной информации о потенциальном заемщике. Примерный перечень документов, используемых банками (кредитными организациями) при проведении процедуры андеррайтинга, представлен на рис. 4.1.

Наибольшее значение для принятия положительного решения (о предоставлении ипотечного кредита) обычно играют следующие обстоятельства: законность, достаточность и стабильность дохода потенциального заемщика; наличие у потенциального заемщика собственных средств для внесения первоначального взноса; ликвидность предмета ипотеки, определяемая потребительской привлекательностью кредитуемого жилого помещения, его качественными характеристиками.

Рис 4.1. Примерный состав документационного пакета при проведении андеррайтинга потенциального заемщика

В случае положительного решения кредитор формулирует основные условия кредитного договора и знакомит с ними заемщика. При согласии заемщика с предлагаемыми условиями кредитор приступает к подбору подходящего жилого помещения. Если же такое жилое помещение уже имеется на примете у заемщика, то кредитор производит оценку этого помещения (с точки зрения ликвидности).

Этап 3. Подбор жилого помещения (например, квартиры), соответствующего финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора

Рис. 4.2. Пример согласия супруга (супруги) заемщика

Заемщик вправе подобрать себе жилое помещение как до обращения к кредитору, так и после этого, действуя самостоятельно или при участии кредитора. Соответственно, дальнейшее развитие ситуации может происходить по двум основным вариантам:

а) продавец жилья и потенциальный заемщик заключают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, включающий, среди прочего, преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилое помещение с точки зрения обеспечения возвратности кредита и рассчитывает сумму кредита исходя при этом из доходов заемщика размера вносимого им первоначального взноса, а также стоимости жилого помеггдения;

б) потенциальный заемщик, исходя из максимально возможного размера кредита, рассчитанного и сообщенного ему кредитором, подбирает подходящее по стоимости жилое помещение и заключает с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего для обеспечения кредита.

Этап 4. Оценка жилого помещения – предмета жилищной ипотеки с целью определения его ликвидности (реальной рыночной стоимости)

После подбора жилого помещения для покупки в кредит оценщик (услуги которого, как правило, оплачивает заемщик) осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилого помещения. Кредитор соотносит оценочную стоимость указанного помещения с размером выдаваемого кредита. Если оценочная стоимость отвечает ожиданиям кредитора, последний дает согласие на заключение заемщиком договора купли-продажи (с одновременным заключением кредитного договора). В противном случае кредитор вправе порекомендовать заемщику продолжить поиск более подходящего (с точки зрения условий предоставления кредита) жилого помещения.

Этап 5. Заключение договора купли-продажи жилого помещения и кредитного договора

В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, предназначенные для оплаты первоначального взноса на приобретение жилого помещения. Уточним, что обеспечение ипотечного жилищного кредита может быть оформлено:

― договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки и государственной регистрацией возникающей (в силу договора) ипотеки;

― трехсторонним (т.н. смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данного жилого помещения в пользу кредитора;

― договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, при этом ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи.

В ипотечном кредитном договоре стороны обычно предусматривают следующие условия:* (* Содержание обычного кредитного договора рассматривается далее) сумма предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему. Примеры предварительного договора купли-продажи жилого помещения* (* Соответствует приложению к Постановлению Правительства Москвы от 06.10.1998 № 767) и ипотечного кредитного договора представлены ниже.

В договор о жилищной ипотеке, помимо рассмотренных ранее условий, обычно включаются положения, определяющие; порядок пользования заложенным жилым помещением (оно находится в собственности заемщика с момента регистрации заключенного договора купли-продажи, при этом на период погашения кредита ограничиваются права заемщика по распоряжению этим помещением); требования по обеспечению сохранности предмета жилищной ипотеки; требования по страхованию предмета жилищной ипотеки; основания обращения взыскания на предмет жилищной ипотеки.

Таким образом, кредитуемое жилое помещение служит в качестве обеспечения кредита. Однако нахождение в залоге не является препятствием для владения заемщиком приобретенным на кредитные средства жилым помещением.

Более того, по согласованию с кредитором заемщик может – на определенных договором условиях – пользоваться этим помещением до полного погашения кредита (с временной регистрацией по данному адресу). С другой стороны, кредитор вправе, соглашаясь на предоставление заемщику права пользования жилым помещением (вселения в него), предварительно заручиться нотариально заверенным согласием заемщика (и, если требуется, совершеннолетних членов его семьи) на освобождение переданного в залог жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Находящееся в залоге жилое помещение, по согласованию с кредитором, может использоваться не только заемщиком и членами его семьи, но и, к примеру, арендаторами (для проживания). Переустройство заложенного жилого помещения до погашения кредита не допускается.

Этап 6. Проведение расчетов с продавцом жилого помещения

При проведении расчетов заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли-продажи, используя для этого:

― собственные средства, предназначенные для внесения первоначального взноса;

― средства кредита, предназначенные для внесения остальной части стоимости жилого помещения.

Как правило, кредитор (его полномочный представитель) непосредственно участвует в процессе расчетов (перечисляя кредитуемые средства продавцу жилого помещения) и, кроме того, контролирует указанный процесс.

Этап 7. Страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также, по возможности, прав собственника на приобретаемое жилое помещение

Принципы страхования в связи с заключением договора ипотечного жилищного кредитования определены ст.31 закона о жилищной ипотеке. Помимо страхования предмета договора – кредитуемого и переходящего в залог жилого помещения (например, от гибели или повреждения), заемщик также вправе застраховать и риск своей ответственности перед кредитором (за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита).* (* Страховым случаем по договору страхования ответственности заемщика является факт предъявления к нему кредитором требования о погашении кредита при недостаточности у кредитора денежных средств, вырученных от реализации заложенного иму щ еств а ). Условия страхования определяются в соответствую щем договоре. Заемщик вправе самостоятельно выбрать страхователя или воспользоваться рекомендациями кредитора.

Этап 8. Обслуживание кредитором ипотечного жилищного кредита в связи с поэтапным выполнением заемщиком принятых на себя обязательств

Заемщик приступает к выполнению обязательств по погашению ипотечного жилищного кредита в соответствии со сроками, предусмотренными графиком платежей, обычно прилагаемым к кредитному договору.* (* Графиком платежей может быть предусмотрен т.н. льготный период – продолжительностью до трех месяцев – в течение которых заемщик может быть освобожден от погашения основной части кредита). Кредитор, со своей стороны, производит обслуживание жилищного ипотечного кредита и в этой связи:

― принимает платежи от заемщика;

― ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов;

― осуществляет иные необходимые действия по обслуживанию выданного кредита.

Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме аннуитетных ежемесячных платежей. Поясним, что аннуитетный ежемесячный платеж включает:

― полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга;

― платеж в счет части самого кредита.

Размер платежа рассчитывается таким образом, чтобы все ежемесячные платежи (при сохранении неизменной фиксированной процентной ставки по кредиту) были равными на протяжение всего кредитного периода. Это удобно как для заемщика (в соответствии с аннуитетной схемой погашения кредита он может предсказуемо планировать свой бюджет), так и для кредитора.* (* Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 40 % совокупного дохода заемщика и со заемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период).

В случае выполнения обязательств по кредитному договору ипотечный жилищный кредит считается погашенным, а ипоте ка – прекращается. О прекращении ипотеки в отношении жилого помещения делается соответствующая запись в государственном реестре прав на недвижимое имущество.

В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилое помещение в судебном или внесудебном порядке (см. ранее). Жилое помещение реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки.* (* Остаток средств передается заемщику).