Текст книги "Ваша недвижимость"

4.2. Приобретение жилья в кредит без залога

Приобретение жилья в кредит возможно и без передачи последнего в залог кредитору. Российские банки все активнее предлагают потенциальным заемщикам кредиты, которые могут быть использованы ими и для покупки жилого помещения. Гражданам, намеревающимся приобрести жилые помещения, сегодня предлагается воспользоваться для этого как целевым, так и нецелевым кредитом, в том числе использованием банковской кредитной карты. Уточним, что средства по данному виду кредита могут быть использованы заемщиками не только на приобретение жилья, но и на его строительство, реконструкцию или ремонт.

Кредит на недвижимость предоставляется в рублях и иностранной валюте (USD и Euro), в большинстве случаев – безналично. Эффективные процентные ставки по кредиту составляют, соответственно, (в среднем) 15-18 % и 9-11 % годовых.

Максимальный срок предоставления кредита на недвижимость более не ограничен, но на практике чаще всего составляет от 10 до 20 лет. Кредитуемые средства могут предоставляться заемщику единовременно (при покупке жилого помещения) либо частями (например, для участия в долевом жилищном строительстве). Размер кредита на недвижимость, предоставляемого без материального обеспечения со стороны заемщика, обычно составляет не более 80 % покупной стоимости кредитуе- мого объекта недвижимости (приобретаемого жилого помещения).* (* Соответственно, минимальный размер первоначального взноса, производимого заемщиком за счет собственных средств, составляет не менее 20-25 % покупной стоимости кредитуемого объекта). Начиная с 2006 года, заемщикам все активнее предлагается жилищное кредитование без первоначального взноса.

Порядок предоставления кредита на недвижимость во многом сходен с ранее рассмотренным порядком предоставления ипотечного жилищного кредита. В частности, Сбербанк России* (* www.sbrf.ru) с получением обращения потенциального заемщика проводит процедуру андеррайтинга, по результатам которой и принимается решение о предоставлении (отказе в предоставлении) кредита на недвижимость. При принятии решения принимаются во внимание:

― платежеспособность потенциального заемщика;

― представленное потенциальным заемщиком обеспечение;

― покупная стоимость объекта недвижимости.

При определении платежеспособности СБ РФ принимает во внимание:

― доход заемщика по основному месту работу (доход от основного вида предпринимательской деятельности);

― доходы, полученные заемщиком по другому месту работы, если срок трудового договора (гражданско-правового договора) превышает 1 год (при условии подтверждения указанных доходов и произведенных удержаний соответствующей справкой по форме работодателя);

― доходы, полученные заемщиком от занятий частной практикой, либо иные источники доходов, разрешенные законодательством, подтвержденные налоговой декларацией с отметкой налогового органа;

― доход супруги(а) заемщика по одному месту работы;

― сумму пенсии, досрочно назначенную по старости или за выслугу лет и получаемую заемщиком, не достигшим пенсионного возраста, установленного законодательством (на период до достижения им пенсионного возраста);

― возраст заемщика;* (* Кредиты предоставляются, как правило, гражданам в возрасте от 21 до 60 лет);

― наличие гражданства РФ и постоянной регистрации в РФ;

― наличие подтвержденного трудового стажа (в общем случае – не менее 1 года).

Оценка платежеспособности потенциального заемщика производится на основании предоставленных им документов, в том числе:

― документа, подтверждающего покупную стоимость жилого помещения;

― предварительного договора купли-продажи жилого помещения;* ( * Договора купли-продажи с отсрочкой платежа) документа, подтверждающего величину дохода заемщика;* (* Если в качестве обеспечения гражданином представлены поручительства других граждан, то рассматриваются и документы, подтверждающие величину доходов поручителей).

В случае одобрения потенциального заемщика ему сообщаются основные условия предоставления кредита на недвижимость: размер кредита, срок предоставления, график погашения. При согласии заемщика с основными условиями предоставления кредита с ним может быть заключен кредитный договор. Такой договор, как следует из положений ст.819-820 ГК РФ, должен заключаться в письменной форме и содержать условия, определяющие обязательства сторон по предоставлению и погашению кредита. Кроме того, в договоре должны содержаться сведения, позволяющие безошибочно идентифицировать его сторочы (конкретных юридических и физических лиц).

Глава 5. Приобретение жилья по программе «Государственные жилищные сертификаты» и накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения

5.1. Краткая характеристика программы «государственные жилищные сертификаты»

Приобрести жилое помещение можно и по программе «Государственные жилищные сертификаты» (далее, за исключением случаев, оговоренных особо – программа ГЖС). Не вдаваясь в подробности, отметим, что первый вариант программы ГЖС реалиэовывался в РФ начиная с 1998 года.* (* См. в этой связи Федеральную целевую программу «Государственные жилищные сертификаты», утвержденную постановлением Правительства РФ от 20.01.1998 № 71, в настоящее время программа и постановление утратили свою силу).

В настоящее время реализация программы ГЖС осуществляется в соответствии с постановлением Правительства РФ от 21.03.2006 № 153, которым утверждены Правила выпуска и ре ализации государственных жилищных сертификатов в рамках реализации подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 гг.

Функциональное назначение правил заключается в установлении порядка выпуска государственных жилищных сертификатов и предоставления субсидий гражданам в рамках реализации программы ГЖС. Кроме того, этими правилами определяются:

порядок формирования списков граждан – участников программы ГЖС; требования к организации работы по выдаче сертификатов; порядок заключения договора банковского счета; порядок оплаты приобретаемого жилого помещения; формы документов, применяемых в связи с реализацией программы ГЖС.

Правовые и организационные основы реализации программы ГЖС рассматриваются нами в последующих параграфах.

5.2. Понятие о государственном жилищном сертификате. Основные категории граждан, имеющих право на получение сертификата. Социальная норма общей площади жилого помещения

Прежде всего – о том, что представляет собой государственный жилищный сертификат. Государственный жилищный сертификат (далее – сертификат) – это особый вид документа (т.н. именное свидетельство), удостоверяющий право гражданина – участника программы ГЖС (см. далее) на получение субсидии за счет средств федерального бюджета для приобретения жилого помещения (далее – субсидия). Таким образом, в отличие от акций, сертификат не является ценной бумагой. Выпуск сертификатов осуществляется государственным заказчиком программы ГЖС, который, помимо прочего определяет порядок получения учета хранения и уничтожения бланков сертификатов * (* Форма бланка сертификата а также порядок его заполнения утверждаются государственным заказчиком программы ГЖС по согласованию с минфином РФ и Минобороны РФ). Срок действия сертификата ограничен и составляет 9 месяцев. Указанный срок исчисляется с даты выдачи сертификата, т.е. с даты его подписания уполномоченным должностным лицом органа, осуществляющего выдачу сертификатов. Право на получение сертификата имеют определенные категории лиц. Указанные лица прежде всего должны:

1 . Являться гражданами РФ (иметь российское граждан ство).

2. В установленном порядке быть признанными нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Граждане, удовлетворяющие приведенным выше требованиям, должны, кроме того, относиться к одной из категорий, в отношении которых правилами допускается участие в программе ГЖС. Перечень соответствующих категорий представлен на рис. 5.1. Подчеркнем, что право на улучшение жилищных условий с использованием сертификата предоставляется гражданам однократно. При этом граждане (из числа перечисленных выше категорий), подлежащие увольнению (увольняемые) со службы в связи с достижением предельного возраста пребывания на службе, приобретают право на получение сертификата за один год до предполагаемой даты увольнения.

Рис. 5.1. Перечень категорий граждан, имеющих право на получение государственных жилищных сертификатов

Предоставление субсидии на приобретение жилого помещения производится в размере, эквивалентном расчетной стоимости жилого помещения. В свою очередь, расчетная стоимость жилого помещения определяется исходя из его общей площади, которая должна соответствовать социальной норме, установленной для семей разной численности.

В необходимых случаях – с учетом нормы дополнительной общей площади жилого помещения в размере 15 кв. м., предоставляемой соответствующим категориям граждан согласно законодательству РФ. В настоящее время социальная норма общей площади жилого помещения для расчета размера субсидии установлена в следующих размерах: для одиноких граждан -33 кв. метра; на семью из 2 человек – 42 кв. метра; при численности семьи, состоящей иэ 3 человек и более — по 18 кв. метров на каждого члена семьи. Уточним, что к членам семьи гражданина – участника программы ГЖС относятся совместное ним проживающие граждане, а именно:

― супруга (супруг);

― их дети;

― их родители;

― другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а, в исключительных случаях, и иные лица (при условии, что они в судебном порядке признаны членами семьи гражданина – участника программы ГЖС).

Расчетная стоимость жилого помещения со социальной норме общей площади жилого помещения определяется исходя иэ норматива стоимости 1 кв. метра общей площади жилья по РФ, который устанавливается уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. В настоящее время расчетная стоимость определяется в соответствии с приказом Министерства регионального развития РФ от 12.03.2007 № 18 {см. в этой связи рис. 5.2).

Размер субсидии рассчитывается, с учетом изложенного, федеральными органами исполнительной власти (органами исполнительной власти субъектов РФ) на дату выдачи сертификата. Размер субсидии, указанный в сертификате, остается неизменным на весь срок его действия.

Рис. 5.2. Сведения о средней рыночной стоимости 1 ж. кв. общей площади жилья (в рублях} по некоторым субъектам РФ на 2-й кв. 2007 г. для расчета размера субсидий на приобретение жилых помещений всеми категориями граждан, которым указанные субсидии предоставляются за счет средств федерального бюджета

5.3. Порядок определения участников программы ГЖС

Определение участников программы ГЖС производится уполномоченными органами исполнительной власти (организациями, учреждениями, воинскими частями) (далее – органы), в которых соответствующие граждане состоят в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. О своем намерении участвовать в программе соответствующие граждане должны заявить в указанные органы в письменной форме, с приложением к заявлению следующих документов;

― справка установленного образца об общей продолжительности службы – как для лиц состоящих на службе, так и уволенных со службы;

― выписка из приказа об увольнении со службы с указанием основания увольнения – для граждан, уволенных со службы;

― справка установленного образца о проживании на территории закрытого военного городка (поселка) – для граждан, проживающих на территории закрытого военного городка (цоселка);

― выписка из решения органа по учету и распределению жилья о постановке на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Представленные документы и содержащиеся в них сведения подлежат проверке уполномоченными органами (их соответствующими подразделениями). По результатам проверки принимается решение о включении либо об отказе во включении заявителя в число граждан – участников подпрограммы, о котором заявитель уведомляется в установленном порядке.

Граждане, в отношении которых по результатам проверки принято положительное решение, подлежат включению в списки участников программы ГЖС. Указанные списки формируются по субъектам РФ с целью:

― составления заявок на выпуск требуемого количества сертификатов;

― предварительного распределения средств, предназначаемых из госбюджета для финансирования программы ГЖС, по соответствующим регионам.

Для включения в список гражданин, изъявивший желание получить сертификат в планируемом году, до 01 июля года, предшествующего планируемому, представляет в уполномоченный орган заявление о выделении сертификата в планируемом году и справку иэ органа по учету и распределению жилья о том, что он состоит на учете в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий. На основании указанных документов формируется список участников программы ГЖС, желающих получить сертификат в планируемом году.* (* Список формируется в той же хронологической последовательности, в какой каждый из граждан – участников программы ГЖС был поставлен на учет в качестве нуждвюхцегося в улучпгении жилищных условий).

На основании списков, поступающих от соответствующих органов (организаций, учреждений, воинских частей), уполно- моченным федеральным органом исполнительной власти {органом исполнительной власти соответствующего субъекта РФ) формируется сводный список участников программы ГЖС. Сводный список утверждается государственным заказчиком программы ГЖС с установлением очередности включенных в него граждан согласно вышеизложенным правилам.* (* Граждане, включенные в список в один и тот же день, формируют очередь в прямом алфавитном порядке).

Распределение объема финансирования производится пропорционально количеству граждан, включенных в соответствующие сводные списки. Исходя иэ объема фактического финансирования определяется количество сертификатов, предназначенных для получения участниками программы ГЖС в каждом субъекте РФ (федеральном органе исполнительной власти).

Выдача сертификатов производится в соответствии с очередностью, определенной списком участников программы ГЖС. Порядок выдачи сертификатов рассматривается далее.

5.4. Порядок выдачи сертификатов участникам программы ГЖС

Бланки сертификатов направляются в уполномоченные органы власти государственным заказчиком программы ГЖС в соответствии с заявками указанных органов.* (* Заявки формируются с учетом фактических объемов финансирования программы ГЖС, предусмотренных в отношении соответствующих субъектов РФ (федеральных органов исполнительной власти)). Оформление сертификатов на имя граждан – участников программы ГЖС (из числа очередников по соответствующему списку) производится органами исполнительной власти в срок не более двух месяцев после их получения и строго в пределах фактического финансирования программы ГЖС.

Рис.5.3. Документы, предъявляемые при получении сертификата

Оформленные (именные) сертификаты передаются органам местного самоуправления, в которых состоят (в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий) граждане – участники программы ГЖС. Органы исполнительной власти ведут реестр оформленных и выданных сертификатов.

Выдача именных сертификатов гражданам – участникам программы ГЖС производится по месту их учета в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий под роспись в книге учета выданных сертификатов. При получении сертификата гражданин должен предъявить документы, перечень которых представлен на рис. 5.3. В случае непредставления или неполного представления документов сертификат не выдается. При получении сертификата гражданин – участник программы ГЖС информируется о порядке и условиях получения субсидии по этому сертификату, в том числе о порядке заключения договора банковского счета, который требует отдельного рассмотрения.

5.5. Порядок заключения договора банковского счета

Предоставление субсидии на приобретение жилого помещения владельцу сертификата производится в безналичном порядке. С этой целью бюджетные средства, соответствующие данным сертификата, зачисляются на банковский счет, отрытый владельцем сертификата в одном из банков, участвующих в реализации программы ГЖС, по договору банковского счета.

Договор банковского счета заключается владельцем сертификата в течение 2 месяцев с даты выдачи сертификата. Уточним, что указанный договор может быть заключен владельцем сертификата как по месту регистрации (месту своего фактического пребывания), так и по предполагаемому месту приобретения жилого помещения.

Подчеркнем, что представление сертификата в банк по истечении двухмесячного срока с даты выдачи сертификата не допускается. По истечении указанного срока владелец сертификата вправе обратиться в орган исполнительной власти, выдавший сертификат, с заявлением о замене сертификата в установленном порядке.

При открытии банковского счета банк проверяет соответствие данных, указанных в предъявленном сертификате, данным, содержащимся в документе, удостоверяющем личность владельца сертификата, а также срок действия сертификата.* (* В случае выявления несоответствий в оформлении сертификата банк возвращает сертификат его владельцу). На основании договора па имя владельца сертификата открывается банковский счет для учета средств субсидии, предназначенной для приобретения жилого помещения.

В договоре банковского счета указываются следующие сведения:

― основные условия обслуживания банковского счета;

― порядок взаимоотношения банка и владельца сертификата, на чье имя открыт банковский счет (далее – распорядитель счета);

― порядок перевода банковского счета;

― при необходимости – сведения о доверенном лице распорядителя счета.

Кроме того, в договоре могут быть зафиксированы права банка по перечислению поступивших на банковский счет распорядителя счета средств в счет оплаты договора на жилое помещение.

Срок действия договора банковского счета истекает вместе со сроком действия сертификата. В необходимых случаях договор может быть расторгнут в течение срока действия договора по письменному заявлению распорядителя счета.* (* В случае досрочного расторжения договора – вне зависимости от мотивов распорядителя счета – банк выдает распорядителю счета соответствующую справку).

В случае заключения договора банковского счета не по месту приобретения жилого помещения на территории субъекта РФ, указанного в сертификате, распорядитель счета до приобретения жилого помещения должен представить в банк по месту приобретения жилья ранее заключенный договор. Банк в установленном им порядке осуществляет перевод банковского счета.

Возможно и заключение с распорядителем счета нового договора банковского счета, при этом срок действия вновь заключенного договора ограничивается сроком действия ранее заключенного договора банковского счета. Пример договора банковского счета представлен ниже.

5.6. Порядок оплаты приобретаемого жилого помещения

В соответствии с действующими правилами распорядитель счета имеет право приобрести на территории субъекта федерации, указанного в сертификате, жилое помещение, относящееся к первичному или вторичному рынку жилья. Такое помещение может быть приобретено как у физического, так и юридического лица. Приобретаемое жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, быть благоустроенным ( применительно к условиям населенного пункта, выбранного для постоянного проживания). Приобретенное жилое помещение оформляется в общую собственность всех членов семьи, указанных в сертификате.

Отметим, что распорядитель счета вправе приобрести жилое помещение с дополнением средств субсидии собственными или кредитуемыми (заемными) средствами. Совершение сделки по приобретению жилого помещения между распорядителем счета и продавцом жилого помещения производится с отсроченным платежом. Это означает, что сначала распорядитель счета заключает с продавцом соответствующий договор (содержащий условие об отсрочке платежа) и регистрирует право собственности на жилое помещение, под предъявление которых банк перечисляет средства со с открытого распорядителем счета на счет продавца. Схема взаимодействия распорядителя счета с банком в котором откоыт соответствующий счет выглядит следующим образом:

1 . Для оплаты приобретаемого жилого помещения (в тече ние срока действия договора банковского счета) распорядитель счета представляет в банк по месту приобретения указанного помещения договор банковского счета, правоустанавливающий документ на приобретаемое жилое помещение (например, договор купли-продажи и др.) и свидетельство о государственной регистрации права собственности на это помещение. При приобретении двух и более жилых помещений договоры на их приобретение и свидетельства должны представляться в банк одновременно. В договоре на жилое помещение должны быть указаны:

― реквизиты сертификата (серия, номер, дата выдачи, орган, выдавший сертификат);

― реквизиты банковского счета, с которого будут осуществляться операции по оплате жилого помещения, приобретаемого на основании договора на жилое помещение.

2 . Если условиями договора банковского счета (при его за ключении) не было предусмотрено условие о перечислении средств с банковского счета в счет оплаты договора на жилое помещение, то распорядитель счета дает банку соответствующее распоряжение. В случае, если стоимость приобретаемого жилого помещения превышает размер субсидии, указанный в сертификате, сторонами определяется порядок уплаты продавцу жилого помещения недостающей суммы.

3 . Банк в течение трех банковских дней с даты получения необходимых для перечисления средств документов осуществляет их проверку и принимает договор на жилое помещение для оплаты. Оригиналы договора на ясилое помещение и свидетельства о государственной регистрации права собственности на него хранятся в банке до перечисления средств лицу (лицам), указанному в договоре на жилое помещение, или до отказа от такого перечисления и затем возвращаются распорядителю счета* (* Отказ банка в приеме договора на жилое помещение для оплаты или отказ банка от оплаты выдается распорядителю счета в письменной форме с указанием причин отказа, документы, принятые банком для проверки, возвращаются).

4 . Банк в течение одного банковского дня после принятия решения о приеме договора на жилое помещение для оплаты направляет государственному заказчику программы ГЖС по согласованной с ним форме заявку на перечисление бюджетных средств в счет оплаты договора на жилое помещение.

5 . Государственный заказчик программы ГЖС в течение 5 рабочих дней после получения от банка заявки на перечисление средств проверяет ее на соответствие данным, содержащимся в едином реестре выданных сертификатов, и при их соответствии перечисляет средства субсидии банку. При несоответствии данных перечисление средств субсидии не производится, о чем государственный заказчик подпрограммы з указанный срок уведомляет банк.* (* Государственный заказчик подпрограммы вправе передать указанные полномочия подведомственному ему государственному учреждению).

6 . Банк перечисляет переведенные средства субсидии на счет продавца жилого помещения. По соглашению с распоряди- телем счета банк может оказать последнему услуги по перечислению его собственных средств, если средств субсидии оказывается недостаточно для оплаты приобретаемого жилого помещения.

В случае приобретения распорядителем счета жилого помещения (жилых помещений) за счет кредитных (заемных) средств кредитных организаций, иных организаций и/или физических лиц допускается перечисление средств субсидии кредитным организациям в счет погашения основной ссудной задолженности по кредиту, полученному в кредитной организации на эти цели, а также возврата организации (физическому лицу) займа, оформленного в установленном законодательством порядке. Кроме того, допускается оплата (за счет и в пределах средств выделенной субсидии) услуг по подбору жилья и оформлению правоустанавливаюших документов если требован ия по оплате указанных услуг предусмотрены в договорена жилое помещение.

По соглашению сторон договор банковского счета может быть продлен в случае, если:

― до истечения срока действия договора банковского счета банк принял договор на жилое помещение для оплаты, но его оплата (вышеуказанным порядком) не была произведена;

― в банк до истечения срока действия договора банковского счета представлена расписка органа юстиции, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о получении им документов для государственной регистрации прав с указанием сроков оформления государственной регистрации. В дальнейшем договор на жилое помещение и свидетельство должны быть представлены в банк не позднее 2 рабочих дней после срока, предусмотренного в расписке указанного органа юстиции.

Подытоживая, уточним, что субсидия считается предоставленной гражданину – участнику программы ГЖС с момента перечисления банком зачисленных на его банковский счет бюджетных средств в виде субсидии в счет оплаты жилого помещения, приобретаемого по договору, представленному распорядителем счета.* (* Последующее улучшение жилищных условий граждан – участников программы ГЖС осуществляется на общих основаниях в соответствии с законодательством).