Текст книги "Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (постатейный)"

Обязательным условием изъятия земельных участков, входящих в состав земель сельскохозяйственного назначения, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд является подтверждение необходимости такого изъятия для целей государственного или муниципального строительства. Данное обстоятельство может быть подтверждено утвержденным документом территориального планирования.

Территориальное планирование представляет собой планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд, зон с особыми условиями использования территорий. Территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Осуществление территориального планирования, его виды, порядок составления соответствующих документов регулируются нормами Градостроительного кодекса РФ и принимаемых на его основе законодательных и подзаконных правовых актов. В соответствии с п. 2 ст. 9 Градостроительного кодекса РФ документы территориального планирования подразделяются на:

1) документы территориального планирования Российской Федерации;

2) документы территориального планирования субъектов Российской Федерации;

3) документы территориального планирования муниципальных образований.

Документами территориального планирования РФ являются схемы территориального планирования Российской Федерации в области:

1) развития федерального транспорта, путей сообщения, информации и связи;

2) обороны страны и безопасности государства;

3) развития энергетики;

4) развития и размещения особо охраняемых природных территорий федерального значения;

5) защиты территорий двух и более субъектов Российской Федерации, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и воздействия их последствий;

6) развития космической деятельности;

7) естественных монополий;

8) в иных предусмотренных законодательством Российской Федерации областях.

Подготовка названных схем должна осуществляться в составе одного или нескольких документов территориального планирования применительно ко всей территории Российской Федерации или ее части. Схемы территориального планирования Российской Федерации могут включать карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства федерального значения, в том числе:

1) объектов федеральных энергетических систем;

2) объектов использования атомной энергии;

3) объектов обороны и безопасности;

4) объектов федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи;

5) объектов, обеспечивающих космическую деятельность;

6) объектов, обеспечивающих статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;

7) линейных объектов, обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий;

8) иных объектов, размещение которых необходимо для осуществления установленных Конституцией Российской Федерации, федеральными законами полномочий Российской Федерации и выполнения международных обязательств Российской Федерации.

Схемы территориального планирования Российской Федерации содержат положения о территориальном планировании и соответствующие карты (схемы). Положения о территориальном планировании, содержащиеся в схемах территориального планирования Российской Федерации, включают:

1) цели и задачи территориального планирования;

2) перечень мероприятий по территориальному планированию и указание на последовательность их выполнения.

На картах (схемах), содержащихся в схемах территориального планирования Российской Федерации, отображаются:

1) границы субъектов Российской Федерации, границы закрытых административно-территориальных образований, границы особых экономических зон, границы муниципальных образований;

2) границы земель лесного фонда, границы земель особо охраняемых природных территорий федерального значения, границы земель обороны и безопасности, а также планируемые границы таких земель;

3) границы территорий объектов культурного наследия;

4) границы зон с особыми условиями использования территорий;

5) границы территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и воздействия их последствий;

6) границы земельных участков, которые предоставлены для размещения объектов капитального строительства федерального значения или на которых размещены объекты капитального строительства, находящиеся в федеральной собственности, а также границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства федерального значения (ст. 11 Градостроительного кодекса РФ).

Документами территориального планирования субъектов РФ являются схемы территориального планирования субъектов РФ. Подготовка указанных схем может осуществляться в составе одного или нескольких документов территориального планирования субъектов РФ. Схемы территориального планирования субъектов РФ могут включать карты (схемы) планируемого развития и размещения особо охраняемых природных территорий регионального значения, изменения границ земель сельскохозяйственного назначения и границ сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а также карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства регионального значения, в том числе:

1) объектов энергетических систем регионального значения;

2) объектов транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;

3) линейных объектов регионального значения, обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий;

4) иных объектов, размещение которых необходимо для осуществления определенных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации полномочий субъектов Российской Федерации.

В целях утверждения схемы территориального планирования субъекта Российской Федерации осуществляется подготовка соответствующих материалов по обоснованию ее проекта в текстовой форме и в виде карт (схем). Схема территориального планирования субъекта Российской Федерации содержит положения о территориальном планировании и соответствующие карты (схемы). Положения о территориальном планировании, содержащиеся в схеме территориального планирования субъекта Российской Федерации, включают:

1) цели и задачи территориального планирования;

2) перечень мероприятий по территориальному планированию и указание на последовательность их выполнения.

На картах (схемах), содержащихся в схеме территориального планирования субъекта Российской Федерации, отображаются:

1) границы муниципальных образований – городских округов, муниципальных районов, поселений, утвержденные в установленном порядке законом субъекта Российской Федерации;

2) границы земель лесного фонда, границы земель особо охраняемых природных территорий регионального значения, границы земель обороны и безопасности;

3) границы земель сельскохозяйственного назначения и границы сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а также планируемые границы таких земель;

4) границы территорий объектов культурного наследия;

5) границы зон с особыми условиями использования территорий;

6) границы территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и воздействия их последствий;

7) границы земельных участков, которые предоставлены для размещения объектов капитального строительства регионального значения или на которых размещены объекты капитального строительства, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, а также границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства регионального значения (ст. 14 Градостроительного кодекса РФ).

Документами территориального планирования муниципальных образований являются:

1) схемы территориального планирования муниципальных районов;

2) генеральные планы поселений;

3) генеральные планы городских округов.

Состав, порядок подготовки документов территориального планирования муниципальных образований, порядок подготовки изменений и внесения их в такие документы, а также состав, порядок подготовки планов реализации таких документов устанавливаются в соответствии с Градостроительным кодексом РФ законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Схема территориального планирования муниципального района включает карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения, в том числе:

1) объектов электро– и газоснабжения в границах муниципального района;

2) автомобильных дорог общего пользования между населенными пунктами, мостов и иных транспортных инженерных сооружений вне границ населенных пунктов в границах муниципального района;

3) иных объектов, размещение которых необходимо для осуществления полномочий органов местного самоуправления муниципального района.

Схема территориального планирования муниципального района содержит положения о территориальном планировании и соответствующие карты (схемы). Положения о территориальном планировании, содержащиеся в схеме территориального планирования муниципального района, включают:

1) цели и задачи территориального планирования;

2) перечень мероприятий по территориальному планированию и указание на последовательность их выполнения.

На картах (схемах), содержащихся в схеме территориального планирования муниципального района, отображаются:

1) существующие и планируемые границы поселений, входящих в состав муниципального района;

2) границы земель различных категорий в пределах межселенных территорий;

3) границы территорий объектов культурного наследия;

4) границы зон с особыми условиями использования территорий;

5) границы земельных участков, которые предоставлены для размещения объектов капитального строительства местного значения или на которых размещены объекты капитального строительства, находящиеся в собственности муниципального района, а также границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения;

6) границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства на межселенных территориях;

7) границы населенных пунктов, расположенных на межселенных территориях (ст. 19 Градостроительного кодекса РФ).

Планировка территории является одним из этапов градостроительной деятельности и осуществляется в целях детальной проработки градостроительных решений применительно к территории конкретных планировочных элементов (кварталов, микрорайонов и т.д.). Планировка территории должна осуществляться на основе документов территориального планирования, а также правил землепользования и застройки[26]26
  Комментарий к Градостроительному кодексу Российской Федерации / Под ред. С.А. Боголюбова // СПС «КонсультантПлюс».


[Закрыть]. Подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов (п. 1 ст. 41 Градостроительного кодекса РФ). Документация по планировке территории готовится применительно к любым земельным участкам, как предназначенных для строительства, так и не подлежащих застройке. Таким образом, планировка территории становится универсальным способом действий по упорядочению организации территории, осуществляемом в соответствии с документами территориального планирования.

Согласно действующему Градостроительному кодексу РФ документам по планировке территории относятся:

проект планировки территории (ст. 42);

проект межевания территории (ст. 43);

градостроительные планы земельных участков (ст. 44);

требования к содержанию каждого вида документов по планированию, особенности их подготовки и утверждения сформулированы в нормах гл. 5 Градостроительного кодекса РФ;

землеустроительная документация определяется в ст. 1 Федерального закона от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве»[27]27
  СЗ РФ. – 2001. – № 26. – Ст. 2582.


[Закрыть] как документы, полученные в результате проведения землеустройства. К их числу ст. 19 названного Федерального закона относятся:

генеральная схема землеустройства территории Российской Федерации, схема землеустройства территорий субъектов Российской Федерации, схема землеустройства муниципальных образований, схемы использования и охраны земель;

карты (планы) объектов землеустройства;

проекты внутрихозяйственного землеустройства;

проекты улучшения сельскохозяйственных угодий, освоения новых земель, рекультивации нарушенных земель, защиты земель от эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражения и других негативных воздействий;

материалы почвенных, геоботанических и других обследований и изысканий, оценки качества земель, инвентаризации земель;

тематические карты и атласы состояния и использования земель.

Требования к каждому из названных документов содержатся в положениях Федерального закона «О землеустройстве» и принятых на его основе подзаконных актов, разъясняющих его содержание и порядок реализации его норм.

Федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации могут устанавливаться другие виды землеустроительной документации. Состав, содержание и правила оформления каждого вида землеустроительной документации регламентируются соответствующими техническими условиями и требованиями проведения землеустройства.

4. Правовое регулирование предельных размеров сельскохозяйственных угодий комментируемый Закон возлагает на законодательство субъектов РФ. В подтверждение сделанного вывода нормами п. 4 настоящей статьи декларирована свобода воли региональных органов законодательной власти в определении максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий. Вместе с тем использование предоставленных полномочий поставлено в достаточно жесткие рамки и при условии обязательного соблюдения представленных в рассматриваемой норме принципов.

Во-первых, свобода законотворческой деятельности органов законодательной власти субъектов РФ в силу буквального толкования рассматриваемой нормы распространяется исключительно на сельскохозяйственные угодья. Согласно п. 1 ст. 79 ЗК РФ сельскохозяйственными угодьями признаются пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), которые имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Во-вторых, реализация субъектами РФ предоставленного им п. 2 комментируемой статьи права определения максимальных размеров сельскохозяйственных угодий ограничивается административными границами территории одного муниципального образования, в пределах которых они расположены.

В-третьих, в силу буквального толкования рассматриваемой нормы основным критерием при определении максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий являются размеры земельных участков, принадлежащих на праве собственности одному лицу. В силу сделанной законодателем оговорки допускается возможность установления максимального размера исходя из размеров земельных участков, принадлежащих на праве общей собственности гражданину и юридическому лицу. При этом для целей применения положений п. 2 рассматриваемой статьи не имеет принципиального значения применяемый по отношению к отдельно взятому земельному участку режим общей собственности. Важными остаются лишь общее количество собственников, не более двух, и различия в их гражданско-правовом статусе – физическое и юридическое лица.

В-четвертых, при относительной самостоятельности и фактически не ограниченной полноте власти в выборе максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий региональные органы власти должны учитывать установленный комментируемым Законом нижний 10%-ный порог общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории, в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.

В случае если на день вступления в силу настоящего Федерального закона субъектом Российской Федерации не принят закон, обеспечивающий реализацию настоящего Федерального закона, на территории такого субъекта Российской Федерации максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий устанавливается равным 10% общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района (см. подп. 3 п. 1 ст. 19 настоящего Закона и комментарий к ней).

В свою очередь в соответствии с требованиями ст. 33 ЗК РФ максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются:

федеральными законами – из земель, находящихся в федеральной собственности;

законами субъектов Российской Федерации – из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации;

нормативными правовыми актами органов местного самоуправления – из земель, находящихся в собственности муниципальных образований.

Статья 5. Обязанность лица произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, которые не могут ему принадлежать на праве собственности

1. В случае если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и это влечет за собой нарушение требований статьи 3 и (или) пункта 2 статьи 4 настоящего Федерального закона, такие земельный участок (часть земельного участка) или доля должны быть отчуждены собственником. Отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, приобретенных до вступления в силу настоящего Федерального закона, должно быть осуществлено в течение года со дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Земельные участки или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, приобретенные после вступления в силу настоящего Федерального закона, подлежат отчуждению в течение года со дня возникновения права собственности на эти земельные участки или права собственности на доли в праве общей собственности на земельный участок. В случае отчуждения этих земельных участков или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения субъекту Российской Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальному образованию преимущественное право на заключение договора аренды этих земельных участков или выделенных в счет земельных долей земельных участков имеют лица, осуществляющие отчуждение этих земельных участков или земельных долей.

В случае если при нарушении требований статьи 3 и (или) пункта 2 статьи 4 настоящего Федерального закона собственник не произведет в течение срока, установленного настоящим пунктом, отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязан в течение десяти дней в письменной форме известить об этом орган государственной власти субъекта Российской Федерации.

2. Орган государственной власти субъекта Российской Федерации в течение месяца со дня, когда ему стало известно о нарушении требований статьи 3 и (или) пункта 2 статьи 4 настоящего Федерального закона, обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении такого собственника к продаже земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на торгах (конкурсах, аукционах).

3. В случае отсутствия лица, изъявившего желание приобрести земельный участок или долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, этот земельный участок или эту долю должен приобрести субъект Российской Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, должно приобрести муниципальное образование по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности.

1. В силу специфики правового статуса земель сельскохозяйственного назначения законодатель вводит в правовой оборот уникальные основания прекращения правомочий собственников земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения. Представленные в комментируемой статье основания прекращения права собственности на земельные участки из числа земель сельскохозяйственного назначения применяются к случаям законного возникновения права собственности на них. Время и обстоятельства возникновения правомочий собственника на указанные земельные участки для целей применения комментируемого Закона не имеют принципиального значения. Обязывая собственников земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения добровольно произвести отчуждение находящихся в их владении земельных участков, разработчики рассматриваемого Закона презюмируют законность возникновения права собственности на них.

Установленный комментируемой статьей порядок отчуждения земельных участков касается только случаев, когда они оказались у лица на законных основаниях. Тем самым нормы комментируемой статьи практически охватывают только случаи:

1) наследования земельных участков (части земельных участков) или доли в праве общей собственности на землю;

2) правопреемства при реорганизации юридических лиц;

3) изменения правового режима вещи – переход ее в разряд ограниченно оборотоспособных;

4) изменения статуса лица. В качестве основания отчуждения собственником земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения или доли в праве общей собственности на такие земельные участки комментируемой статьей называется нарушение требований настоящего Закона, определяющих:

права иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения;

максимальные размеры общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица.

Таким образом, законодатель применение нормы, представленной в тексте комментируемой статьи, ставит в зависимость от одновременного наличия двух условий:

законное приобретение в собственность земельных участков (частей земельных участков) и (или) их долей в праве общей собственности;

несоблюдение отдельных положений настоящего Закона, перечень которых представлен в комментируемой статье.

Используя в содержании рассматриваемой нормы конструкцию «и (или)» при определении перечня нарушений, выступающих основанием для отчуждения собственников принадлежащих ему земельных участков или долей в праве общей собственности, законодатель декларирует достаточность нарушения одного из названных требований для прекращения права собственности.

Обстоятельства нарушения названных требования могут быть самыми различными. Законодатель в качестве одного из них называет вступление в силу комментируемого Закона, изменившего ряд требований к действующим на момент его принятия общественным отношениям. Однако этим перечень возможных обстоятельств, послуживших основанием для применения к собственникам земельных участков последствий, закрепленных в п. 1 комментируемой статьи, не ограничивается. Причиной возникновения последствий называемых в рассматриваемой норме могут быть:

перераспределение размера сельскохозяйственных площадей в сторону их уменьшения в связи с изменениями целевого назначения земель, результатом которого явилось сосредоточение в собственности одного лица земельных участков свыше установленного максимального размера;

принятие на уровне субъекта РФ нового нормативного акта, изменяющего максимальные размеры общей площади сельскохозяйственных угодий, которые могут быть в собственности одного лица в сторону уменьшения;

увеличение доли иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства в уставном (складочном) капитале организации более чем на 50%.

Названные обстоятельства не имеют принципиального значения для целей применения комментируемой нормы и, более того, не отменяют и не смягчают ее положений, они лишь подчеркивают законность приобретения правомочий собственника.

2. Единственным способом устранения имеющих место нарушений комментируемого Закона, заявленных законодателем, который одновременно является мерой негативных последствий, является отчуждение земельных участков (части земельных участков), долей в праве общей собственности на земли сельскохозяйственного назначения.

По общему правилу, сформулированному нормой п. 1 ст. 238 ГК РФ, приобретенное на законных основаниях в собственность имущество, которое в силу закона не может принадлежать собственнику, должно быть отчуждено им в течение года с момента возникновения права собственности на него, если законом не установлен иной срок. Применительно к представленному положению комментируемая статья является нормой специального действия, предусматривающей иные правила отчуждения находящихся в противоречии с общей концепцией настоящего Закона в собственности земельных участков.

Фактически, поскольку комментируемый нормативный акт не содержит специальных оговорок на этот счет, отчуждение земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, в нарушение требований ст. 3 и п. 2 ст. 4 настоящего Закона, несмотря на законность оснований их приобретения, должно быть осуществлено в течение года. Определяя начало течения названного срока, законодатель классифицирует все подлежащие отчуждению земельные участки на две категории, в основу которых положен момент возникновения права собственности на них:

земельные участки, приобретенные до вступления в силу комментируемого Закона;

земельные участки, приобретенные после вступления в силу настоящего Закона.

В первом случае течение годичного срока начинается со дня вступления рассматриваемого Закона в силу. Согласно ст. 19 последнего он вступает в законную силу через шесть месяцев после его официального опубликования. Комментируемый Закон был опубликован в Российской газете 27 июля 2002 г. и соответственно вступил в силу с 27 января 2003 г. Таким образом, начиная с указанной даты и до 27 января 2004 г., подчиняясь установленному комментируемой статьей правилу, должно быть произведено отчуждение земельных участков, находящихся в собственности, вопреки требованиям ст. 3 и п. 2 ст. 4 комментируемого Закона.

В случае приобретения права собственности на земельные участки или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения после вступления закона в силу его отчуждение должно быть произведено в течение года со дня возникновения права собственности на них. Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента их регистрации, если иное не установлено законом. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Вместе с тем следует отметить, что законодатель недостаточно корректно с точки зрения общей концепции комментируемого Закона подходит к определению оснований отчуждения земельных участков, право собственности на которые возникло после вступления настоящего Закона в силу. В силу буквального толкования требования рассматриваемой нормы принятие решения об отчуждении такого участка напрямую связано с возникновением в установленном порядке правомочий собственника в отношении земельного участка, что фактически провоцирует на совершение заведомо неправомерных действий.

Во избежание возникновения правовых коллизий более точным было бы построение рассматриваемой нормы таким образом, при котором основанием для отчуждения земельных участков являлось изменение фактических условий их использования с учетом установленных ст. 3 и п. 2 ст. 4 настоящего Закона требований.

3. Отчуждение представляет собой один из способов осуществления собственником своего правомочия распоряжения земельными участками. По общему правилу отчуждение имущества, находящегося в собственности, является добровольным действием, связанным с изменением его принадлежности. Правовой формой осуществления отчуждения земельных участков является совершение сделок с ними, в результате чего происходит или в некоторых случаях становится возможным переход права собственности. Отчуждение земельного участка осуществляется также в порядке отказа от участка.

Согласно ст. 52 ЗК РФ отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом ограничений оборотоспособности земельных участков. Земельный участок отчуждается в границах, которые определяются на основании кадастрового паспорта земельного участка. Одновременно с принятием решения об отчуждении земельного участка при необходимости принимается решение об установлении публичных сервитутов.

Отчуждение части земельного участка может иметь место лишь в случае, если участок является делимым, т.е. когда в результате сделки образуются самостоятельные земельные участки, разрешенное использование которых может осуществляться без перевода их в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 6 ЗК РФ). Неделимые земельные участки могут отчуждаться лишь целиком.