Текст книги "Покупка и продажа квартиры: законодательство и практика, оформление и безопасность"

И это не только «центр» – «окраина». Это близость к транспорту, магазинам и рынкам, поликлиникам, детским садам и школам. Рачительный хозяин легко посчитает, сколько он сэкономит денег, телефонных карточек и времени, если его дети будут добираться до школы пару кварталов пешком, и сколько выложит, купив дешевое жилье, от которого в школу ехать с несколькими пересадками, да еще и в сопровождении взрослого.

Понятно, что есть изначально дорогие районы и жилые комплексы. Их и строили для состоятельных граждан. А есть целые поселки серых ужасающих общаг и малосемеек, мимо которых в темное время суток лучше не ходить.

Устанавливая цену на квартиру, важно предполагать, какого клиента вы можете привлечь теми или иными «плюсами» своего жилья. Если вокруг вашего дома расположены платные парковки, рестораны, казино, бары и прочие увеселительные места – ваш клиент будет, скорее всего, холостым мужчиной, которому все равно, как далеко от дома школа. Семейная пара с детьми обратит внимание на наличие парков, детских площадок. Пожилые люди заинтересуются наличием безопасных и тихих двориков, близостью автобусных остановок, доступностью дома для «скорой помощи».

Поэтому, глядя на пришедшего к вам в дом покупателя, не забывайте показать не только новые окна, но и рассказать о расположенных рядом службах.

Важными характеристиками жилья являются тип здания, время его постройки, качество материалов наружных стен, перекрытий и отделки, техническое обеспечение и инженерное оснащение здания, наконец, состояние дома и подъезда. Условно, кирпич дороже монолита, а монолит – панели. Но панельные дома тоже бывают разные, пусть даже и многоэтажный кирпичный дом, но старой постройки, с маленькой кухней и в запущенном состоянии, будет стоить дешевле монолита и даже современного панельного дома. Дома, построенные по более-менее индивидуальным проектам, будут стоить дороже массовой застройки. В среднем самыми дорогими окажутся современные элитные, кирпичные здания, сталинские высотки, а также 7-, 10-этажные кирпичные дома 50-х – начала 60-х годов, а за ними современные панельные дома. Напротив, самые дешевые – это квартиры в домах, построенных в период между двумя вышеуказанными «дорогими» этапами советского и российского домостроения, то есть многоподъездные 7-, 12-этажные дома 60-х, 70-х годов и начала 80-х годов, а также «хрущевки», за исключением тех, что идут под снос. Где-то посередине окажутся доходные дома начала XX века с навесными лифтами, построенными значительно позже, кирпичные пятиэтажки тех же сталинских времен и современные панельные дома.

Всевозможные удобства, которые характеризуют «уровень» дома, конечно, будут повышать стоимость квадратного метра. Это и паркинг или парковка, и охрана, или хотя бы консьержка, и приличное состояние подъезда, и собственная эксплуатирующая организация, и множество других мелочей, начиная от наличия коляски для продуктов, которую беспрепятственно можно вывести к месту парковки автомобиля, загрузить и закатить в лифт, до бассейна, фитнеса и даже личной кладовки возле подземного гаража. Но так как большинство данных параметров, скорее, относятся к элитному жилью, то основным можно считать парковку, консьержку, состояние подъезда и наличие пассажирского и грузового лифта.

Наконец, квартиры на вторичном рынке стоят дороже квартир на первичном, в связи с тем, что требуют значительно меньших затрат на ремонт, также в них можно въезжать сразу после приобретения, а не через весьма продолжительный промежуток времени. На первичном рынке жилье в домах, уже построенных, стоит дороже жилья «на этапе котлована».

Самые важные факторы, которые влияют на стоимость одного квадратного метра, – это площадь кухни, ванной комнаты, высота потолков, количество комнат, наличие лоджий и балконов, а также этаж.

В первую очередь маленькая кухня, а во вторую – крошечная ванная комната, а также совмещенный санузел снижают стоимость квадратного метра всей квартиры. Сегодня люди стремятся покупать жилье с кухнями, площадь которых превышает, хотя бы 8 квадратных метров. Квартиры с кухнями 6 квадратным метров и меньше все в большей степени становятся неликвидными, а значит, и стоят дешевле.

Квартиры, расположенные на первом этаже, стоят в среднем на 10% дешевле, а на втором и последнем – на 5%, чем на всех остальных этажах.

Высокие потолки, лоджии и балконы, что совершенно очевидно, увеличивают стоимость одного квадратного метра квартиры.

Цена одного квадратного метра жилья в однокомнатной квартире будет выше, нежели стоимость того же метра в двухкомнатной, и, тем более, многокомнатной квартире. Поэтому разменять «трешку» на две «однушки» без доплаты и потерь в качестве дома, а также престижности района всегда чрезвычайно тяжело, даже если общая площадь трехкомнатной квартиры соответствует двум однокомнатным. Не нужно путать стоимость квадратного метра конкретного жилья со средней статистической. То есть в среднем по рынку квадратный метр в однокомнатных квартирах может стоить дешевле квадратного метра в двухкомнатных, трехкомнатных и в еще большей степени – многокомнатных квартирах. Это еще одно доказательство того, что статистика и средние значения не всегда отражают реальную суть происходящих явлений. Данное расхождение происходит благодаря тому, что на среднюю рыночную стоимость «однушек» в значительно большей степени оказывают влияние квартиры в дешевом секторе, потому что их просто значительно больше, нежели дорогих однокомнатных квартир. В секторе двухкомнатных и трехкомнатных квартир жилье более высокого класса представлено достаточно широко. И количество таких квартир соизмеримо с количеством двухкомнатных и трехкомнатных квартир в дешевом секторе. В результате дорогая недвижимость здесь уже оказывает существенное влияние на средние показатели. Многокомнатные квартиры представлены на рынке преимущественно квартирами более высокого класса, которые и формируют в первую очередь среднюю стоимость квадратного метра в этом секторе рынка. Однако же, если сравнивать однокомнатные и многокомнатные квартиры в домах примерно одной ценовой категории, то стоимость квадратного метра в однокомнатной квартире всегда будет выше, нежели квартиры с большим количеством комнат.

Что касается произведенного ремонта, то здесь важна гармония. В большинстве случаев «товарный вид» повышает стоимость квадратного метра, а «евроремонт» в конечном итоге обходится дороже, нежели полученная выгода от продажи такой квартиры. Для жилья в дорогом секторе в данном вопросе имеет значение качество коммуникаций, дополнительные системы безопасности, ровные несущие стены. Все, что имеет отношение к дизайну, вряд ли сильно повысит стоимость квартиры, хотя бы на стоимость затрат, потому что это вещь весьма субъективная, и покупатель дорогой квартиры будет, скорее всего, делать ремонт на свой вкус. Что касается жилья в дешевом секторе, то здесь клиент скорее купит квартиру побольше, чем ванну с джакузи, поэтому тут лучше ограничиться поверхностной косметикой. Что действительно имеет некоторое значение, так это наличие телефона и, желательно, с московским номером.

Особняком стоит такой фактор, как вид из окна. В элитном секторе этот критерий может повысить стоимость жилья до небес. Так, если из окон вашего дома виден Кремль, то только за счет этого фактора стоимость квартиры взлетает неимоверно. Напротив, в дешевом секторе, где покупатели мыслят несколько другими категориями, вид на пруд или лесопарк мало изменит стоимость квартиры по сравнению с той, чьи окна выходят на противоположную сторону, к стоянке машин и соседним домам. Отдельный разговор, это дымящие трубы завода, или магистраль, о которых мы говорили выше, но это, скорее, вопросы экологии, нежели просто вида из окна.

Обычно свободные квартиры, в которые возможно осуществить заезд в любое время, стоят на несколько тысяч долларов дороже тех, чьи хозяева продолжают занимать жилплощадь вплоть до момента переезда.

Также на 1–2% дороже стоят квартиры, которые выставляются на рынок через уважаемые риэлторские агентства, нежели аналогичные, продающиеся «без посредников». Это вполне объяснимо: уверенность в «юридической чистоте» стоит денег.

Снижает стоимость жилья сделанная, но неоформленная должным образом перепланировка. Если, конечно, этот факт покупателю удается выявить, а потом и произвести оформление жилья в собственность.

Конечно, значительно дешевле стоит жилье с обременением, то есть такое, в котором сохраняется право проживания, но не собственности, одного или нескольких граждан. Лишить их регистрации волевым решением обычно нет никакой возможности. Чаще всего это происходит по причине того, что жить им больше негде.

Итак, вы ищете квартиру, агент предлагает вам несколько вариантов, которые соответствуют пожеланиям и финансовым возможностям. Сначала вы попадаете в мрачный подъезд, осматриваете квартиру, в которой, во всех смыслах, жить не хочется. Но она по той цене, которую вы можете заплатить. Потом вы осматриваете более оптимистичную квартиру, площадью не меньше первой, но цена откровенно завышена. Третья квартира может оказаться в таком состоянии, что ремонт обойдется слишком дорого. И так вас будут водить по всем кругам ада, пока, измученного и отчаявшегося, не приведут к варианту, сильно отличающемуся от того, что обсуждался с агентом на начальном этапе. Или район не тот, или цена чуть выше, или вы будете готовы смириться со старыми трубами. Не исключено, что это намеренное поведение агента, чтобы продать вам «зависшую» квартиру, по которой истекает срок эксклюзивного договора, или получить от продавца желаемый «откат». Еще одна причина такого поведения – «развести» вас на более дорогую покупку, поскольку его зарплата зависит от сумм сделок. И вам всегда будут говорить, что за те деньги, которые у вас есть, ничего приличного вы не подберете. Лучший способ поведения – обратиться в другую фирму, дав понять агенту, что вы не намерены больше тратить время на его бесперспективные предложения. Возможно, очень скоро он отыщет для вас то, что нужно вам, а не ему.

Как правильно заключить договор с агентством?

Итак, многое вы уже можете проконтролировать, о многом догадываетесь. Вы еще не «стреляный воробей», но воспользоваться вашей неопытностью уже сложнее. Мы знаем о том, что, покупая квартиру, нам могут предложить эксклюзивный договор. Но не каждый из нас заключал договор на покупку. Очень важно знать о том, как лучше оформить свои отношения с агентством, услугами которого вы решили воспользоваться.

В агентстве вам могут предложить заключить договор об оказании риэлторских услуг. Этот документ – обязательный атрибут ваших отношений с фирмой, ведь именно он устанавливает права и обязанности сторон, а значит, является основанием для предъявления соответствующих требований. Ни в коем случае нельзя соглашаться на сотрудничество с риэлтором и передавать ему деньги, документы на квартиру и т. д., предварительно не заключив договор. Если в каком-либо агентстве вам предложат «обойтись без формальностей», лучше поискать других риэлторов.

Что должен содержать такой договор? Какие условия необходимо проверить перед его подписанием? Для того чтобы ответить на эти вопросы, необходимо представить себе структуру этого документа. Обычно договор об оказании риэлторских услуг состоит из следующих разделов:

1. Преамбула;

2. Предмет договора;

3. Обязательства сторон;

4. Сроки исполнения обязательств;

5. Стоимость услуг и порядок расчетов;

6. Порядок расторжения договора;

7. Ответственность сторон.

Рассмотрим подробнее содержание перечисленных разделов.

В преамбуле любого договора указывается, между кем он заключается. Стороны договора, или его участники, – это первое, на что нужно обратить внимание. Получатель риэлторских услуг, обычно называемый в текстах договоров «Заказчик», – это вы. Вторая сторона, которая будет оказывать эти услуги, – агентство недвижимости, как правило, называемое «Исполнитель».

Поскольку агентство является юридическим лицом, то в соответствии с законодательством заключать договоры и принимать обязательства от имени данной фирмы может только его исполнительный орган, который указан в уставе. Это может быть генеральный директор, директор, президент или другой представитель руководства. Любое иное лицо, в том числе и заместитель руководителя, вправе заключать договоры только на основании доверенности. В этом случае клиенту следует иметь у себя копию такой доверенности.

Если будет признано, что договор заключен неуполномоченным лицом, это значительно затруднит предъявление требований об исполнении такого договора.

Имейте в виду, что информация, содержащаяся в уставе или доверенности, согласно действующему законодательству не может быть отнесена к коммерческой тайне фирмы. Поэтому ссылки на эти обстоятельства, чем иногда грешат агентства, безосновательны.

Предмет договора – это те отношения между сторонами, ради которых заключается данный договор, взаимные обязательства по совершению определенных действий.

Агентство обязуется оказать какую-либо риэлторскую услугу, найти покупателя на имеющееся жилье или подобрать квартиру для ее приобретения, найти вариант обмена и т. д. Клиент обязуется уплатить за данную услугу определенную денежную сумму.

Более подробно содержание принимаемых каждой стороной обязательств обычно помещается в специальном разделе договора, который так и называется – «Обязательства сторон».

Для того чтобы исполнить предмет договора, каждой стороне необходимо совершить определенные действия. В договоре эти действия должны быть сформулированы в виде обязательств. Важно помнить, что каждая сторона вправе требовать исполнения только тех обязательств, которые зафиксированы в тексте договора. Устные обещания в расчет не принимаются. Посему к этому разделу договора необходимо подойти с особой тщательностью, причем обратить внимание на обязательства не только агентства, но и клиента.

Обязательства агентства зависят от предмета договора. Так, например, если риэлтору поручен поиск квартиры для ее приобретения, в договоре прежде всего необходимо подробно отразить требования к данному объекту недвижимости. Договор должен включать не только технические характеристики самой квартиры (количество комнат, площадь, этаж, тип дома, но и другие важные для вас параметры: район, удаленность от метро, состояние квартиры, наличие телефона. Ведь от подробности описания будут зависеть юридические последствия вашего отказа от найденного агентством и предложенного вам варианта. Если квартира формально соответствует содержащимся в договоре требованиям, то обязательства агентства считаются выполненными, и вы обязаны оплатить не только услуги риэлторов, но и, возможно, штрафные санкции за отказ. Если же квартира не соответствует указанным в договоре требованиям, то агентство будет обязано продолжить поиск без дополнительной оплаты.

Также в договоре должны содержаться обязательства агентства по проверке так называемой «юридической чистоты» данной квартиры. Это обеспечит отсутствие в будущем предъявления каких-либо требований от ее бывших собственников или жильцов. Следует отметить, что указанные обязательства далеко не всегда включаются в условия предлагаемого клиенту договора.

В обязательства агентства должны включаться и услуги по сбору всех документов, необходимых для совершения сделки.

Обязательства клиента, как правило, сводятся к следующему:

– уплата определенной денежной суммы за оказанные агентством услуги. Величина этой суммы или способ ее определения, а также порядок расчетов (на каком этапе сколько денег необходимо заплатить) должны быть изложены в договоре, быть понятными клиенту и устраивать его;

– предоставление документов на квартиру или их копий, а также иных документов, необходимых для совершения сделки: справок БТИ, выписок из лицевого счета и т. д. Условие о предоставлении подлинников документов на квартиру часто является камнем преткновения при заключении риэлторского договора. Этот шаг необходимо тщательно обдумать. С одной стороны, агентству проще работать с оригиналами, чем с копиями. Но, с другой стороны, оставлять подлинники таких важных документов, не зная, что на самом деле с ними будет происходить, – весьма рискованно. Тем более что, на словах заверяя клиентов в полной сохранности документов, агентства включают в договор пункты о достаточно условной ответственности за их утрату либо не включают такие пункты вовсе. Если вы все же приняли решение передать риэлторам документы, то необходимо потребовать расписку в их приеме;

– отказ от совершения определенных действий: самостоятельного поиска вариантов, обращения за оказанием аналогичных услуг в другие агентства и т. д. Иногда агентства включают в договор обязательства клиента, которые вообще-то являются предметом регулирования другого договора – между продавцом и покупателем квартиры. Это могут быть пункты о порядке проведения расчетов за квартиру (определенными частями, через банковскую ячейку и т. п.) либо о снятии с учета по старому месту жительства и регистрации по новому. Несмотря на то, что включение таких условий не носит обязательного характера, это стоит сделать для соблюдения интересов продавца и покупателя.

Для потребителей риэлторских услуг важно, чтобы поиск нужных вариантов, подготовка и оформление сделки не были затянуты во времени, поэтому при заключении договора следует указать сроки исполнения договорных обязательств. При этом необходимо обратить внимание, чтобы в договоре устанавливались именно сроки исполнения обязательств, а не сроки действия договора, как это иногда практикуется агентствами. Более того, в договоре целесообразно указать время исполнения каждого отдельного обязательства: сроки поиска покупателя на квартиру, оформления необходимых документов и проведения государственной регистрации права собственности и т. д. Это даст возможность при необходимости констатировать факт нарушения договора агентством.

Стоимость оказываемых агентством услуг и порядок проведения расчетов часто оформляются в виде приложения к договору. Обычно величина вознаграждения определяется в процентном отношении к стоимости продаваемой (покупаемой) квартиры, но в некоторых случаях указывается и фиксированная цена риэлторских услуг.

Первым делом необходимо разобраться, какие именно услуги агентство обязано оказать за это вознаграждение, а какие работы будут выполняться за дополнительную плату. Только после этого можно понять, устраивает ли вас прописанная в договоре цена. Нередко на клиента перекладывают расходы на рекламные услуги, нотариальное удостоверение договора, его государственную регистрацию, получение справок и т. д.

Порядок расчетов с агентством, как правило, предусматривает предварительную уплату некоторых сумм. Эти деньги могут являться либо авансом, либо задатком. На этот момент следует обратить особое внимание, поскольку последствия внесения аванса и задатка будут разными.

Сумма, внесенная в качестве задатка, является одновременно и средством платежа, и средством обеспечения выполнения каждой из сторон своих обязательств. Если договор остался неисполненным по вашей вине, и на каком-либо этапе исполнения договора вы отказались от дальнейшего сотрудничества, то эта сумма полностью остается у агентства. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток (риэлтор), то она обязана уплатить вам двойную сумму задатка.

Если в договоре указано, что деньги уплачиваются в качестве аванса, то при расторжении договора независимо от того, по чьей инициативе происходит расторжение, эта сумма должна быть возвращена.

Иногда расчеты за исполнение риэлторских услуг увязываются с расчетами за приобретаемую или продаваемую квартиру. В этих случаях следует обратить внимание и отразить в договоре информацию о том, в обеспечение каких именно обязательств уплачивается задаток: связанных с исполнением риэлторского договора или основного договора – купли-продажи квартиры.

И, наконец, последнее, важное замечание. Отдавая любые денежные средства, не забудьте взять расписку об их получении с указанием договорного обязательства (пункта договора), во исполнение которого осуществляется платеж.