Текст книги "Покупка и продажа квартиры: законодательство и практика, оформление и безопасность"

Этот раздел обязательно должен присутствовать в договоре. Действительно, бывают случаи, когда у клиента изменились обстоятельства, и он вынужден отказаться от совершения сделки. С другой стороны, риэлторская фирма от этого страдать не должна, ведь до момента расторжения она уже провела определенную работу и затратила средства, которые необходимо компенсировать. Поэтому для того, чтобы исключить возможные споры между агентством и клиентом, в договоре следует предусмотреть не только основания для расторжения договора, но и ответственность сторон за это.

При формулировании условий этого раздела все агентства, как правило, стремятся ущемить интересы клиентов. Обычно за нарушение ими обязательств договор предусматривает штрафные санкции, в то время как агентству за нарушения ничто не грозит.

Безусловно, такая позиция неприемлема для клиента. В данном случае можно порекомендовать проявить большую настойчивость при переговорах с риэлторами и добиться включения в этот раздел условий о равной ответственности сторон.

Теперь непосредственно о самой ответственности.

При нарушении договора пострадавшая сторона вправе требовать от нарушителя:

– возмещения убытков;

– уплаты неустойки.

Убытки подлежат возмещению в любом случае, независимо от того, предусматривалось это договором или нет. Однако сначала необходимо доказать, что они возникли именно из-за нарушения договора, а не по другим причинам, и документально обосновать их размер. Как правило, убытки агентств недвижимости связаны с затратами по поиску покупателей или продавцов квартир, организацией и проведением рекламной кампании, получением каких-либо справок и т. д.

Неустойка (штраф, пеня) может быть взыскана с нарушителя только если это прямо предусмотрено условиями договора. При этом доказывать придется только факт их нарушения. Размер неустойки должен быть предметом обсуждения между сторонами, прежде чем попасть в договор.

Штрафные санкции могут быть предусмотрены:

– за несвоевременное исполнение агентством своих обязательств;

– за потерю переданных документов;

– за неполноту и недостоверность собранных для заключения сделки документов и т. п.

Например, в договоре об оказании риэлторских услуг, предлагаемом одной известной фирмой, сказано, что «агентство проводит юридическую экспертизу документов, необходимых для заключения договора купли-продажи квартиры». Обязательство, на первый взгляд, замечательное. Действительно, любому покупателю квартиры необходимо убедиться в юридической чистоте сделки. Однако без ответственности за качественное проведение такой экспертизы это обязательство становится лишь лозунгом, не имеющим под собой реальной основы и рассчитанным лишь на эффект от громких слов. Нетрудно предположить, как будет проводиться данная экспертиза, если за ее результат и последствия никто ответственности не несет.

Независимо от того, предусмотрено это договором или нет, исполнение каждого содержащегося в договоре обязательства следует фиксировать в виде отдельного документа, подписываемого всеми сторонами. Такими документами могут быть расписки в получении определенной денежной суммы или о приеме документов, акты приемки-передачи квартиры и оказанных агентством услуг и т. д.

Именно эти документы будут являться доказательством надлежащего или ненадлежащего исполнения договора, а следовательно, и основанием для привлечения к ответственности, если возникнет такая необходимость.

В силу сложившейся практики представители агентств не всегда соглашаются внести по просьбе клиента изменения в договор. В этом отчасти виноваты сами клиенты, которые не требуют корректировки условий даже при очевидном ущемлении своих интересов.

Однако ситуация постепенно меняется. Агентств недвижимости становится все больше, и поэтому в борьбе за клиента они вынуждены идти на уступки. Таким образом, убедить риэлторов скорректировать условия договора становится все проще. При этом важно:

– соблюдать правило разумности (то есть не требовать заведомо неприемлемых для агентства условий);

– найти убедительную аргументацию своих требований.

Если у вас появились малейшие сомнения в отношении правильности предлагаемых агентством действий, проконсультируйтесь с независимым юристом. Сделать это нужно до подписания договора и передачи любых денежных сумм и документов.

Основной ответ риэлторов на все возражения клиентов звучит примерно так: «Все так работают, и обычно клиенты с этим соглашаются». Поэтому многое зависит от нас с вами как потенциальных клиентов агентств недвижимости. Необходимо настойчивее отстаивать свои интересы, не соглашаться с невыгодными или сомнительными предложениями. Пора начать активно применять старый принцип: «Кто платит деньги, тот и заказывает музыку».

Проверяем «чистоту» квартиры. То, что в ваших силах

Итак, вы приглядели себе квартиру. По деньгам – приемлемо, площадь и планировка устраивают, продавец – сама любезность. Но, как известно, не все то золото, что блестит. Поэтому приступаем к первому этапу: проверке юридической «чистоты» квартиры.

Просим продавца представить:

1. Правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на квартиру. Это могут быть: договор купли-продажи, мены, дарения, ренты, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о приватизации. Если продавец стал собственником в 2000 г. или позднее, то, кроме указанных документов, должен предъявить еще и свидетельство о праве собственности.

2. Документ, удостоверяющий личность продавца. Вам нужно убедиться, что квартиру продает именно тот, кто значится ее хозяином в правоустанавливающих документах.

3. Справки из ДЕЗа (или иной жилищно-эксплуатационной организации). Требуются:

– выписка из домовой книги с данными о том, какие лица были зарегистрированы по месту жительства (прописаны) в продаваемой квартире, а также об их снятии с регистрационного учета (выписке). Имейте в виду: по обновленным законам все жильцы теряют право на жилплощадь после продажи квартиры собственником. Однако если вы приобретете такую «населенную» квартиру, то выписать этих лиц сможете только через суд. Причем судья может не дать «добро» на выселение жильцов «в никуда», руководствуясь конституционным правом граждан на жилище;

– копия финансово-лицевого счета. По закону покупатель не отвечает по долгам продавца перед коммунальными службами. Но, чтобы избежать лишних выяснений с ДЕЗом, энергетиками и проч., лучше убедиться, что продавец своевременно оплатил все жилищно-коммунальные услуги.

4. Документы из бюро технической инвентаризации (БТИ): экспликация, поэтажный план, справка о стоимости.

Эти документы помогут:

а) удостовериться, не было ли в квартире самовольной перепланировки. По новому законодательству узаконить ее непросто, а санкции для хозяина (то есть покупателя) довольно суровы;

б) проверить общую площадь квартиры. Продавец вместо 55 м2 вполне мог разрекламировать вам 60, ведь ползать по квартире с сантиметром вы не будете.

А каждый лишний «квадрат» стоит недешево.

В справке о стоимости указываются обременения: залог, арест, наложенный на квартиру.

Передавать деньги продавцу надежнее всего через банковскую ячейку.

В банке вы составляете дополнительное соглашение (бланк выдается тут же). Этот документ предусматривает, что продавец вправе получить деньги, предъявив свидетельство о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры.

Вносим предоплату. Убедившись в наличии и достоверности всех документов (лучше поручить это профессионалам-риэлторам, поскольку без специальных знаний разобраться очень сложно), можно вносить предоплату.

Правовая форма может быть разной: соглашение об авансе, задатке, предварительный договор. Главное – указать стоимость квартиры, размер внесенной суммы и сроки действия договора.

Документ о предоплате дисциплинирует продавца, поскольку в случае срыва сделки по его вине пострадавший покупатель сможет вернуть свои деньги (при задатке – в двойном размере) и потребовать возмещения убытков.

Если продавец подтверждает свое право собственности документом о приватизации квартиры, то потребуется дополнительная проверка. Надо выяснить по домовой книге, какие лица были зарегистрированы в квартире по месту жительства (прописаны) на момент приватизации. Чтобы продавец правомерно получил квартиру в «единоличную» собственность, такие жильцы должны были оформить свой отказ от приватизации.

Не исключено, что заинтересованные лица попытаются оспорить приватизацию и – по цепочке – ваши права на купленную квартиру. Однако помните, что срок исковой давности по таким делам составляет 10 лет. Если приватизация произошла раньше, то суд вправе отказать истцу, оспаривающему сделку.

Любое риэлторское агентство предлагает услуги по проверке юридической чистоты квартиры. Что это значит, и откуда берутся эти сведения? Человеку, впервые сталкивающемуся с покупкой – продажей квартиры, может показаться, что в этом процессе есть что-то от шпионского романа – дамы средних лет (коих больше всего именно среди риэлторов) под покровом ночи, при свете карманного фонаря изучают в местном ДЕЗе пыльные фолианты с секретными записями – кто куда выписался, когда и зачем. Разыскивают с помощью агентуры всех, кто может пролить свет на тайны квартиры…

На самом деле это не так, то есть так тоже бывает, но есть и более простой и цивилизованный способ – обратиться в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В соответствии с п. 1 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат регистрации в этом самом реестре. По сути, это начало формирования института титула – регистрации в масштабах государства истории возникновения и перехода прав на все объекты недвижимого имущества, включая землю.

Именно титул в странах с рыночной экономикой является основой прав собственности. У нас до этого еще очень далеко.

Во-первых, многие объекты до сих пор не приватизированы, остаются в правовом обиходе такие загадочные, с точки зрения рыночной экономики, формы, как бессрочное пользование.

Во-вторых, большинство объектов в стране ни разу не меняло собственников через договор купли-продажи, а потому значительная часть недвижимости в ЕГРП не числится.

Есть еще «в-третьих», «в четвертых» и т. д. Так что Единый реестр единым пока не является. Проще говоря, с титулом в России пока беда.

Тем не менее на развитых региональных рынках база ЕГРП более полная, в первую очередь это относится к московскому жилищному фонду: значительная часть его приватизирована и прошла через сделки купли-продажи. Для риэлтора полнота реестра принципиального значения не имеет – главное, чтобы там был интересующий его объект. Данные реестра весьма полезны, но далеко не достаточны для проверки истории квартиры. Это еще одна особенность нашего права: факт государственной регистрации не гарантирует прав собственника и не может даже служить аргументом в суде. Допустим, если в начальный дикий период приватизации не были учтены права одного из собственников (а это случалось сплошь и рядом), запись в ЕГРП не поможет защититься от его законных претензий – ни вам, ни последующим добросовестным (или не очень) приобретателям.

Реестр содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об объектах недвижимого имущества и сведения о правообладателях. То есть, обратившись к реестру, можно получить сведения об истории квартиры – времени приватизации или покупки, переходе прав, наличие обременений и др.

Эта информация является открытой, не относится к государственной тайне и обязана быть предоставлена органом, осуществляющим государственную регистрацию прав (например, в Москве – Главное управление федеральной регистрационной службы по Москве). Сведения предоставляются о любом объекте недвижимости, данные о котором содержатся в ЕГРП, любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу – документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).

За плату (для физических лиц на сегодняшний день плата составляет 100 руб., для юридических лиц – 300 руб.) любому лицу может быть предоставлена следующая информация: описание объекта, зарегистрированные права на объект, наименование правообладателя, зарегистрированные ограничения (обременения) прав и сведения о существующих правопритязаниях на объект (в том числе требования в судебном порядке).

А вот сведения о содержании правоустанавливающих документов (за исключением сведений об ограничениях и обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, сведения о переходе прав на объекты недвижимости (так называемая история объекта) и сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным предоставляются только самим правообладателям или их законным представителям, физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя или его законного представителя; руководителям органов местного самоуправления и руководителям органов государственной власти субъектов РФ.

Также эти сведения могут представляться налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией, судам, правоохранительным органам, судебным приставам – исполнителям, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимого имущества и (или) их правообладателями, лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону; федеральному антимонопольному органу и его территориальным органам в пределах территорий, находящихся под юрисдикцией указанных территориальных органов; председателю Счетной палаты РФ, его заместителю и аудиторам Счетной палаты РФ.

Данные ЕГРП могут интересовать не только риэлторов. Более того, они могут являться не только средством юридической защиты, но и оружием нападения. Нетрудно догадаться, что в стране, где в подземном переходе можно купить почти любую конфиденциальную информацию, включая базы ГИБДД, ОВИР и, конечно же, Министерства по налогам и сборам, при столь обширном списке организаций, уполномоченных получать информацию из ЕГРП, любые ограничения можно считать насмешкой. Единственное реальное ограничение – любая из перечисленных организаций может получить не всю базу сразу, а только сведения об одном объекте, иначе диск со сведениями из ЕГРП, безусловно, давно бы продавался на черном рынке. Тем не менее теоретически такая угроза существует.

И это вопрос куда более болезненный, чем публикации данных о белых доходах высших чиновников (это было бы интересно, если бы кто-то поверил, что это их единственный источник существования). Дело в том, что данные о переходе прав собственности и правоустанавливающих документах могут быть успешно использованы мошенниками для продажи чужой квартиры по фиктивной доверенности. Иногда аферисту достаточно заполучить ксерокопии правоустанавливающих документов, чтобы быстро перепродать несколько раз квартиру так, что в конце цепочки окажется «добросовестный» приобретатель. Так что ЕГРП – это потенциально весьма опасное оружие в руках мошенников.

Сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества в соответствии с п. 2 ст. 7 Закона о регистрации предоставляются в течение 5 рабочих дней с момента обращения, сведения о содержании правоустанавливающих документов (за исключением сведений об ограничениях и обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, сведения о переходе прав на объекты недвижимости (так называемая история объекта) и сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным предоставляются в течение 10 рабочих дней с момента обращения, информация о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, предоставляется в течение не более чем 7 рабочих дней.

Процесс подготовки документов для государственной регистрации сделок и прав на недвижимость является одним из самых важных и хлопотных. Для упрощения работы Мосжилрегистрация (АО «МЖР») создала дистанционный метод получения информации для специалистов рынка – Систему предварительной обработки документов (САПОД).

Это система удаленного доступа, аналогичная системе банк-клиент. В офисе стоит компьютер, оснащенный определенного рода программным обеспечением, в первую очередь, обеспечивающим ее защиту. Клиент запрашивает информацию. Видов запросов достаточно много. Запрос подтверждается электронно-цифровой подписью. Интересно, что доступ варьируется: один сотрудник отправляет запросы только по жилым помещениям, другой – только по нежилым. Так можно ограничить круг доступа с точки зрения владельца риэлторского бизнеса.

САПОД используется при подготовке к государственной регистрации:

– вторичных сделок и (или) возникающих на их основании прав (купли-продажи, мены, ренты, дарения, расторжения и др.);

– прав на основании военных сертификатов и жилищных субсидий;

– прав, возникающих в результате наследования по закону, завещанию;

– прав, возникающих на основании справки ЖК, ЖСК о выплаченном пае;

– внесения изменений в ЕГРП прав на жилые помещения, возникших до 31.01.98 г.;

– внесения изменений в ЕГРП после перепланировки (переоборудования) жилых помещений.

О чем забывают спросить у риэлтора, или На что обращать внимание при выборе недвижимости

Как уже не раз говорилось, далеко не каждый из нас меняет квартиры несколько раз в год, чаще жилье покупается раз и навсегда. Ну или почти навсегда, на очень долгий срок, за который меняется законодательство, требования к документам, самому жилью и прочее. Те, кто сталкивается с проблемой впервые, неизбежно совершают различные ошибки, о которых потом жалеют. Например, часто, стремясь расширить свою жилплощадь, мы забываем о том, что техобслуживание, отопление, коммунальные платежи тоже потребуют дополнительных расходов. И такое жилье становится обузой. Квартира в доме старой постройки не сможет стать залогом при желании взять банковский кредит. Наличие под окнами новой квартиры детского сада или военной части не позволят побыть в тишине, и так далее. Давайте посмотрим, на что нужно обращать внимание.

Гарантией качества и надежности приобретаемого жилья выступают, как мы понимаем, не общая и жилая площадь, площадь кухни, наличие балконов, лоджий и подсобных помещений. Большое значение имеют расположение, связанная с ним доступность городской инфраструктуры и экологическая безопасность, но какой из этого толк, если все окна вашего дома обращены в ту сторону света, откуда 9 месяцев из 12 дует ветер? Какой толк от итальянской плитки в вашей новой ванной, если раз в месяц рвется труба у соседей сверху? Что вы сможете предпринять, если протекает крыша, заливает подвал или постоянно засоряется мусоропровод?

Приобретая квартиру или загородный дом, возведенные по современным технологиям, вы вправе ожидать комфорта и тепла. К тому же постоянно растущие тарифы на теплоносители делают актуальным и еще один вопрос – финансовый. Чем лучше стены, окна и кровля дома удерживают тепло, тем меньше затрат пойдет на его содержание.

Это утверждение относится, в первую очередь, к загородным домам. Но проблема экономии встает и перед владельцами городских квартир.

Поскольку через наружные стены дома уходит около 40% тепла, для будущего владельца немаловажно с помощью каких материалов и технологий утеплены стены. Необходимо также обращать внимание на качество перекрытий, материал оконных рам и дверей, шумо– и гидроизоляцию квартиры. И дело не только в том, что ваша жизнь будет более или менее комфортной, но и в том, сколько дополнительных расходов вы понесете, сражаясь с шумными соседями или коммунальными службами.

Иногда, в целях экономии, используются не самые качественные материалы. Ухудшение микроклимата (повышенная влажность воздуха, например), пожароопасность, токсичность некоторых материалов приведет к ухудшению здоровья.

Важным является и состояние вентиляционной системы. Она не должна быть нарушена при перепланировке или иных «дизайнерских» действиях. Посмотрите, какие электро– и обогревательные приборы используются. Это может свидетельствовать о том, что в зимнее время года жилье недостаточно отапливается, а в летнее – перегревается. Возможно, приобретаемая квартира окажется очень дорогой в эксплуатации.

В обязательном порядке нужно осмотреть квартиру. Обратите внимание, есть ли там какие-либо бытовые проблемы: протечки, вздувшиеся полы и иные «мелкие» недостатки. Даже если, по словам хозяев, их «легко исправить косметическим ремонтом», не факт, что в действительности это так.

Покупая квартиру, мы часто не задумываемся о том, с какими соседями нам придется сосуществовать. Прекрасное жилье превратится в очаг постоянного наводнения, если у соседей сверху старая система канализации и водоснабжения. Еще «приятнее» оказаться в эпицентре постоянных праздников или семейных скандалов. Если вы приобретаете вторичное жилье, поинтересуйтесь у продавца, почему он продает квартиру, обратите внимание на потеки на стенах и потолках или на то, насколько старательно они замаскированы. Посмотрите, какой вид имеет лестничная клетка, на которой расположена ваша будущая квартира, не окажутся ли вашими соседями маргиналы или многодетная узбекская семья.

Важно узнать, когда муниципальные службы в последний раз осуществляли капитальный или текущий ремонт дома, «сколько лет» трубам, за чей счет производится ремонт подъезда и прочее.

За техническую сторону, т. е. за качество квартиры, продавец несет полную ответственность. Любые скрытые недостатки могут стать поводом для судебных исков с целью вернуть некачественное жилье продавцу и возвратить свои деньги. Об этом обязательно должно быть сказано в договоре купли-продажи и договоре с реэлтором. Например, спустя несколько месяцев после покупки, вы обнаружили трещины в стенах, закрытые панелями или заклеенные обоями. Это повод отказаться от квартиры, если сумма, уплаченная за нее, декларировалась полностью, а не оформлялась по оценке БТИ.

При оформлении технического паспорта на жилье важно указать, какие приборы и средства остаются в квартире. Также оговаривается и их качество. Например, вы договорились с продавцом о том, что он оставляет газовую плиту, колонку и прочее. На момент осмотра квартиры это были новые приборы, въехав, вы обнаружили старые или поломанные. Не допускается смена сантехники, выключателей и розеток, поскольку техническое состояние влияло на формирование цены за жилье. Для домовладения то же самое верно для заборов, дорожек, технических построек и даже скворечников. Следить за исполнением договора – задача риэлтора.