Текст книги "Покупка и продажа квартиры: законодательство и практика, оформление и безопасность"

Ничтожной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов (если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения). Например, завещание, составленное в простой письменной форме, ничтожно, так как нарушено обязательное требование закона – нотариальное его удостоверение. Кроме того, ничтожной может быть признана сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, а также мнимая сделка – совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Так, брачный договор, заключенный без цели его исполнения сторонами, – ничтожная (мнимая) сделка.

Немаловажно и то, что ничтожной считается сделка, совершенная гражданином, признанным судом недееспособным вследствие психического расстройства, не позволяющего понимать значение своих действий и руководить самостоятельно, например составление договора купли-продажи принадлежащего ему имущества. Однако в интересах малолетнего или гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная ими сделка может быть по требованию опекуна признана судом действительной, если совершена к выгоде этого гражданина.

Недействительной может быть признана сделка:

– совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, либо юридическим лицом, не имеющим лицензии на занятие соответствующей деятельностью;

– если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица – его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе или как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений;

– совершенная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии с законом;

– по распоряжению имуществом (кроме мелких бытовых), совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами;

– совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими;

– совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими;

– совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение;

– совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка).

Некоторые особенности сделок с недвижимостью

Термин «мена» применяется по нормам гражданского законодательства, когда сторонами договора выступают собственники жилья. По договору мены жилыми помещениями каждая из сторон обязуется передать другой стороне в собственность жилье в обмен на другое. То есть собственность меняется на собственность.

Какие документы нужны для оформления договора:

1. Выписка из домовой книги.

2. Лицевой счет.

3. Справки из БТИ с оценочной стоимостью квартиры и экспликацией – поэтажным планом квартиры.

4. Подписи всех собственников. Договор заключается у нотариуса или в простой письменной форме.

Договор мены подлежит обязательной государственной регистрации в Главном управлении федеральной регистрационной службы по городу.

Если квартиры меняются в разных регионах (например, Москва на Люберцы), то договор мены подлежит двойной государственной регистрации. Принудительный обмен жилых помещений невозможен.

Нередко мена жилыми помещениями на практике оформляется не путем заключения одного договора мены, а двух договоров купли-продажи.

Мы с вами живем в стране, где чуть ли не каждый гражданин взял или собирается взять кредит. Кредиты бывают разные, иногда для того, чтобы получить деньги в банке, приходится закладывать свою квартиру. Раньше можно было отнести документы в ломбард, сейчас – в любой банк. Соответственно, далеко не каждый в состоянии выплатить заем. И чтобы не остаться без копейки или и вовсе на улице без крыши над головой, пытаются переложить свои проблемы на чьи-то другие плечи.

Разумеется, вы можете знать о том, что предложенная квартира находится в залоге, и сознательно делать этот шаг. Рассмотрим вопрос о сделках с заложенным имуществом. Как избежать покупки заложенной квартиры, что должен знать покупатель, если он случайно или намеренно приобрел такую недвижимость, как ее не лишиться?

При заключении любого договора стороны обязаны предоставить друг другу полную информацию о предмете сделки, иначе договор будет признан недействительным. Поэтому при покупке недвижимости очень внимательно прочитайте договор.

Возможно, текст, набранный внизу страницы мелким шрифтом, и содержит информацию о том, что имущество заложено. В том случае, если стороны подписали договор купли-продажи, где прямо указано на то, что покупаемое имущество находится в залоге, считается, что покупатель уведомлен об этом факте. Таким образом, после подписания договора вы не сможете оспорить тот факт, что вас предупредили.

Обман

Итак, вы столкнулись с ситуацией, где есть опасность, что вам предлагают недвижимость, не афишируя, что она заложена. Чтобы избежать неприятностей, стоит изучить свидетельство о праве собственности. При оформлении залога квартиры этот документ остается в регистрирующем органе, а после прекращения залога собственнику выдают новое свидетельство.

Оба свидетельства (о праве собственности и о залоге) составляются по одной форме. Но в строке «Основание выдачи» в свидетельстве о праве собственности указан документ, послуживший причиной получения данного права (договор купли-продажи, завещание и пр.). В свидетельстве о праве залога в этой строке содержится информация о договоре ипотеки. Поэтому при покупке квартиры или иной недвижимости его стоит придирчиво изучить: не полагайтесь только на «специалистов», проверьте документ сами, потому что квартира – это не телевизор, потерю которого можно пережить.

Еще одним подтверждением прав на квартиру считается выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Эту выписку может получить любой человек по любому объекту, поскольку это открытая информация. Если квартира заложена, в выписке это непременно будет указано.

Один из самых простых и действенных способов защиты прав покупателя – включение в договор купли-продажи условия о том, что на момент продажи имущество принадлежит продавцу на праве собственности и какие-либо обременения отсутствуют. Такой ход позволяет защитить интересы покупателя в полной мере: любое действие продавца, направленное на продажу заложенного имущества, нарушит данный пункт договора, и покупатель сможет применить к продавцу санкции, предусмотренные законодательством.

Предположим, несмотря на все предостережения, вы купили заложенную квартиру. Какие последствия это повлечет?

Во-первых, есть шанс признать договор купли-продажи недействительным, если залогодержатель впервые узнал о новом собственнике уже после регистрации прав последнего на заложенное имущество.

Во-вторых, после покупки заложенного имущества его могут у вас отнять, причем на вполне законных основаниях. В соответствии с законом к покупателю переходит не только само имущество, но и все права и обязанности, связанные с ним. Довольно часто прежний собственник является одновременно и должником по основному обязательству. Поскольку залог обеспечивает исполнение обязательств, новому хозяину остается только надеяться на то, что бывший владелец расплатится с кредиторами. После продажи имущества тот «забывает» свои долги: теперь за них будут отбирать не его имущество, а чужое.

Должник не исполняет своих обязательств, гарантированных залогом? Кредитор имеет право удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества. Соответственно, на него обращается взыскание, недвижимость продается, а полученная от реализации сумма направляется на погашение долгов.

Что делать, если купленное имущество грозят отнять? Если вы подписали договор, где указано, что вам передается недвижимость с обременением, надеяться практически не на что. Доказать, что вас обманули при подписании договора, нереально. Если в договоре не было никакого упоминания о том, что имущество заложено, есть все шансы оспорить эту сделку.

В зависимости от того, успели у вас отнять недвижимость или нет, вы вправе подать либо иск о признании договора недействительным (если имущество еще у вас), либо иск о взыскании убытков. В принципе, убытки взыскиваются и в первом случае. Узнав, что приобретенная квартира может быть передана по договору залога, вы стали предпринимать определенные действия, направленные на ее сохранение. Соответственно, вами были понесены расходы, которые и обязан возместить продавец квартиры.

Он не хочет не только компенсировать вам убытки, но и платить свои долги? Намекните его кредитору, что квартира вам досталась не просто так, и у должника появились деньги. Кроме того, стоит напомнить самому должнику, что ответственность за мошеннические действия до сих пор предусматривается Уголовным кодексом. Иногда это срабатывает, вполне вероятно, что после подобных намеков должник добровольно рассчитается и с кредитором, и с вами. Разумеется, не стоит забывать про компенсацию морального вреда. Ее размер, как правило, устанавливает суд. Если продавец скрылся с деньгами, полученными за квартиру, как раз тогда, когда вы узнали о том, что объект заложен, смело подавайте заявление о возбуждении уголовного дела. В случае если беглеца найдут, ему придется объясняться не только с покупателем, но и с органами внутренних дел.

К сожалению, надеяться на солидарность кредитора с новым собственником заложенного имущества не приходится, поскольку для кредитора самое важное – вернуть свои деньги на законных основаниях, от кого он их получит, ему безразлично. Поэтому самое главное при заключении договора купли-продажи недвижимости – внимание. Если вы не позаботитесь о себе сами, никто за вас этого не сделает. Мысль о том, что проверка документов и статуса имущества будет расценена продавцом как недоверие или неуважение, должна отойти на второй план. Надо проверить каждую букву и цифру в договоре. При покупке недвижимости вы рискуете не только своими деньгами, но и своим будущим, поэтому относитесь к этому вопросу серьезно.

Договор залога не является самостоятельным обязательством, он заключается для исполнения обязательств по основному договору, например, кредитному. Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации. Несоблюдение этого правила влечет признание договора недействительным. Поэтому если он зарегистрирован в Федеральной регистрационной службе, то, значит, в Едином государственном реестре прав содержатся данные о заложенном объекте недвижимости или его части, а также дата возникновения ипотеки и срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом.

Во время действия договора об ипотеке стороны могут по обоюдному согласию пересмотреть его содержание. Соответствующие изменения и дополнения регистрируются в ЕГРП. Получить информацию о том, находится ли объект недвижимости под залогом, вправе любое лицо, получившее выписку из реестра. О прекращении ипотеки в ЕГРП также делается соответствующая отметка.

Переход права собственности от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества не влечет прекращения залогового обязательства. Наоборот, залог сохраняет силу – только на место залогодателя становится его правопреемник, который и будет нести все обязанности залогодателя, если иное не предусмотрено соглашением с залогодержателем.

Выкуп свободной неприватизированной комнаты в коммуналке

Купля-продажа свободных неприватизированных комнат в коммунальных квартирах имеет ряд дополнительных особенностей.

Продажа освободившихся комнат производится только гражданам, проживающим в этих коммунальных квартирах. В случае, если в квартире проживают граждане, состоящие на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий, им предоставляется преимущественное право покупки. Цена определяется Департаментом муниципального жилья и жилищной политики на основе ежемесячного изучения конъюнктуры рынка.

Довольно часто возникают сложности следующего порядка: наниматели, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, не имеют средств на покупку свободной комнаты, а их соседи желают и могут ее приобрести. Ни законодательством, ни Департаментом муниципального жилья не предусмотрено разрешение таких вопросов. В этом случае комнаты так и остаются свободными, что создает ряд сложностей и негативно влияет, как правило, на отношения между жильцами. В целях разрешения подобных конфликтов законодательство разрешает продажу свободных комнат в совместную собственность всем нанимателям под общие цели. Однако таких случаев очень мало.

На практике выкуп свободных комнат чаще всего осуществляется в двух случаях. Во-первых, при расселении коммунальной квартиры, т. к. ее приватизация является залогом удачного расселения. Во-вторых, когда освободившуюся комнату покупает единственный оставшийся в квартире наниматель.

Особенности купли-продажи земельных участков

В соответствии с Земельным кодексом РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В результате участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков, ему присваивают кадастровый номер.

Если земельный участок прошел кадастровый учет, можете смело его продавать. Если данная процедура не проведена, придется побегать.

Почему земельный участок не был однозначно определен и описан, когда вы получали его в собственность?

Дело в том, что при проведении земельной реформы было принято решение передать землю в собственность тому, кто ее законно занимал на момент приватизации. Определить фактического владельца земли можно быстро, а составление точных описаний границ всех земельных участков в стране – длительный процесс. Государство решило в кратчайшие сроки передать право собственности на фактически занятые земли, чтобы не задерживать тех, у кого нет никаких споров с соседями. При этом постановили составление описаний участков проводить при совершении первой сделки с ними.

Государственный кадастровый учет земельных участков проводят по месту их нахождения в обязательном порядке на всей территории Российской Федерации по единой методике. Заинтересованные правообладатели или уполномоченные ими лица подают в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявки, правоустанавливающие документы на землю и документы о межевании земельных участков.

Межевание земли представляет собой работы по установлению на местности границ участков с закреплением таких границ межевыми знаками и по определению их координат. Эти работы проводят в том случае, если земельный участок ранее не был поставлен на учет в кадастровой палате.

Если земельный участок состоит на кадастровом учете, права зарегистрированы в учреждении юстиции, у него есть кадастровый номер, а границы однозначно определены и отображены на кадастровом плане, вы вправе, не проводя межевание, продать, подарить или обменять его, правда, только в том случае, если сделка совершается с целым участком. А если потребуется продать часть земли или разделить участок, который находится в общей собственности? Например, вы решили продать часть своего участка, а значит, его надо поделить. Для этого необходимо провести межевание – составить однозначное описание каждой части. Затем в кадастровой палате эти части поставят на кадастровый учет как самостоятельные участки с присвоением кадастровых номеров. В результате межевания образуются два новых объекта недвижимости – земельные участки. Право на каждый из них подлежит государственной регистрации. После этого можно продать выделенный земельный участок.

Государственный кадастровый учет проводят в течение месяца со дня подачи заявки и всех необходимых документов. В результате заявителям выдают удостоверенные в установленном порядке кадастровые карты (планы) земельных участков.

Договор купли-продажи заключают в простой письменной форме. Но по желанию сторон его можно составить и удостоверить у нотариуса. Заверение договора у нотариуса не является обязательным требованием.

Что необходимо указать в договоре? В первую очередь нужно обозначить стороны, то есть продавца и покупателя. Надо полностью записать их Ф.И.О., паспортные данные, год рождения, место жительства и так далее.

Затем переходим к предмету договора. В нем следует описать земельный участок в точном соответствии с выданным кадастровым планом, а именно указать наименование, местоположение, площадь участка, кадастровый номер, категорию земель, разрешенное использование. Если на участке имеются здания, строения или сооружения, то данный пункт также должен найти отражение в договоре. При описании земельного участка и расположенных на нем сооружений необходимо пояснить, на каком основании принадлежит продавцу недвижимое имущество и какими правоустанавливающими документами это подтверждается.

Обязательно укажите цену договора в условных единицах, но при этом уточните, что расчеты производятся в рублях по курсу на момент оплаты. В договоре также предусмотрите условия передачи денег и имущества, а также срок представления договора на государственную регистрацию прав и данные о том, кто оплачивает регистрационный сбор.

В соответствии с Земельным кодексом являются недействительными следующие условия договора купли-продажи:

– устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

– ограничивающие дальнейшее распоряжение участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

– ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Продавец при заключении договора обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и его ограничениях. Если продавец гарантирует, что участок не обременен и не ограничен в правах, то это также необходимо зафиксировать в договоре.

Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему неудобств в случае предоставления ему продавцом ложной информации:

– об обременениях земельного участка или ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;

– о разрешении на застройку данного земельного участка;

– об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное влияние на использование и стоимость продаваемого участка;

– о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость участка;

– иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка, если требования о ее предоставлении установлены федеральными законами.

Данное правило распространяется также на договор мены.

При составлении договора купли-продажи необходимо помнить, что земельный участок может находиться в собственности двух или нескольких лиц, то есть в общей собственности, а для распоряжения таким имуществом закон предусматривает особый порядок.

Участок может находиться в долевой или в совместной собственности. При продаже доли постороннему лицу участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, установленной продавцом. Он обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых он продает участок. Если остальные сособственники откажутся от покупки или не приобретут земельный участок в течение месяца, то его владелец вправе продать свою долю любому лицу, но по цене не ниже ранее предложенной.

Если купля-продажа произошла с нарушением правила о преимущественной покупке, то любой участник долевой собственности может в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Для распоряжения имуществом, которое находится в совместной собственности, требуется согласие всех участников. Например, если земельный участок находится в собственности супругов, то необходимо нотариально удостоверенное согласие другого супруга на отчуждение. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка по продаже участка может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у продавца необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или должна была знать об этом.