Текст книги "Покупка и продажа квартиры: законодательство и практика, оформление и безопасность"

Раздел 2. Продажа квартиры

С чего начать?

Продажа квартиры – сложный процесс, который включает несколько стадий и подразумевает оформление множества документов. Теоретически всю необходимую информацию по совершению сделки можно найти в нормативно-правовых актах, но неспециалисту разобраться в них тяжело.

Начнем с главного вопроса: имеете ли вы право продать свою квартиру? По закону это можно сделать, если она находится у вас в собственности: только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом. Вы занимаете квартиру по договору социального найма, т. е. данная жилплощадь не приватизирована? Чтобы ее продать, сначала необходимо оформить право собственности. Напомним, что после 1 января 2007 года бесплатная приватизация отменяется. Кроме того, если жилое помещение предоставлено по договору социального найма после 1 марта 2005 года, приватизировать его будет нельзя.

Не стоит также забывать, что гражданин может воспользоваться правом на приватизацию только один раз. Если ранее вы участвовали в приватизации, то повторно сделать это не удастся. Данное правило не распространяется на несовершеннолетних, которые сохраняют право на приватизацию после достижения ими совершеннолетия, даже если стали собственниками квартиры до этого.

Имейте в виду, что если ваша квартира находится в залоге, то продать ее другому лицу можно только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

На практике залогодержатели редко соглашаются на отчуждение квартир.

Какие документы нужны для продажи?

При купле-продаже жилого помещения надо зарегистрировать сделку и переход права от продавца к покупателю. Для этого вам понадобятся правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость. Ими могут быть:

– акты, изданные органами государственной власти или местного самоуправления;

– договоры в отношении квартиры, заключенные в соответствии с законодательством, действовавшим на момент совершения сделки;

– акты о приватизации;

– свидетельства о праве на наследство;

– вступившие в силу судебные решения;

– акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим на тот момент и т. д.

Кроме того, в БТИ вам нужно получить выписку из технического паспорта. Данный документ содержит план и экспликацию помещения, инвентарный номер, инвентаризационную оценку. Копии технических паспортов и выписки заверяются подписью должностного лица и печатью БТИ.

Как известно, для проведения перепланировки или переустройства жилых помещений необходимо иметь предварительное разрешение местной жилинспекции, оформленное в установленном законом порядке. Если перепланировка осуществлена без согласования, то в документах технического учета проставляются штампы «Разрешение на возведение или переоборудование не предъявлено». В этом случае государственная регистрация может быть приостановлена.

Первое, с чего нужно начинать продажу квартиры, – это хотя бы примерно оценить свою собственность, то есть государственная регистрация сделки проводится на основании договора, заключенного между продавцом и покупателем. В нем указываются стороны и существенные условия, установленные законом для договоров купли-продажи недвижимости.

Стороны должны указать свои паспортные данные. Если договор заключают не сами стороны, а лица, действующие от их имени, то приводятся также сведения о представителях сторон и полномочия, в силу которых они заключают сделку. Другое неотъемлемое условие договора, без которого он не будет считаться заключенным, – это предмет договора купли-продажи. В соответствии со ст. 554 Гражданского кодекса РФ в договоре обязательно приводятся данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение жилого помещения.

К существенным условиям также относится цена. Она прописывается в рублях или в рублевом эквиваленте суммы, назначенной в иностранной валюте или условных денежных единицах. Не следует путать инвентаризационную оценку с ценой договора: установленная соглашением цена квартиры может быть как ниже, так и выше оценки. Если покупатель приобретает жилье в кредит с условием о рассрочке платежа, то должны быть уточнены порядок, сроки и размеры платежей.

Если в продаваемой квартире проживают лица, сохраняющие право пользования этим жилым помещением после его продажи, то договор купли-продажи должен включать перечень этих лиц с указанием их прав пользования продаваемым объектом.

Вышеуказанные условия являются обязательными, без них договор не считается заключенным и не подлежит государственной регистрации.

Но помимо этого для регистрации могут потребоваться и другие документы. Если жилое помещение находится в совместной собственности супругов, то необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга продавца. Если продавцом является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, то нужно согласие родителей, усыновителей или попечителей. Если квартиру продает лицо, ограниченное в дееспособности, требуется согласие попечителя.

Ранее при продаже жилого помещения, в котором проживали несовершеннолетние, надо было получать разрешение органов опеки и попечительства. Сегодня оно необходимо только в случаях, когда в квартире проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются их права и законные интересы.

В случае, когда государственная регистрация осуществляется через представителя, нужно предоставить нотариально удостоверенную доверенность.

Еще один документ, который составляется между продавцом и покупателем, – акт или иной документ о передаче жилого помещения. Его требуют при государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. За государственную регистрацию договора купли-продажи необходимо уплатить государственную пошлину и предъявить документ об оплате. Размер пошлины установлен Налоговым кодексом РФ. На данный момент он составляет 500 руб. для физических лиц, 7,5 тыс. руб. – для юридических.

Нельзя упускать из виду и еще один момент, связанный с государственной регистрацией. Если право собственности на отчуждаемую квартиру возникло у продавца до 31 января 1998 года (момент вступления в силу закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним), то ему придется регистрировать ранее возникшее право на жилое помещение. Осуществить регистрацию ранее возникшего права, сделки купли-продажи и перехода права собственности от продавца к покупателю можно одновременно. По времени данный процесс займет один месяц, если только у органов, осуществляющих госрегистрацию, не возникнут основания для приостановления или отказа в регистрации.

С чего начать, если вы решили продать принадлежащее вам жилое помещение? Сначала необходимо найти покупателя. Когда будут известны две стороны сделки: продавец и покупатель, тогда разумно приступить к сбору всех документов. Дело в том, что многие справки, которые придется получать, имеют достаточно короткий срок действия – месяц, поэтому, если сначала получить их, а потом заниматься поиском приобретателя недвижимости, вы можете не уложиться в срок.

Следующим этапом после поиска приобретателя объекта недвижимости становится сбор всех справок и документов, необходимых для заключения договора купли-продажи жилого помещения. Сначала можно оформить в органах БТИ поэтажный план и экспликацию (у них срок действия равняется одному году). Затем получается единый жилищный документ (он введен в действие с 1 октября 2005 года), который заменяет сразу три документа: выписку из домовой книги, копию финансово-лицевого счета и справку о проверке жилищных условий.

Если жилое помещение было приобретено собственником по договору дарения или в порядке наследования, то для заключения договора вам придется обратиться в органы Федеральной налоговой службы за справкой об отсутствии задолженности по уплате налога на имущество, перешедшее в порядке наследования или дарения.

Случается, что в правоустанавливающих документах на жилое помещение его адрес не будет соответствовать адресу, указанному в документах БТИ. В этом случае понадобится справка из органов БТИ о тождестве адресов.

Когда весь пакет документов будет готов, наступает этап непосредственно заключения договора купли-продажи. В соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации он составляется в простой письменной форме в виде единого документа, подписанного обеими сторонами сделки.

Если у участников договора возникнет желание заключить его в нотариальной форме, то они могут обратиться к нотариусу по месту нахождения отчуждаемой недвижимости для удостоверения договора купли-продажи. За удостоверение договора нотариус возьмет государственную пошлину, предусмотренную Налоговым кодексом Российской Федерации в размере 1,5-2% стоимости отчуждаемой недвижимости, указанной в договоре. Заключение договора в нотариальной форме имеет свои плюсы, поскольку нотариус удостоверяет личность сторон, подлинность их подписей на договоре, принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества, устанавливает дееспособность сторон договора.

Договор купли-продажи недвижимости содержит существенные условия, при отсутствии которых он будет считаться незаключенным. В соответствии со ст. 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации этими условиями являются:

– определение предмета договора купли-продажи – он должен содержать точные данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, которое подлежит передаче покупателю по договору. Они включают и сведения, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (как правило, если продается квартира, то указывается точный адрес ее расположения в соответствии с правоустанавливающими документами, метраж в соответствии с документами БТИ; если комната – ее номер и жилая площадь по данным БТИ);

– цена жилого помещения (она указывается по соглашению сторон, в принципе, законодательство не ограничивает стороны договора в ее определении).

В соответствии со ст. 131, 164, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи и переход права собственности на недвижимость подлежат государственной регистрации в органах Федеральной регистрационной службы – только с момента такой регистрации договор будет считаться заключенным.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации договора и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Стороне, необоснованно уклоняющейся от государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности, придется возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

После государственной регистрации новый собственник получает зарегистрированный экземпляр договора купли-продажи и свидетельство о государственной регистрации права, подтверждающее его право собственности.

Но это не все. Остается еще основная обязанность продавца и покупателя по договору – передать недвижимость. В соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – от обязанности принять имущество, соответственно, договор не может считаться исполненным. Это значит, что только после подписания акта передачи недвижимости покупатель вправе считать себя полноправным собственником, у которого есть права и обязанности в отношении купленного жилого помещения.

Если при продаже своей квартиры вы не согласны с ценой, которую вам называет риэлтор, можно настоять на своей стоимости. Только в случае нереальной цены вам придется компенсировать стоимость рекламы вашей квартиры в СМИ.

Так же частым является вопрос о возможности продажи неприватизированной квартиры. Вы не можете продать ее, поскольку неприватизированная жилплощадь находится в собственности государства или муниципального образования (города). А вы – наниматель (на основании договора найма, заключённого с Департаментом муниципального жилья и жилищной политики города). Согласно ст. 50—54 ЖК РСФСР, вам предоставляется право только пользоваться квартирой, то есть проживать в ней (лично или с членами вашей семьи), либо обменять ее на иное жилое помещение на основании ст. 67 Жилищного кодекса. Кстати, при обмене неприватизированной квартиры на частную вы автоматически становитесь собственником последней. Это дает вам право распоряжаться новым жильем по собственному усмотрению.

Документы, необходимые для оформления разрешения на совершение сделки с недвижимостью, в случае, если ее часть принадлежит несовершеннолетним:

Вам понадобятся:

– нотариальный запрос на совершение сделки (требуется даже в том случае, если сделку предполагается оформлять в простой письменной форме);

– заявление от отца и матери ребенка на совершение сделки с недвижимостью (с указанием их фамилий, имен, отчеств, паспортных данных, а также полного адреса, номеров телефонов). Даже если родители в разводе, требуется личное присутствие или нотариально заверенное согласие того родителя, который не может присутствовать лично;

– заявление от ребенка, которому исполнилось 14 лет (в некоторых случаях требуется и от детей, которым уже исполнилось 10 лет);

– нотариально заверенное согласие продавцов квартиры, которая приобретается в альтернативу (по требованию специалиста органов опеки);

– паспорта матери и отца, а также детей, достигших 14-летнего возраста (оригиналы и копии);

– свидетельства о рождении детей (оригинал и копия);

– правоустанавливающие документы на обе альтернативные квартиры (оригиналы и копии);

– справка БТИ и экспликация (оригиналы и копии);

– справки по двум квартирам (желательно в оригиналах):

• копия финансово-лицевого счета,

• выписка из домовой книги,

• справка об отсутствии задолженности (выдается после оплаты всех коммунальных услуг в бухгалтерии, подписывается начальником и бухгалтером.

Действительна в течение месяца. В настоящее время предоставление справки не является обязательным для регистрации сделки);

– cправка из налоговой инспекции об уплате налога на имущество (оригинал и копия обязательны в тех случаях, когда недвижимость переходит в порядке наследования или дарения).

Родителям несовершеннолетних необходимо знать, что контроля органов опеки нельзя избежать, если ребенок является собственником продаваемой квартиры, вне зависимости от того, зарегистрирован он в ней или нет.

Если ребенок не является собственником продаваемой квартиры, но зарегистрирован в ней, то разрешение органов опеки также требуется.

Разрешение понадобится и на перерегистрацию ребенка по другому месту жительства. Пакет документов во всех случаях собирается одинаковый. Необходимо иметь в виду, что разрешение выдается отделом опеки и попечительства муниципального округа по месту регистрации ребенка, а не по месту расположения недвижимости (если эти адреса не совпадают). Разрешение действительно в течение срока, указанного отделом опеки. В течение 1–2 месяцев после получения разрешения родители должны предоставить в отдел опеки зарегистрированный правоустанавливающий документ на новое жилье.

Перепланировка

В соответствии с законодательством приводим список мероприятий, которые можно производить при перепланировке вашей квартиры.

РАЗРЕШАЕТСЯ:

1. Делать проем в несущей стене шириной от 1 до 2 метров (в зависимости от типа дома);

2. Объединять санузел за счет сноса внутренней перегородки;

3. Расширять санузел за счет коридора;

4. Демонтировать ненесущие перегородки;

5. Демонтировать подоконную часть для установки раздвижных или распашных стеклопакетов;

6. Объединять квартиры по горизонтали и вертикали.

ЗАПРЕЩАЕТСЯ:

1. Полностью демонтировать несущие стены;

2. Расширять санузел за счет кухни или жилой комнаты;

3. Расширять кухню за счет санузла или жилой комнаты;

4. Затрагивать вентиляционные короба;

5. Выносить батарею на балкон;

5. Переносить кухню в жилую комнату;

6. Устанавливать отключающие или регулирующие устройства на общедомовых инженерных сетях;

7. Ухудшать условия доступа к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам.

Граждане и юридические лица вправе переустраивать помещения для более комфортного проживания и отдыха, но при этом не должны нарушаться действующие нормы, жилищные и иные права и законные интересы других лиц, а также должна обеспечиваться сохранность жилых зданий.

А это означает, что прежде чем приступить к преобразованиям в квартире, необходимо согласовать проектную документацию в инстанциях и получить разрешение жилищной инспекции на эти работы.

Согласование работ бывает двух видов:

– по эскизу – допускается сносить или делать проемы в ненесущих стенах, расширять санузел, заменять сантехнику(без дополнительного расхода воды),изменять расположение сантехприборов, убирать встроенные шкафы, устанавливать легкие перегородки, закладывать полностью или уменьшать проемы в несущих и ненесущих стенах;

– по проекту – если затрагиваются несущие конструкции, подоконная часть, устанавливается дополнительная сантехника, объединяются квартиры по горизонтали или вертикали, изменяется конструкция полов.

Первым шагом является получение поэтажного плана и экспликации в БТИ.

Для разработки проекта, связанного с изготовлением проемов в несущих стенах, необходимо провести техническое обследование помещения, результатом которого является техническое заключение о состоянии несущих конструкций.

И уже на основе этого заключения выносится решение о возможности выполнения данного проема, его размерах. Данное обследование производится специалистами лицензированных организаций и научно-исследовательских институтов.

Далее по эскизу, сделанному на плане БТИ, разрабатывается проект. Проект выполняется либо автором проекта дома, либо лицензированными проектными организациями, но с обязательным дальнейшим согласованием с автором проекта.

После этого проектная документация проходит согласование в следующих инстанциях:

– санэпидемстанция (СЭС);

– экспертиза МЧС;

– балансодержатель;

– архитектурно-планировочное управление;

– газовая инспекция;

– Мосводоканал;

– ДЭЗ, ЕИРЦ;

– согласование с соседями;

– Мосэнергонадзор.

После всех согласований пакет документов подается в жилинспекцию.

И через 30—45 дней выдается распоряжение жилинспекции.

Это распоряжение дает возможность владельцу квартиры начать ремонт, на который в среднем отводится 4 месяца. При выполнении проемов в несущих стенах, расширении санузла, устройстве полов есть свои тонкости – потребуются акты скрытых работ и заполнение журнала строительных работ. Поэтому все должно выполняться организациями, имеющими лицензию на данные виды работ. Также производится авторский надзор со стороны проектировщиков. Технический надзор осуществляет главный инженер (инженер по технадзору) управляющей компании. При этом право выборочного контроля остается и за инспектором жилинспекции.

После окончания ремонта на квартиру выходит комиссия из представителей жилинспекции, районной управы, строителей, балансодержателя, которые проверяют соответствие проекта и произведенного ремонта. Результатом проверки являются подписанные комиссией акты о произведенном переустройстве и перепланировке.

Затем вызывается техник из бюро технической инвентаризации, который произведет обмеры и впоследствии внесет изменение в поэтажный план и экспликацию. В случае изменения площади квартиры потребуется получить новое свидетельство о собственности.

После этого процесс перепланировки и переустройства считается завершенным.

О возможных последствиях самовольного ремонта квартиры говорится в статье 29 Жилищного кодекса РФ. В случае, если официально узаконить переделки не удастся, могут быть применены следующие санкции – от возвращения квартиры в первоначальное состояние до продажи квартиры с аукционных торгов. Станут невозможными такие операции с квартирой, как обмен, продажа, залог, передача по наследству, дарение, оформление в собственность.

Если произведенные работы не нарушили прочность дома и не затрагивают законные интересы соседей, то после уплаты штрафа (25 МРОТ) вам предложат узаконить эти работы. Но жилинспекция в случае добровольной «явки с повинной», скорее всего, не будет налагать штрафные санкции. Исполнительные власти стараются относиться лояльно к тем, кто не узаконил свою перепланировку, но пытается исправить ситуацию с опозданием.