Текст книги "Земельное право. Шпаргалка"

25. Приватизация земельных участков

Приватизация – это процесс перехода права собственности на земельные участки из государственной или муниципальной собственности в частную собственность граждан.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан или юридических лиц осуществляется за определенную плату.

Не допускается отказ в предоставлении земельных участков из государственной или муниципальной собственности в собственность граждан и юридических лиц земельных участков:

1) для строительства, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота;

2) из земельных участков, на приватизацию которых неустановлен запрет;

3) для резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

Основания бесплатного приобретения земель из государственной или муниципальной собственности могут быть предусмотрены только федеральными законами или законами субъектов РФ.

Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка является первым и основным юридически значимым действием при переходе права на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Оно является выражением воли собственника по отчуждению земельного участка.

При безвозмездной передаче земельного участка решение является основанием для отвода и государственной регистрации прав на участок.

Возмездное отчуждение земельного участка является основанием для заключения договора.

Распоряжение государственными землями осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

Смысл исключительного права на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, которое имеют граждане и юридические лица (собственники зданий, строений, сооружений), заключается в их преимущественном праве на приобретение (закрепление) в собственность земельного участка, на котором расположена указанная недвижимость.

В случае, если здание (помещение в нем), находящееся на земельном участке, не подлежащем разделу, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множеством лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ и федеральными законами.

Иностранные граждане, лица без гражданства, лица с двойным гражданством и иностранные юридические лица также имеют право на приобретение земельных участков в собственность в порядке, установленном земельным законодательством РФ.

26. Сделки с земельными участками. Оборот земельных участков

В настоящее время полномочия собственников по распоряжению землями определяются ГК РФ. В ст. 129 и п. 3 ст. 209 ГК РФ устанавливается, что владение, пользование и распоряжение земельными участками возможно в той мере, в какой их оборот допускается законодательством.

Сделки – это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей, основания возникновения прав на земельные участки.

Заключение сделок с земельными участками является одним из основных способов включения их в оборот земельных участков.

Общие правила совершения сделок с землей:

1) правовой основой выступают положения Земельного кодекса, а также нормы ГК РФ;

2) сделки не должны противоречить закону;

3) при переходе права на землю обязательно сохраняется ее целевое назначение;

4) сделки совершаются в письменной форме (нотариальная форма для ренты и залога);

5) для всех сделок обязательна процедура государственной регистрации (за исключением аренды до 1 года);

6) во всех договорах должно содержаться описание предмета сделки, т. е. земельного участка (площадь, границы, место назначения, ограничение, наличие строений и т. д.).

Правовое регулирование оборота земельных участков:

1) в качестве недвижимого имущества земельный участок наделен таким правовым качеством, как оборотноспособность;

2) согласно ГК РФ обороноспособность – это возможность земельного участка свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследования, реорганизации юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте;

3) из общего положения об оборотоспособности земельных участков исходит, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог и распоряжаться иным образом, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте;

4) земли и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.

Виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенными участками оборота или могут находиться в обороте по специальному разрешению (ограниченно оборотоспособные), определяются в порядке, установленном законом.

Ограничение оборотоспособности земельных участков важно тем, что согласно ЗК РФ только участки, не изъятые из оборота, могут быть объектами сделок.

27. Право регулирования земельных торгов

Проведение земельных торгов регулируется ЗК РФ, ГК РФ, постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» и др.

Отношения по заключению договоров, предметом которых являются земельные участки или права на них, подчинены общим нормам о заключении договоров на торгах, установленных гражданским законодательством.

В соответствии с ЗК РФ торги – это основная форма заключения договоров по приобретению прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Предметами торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.

В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступают исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

В качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) выступают собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация.

Специализированная организация действует на основании договора с собственником вещи или обладателем имущественного права и выступает от их имени или от своего имени.

Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков определяется Правительством РФ в соответствии с ГК РФ и ЗК РФ.

Одно лицо имеет право подать только одну заявку на участие в торгах.

Торги проводятся в форме аукциона или конкурса.

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее высокую цену, а по конкурсу – лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

Аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми.

В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо.

В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.

Извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до их проведения.

Извещение должно содержать сведения

о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

28. Купля-продажа земельных участков

ЗК РФ урегулированы особенности купли-продажи земельных участков как особого объекта правовых отношений и особого объекта недвижимости.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

ЗК РФ предусматривает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Особенности купли-продажи:

1) важным положением гражданского и земельного законодательства является требование о том, при заключении договора о продаже земельного участка должны быть точно указанные данные, позволяющие определить размер земельного участка, его местонахождение, перечень угодий, входящих в состав земельного участка, цель использования земельного участка, его кадастровую оценку;

2) продавец при заключении договора купли-продажи обязан представить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Если эти данные будут в договоре отсутствовать, договор будет считаться незаключенным и сделка в соответствии с ГК РФ – недействительной.

При представлении покупателю заведомо ложной информации покупатель вправе требовать понижения или уменьшения покупной цены либо расторжения договора купли-продажи с возмещением причиненных ему убытков Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, кроме случаев:

1) отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена вместе счастью земельного участка;

2) отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота, в соответствии с ЗК РФ.

Все эти правила распространяются и при заключении договоров мены и дарения земельных участков.

Существенным условием купли-продажи земельных участков является выкупная цена. Она определяется по соглашению сторон, за исключением случаев, когда продавцами выступают государственные органы или органы местного самоуправления.

Недействительные условия договора купли-продажи земельного участка:

1) условия, устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

2) условия, ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком (как ипотека, аренда и иные сделки с землей);

3) условия, ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

29. Ипотека (залог) земельных участков

Основания возникновения залога:

1) в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество, за изъятиями, установленными законами;

2) залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества регулируется Федеральным законом от 16 июля 1998 г № 102-ФЗ «Об ипотеке»;

3) залог возникает в силу договора. Залог также выступает на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Залог земельного участка (или ипотека) – это средство обеспечения исполнения обязательств, чаще всего кредитных.

Предметом залога могут быть земельные участки, находящиеся на праве собственности или аренды, которые на основании федерального закона не изъяты и не ограничены в обороте.

Предметом залога могут быть и земельные доли, однако для их залога необходимо выделить земельный участок в счет земельной доли в натуре.

Залог отдельных видов имущества, в частности имущества граждан, на которое не допускается обращение взыскания, может быть запрещен или ограничен законом.

Не могут быть залогом следующие земельные участки:

1) находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

2) площадь которых меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ или нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

В договоре должны быть установлены:

1) предмет ипотеки;

2) размеры и срок использования обязательства, обеспеченного ипотекой;

3) любые иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто согласие.

Залогодателями вещи могут быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения.

Лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения, вправе заложить ее без согласия собственника.

Залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право.

Залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.

30. Особенности совершения сделок с земельными участками, являющимися общей собственностью

Земельные участки могут находиться в общей долевой собственности, а также в общей совместной собственности.

При совершении сделок с земельными участками, являющимися общей собственностью, необходимо согласие всех собственников.

Собственник земельной доли вправе распоряжаться ею по своему усмотрению, но при возмездном ее отчуждении, обязательно должно соблюдаться право преимущественной покупки.

Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения регулируются Федеральным законом от 24 июля 2002 г № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе:

1) завещать свою земельную долю;

2) внести ее в уставной (складной) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности;

3) передать свою земельную долю в доверительное управление;

4) продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину– члену крестьянского фермерского хозяйства, использующего земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Участник общей долевой собственности вправе распорядиться земельной своей долей по своему усмотрению другим образом только после выделения данного земельного участка в счет земельной доли.

В случае, если общее собрание не утвердило границы выделяемого земельного участка, сам дольщик обязан известить в письменной форме о своем намерении, выделить земельный участок остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в СМИ, определенных субъектом РФ, с указанием местоположения, выделяемого в счет своей земельной доли земельного участка.

Если в течение 30 дней со дня уведомления участников долевой собственности не поступят возражения, то предложение считается принятым.

Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доли в общей собственности на это имущество.

31. Наследование земельных участков

Наследование регулируется ГК РФ и происходит либо по завещанию, либо по закону.

При наследовании по завещанию право частной собственности возникает на основании составленного в соответствии с законодательством завещания собственника земельного участка в порядке и в сроки, установленные завещанием или законом. Наследник становится собственником земли после прохождения процедуры вступления в права наследования и регистрации права собственности в государственных органах.

Наследование по закону происходит в порядке, установленном законом, в соответствии с правилами наследования имущества родственниками умершего.

При наследовании земельного участка или права пожизненно наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхности (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом.

Доля наследника по закону, умершего до открытия наследства или одновременно с наследодателем, переходит по праву представления к его соответствующим потомкам.

При наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, т. е. в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент.

Наследование осуществляется по завещанию и тогда, когда оно неизменено завещанием.

В состав наследства входят принадлежащие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Не входят в состав наследства:

1) права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается гражданским или иным действующим российским законодательством;

2) личные неимущественные права и другие нематериальные блага.

Наследство открывается со смертью гражданина. Объявление судом гражданина умершим влечет за собой те же правовые последствия, что и смерть гражданина.

К наследованию могут призываться граждане, находящиеся в живых в день открытия наследства, а также зачатые при жизни наследодателя и родившиеся живыми после открытия наследства.

К наследованию по завещанию могут призываться:

1) указанные в нем юридические лица, существующие на день открытия наследства;

2) РФ, субъекты РФ, муниципальные образования, иностранные государства и международные организации.

Не наследуют по закону родители после детей, в отношении которых родители в судебном порядке были лишены родительских прав и не восстановленные в этих правах ко дню открытия наследства.

32. Ограничение и прекращение прав на земельные участки. Изъятие земельных участков

В соответствии с действующим законодательством устанавливаются следующие ограничения прав на землю:

1) особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;

2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

3) условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги), при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;

4) иные ограничения использования земельных участков, установленные настоящим Кодексом, федеральными законами. Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда.

Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.

ГК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований прекращения права собственности на земельный участок:

1) отчуждение собственником своего имущества другим лицам;

2) отказ собственника от права собственности;

3) гибель или уничтожение имущества;

4) утрата прав собственности на имущество в других случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом.

Основания прекращения права собственности на землю делятся на две группы:

1) по воле собственника земельного участка;

2) в результате принудительного изъятия у собственника земельного участка. Принудительное изъятие (выкуп) допускается только в исключительных случаях:

1) для выполнения международных обязательств РФ;

2) для размещения объектов государственного или муниципального значения только при отсутствии других вариантов возможного размещения объектов;

3) случаи необходимости изъятия земельных участков могут быть прямо предусмотрены в федеральных законах или законах субъектов РФ. Ограничения изъятия земельных участков:

1) в целях охраны земель сельскохозяйственного назначения;

2) в целях регулирования использования земель поселений, основанного на принципе планирования;

3) в связи с наличием особого правового режима для особо охраняемых территорий.