Текст книги "Новейший юридический справочник. Защита жилищных прав"

♦ сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179).

Иск о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (п. 2 ст. 181 ГК). С требованием о признании сделки недействительной могут обратиться только лица, указанные в законе.

В случаях признания сделки недействительной в связи с совершением ее под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК) или совершением ее под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК) сторона, права которой нарушены, вправе требовать возмещения убытков в размере реального ущерба. Согласно п. 2 ст. 15 ГК, реальный ущерб – это расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно произвести для восстановления нарушенного права; утрата или повреждение его имущества.

Ничтожная сделка недействительна по причинам, вытекающим из самого факта ее совершения, а суд лишь объявляет сделку ничтожной и применяет последствия ее недействительности. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Кроме того, суд вправе применить такие последствия и по своей инициативе.

В соответствии с ГК ничтожными признаются сделки:

♦ при несоблюдении нотариальной или простой письменной формы сделки и требования о ее государственной регистрации (ст. 162 и 165);

♦ не соответствующие закону или иным правовым актам (ст. 168);

♦ совершенные с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169);

♦ сделки мнимые и притворные (ст. 170);

♦ совершенные гражданами, признанными недееспособными (ст. 171);

♦ совершенные несовершеннолетними, не достигшими 14 лет (ст. 172).

Законом предусмотрен более длительный срок исковой давности для этих сделок – иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение трех лет со дня, когда началось ее исполнение (ст. 181 ГК).

Если сделка с жилым помещением признана недействительной как совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК), то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах. Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход Российской Федерации. При невозможности передать имущество в доход государства в натуре взыскивается его стоимость в деньгах. Кроме того, потерпевшему возмещается другой стороной причиненный ему реальный ущерб.

1.7. Права и обязанности нанимателей и членов их семей по договору социального найма

В настоящее время жилые помещения по договору социального найма предоставляются не всем гражданам, а только двум категориям граждан, названным в ст. 49 ЖК.

В ст. 49 ЖК нашли правовое закрепление основные положения по этим вопросам.

1. «По договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда.

2. Малоимущим гражданам, признанным по установленным настоящим Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в установленном настоящим Кодексом порядке. Малоимущими гражданами в целях настоящего Кодекса являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законодательством соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

3. Жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации категориям граждан, признанных по установленным настоящим Кодексом и (или) федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Данные жилые помещения предоставляются в установленном настоящим Кодексом порядке, если иной порядок не предусмотрен указанным федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации.

4. Категориям граждан, указанным в части 3 настоящей статьи, могут предоставляться по договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления в случае наделения данных органов в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение указанных категорий граждан жилыми помещениями. Жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются указанным категориям граждан в установленном настоящим Кодексом порядке, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации.

5. Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное».

В ст. 49, как и во всей гл. 7 ЖК, содержатся следующие положения:

♦ жилые помещения предоставляются гражданам только в государственном и муниципальном жилищном фонде, как правило, по месту их жительства (ч. 1 ст. 49 и ч. 3 ст. 52 ЖК);

♦ учет нуждающихся в жилье осуществляют органы местного самоуправления; непосредственно порядок ведения этого учета устанавливается законодательством субъекта РФ (ст. 52 ЖК);

♦ обеспечению социальным жильем подлежат только малоимущие и иные граждане, определенные федеральным законом и законом субъекта РФ. Малоимущим гражданам оно предоставляется в муниципальном жилищном фонде (ч. 2-4 ст. 49 ЖК);

♦ по договору социального найма не обеспечиваются жилыми помещениями иностранные граждане и лица без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное (ч. 5 ст. 49 ЖК);

♦ граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г., сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилого помещения (ч. 2 ст. 6 Закона о введении в действие ЖК).

В ч. 1 ст. 52 ЖК установлено общее правило: по договорам социального найма обеспечиваются жилыми помещениями только лица, принятые на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. Категории граждан, которые вправе получить социальное жилье, перечислены в ст. 49 ЖК (это малоимущие и иные граждане, названные в федеральном законе или законе субъекта РФ). Из ч. 2 ст. 52 ЖК следует, что они могут быть одновременно приняты на учет по нескольким основаниям.

Принятие на учет осуществляется органом местного самоуправления на основании заявления гражданина с приложением необходимых документов (ч. 3 ст. 52 ЖК). Порядок ведения учета устанавливается законодательством субъекта РФ (ч. 7 ст. 52 ЖК).

Гражданин, обратившийся по вопросу улучшения жилищных условий, получает расписку, подтверждающую предоставление соответствующих документов в орган, осуществляющий принятие на учет, который обязан в срок до 30 рабочих дней вынести решение (о принятии на учет либо об отказе в этом). Гражданину, принятому на учет или получившему отказ, выдается (направляется) в трехдневный срок соответствующее решение (ч. 4-6 ст. 52 ЖК). В случае отказа он вправе обжаловать это решение в судебном порядке.

Данный вопрос нашел отражение в Обзоре судебной практики Верховного суда РФ за второй квартал 2005 г.

В частности, разъяснен вопрос о том, в каком порядке могут быть оспорены решения органов местного самоуправления об отказе в принятии на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях[20]20
  См.: вопрос 13 Обзора судебной практики Верховного суда РФ за второй квартал 2005 г., приведенный в приложении 1 к настоящему пособию.


[Закрыть].

Касаясь вопроса обеспечения жильем военнослужащих по договору социального найма, следует отметить, что в соответствии с постановлением Пленума Верховного суда РФ от 14 февраля 2000 г. № 9 «О некоторых вопросах применения судами законодательства о воинской обязанности, военной службе и статусе военнослужащих»[21]21
  См.: приложение 1 к настоящему пособию.


[Закрыть] военнослужащие не могут быть уволены с военной службы без обеспечения их жилыми помещениями.

Кроме того, в Обзоре судебной практики Верховного суда РФ за третий квартал 2006 г. разъяснено, что военнослужащим, имеющим право на внеочередное обеспечение жильем, жилое помещение должно предоставляться ранее лиц, принятых на учет, но не имеющих права на льготное получение жилья.

Договору социального найма жилого помещения посвящена гл. 8 (ст. 60-91) ЖК. Предусмотрено, что по договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК (ст. 60). При этом необходимо иметь в виду, что в ст. 17 ЖК предусмотрено использование жилого помещения не только для проживания граждан, но и для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности.

Наряду с ЖК по данному вопросу действуют подзаконные акты: Правила пользования жилым помещением (утв. постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25) и Типовой договор социального найма жилого помещения (утв. постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315).

Предметом договора социального найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Статья 63 ЖК определяет форму договора социального найма – она должна быть письменной.

Основанием заключения договора социального найма является решение органа местного самоуправления о предоставлении конкретного жилого помещения (ч. 4 ст. 57 и ч. 1 ст. 63). Указанное решение и договор социального найма, оформленный в письменной форме, служат документами, подтверждающими право гражданина-нанимателя на вселение в данное жилое помещение.

Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма определены ст. 65 ЖК.

Установлено, что наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

♦ передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

♦ принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

♦ осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

♦ обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма определены ст. 67 ЖК.

Предусмотрено, что наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

♦ вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

♦ сдавать жилое помещение в поднаем;

♦ разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

♦ осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

♦ требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных выше прав может иметь иные права, предусмотренные ЖК, другими федеральными законами и договором социального найма. Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

♦ использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК;

♦ обеспечивать сохранность жилого помещения;

♦ поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

♦ проводить текущий ремонт жилого помещения;

♦ своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

♦ информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Более подробно права и обязанности сторон договора социального найма определены в Типовом договоре социального найма жилого помещения. Обязанности сторон содержатся в разделе II Типового договора.

Наниматель обязан:

а) принять от наймодателя по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания договора, пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен текущий ремонт, за исключением случаев, когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде (акт должен содержать только дату составления акта, реквизиты и стороны договора социального найма, по которому передается жилое помещение, сведения об исправности жилого помещения, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем на момент подписания акта, дату проведения текущего ремонта, сведения о пригодности жилого помещения для проживания, подписи сторон, составивших акт);

б) соблюдать правила пользования жилыми помещениями;

в) использовать жилое помещение в соответствии с его назначением;

г) поддерживать в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, обеспечивать их сохранность. При обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;

д) содержать в чистоте и порядке жилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме, объекты благоустройства;

е) производить текущий ремонт занимаемого жилого помещения.

К текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения). Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет наймодателя организацией, предложенной им; ж) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без получения соответствующего согласования, предусмотренного жилищным законодательством РФ;

з) своевременно и в полном объеме вносить в установленном порядке плату за жилое помещение и коммунальные услуги по утвержденным в соответствии с законодательством РФ ценам и тарифам.

В случае невнесения в установленный срок платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги наниматель уплачивает наймодателю пени в размере, установленном ЖК, что не освобождает нанимателя от уплаты причитающихся платежей;

и) переселиться с членами своей семьи в порядке, установленном ЖК, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором он проживает (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя), в предоставляемое наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям;

к) при расторжении договора освободить в установленные сроки и сдать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг;

л) допускать в заранее согласованное сторонами договора время в занимаемое жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного надзора и контроля для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий – в любое время;

м) информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма, не позднее 10 рабочих дней со дня такого изменения;

н) нести иные обязанности, предусмотренные ЖК и федеральными законами.

Наймодателъ обязан:

а) передать нанимателю по акту в течение 10 дней со дня подписания договора свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;

б) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное по договору социального найма жилое помещение;

в) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за жилое помещение, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателем;

г) предоставить нанимателю и членам его семьи в порядке, предусмотренном ЖК, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно (по окончании капитального ремонта или реконструкции) осуществляется за счет средств наймодателя;

д) информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;

е) принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;

ж) обеспечивать предоставление нанимателю предусмотренных в договоре коммунальных услуг надлежащего качества;

з) контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;

и) в течение трех рабочих дней со дня изменения цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений, тарифов на коммунальные услуги, нормативов потребления, порядка расчетов за предоставленные жилищно-коммунальные услуги информировать об этом нанимателя;

к) производить или поручать уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;

л) принять в установленные сроки жилое помещение у нанимателя по акту сдачи жилого помещения после расторжения договора;

м) нести иные обязанности, предусмотренные законодательством РФ.

Права сторон указаны в разделе III Типового договора социального найма.

Наниматель вправе:

а) пользоваться общим имуществом многоквартирного дома;

б) вселить в установленном законодательством РФ порядке в занимаемое жилое помещение иных лиц, разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов, сдавать жилое помещение в поднаем, осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения.

На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, согласия остальных членов семьи и наймодателя не требуется;

в) сохранить права на жилое помещение при временном отсутствии его и членов его семьи;

г) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления предусмотренных договором коммунальных услуг надлежащего качества;

д) требовать с письменного согласия проживающих совместно с нанимателем членов семьи в случаях, установленных законодательством РФ, изменения договора социального найма;

е) расторгнуть в любое время договор с письменного согласия проживающих совместно с нанимателем членов семьи;

ж) осуществлять другие права по пользованию жилым помещением, предусмотренные ЖК и федеральными законами.

Члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, имеют равные с нанимателем права и обязанности, вытекающие из договора социального найма. Дееспособные члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из данного договора.

Наймодатель вправе:

а) требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

б) требовать допуска в жилое помещение в заранее согласованное сторонами договора время своих работников или уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий – в любое время;

в) запретить вселение в занимаемое нанимателем жилое помещение граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи в случае, если после такого вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи станет меньше учетной нормы.

Статьей 69 ЖК установлено, что к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Здесь следует обратить внимание, что действительно наниматель и члены его семьи имеют равные права по отношению к жилому помещению, занимаемому ими по договору социального найма (по сравнению с правами собственника жилого помещения и членов его семьи). Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Например, задолженность по оплате пользования жилым помещением может быть взыскана с члена семьи нанимателя, имеющего самостоятельный доход.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в этом договоре. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи.

На основании равенства жилищных прав нанимателя и членов его семьи последние участвуют в решении многих вопросов, в частности дают согласие на вселение в жилое помещение других лиц (ст. 70 ЖК), обмен занимаемого жилого помещения (ст. 72), сдачу жилого помещения в поднаем (ст. 76).

По требованию членов семьи нанимателя договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи (вместо первоначального нанимателя), а в случае смерти нанимателя или его выезда из жилого помещения этот договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (ст. 82 ЖК).

В случаях, предусмотренных законодательством, договор социального найма может быть изменен.

Изменению этого договора посвящена ст. 82 ЖК. Она касается двух случаев:

♦ если жильцы коммунальной квартиры (соседи в этой квартире) объединяются в одну семью, то договор социального найма заключается на все занимаемые ими помещения;

♦ признания нанимателем (вместо первоначального нанимателя) дееспособного члена его семьи по инициативе такого члена семьи или в случае смерти нанимателя. При этом для признания члена семьи нанимателем необходимо согласие наймодателя. Отказ наймодателя можно обжаловать в судебном порядке.

Статьей 82 ЖК установлено следующее.

1. «Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

2. Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя».

Следует иметь в виду, что действующее законодательство не предусматривает раздел занимаемого гражданами жилого помещения. Ранее в ЖК РСФСР содержалась ст. 86 «Изменение договора найма жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя». Было установлено: «Совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено помещение, удовлетворяющее требованиям статьи 52 настоящего Кодекса».

То есть раздел жилого помещения был возможен при наличии в квартире нескольких изолированных комнат. Теперь, как указывалось выше, вообще раздел занимаемого жилья запрещен, в том числе в случаях проживания в квартире лиц, утративших семейные отношения.

Выходом из данной ситуации может быть обмен, в том числе принудительный, занимаемого жилого помещения, а также переезд одного из проживающих (бывшего члена семьи) в другое жилое помещение.

Статья 83 ЖК содержит общие положения о расторжении и прекращении договора социального найма.

Указанной статьей установлено, что договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон, то есть нанимателя и наймодателя. Наниматель жилого помещения с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть данный договор.

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда.

Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

♦ невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

♦ разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

♦ систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

♦ использования жилого помещения не по назначению.

Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Частью 3 этой статьи установлена норма, предусматривающая самостоятельное основание для расторжения договора социального найма – выезд нанимателя и членов семьи в другое место жительства. В данном случае имеется в виду их переезд в другое жилое помещение на постоянное проживание.

Статьи 84-91 ЖК регламентируют вопросы, касающиеся выселения граждан из жилых помещений.

В соответствии со ст. 84 выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:

♦ с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;

♦ с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;

♦ без предоставления других жилых помещений.

При этом граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:

♦ дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

♦ жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

♦ жилое помещение признано непригодным для проживания;

♦ в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ст. 85).

Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма (ст. 86).

Если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма (ст. 87).