Текст книги "Новейший юридический справочник. Защита жилищных прав"
Автор книги: Анатолий Титов
Жанр: Справочники
сообщить о неприемлемом содержимом
Текущая страница: 4 (всего у книги 26 страниц) [доступный отрывок для чтения: 9 страниц]
♦ отсутствие в жилом доме свыше пяти этажей лифта и мусоропровода, если этот жилой дом вследствие физического износа находится в ограниченно работоспособном состоянии и не подлежит капитальному ремонту и реконструкции;
♦ несоответствие объемно-планировочного решения жилых помещений и их расположения минимальной площади комнат и вспомогательных помещений квартиры в эксплуатируемом жилом доме, спроектированном и построенном по ранее действующей нормативной документации, принятым в настоящее время объемно-планировочным решениям, если это решение удовлетворяет требованиям эргономики в части размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования.
Вопросы о признании жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания решаются межведомственной комиссией, создаваемой органами исполнительной власти субъектов РФ, которые с учетом региональных особенностей расположения муниципальных образований (территориальной разобщенности, плотности населения, состояния жилищного фонда, других факторов) и по согласованию с органами местного самоуправления могут создавать комиссии, действующие на территории одного или нескольких муниципальных образований. В состав комиссии включаются представители органа исполнительной власти субъекта РФ и (при необходимости) органа местного самоуправления, органов государственной жилищной инспекции, архитектуры и градостроительства, государственной санитарно-эпидемиологической службы, государственной противопожарной службы, органов, осуществляющих федеральный надзор в области промышленной безопасности, организации технической инвентаризации и других органов и организаций. К участию в работе привлекается собственник жилищного фонда или представитель собственника, осуществляющий функции по управлению жилищным фондом, в отношении жилого дома (жилого помещения) которого рассматривается вопрос о признании его непригодным для проживания (далее именуется – уполномоченный собственника), а в случае необходимости – представители проектно-изыскательских организаций, производивших обследование этого жилого дома (жилого помещения).
Комиссия рассматривает вопрос о признании жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания на основании заявления собственника либо уполномоченного собственника, или указания органа исполнительной власти соответствующего субъекта РФ либо органа местного самоуправления, или представления органов государственной санитарно-эпидемиологической службы, государственной противопожарной службы, государственной жилищной инспекции, или заявления граждан.
Для рассмотрения вопроса о непригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания в комиссию представляются следующие документы:
а) обращение лиц или органов, указанных ранее, с изложением причин, по которым они считают необходимым признание жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания;
б) копия технического паспорта жилого дома (жилого помещения), выданная организацией технической инвентаризации, с указанием степени износа основных конструктивных элементов и дома в целом либо отдельного помещения, а также остаточной стоимости этого дома либо отдельного помещения (на день обращения в комиссию);
в) соответствующие планы и разрезы помещений, подготовленные организацией технической инвентаризации;
г) акты проведенных за последние три года собственником либо уполномоченным собственника общих осмотров жилого дома (жилого помещения) с указанием видов и объемов ремонтных работ, выполненных за этот период;
д) заключение органа государственной санитарно-эпидемиологической службы;
е) заключение органа государственной противопожарной службы;
ж) заявления, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания;
з) заключение о техническом состоянии жилого дома (жилого помещения), выданное имеющей лицензию на проведение соответствующих работ проектно-изыскательской организацией по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций, с указанием категорий непригодности жилого дома (жилого помещения);
и) акт государственной жилищной инспекции субъекта РФ о результатах проведенных в отношении жилого дома (жилого помещения) мероприятий по государственному контролю соблюдения положений жилищного законодательства об использовании и сохранности жилищного фонда и заключение о санитарно-бытовом состоянии жилого дома (жилого помещения);
к) другие документы, которые комиссия признает необходимыми для принятия решения.
Комиссия после изучения представленных документов и осмотра жилого дома (жилого помещения) принимает одно из следующих решений:
♦ о пригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания;
♦ о пригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания после проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (с приведением соответствующих технико-экономических обоснований);
♦ о непригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания с указанием дефектов, которые не могут быть устранены технически или устранение которых экономически нецелесообразно, и критериев непригодности.
На основании заключения комиссии соответствующий орган принимает решение и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения (в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу) или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.
Статья 16 ЖК подразделяет жилые помещения на отдельные виды. Из приведенной в данной статье классификации жилых помещений вытекает, что жилым помещением является не только целое (отдельное) жилое помещение (жилой дом, квартира), но и изолированные части жилого дома или квартиры.
Указанной выше статьей Кодекса установлено, что к жилым помещениям относятся:
♦ жилой дом, часть жилого дома;
♦ квартира, часть квартиры.
Таким образом, законодательством предусмотрены четыре вида жилых помещений, причем жилым помещением может быть как отдельное строение (жилой дом) или отдельная квартира в многоквартирном доме, так и части этих домов или квартир. В жилом помещении, как правило, должны быть жилые комнаты, а также помещения вспомогательного использования (подсобные помещения): кухня, коридор и др.
Касаясь потребительских качеств жилого помещения, необходимо отметить, что в соответствии с действующим законодательством жилое помещение прежде всего предназначено для проживания граждан и, как правило, должно использоваться для этих целей (по назначению).
Статьей 17 ЖК, содержащей конкретные нормы и положения по данному вопросу, предусмотрено следующее:
♦ жилое помещение предназначено для проживания граждан;
♦ вместе с тем допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами (если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение);
♦ не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Практически речь идет о полном запрете размещения этих производств в жилых домах;
♦ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ.
В соответствии с указанной статьей ЖК постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25 утверждены Правила пользования жилыми помещениями. Они определяют порядок пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими гражданам на праве собственности жилыми помещениями в многоквартирных домах.
В соответствии со ст. 19 ЖК жилищный фонд – это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.
В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:
♦ частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
♦ государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);
♦ муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:
♦ жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
♦ специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
♦ индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования; ♦ жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.
Правильная классификация жилищного фонда имеет принципиальное значение с точки зрения использования каждого его вида. В частном жилищном фонде владеют, пользуются и распоряжаются жилищным фондом (жилыми помещениями) сами собственники на основании соответствующих статей ГК (ст. 209, 212-215, 288, 289 и др.). В жилых домах государственного и муниципального жилищного фонда применяется иной порядок использования жилых помещений. В частности, в этих домах определенная часть жилых помещений предоставляется гражданам бесплатно (на условиях договора социального найма жилого помещения), что не предусмотрено в частном жилищном фонде.
Владение и пользование жилыми помещениями в жилищном фонде коммерческого использования осуществляется в соответствии с нормами гл. 35 «Наем жилого помещения» (ст. 671-688) ГК.
Частями 4 и 5 ст. 19 ЖК предусмотрен государственный учет жилищного фонда. Учет жилищного фонда осуществляется наряду с государственной регистрацией жилья как недвижимого имущества. Если государственная регистрация жилья в качестве недвижимости является разовым актом, то государственный учет имеет постоянный характер. По данному вопросу наряду с нормами ЖК следует руководствоваться Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301. Согласно указанному Положению, основная задача государственного учета жилищного фонда – получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей. Государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания. Включение жилых строений и жилых помещений в жилищный фонд и исключение из жилищного фонда производится в соответствии с жилищным законодательством РФ.
Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет. Основу государственного учета жилищного фонда составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой для Российской Федерации системе учета путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений.
Зачастую у собственников и нанимателей жилых помещений возникают вопросы о переустройстве и перепланировке занимаемого ими жилья. В ЖК соответствующие нормы и положения имеются в гл. 4 (ст. 25-29), в том числе нормы о самовольном переустройстве и перепланировке жилых помещений.
В ст. 25 ЖК даны определения двух понятий:
♦ переустройство – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования в жилом помещении;
♦ перепланировка – это изменение конфигурации жилого помещения.
Проведение указанных видов работ требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.
Технический паспорт жилого помещения составляется при приемке жилых строений в эксплуатацию или при включении помещения в состав жилищного фонда. Порядок оформления технического паспорта определен Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. № 37.
В соответствии с ранее действовавшим законодательством (ст. 84 ЖК РСФСР) эти работы производились «только в целях повышения благоустройства квартиры». Теперь указанное условие (о повышении благоустройства) законодательством, в частности ст. 26 ЖК, не установлено. Более того, из ст. 23 ЖК следует, что перевод помещения для использования в качестве соответственно жилого или нежилого может осуществляться с условием проведения переустройства и (или) перепланировки.
Для осуществления данных работ требуется согласование и решение органа местного самоуправления. Заявление и соответствующие документы представляет собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (ст. 26).
Случаи отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки перечислены в ст. 27 ЖК. Данный отказ гражданин может обжаловать в судебном порядке. Речь идет об обжаловании действий (бездействия) органа, который отказал в согласовании переустройства и (или) перепланировки, то есть не об обращении гражданина по данному вопросу с исковым заявлением (см. ст. 254 ГПК).
Завершение переустройства и (или) перепланировки подтверждается актом приемочной комиссии (ст. 28 ЖК). Произведенные изменения в жилом помещении, как следует из ст. 25 ЖК РФ, вносятся в технический паспорт жилого помещения (о государственном учете жилищного фонда см. ч. 4 и 5 ст. 19).
Данной главой (ст. 25-28) ЖК определены основания и условия переустройства и перепланировки жилых помещений на федеральном уровне, что следует из п. 9 ст. 13 ЖК. В этой связи должны быть признаны утратившими силу (пересмотрены) действующие акты, принятые субъектами РФ и муниципальными образованиями. Например, в Москве принято постановление Правительства РФ от 8 февраля 2005 г. № 73-ПП «О порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы», которое, как и другие правовые акты, принимаемые на региональном и местном уровнях, не может определять вопросы, отнесенные к компетенции федеральных органов государственной власти, в частности предусматривать дополнительный (иной) перечень документов, которые обязан представлять заявитель (ч. 2 ст. 26 ЖК).
На основании ч. 5 ст. 26 Правительство РФ приняло постановление от 28 апреля 2005 г. № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения».
Следует иметь в виду, что согласно п. 9.1 ч. 1 ст. 14 ЖК определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений, отнесено к компетенции органов местного самоуправления.
Статьей 29 ЖК предусмотрены последствия (ответственность) в случаях самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения, в частности возможна продажа жилого помещения с публичных торгов (по иску органа местного самоуправления и на основании решения суда). Предусмотрена и административная ответственность за указанные неправомерные действия: для граждан это может быть штраф в размере от 2000 до 2500 руб.
Если жилое помещение продается с публичных торгов, то собственник жилого помещения теряет его в натуре и получает только денежную компенсацию. При этом возникает вопрос: каков порядок выселения этого гражданина из жилого помещения, обязательно ли его выселение до торгов, или он может проживать до момента их проведения?
Верховный суд РФ по данному вопросу разъяснил: ст. 551 ГК установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В силу ст. 8 ГК права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Следовательно, права на имущество у нового собственника возникают с момента их государственной регистрации, поэтому право собственности на жилое помещение предыдущего собственника прекращается с момента государственной регистрации прав нового собственника на указанное имущество. Из вышеизложенного следует, что до момента государственной регистрации прав на жилое помещение нового собственника, в том числе и на момент проведения торгов, предыдущий собственник обладает правом собственности на указанное жилое помещение и выселен из него быть не может[12]12
См.: Обзор судебной практики Верховного суда РФ за третий квартал 2005 г., приведенный в приложении 1 к настоящему пособию.
[Закрыть].
При наличии определенных обстоятельств на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Здесь возникают вопросы процессуального характера, в частности: в каком производстве рассматриваются заявления граждан о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии?
По этим вопросам в Обзоре судебной практики Верховного суда РФ за второй квартал 2006 г.[13]13
См.: приложение 1.
[Закрыть] даны разъяснения.
Частью 4 ст. 29 ЖК установлено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью. Указанная норма должна рассматриваться во взаимосвязи с другими положениями этой статьи, в частности с ее ч. 5, которая устанавливает право суда принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма при условии непринятия судом решения, предусмотренного ч. 4 данной статьи.
В случае самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения нарушаются права и законные интересы органа местного самоуправления, который в соответствии с ч. 5 ст. 29 ЖК вправе обратиться в суд с иском о продаже с публичных торгов самовольно переустроенного жилого помещения либо о расторжении договора социального найма. Суд может отказать в удовлетворении такого иска и при наличии соответствующего заявления гражданина принять решение о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если признает, что этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.
В этом случае в решении суда о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии должно быть указано, что оно является основанием для внесения соответствующим органом, осуществляющим технический учет недвижимого имущества, изменений в техническую документацию на жилое помещение.
Вместе с тем положения ст. 29 ЖК не содержат запрета и не исключают полномочия органа местного самоуправления, предусмотренные п. 7 ч. 1 ст. 14, ст. 26-28 ЖК, согласовать по заявлению гражданина самовольно выполненные переустройство и (или) перепланировку и сохранить жилое помещение в существующем состоянии. Отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, может быть признан судом неправомерным, если гражданином были представлены указанные в ч. 2 ст. 26 ЖК документы, а произведенные им переустройство и (или) перепланировка соответствуют требованиям законодательства.
Таким образом, вопрос о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии может быть решен судом при рассмотрении иска органа, осуществляющего согласование, о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма (при наличии заявления гражданина о сохранении жилого помещения в существующем виде), а также в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, по заявлению гражданина об оспаривании отказа органа местного самоуправления в согласовании самовольно выполненных переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
Правообладателям!
Данное произведение размещено по согласованию с ООО "ЛитРес" (20% исходного текста). Если размещение книги нарушает чьи-либо права, то сообщите об этом.Читателям!
Оплатили, но не знаете что делать дальше?